廣州新型寫字樓策劃案25-在線瀏覽
2025-06-03 23:11本頁面
【正文】 體的多功能建筑項目能將三方面的優(yōu)勢整合，擴大優(yōu)勢面?！ 、開售期與交付使用期相距較長，這對寫字樓的銷售是一個不可忽略的難點。 市場機會： A、新裕大廈是一位于相當(dāng)理想地理位置的多功能建筑； B、新裕大廈是一具有高素質(zhì)、好質(zhì)量的建筑； C、新裕大廈的寫字樓可以靈活間隔處理以適應(yīng)不同的買家需要，引入整合型寫字樓理念，更可將先天優(yōu)勢發(fā)揮到淋漓盡致?！ 、“入世”消息，寫字樓形勢見好。 B、按工程進度分析，新裕大廈寫字樓部分的啟用時間估計在2001年8月以后?！ 〗Y(jié) 論： 新裕大廈是在傳統(tǒng)（繁華）商業(yè)區(qū)中一個綜合素質(zhì)較高的一個綜合型建筑項目。即要以獨特的主張，直接與目標(biāo)消費群進行有效溝通，以非一般的賣點去彌補“樓花”的劣勢?！ V州寫字樓發(fā)展始于90年代初，改革開往之初，市場環(huán)境生機勃勃，大量的企業(yè)問世，外來企業(yè)紛紛進駐廣州，寫字樓市場一片暢旺。時至998年是寫字樓落成的高峰期，供求突然失衡，寫字樓售價迅速滑入低谷，景況延續(xù)至今。此外，珠江新城、地鐵一號線沿線還有大量寫字樓用地正在苦苦找尋市場機會。 一手的不景氣，導(dǎo)致二手市場價格下滑，主要體現(xiàn)在租盤的租價上，私人放盤的一些寫字樓單位（如東峻廣場）竟低至30元/平方米，按平均租價及平均售價估算，寫字樓的年回報率維持在4%左右，低于貸款利率，嚴重地打擊投資信心。但是，公寓式寫字樓并沒有按發(fā)展商預(yù)期的態(tài)勢發(fā)展，其原因如下： A、市場基礎(chǔ)大窄。按這種特征經(jīng)過濾市場，目標(biāo)消費群事實上很窄?！ 、投資者對泛濫的寫字樓望而生畏，一直持謹慎態(tài)度；沸沸揚揚的公寓式住宅（學(xué)生公寓、老人公寓及面向老外的國際公寓）更占了市場機會，吸引了相當(dāng)?shù)耐顿Y資金。 E、由于大多公寓式寫字樓是以低起點為基礎(chǔ)，規(guī)劃未有前瞻性，開間、辦公通迅方面的設(shè)置不能迎合新興的IT行業(yè)的企業(yè)。由于新裕大廈具有的位置優(yōu)勢，從市場消化能力來看，假以時日的話，銷售租賃都會有出路?！ 、市場定位：新裕大廈定位——座落于上佳位置，具有高素質(zhì)、先進合理功能配置的整合型寫字樓。 B、綜合素質(zhì)高，在建筑期已能通過效果圖等資料提前體現(xiàn)，基于項目的先天優(yōu)勢，買家對這方面的利益承諾應(yīng)相當(dāng)有信心。無梁柱設(shè)計，迎合不同種類甚至是不同個體的買家的需求，在這里置辦寫字樓不僅有檔次，更有個性，能給業(yè)務(wù)上往來的客戶有很好的觀感和深刻的印象，這是一個很好的利益點。在市場中，更是方興未艾?！ 、保值、升值潛力的提前體現(xiàn)是攻克市場觀望心理的唯一出路?！ ∑湟?、創(chuàng)業(yè)者的資金取向；其二、是已經(jīng)對寫字樓不感冒的投資者。零首期的切實執(zhí)行，租售的優(yōu)劣立判，加上對創(chuàng)業(yè)手續(xù)的優(yōu)惠，開業(yè)經(jīng)營的雜務(wù)雜費共擔(dān)手段，初創(chuàng)業(yè)階段的規(guī)模跳躍（整合型寫字樓的優(yōu)點），都是初創(chuàng)業(yè)者無法抗拒的誘惑。新經(jīng)營思路（整合型寫字樓）的引入更可提高投資者探究的渴求，增強投資信心并能引入風(fēng)險溢酬激勵（在穩(wěn)健的投資方案中加入市場新要素，以微風(fēng)險暗示回報）的效果?！ 、引入整合型寫字樓經(jīng)營模式，準(zhǔn)確針對目標(biāo)客戶，與目標(biāo)客戶形成廣泛有效的溝通，達成發(fā)展商與買家雙贏的局面?！ ∧繕?biāo)客戶 A、初創(chuàng)業(yè)者 B、一般投資者 C、IT行業(yè)的企業(yè) D、風(fēng)險投資者 目標(biāo)客戶特片描述 A、初創(chuàng)業(yè)者：有短期及長期發(fā)展思路，資金有一定壓力，初創(chuàng)業(yè)時機在選擇尋找中，微有急進心理，既想節(jié)省開支，又想有規(guī)模，夠體面?！ 、一般投資者：偏向于穩(wěn)重、謹慎；在投資選擇時有優(yōu)選及備選、保底三種計劃。優(yōu)越的地段優(yōu)勢便能最終觸動其投資決策?！ 、風(fēng)險投資者：一種典型的急需出路的資金持有者，好方案、新思維就值得一試，賭博心理甚重，但對項目出路的分析能力很強?！ ∪?、 價格策略 價格定位分析 高價入市，雖然在短期銷售中可能有較高利潤，但若不為買家接受，將會造成樓盤的長期滯銷。制定一個合理的價格是保證開發(fā)商投資盡快回收并取得相應(yīng)銷售周期內(nèi)的最高利潤的一個重要條件?！ ?)、名聲價格定價法 給可以表明持有者身份、地位的商品制定價格。這種商品為顯示高質(zhì)量而有意識的制定高價格?！ ?)、通行價格定價法 比長期價格比較穩(wěn)定，已成為消費者習(xí)慣接受的商品價格。但是，如果稍微提升，會使消費者產(chǎn)生抵觸情緒，需求迅速減少?！ ?)、端數(shù)定價法 這是一種典型的心理定價法。這會使人注意到1000元/件和900元/件之間的差距較大，留下深刻的印象。與成本需求相比，這種定價法更關(guān)注競爭企業(yè)的價格政策來制定價格?！ ?） 最大假想競爭比較法 把附近樓盤中，素質(zhì)檔次最接近本項目的樓盤作為最大假想競爭對手，以樓盤的各項綜合素質(zhì)作比較，按買家承受心理尺度為依據(jù)相應(yīng)制定出本項目的價格。于入市環(huán)境著眼，熊市行情最佳用撇脂戰(zhàn)術(shù)，速戰(zhàn)速決；而牛市則更適用滲透手法，穩(wěn)扎穩(wěn)打?！ 《N售開盤價格定位應(yīng)參考端數(shù)定位法及最大假想競爭比較法。講通俗一點，要讓市場覺得“這樣的價格才能配得起這樣的位置、路段及檔次。低200元/M2與高200元/M2在實際成交金額差價比例上表現(xiàn)不明顯，高開反而使開發(fā)商在零首期實施，售后服務(wù)及其它利益承諾實踐方面有更多的余力?！ ?） 現(xiàn)在寫字樓市屬“熊市”，宜用撇脂戰(zhàn)術(shù)。善用貸款是企業(yè)家的必修課。整合型寫字樓的構(gòu)想源于一些發(fā)達國家和地區(qū)的初創(chuàng)業(yè)型辦公樓。 2）辦公場所共享：會議室、接待室、演示室、茶水間（升級至中庭式咖啡廳）。（共享的部門全天候24小時輪班） 4）公司間商務(wù)互補：樓宇內(nèi)相關(guān)企業(yè)穩(wěn)定長期合作業(yè)務(wù)的建立。而且，規(guī)范的業(yè)務(wù)流程是提高效率，節(jié)約成本的最好方法?！?
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