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公司企業(yè)成本管理與房地產(chǎn)開發(fā)公司企業(yè)成本控制-在線瀏覽

2025-06-02 00:12本頁面
  

【正文】 本的管理,那么動態(tài)成本等于已經(jīng)簽訂的合同。其實里面很多體現(xiàn)在待發(fā)生的成本,結(jié)算的成本已經(jīng)很清楚,未結(jié)算的成本包括應(yīng)發(fā)生的成本,另外也包括待發(fā)生的成本因素。你要先估計出來,這個你把它估計出來以后,在動態(tài)成本里面作調(diào)整,而且這個調(diào)整要寫出明確原因的報告,然后來批準來調(diào)整。這是成本管理階段的劃分,那么景觀裝飾工程在整個成本管理方面只是一部分,今天課程的主題是示范區(qū)的成本管理,所以在這里著重對景觀和示范區(qū)作一點交流。設(shè)計部分由設(shè)計研發(fā)部來完成,來實施,然后提供圖紙和各項技術(shù)指標,有采購部進行成本測算,這個成本測算,實際上在我們剛才說的成本管理過程中的成本測算,里面也包括了景觀設(shè)計的成本,這個成本測算,根據(jù)圖紙設(shè)計來審核,來復(fù)核成本測算是否正確的。那么有問題的時候,突破得比較大的時候,我們會和研發(fā)部門溝通,然后進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整,基本上控制在目標成本測算的范圍。第二個不能降下來要說明原因,要經(jīng)過一定程序的審批,那么這個成本就沒辦法控制,走到哪一個階段,哪一個階段都在突破,那么這個成本就無法控制了。工程實施階段主要是控制幾個方面,一個方面是設(shè)計的控制,上午已經(jīng)有朋友提了問題,效果和成本怎么來控制?這是一個關(guān)鍵。有些直感的東西,可能就是要保證的,就免不了會用比較高的成本來做。對顏色有要求的東西,不一定要用直感的方法解決,所以這一點是我們在控制裝飾景觀工程成本的時候,裝飾和景觀工程成本的時候要注意的東西。那么場地的整治費用算一筆大的投入,然后是喬灌木草坪等等,這部分的栽植費,苗木的?;铕B(yǎng)護的管理費,景觀效果的調(diào)整費,以及苗木價。 這是環(huán)境綠化工程的費用表,這個表測算一個工程,都要建起來。我們把這些東西都列為景觀工程。這是幾個方面都能用的東西。為什么?可能各有各的設(shè)計,各個的想法不一樣,我們是經(jīng)過我們的經(jīng)驗總結(jié),大概這樣的情況下,成本控制比較好,其實,想也想得到的東西。所以軟景比硬景比例高,但是軟景里邊植物和草坪的比,就是說喬木是因為看效果的時候,隨意點綴的,這個是不是人人都一樣?這都根據(jù)自己的情況確定。這些只是參考的經(jīng)驗,而不是說一定比作那樣做。景觀部分,包括人行道的道路,不包括市政。一個是分階段控制,那么就是你的方案設(shè)計,一定要把控好。最后的效果是什么時候?景觀工程基本完的時候。 設(shè)計也一定要把效果控制起來,方案設(shè)計一定要有效果。98年要求景觀一定要設(shè)計,要畫圖,那個時候還沒有專門的設(shè)計人員,那個圖怎么畫呢?都是憑看,那看也可以,你給我畫幾個面看吧,我非要看到景觀的界面,二個要看到景觀的高矮,三個才確定用什么樹,只要喬木或者貴重苗木控制也是很重要的,栽什么樹,種什么樹,也有一些講究。實際上現(xiàn)在有些樹貴重是貴重,但是不一定綠。掉葉以后就沒有顏色,沒有綠色了。所以樹一定要選,貴重的樹也不能說到處都是,貴重的樹是點綴的。所以這方面讓貴重的樹要好一點,要控制一下就是自己去多比較一下,然后自己去買心中有數(shù),樹是沒有價格沒有標準的,不像商店里的東西給你標價的,他給你多少錢,還不出價來,為什么?樹有粗的,有細的,樹冠怎么樣的,樹高怎么怎么的都會影響價格,所以你把好樹貴樹讓施工單位買的時候,你沒辦法控制了,這部分是要控制的一個重點。所以如果有條件,自己建一個苗圃,龍湖大概有34個苗圃,最大的200多畝,所以,這也是控制的一種主要方法。不要今天栽在這里,明天讓人把那個樹子栽在別的地方去。這是景觀工程的成本。這也不是說大家都這樣做,一定要根據(jù)自己的情況,我只是介紹一下控制景觀的辦法。景觀工程做一個要總結(jié)一個,要把數(shù)據(jù)收集起來,作為一個經(jīng)濟指標來分析。你做一個工程以后,就會把這些分析存留下來,將作為歷史成本庫,就是歷史數(shù)據(jù)庫。除開裝修房以后,其他清水房很多是公共部分的裝修,公共部分的裝修成本管理也是分階段來管理控制,也是公共部分按方案設(shè)計和施工圖設(shè)計來控制。公共部分裝修的成本管理,有哪些要注意的地方呢?一個是設(shè)計階段的成本控制,方案階段控制成本,方案階段的設(shè)計一定要通過成本測算,要基本上控制在目標成本測算的裝飾工程成本范圍以內(nèi),不能突破。還有注意,我們在施工過程的成本銷售控制,把握不要經(jīng)常返工,一定要做完以后才能看到效果,他才知道這個地方趕,你把他改到前面那就不會造成返工,成本就會節(jié)約。那么甲方供應(yīng)原則,一個是價比較高的,一個是量比較大的,一個是把控質(zhì)量要求比較高的。那么如果通過甲方來管會嚴格把關(guān),去管控這個事情。還有一種是乙方自行采購,也不是他自行采購的價格不管,原則上我們是指定一個信息價格,在同一個,某一年某一月的信息價格去包干。 特別注意一下設(shè)備的采購,設(shè)備的采購是為規(guī)模大的,比如說電梯每年有100多臺,我們會一次性招標,多次供貨,不會先付那么多錢,分期付,一次性招標,比如發(fā)電機發(fā)電機不像電梯一樣,功能基本上一樣,在選用的時候功率大小也不一樣,這也需要一次性的招標確定單位,然后按照我們的技術(shù)標準供貨。比如說電梯,就會有以圣潔(音)保修,這些東西,有的是隨即要帶的,有些是要花錢買的,怎么樣使你花錢買的部分成本也要降低下來,那么我的使用成本就要降低。樣板區(qū)實際上本身沒有標準,樣板區(qū)的標準都在營銷部,研發(fā)設(shè)計部,他們在控制,他們控制的樣板區(qū)效果,其他人就沒有辦法控制了,那么成本一樣要控制。實際上樣本區(qū)的成本,在我們的營銷部,研發(fā)設(shè)計部確定以后,我們也要進行測算,不能讓它突破這個范圍。一種是實體樣板房,找一層樓,找一套房子做成樣板房,兩個的建造費用不一樣的,臨時建樣板房是要樣板費的。 建造樣板房的裝飾工程費,裝飾工程效果,風(fēng)格都是有營銷風(fēng)格和研發(fā)設(shè)計來確定的,所以那個很重要,它把風(fēng)格確定下來過后,你所有的一切都要圍繞它的風(fēng)格去做。相應(yīng)的樣板房裝飾風(fēng)格確定以后,樣板房的家居擺放等等,也會隨著它一樣的,如果我們已經(jīng)確定了歐洲的樣板房裝飾效果,家居不可能擺一個中國的房在那里,所以這點一定要慎重,第二個總成本不能突破目標的測算成本。你制定樣板房的風(fēng)格標準,就會用材料和品牌來確定。你要做一個樣板房,研發(fā)部和營銷部先要做一個。這是最大的主要因素,二個是裝飾材料的標準,這個標準也是隨著風(fēng)格不一樣確定的,用的都是歐洲的風(fēng)格,羅曼的風(fēng)格,最主要的東西動不動用大理石做裝飾材料,所以和風(fēng)格也有關(guān)系。顏色的標準可以用不同的材料達到這個標準,紅色、黃色、都可以用其他材料來做,不一定都用很高級的材料來做。 樣板房風(fēng)格影響樣板房家居,控制樣板房成本的控制,原則控制在目標成本,分解到每個合同里面,還要確定合適的裝飾樣板房和家具成本。我有一次看到樣板房,衛(wèi)生間里面確實用了很多很好的材料,但是也可以這樣弄,因為看樣板房的大部分視線落在衛(wèi)生間里的,其實是不是衛(wèi)生間,一定要用大理石花崗巖的材料做,其實大家最主要看是鞋柜的檔次。 還有一個耐用品的回收和周轉(zhuǎn)使用,一年要做十幾萬方的樣板房。有時候,有一句話增產(chǎn)不如節(jié)約,有些老板越來越大,管不過來,那些東西沒有帳,那不行,我是企業(yè)就應(yīng)該管起來,而不是說算小帳。 所以,樣板區(qū)的景觀也要注意設(shè)計定位,你高得太多,樣板區(qū)做得再好,最后樹子要搬過去,所以一定要注意標準,注意定位。所以要注意到,它要和你總體景觀基本上有聯(lián)系,有結(jié)合。還有景觀的比例,他不能按常規(guī)的比例,你的效果怎么樣和整體的效果統(tǒng)一。你把它堆砌起來,以后就不好辦了。還有樣板房的水體,一定要結(jié)合正式工程的水體。還有小品,因為相反和其他區(qū)不一樣,一定有樣板的作用,那么這個樣板的作用,不是一定比人家高的樣板,是你做出來給人有一種感覺的意思,叫樣板。將來小區(qū)的整體感覺比這個差得很遠,所以要注意到,肯定是做得好一點,一個是方便將來調(diào)整,二個是整體的差距不要拉得太大。龍湖的成本管理,有些做法可能你們都了解,但是很多時候,不希望你們完完全全這樣做,一些方法和基本的理念,結(jié)合你們自己的情況去做。 它包括了直接成本,就是土地費,前期工程費,基礎(chǔ)設(shè)施費,配套設(shè)施費,建安工程費,工程相關(guān)的費。直接成本里面的土地費用,包括土地價款,拆遷安置費以及相關(guān)費用,三通一平工程費,行政一級政策性收費。現(xiàn)在有個政策要求,小區(qū)里面要設(shè)居委會的辦公用房、活動用房,可能100個平方還不夠,拿到街道辦事處去批一下,他說夠了就夠了。工程相關(guān)費用,包括監(jiān)理費,車輛費,各項驗收費用,都是要收錢。管理費用管理人員工資,行政支出福利的費用,這就是資金的成本。從公司這邊分了各個職能部門,設(shè)計研發(fā)部,工程管理部,成本管理部,營銷部,計劃財務(wù)部,項目里邊是項目負責(zé)人,下邊設(shè)了相對應(yīng)的項目研發(fā)經(jīng)理,項目工程經(jīng)理,項目成本經(jīng)理,項目營銷經(jīng)理,項目財務(wù)經(jīng)理,下面下面設(shè)各項專員各項專業(yè)工程師。這樣有利于項目的成本控制,所以我會介紹,成本控制、成本管理一定要以項目來完成,以項目為一個對象??睖y、設(shè)計階段是我們控制成本的一個重要階段,控制投資的一個重要階段。這四個階段里面投資曲線,在可行性研究階段是很少的投資,勘查階段多一點,在施工采購的階段,也就是到工程完工的時候,投資到了頂峰,基本上投資達到了百分之百。 房地產(chǎn)開發(fā)投資的控制要點,投資控制包括兩個方面的控制,投資測算過程的控制和執(zhí)行過程的控制。一個是設(shè)計階段的測算,設(shè)計階段的測算包括了方案版,包括了啟動版,方案版,初設(shè)版,使用版。土地投資論證,怎樣來論證?根據(jù)體規(guī)的土地信息確定你取得地塊的項目定位,這是非常重要的。里面有容積率,覆蓋率,綠化率,還有綜合還是商業(yè),土地性質(zhì)等等,根據(jù)這些東西,要制定相應(yīng)的方案,對這個項目做一個定位。然后算出一個東西來,這個東西就是你的成本最低,你的利潤最大,你的成本最低,利潤最大的時候,土地投標的時候給了你什么空間?就是漲價的空間。 不是隨便算一個成本,拿了地之后是整老板,會把老板害死,一定要去很認真的測算一下,測算的依據(jù)是什么?歷史成本
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