【正文】 該什么樣？這個問題連專家也說不太清楚，但這正提供了廣闊的想象空間，寬頻入網(wǎng)、三表遠程抄送、社區(qū)監(jiān)控都是智能化的表現(xiàn)，但誰又能說有了這真正“智能化”、“數(shù)字化”了。 樓盤的競爭終于由簡單的價位競爭進化為規(guī)劃設(shè)計的競爭，是市場走向成熟的表現(xiàn)。從完全不顧日照與通風(fēng)要求的高密度塔樓，到大面積采光的蝶型塔樓，從只要求正南正北的狹長板樓，到對進深有具體要求的板式小高層，人們越來越來會挑剔戶型設(shè)計，房地產(chǎn)商也越來越舍得犧牲寶貴的面積，以換取真正人性化的戶型設(shè)計。很多開發(fā)商都把超過８０％的使用率打在廣告上，按常規(guī)，塔樓的使用率不應(yīng)該超過７５％，為了吸引斤斤計較的消費者，有的開發(fā)商甚至不惜把本來該算在分攤面積中的部分去掉，等于是變相降了價。當空氣指數(shù)、環(huán)境質(zhì)量成為都市人越來越關(guān)心的話題時，環(huán)境也成為諸多樓盤的重賣點。因為“計劃中的６０萬平方米大社區(qū)”，讓人充滿了想象。房地產(chǎn)商挖空心思找尋升值的理由。而在多如牛毛的房子中找出具升值潛力者，真得有一雙慧眼才行。賣點構(gòu)成：地段優(yōu)勢：地理區(qū)位、公共設(shè)施、交通方便、自然景觀建筑設(shè)計：戶型特點、建筑風(fēng)格、高實用率、空中花園、錯層躍式、超寬陽臺、飄窗園林配套：主題園林、配套設(shè)施、聯(lián)辦名校、大型超市、車位比例、會所、泳池、戶口規(guī)劃設(shè)計：小區(qū)規(guī)模、低密度、樓間距、綠化率、陽光車庫、超高樓層創(chuàng)新技術(shù)：小區(qū)智能、隱型梁柱、凈水系統(tǒng)、生態(tài)環(huán)保（綠色社區(qū)）、抗震技術(shù)、預(yù)應(yīng)力裝修建材：豪華裝修、進口電梯、新型建材、優(yōu)質(zhì)廚柜、名牌潔具、附送家電一、地理區(qū)位“房地產(chǎn)第一是地段，房地產(chǎn)第二是地段，房地產(chǎn)第三還是地段。風(fēng)花雪月的短暫之后，是日復(fù)一日柴米油鹽的生活，工作生活的便利，是人民群眾購房的首要條件。賣點構(gòu)成：動靜分區(qū)、廳房方正、開間合理、一梯兩戶、南北對流、陽光梯間、戶戶有景三、自然景觀自然景觀資源永遠是人類最稀缺的資源，高樓大廈、車水馬龍、燈紅酒綠，曾經(jīng)的都市繁華之夢，夢醒之后，是石屎森林的圍城之困，與在車中坐等時光流失的心痛，都市的小資在不遠千山萬水的疲憊中旅游時，先富起來的人們，在自己的院子里享受湖光山色、臨江聞濤。主題園林從古人的天人合一到今天的“生態(tài)住宅”、“綠色社區(qū)”，建筑與環(huán)境、人類與自然的和諧之美，永遠是最美的畫卷，當社區(qū)園林成為城市中的風(fēng)景之后，每一個人都希望自我成為這風(fēng)景中最美的風(fēng)景。當歐美富人把名建筑師設(shè)計的別墅作為收藏品時，我們的樓盤也在讓客戶在居住中感受藝術(shù)，在藝術(shù)品中享受生活。一人以群分昔日孟母為了選擇一個好的生活和教育環(huán)境，不惜“三遷”。 賣點構(gòu)成：兒童興趣班（舞蹈、音樂、外語、鋼琴、電腦等）、婦女會、老年書法協(xié)會、棋牌樂、自助游、雀友、青年山鷹社、車友會、音樂發(fā)燒友、球迷協(xié)會、垂釣會、私家農(nóng)莊、美食街、名犬俱樂部、小鳥天堂、海歸園、外語班、電腦培訓(xùn)、創(chuàng)業(yè)會二樓以類聚不同買家對住宅品質(zhì)的要求也不同。今天，對于普通購房者而言，有權(quán)選擇整潔、優(yōu)美、文明、安全的居住環(huán)境。賣點構(gòu)成：新住宅運動、居住郊區(qū)化、新都市主義、生態(tài)住宅、綠色住宅、健康住宅、5+2度假、**生活宣言、第三大類賣點品牌服務(wù)一企業(yè)品牌交易在信息的不對稱，決定了房地產(chǎn)是一個壟斷競爭的市場，在這個缺乏誠信的社會中，爛尾樓、假按揭、面積缺水、豆腐渣工程泛濫的年代，善良的中國人愿意高價購買品牌企業(yè)的樓房實屬無奈抉擇?！爱a(chǎn)品就是服務(wù)，服務(wù)就是產(chǎn)品”，地產(chǎn)公司的口號雖然動聽，要真正提升服務(wù)水平，首先還得將“物業(yè)管理公司”更名為“物業(yè)服務(wù)公司”。賣點構(gòu)成：名校教育、國外學(xué)分、旅游地產(chǎn)、體育健康、音樂藝術(shù)、建筑風(fēng)水、民族傳統(tǒng)、時代科技四產(chǎn)品升級以前的房子已經(jīng)很好，現(xiàn)在和將來的更好，就象電腦軟件升級一樣，誰會否認XP版不好過WINDOWS98。產(chǎn)品的感受價值賣點構(gòu)成：身份地位、成熟社區(qū)、社區(qū)安全、國際大師（公司）設(shè)計、第四大類賣點媒介策略“王婆賣瓜、自賣自夸”，何況夸你的是人民最信賴的媒體。情感關(guān)聯(lián)賣點構(gòu)成：天倫之樂、夫妻情深、父母之恩、業(yè)主介紹、關(guān)系客戶、全員營銷第七大類型點投資價值賣點構(gòu)成：租金回報、升值潛力、規(guī)劃前景、第八大類型點現(xiàn)場包裝與戶外廣告賣點構(gòu)成：工地圍墻、引導(dǎo)羅馬旗、平板廣告牌、燈箱、條幅彩旗、氣球、拱門、高炮戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計講義第一：戶型的發(fā)展簡史中國傳統(tǒng)宅院：坐北朝南，四四方方，北屋為上房，東西帶廂房，條件好點，再加個跨院，居住主次有分，功能有別。中國人傳統(tǒng)住宅不過如此，建國初期的筒子樓是一大中國特色）里里外外，來來往往說不盡的尷尬與羞澀。子女有各自的房間，大家自己家有了獨立的衛(wèi)生間，在陽臺可以養(yǎng)些花花草草，晚上可以吹晚風(fēng)數(shù)星星了?？蛷d太小。單身貴族們尋找自己獨立生活可以買單身公寓?！　∮匈p景情趣的人可以買景觀戶型。第二一套住宅應(yīng)具備六大基本功能，即起居、飲食、洗浴、就寢、儲藏、工作學(xué)習(xí)，這些功能根據(jù)其開放程度可以大體分為公、私兩區(qū)；根據(jù)其活動特點可以分為動、靜兩區(qū)。公共區(qū)：供起居、會客使用，如客廳、廚房、餐廳、門廳等。私密區(qū)：供處理私人事務(wù)、睡眠、休息用，如臥室、衛(wèi)生間、書房等。動區(qū)：活動比較頻繁，可以有較多的干擾源，如走廊、客廳、廚房等。靜區(qū)：要求安靜，活動相對比較少，比如臥室、書房。這些分區(qū)，各有明確的專門使用功能?，F(xiàn)在，有的戶型中起居室也仍然保留著過去“過廳”的角色；有的戶型設(shè)計了獨立的起居室和交通空間分離，但也因此相對增加了戶型面積。起居室的采光口小或采光口凹槽深，會影響室內(nèi)采光，使起居廳較暗。廚房：購房者應(yīng)當首先考慮自己的烹飪、餐飲習(xí)慣。在面積標準方面，廚房是集儲藏、備餐、烹調(diào)、配餐、清洗等功能于一體的綜合服務(wù)空間，必備的設(shè)備需要足夠的面積。從衛(wèi)生間的位置來說，單衛(wèi)的戶型應(yīng)該注意和各個臥室尤其是主臥的聯(lián)系，雙衛(wèi)或多衛(wèi)時，公用衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)在公共使用方便的位置，但入口不宜對著入戶門和起居室。這部分面積雖小，但在日常生活中的地位非常重要。第三：什么是科學(xué)戶型的戶型設(shè)計？好的戶型必然要以市場為走向，適合顧客需要的才是最好的。當?shù)厍闆r：2室2廳，兩室朝陽，客廳在北面，餐廳在中間設(shè)計。三室朝陽圖例12這跟淄博45年前的大部分房型設(shè)計差不多，當時我們考慮把淄博當?shù)氐目蛷d朝陽，落地窗，餐廚一體的設(shè)計嫁接到當?shù)兀峭ㄟ^問卷我們發(fā)現(xiàn)，當?shù)仡櫩透静唤邮苓@樣的設(shè)計。由此可見好戶型的理念是建立在滿足市場需要的基礎(chǔ)上的。不同的生活經(jīng)歷、生活狀態(tài)、生活習(xí)慣會帶來對戶型的不同理解，而戶型則不管人們過去如何，只是以它難以更改的剛性改變、重塑人們的生活方式?！　∫惶缀玫膽粜?，首先必須是每一個房間都間隔方正，少點“金角銀邊”，謹防多邊多角的“鉆石房”的出現(xiàn)，如此不僅利于家具擺放提高實用面積，也符合中國人的消費心理。具體而言：（1）生理分居和功能分區(qū)；（2）動靜分離；（3）通風(fēng)與采光；（4）廚房要按操作流程設(shè)計；（5）衛(wèi)生間面積要適宜；（6）注重私密性；（7）空間分布科學(xué)。在對戶型進行評判時可從以下幾方面入手：看居室的功能分區(qū)是否合理，應(yīng)避免斜角空間，盡可能減少不必要的“死角”面積和交通面積。圖例12戶型的節(jié)能要求，他可以減少不必要的日常生活開支。單元內(nèi)不同空間要有相對合理的面積。從居室功能分析，廚房合理的面積一般為4平方米至5平方米之間，廚房不能過于狹小，應(yīng)有最小寬度。臥室的合理面積一般應(yīng)為13至14平方米之間，臥室要有私密性，安靜舒適并通風(fēng)良好。房間的內(nèi)部凈高要合適，現(xiàn)在。另外，除了房間布置，好的戶型設(shè)計還會充分考慮現(xiàn)有備種家用電器如冰箱、電視、洗衣機、空調(diào)、電話的設(shè)置，還要考慮將來不斷涌入家庭的各種新的家用電器如電腦網(wǎng)絡(luò)、新的電炊具、新的保健娛樂設(shè)施、新的安全防衛(wèi)設(shè)施、救生設(shè)施等等的配置，有合理的空間安排和電氣設(shè)計。換言之：　　一套好的戶型，必須做到以下幾個分開：動靜分開?！　」椒珠_。這就要求不僅需要將臥室（主臥、父母房、兒童房）與客廳、餐廳、音樂房、麻將室（娛樂室）進行區(qū)位分離，而且應(yīng)注意各房間門的方向。買房通常是人們事業(yè)奮斗有成，生活質(zhì)量邁上臺階的體現(xiàn)。如設(shè)有工人（保姆）房，則又應(yīng)與主要家庭成員的房間有所分離。也即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟