【正文】 大會(huì)籌備組?！　』I備組成員名單及基本情況應(yīng)當(dāng)自確定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示?！　〗ㄔO(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得妨礙業(yè)主大會(huì)籌備組開(kāi)展工作。　　(二)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案?！　?四)擬定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法草案，提出候選人建議名單?！　?六)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。業(yè)主對(duì)業(yè)主身份、專有部分面積提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果?！　∈状螛I(yè)主大會(huì)會(huì)議議程應(yīng)當(dāng)首先表決業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，會(huì)議按照表決通過(guò)的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)?！　〉诙鶙l　業(yè)主大會(huì)決定下列事項(xiàng)，需要辦理相關(guān)手續(xù)的，由業(yè)主委員會(huì)依法辦理：　　(一)制定和修改管理規(guī)約及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則?！　?三)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)以及業(yè)主委員會(huì)成員的工作補(bǔ)貼?！　?五)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人?！　?七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施?！　?九)業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。　　(二)就該范圍內(nèi)的共有部分籌集和依法使用住宅專項(xiàng)維修資金。　　第二十八條　管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定?！　」芾硪?guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力?！　〉谌畻l　業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議?！　∮邢铝星樾沃坏?，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：　　(一)經(jīng)占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議?！　?三)業(yè)主委員會(huì)決定集體辭職，需要重新選舉業(yè)主委員會(huì)的?！　?五)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的。　　業(yè)主委員會(huì)不按照第二款、第三款規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期組織召開(kāi)?！　〉谌粭l　業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論、書(shū)面征求意見(jiàn)以及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他形式召開(kāi)，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。不能送達(dá)的，可以將征求意見(jiàn)書(shū)的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)便于業(yè)主知曉的顯著位置進(jìn)行公示，由業(yè)主在公示期限內(nèi)到公示指示地點(diǎn)行使表決權(quán)?！　I(yè)主委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具委托書(shū)，載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。　　發(fā)生重大事故或者緊急事件需要召開(kāi)臨時(shí)會(huì)議的，可以根據(jù)實(shí)際情況在7日內(nèi)公示、召開(kāi)?！　∪魏稳瞬坏脗卧鞓I(yè)主選票、表決票、業(yè)主簽名或者委托書(shū)?！　〉谌臈l　業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則可以約定，業(yè)主大會(huì)會(huì)議經(jīng)有效召開(kāi)，與會(huì)業(yè)主就會(huì)議事項(xiàng)形成多數(shù)決議但未達(dá)到本條例第二十六條第二款規(guī)定的，由缺席業(yè)主補(bǔ)充表決，經(jīng)補(bǔ)充表決仍未達(dá)到要求的，最終缺席業(yè)主的人數(shù)和相應(yīng)的專有部分面積直接計(jì)入行使表決權(quán)的業(yè)主多數(shù)人數(shù)和多數(shù)面積之內(nèi)?！　?二)業(yè)主大會(huì)決定委托管理時(shí)，代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同?！　?四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施?！　?六)法律、法規(guī)以及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。　　(二)遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約。　　(四)具有與履行職責(zé)相適應(yīng)的工作時(shí)間?！　?六)管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他條件?！　I(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定設(shè)立業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)成員的，候補(bǔ)成員的資格條件適用本條規(guī)定?！　?二)非法索取、收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人及有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬?！　?四)其他有損業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為?！　〉谌艞l　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)成立情況、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則以及業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)成員基本情況等材料向物業(yè)所在地房屋行政主管部門(mén)備案?！　∥飿I(yè)所在地房屋行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到前款規(guī)定材料之日起10日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)出具備案證明?！　〉谒氖畻l　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定定期召開(kāi)?！　I(yè)主委員會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)主任召集并主持，業(yè)主委員會(huì)主任因故不能召集或者主持會(huì)議的，可以委托業(yè)主委員會(huì)副主任召集或者主持。業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)成員列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)?！　I(yè)主可以查閱業(yè)主委員會(huì)會(huì)議資料，并有權(quán)向業(yè)主委員會(huì)提出詢問(wèn)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者縣級(jí)房屋行政主管部門(mén)，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正或者撤銷(xiāo)，并通告全體業(yè)主。但在人民法院作出生效判決之前，不影響業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)決定的約束力?！　I(yè)主委員會(huì)成員任職期間，出現(xiàn)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的資格終止情形的，按照管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定終止其成員資格。拒不移交的，其他業(yè)主委員會(huì)成員可以請(qǐng)求物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。經(jīng)候補(bǔ)成員遞補(bǔ)后仍低于業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定組成人數(shù)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議補(bǔ)選。　　第四十四條　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿60日前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉?！　≡瓨I(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的財(cái)物、檔案資料、印章等物品移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好交接手續(xù)?！　I(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定使用。　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合所在地居(村)民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居(村)民委員會(huì)開(kāi)展工作?！　〉谒氖藯l　業(yè)主大會(huì)籌備組、業(yè)主委員會(huì)及其成員、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等應(yīng)當(dāng)保守業(yè)主秘密，不得披露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。對(duì)于預(yù)售項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可之前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！　∫粋€(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)整體進(jìn)行招投標(biāo)?！　⊥ㄟ^(guò)招投標(biāo)或者協(xié)議方式未能選聘到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，經(jīng)物業(yè)所在地縣級(jí)房屋行政主管部門(mén)同意，可以由建設(shè)單位實(shí)施前期物業(yè)服務(wù)?！　〉谖迨畻l　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立前期物業(yè)服務(wù)合同，并于合同訂立之日起15日內(nèi)報(bào)物業(yè)所在地縣級(jí)房屋行政主管部門(mén)和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。　　第五十一條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋銷(xiāo)售之前擬訂臨時(shí)管理規(guī)約，報(bào)物業(yè)所在地縣級(jí)房屋行政主管部門(mén)和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。　　推行臨時(shí)管理規(guī)約示范文本?！　〉谖迨l　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)公示臨時(shí)管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同，并向房屋買(mǎi)受人說(shuō)明?！　〉谖迨龡l　保障性住房前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，具體辦法由省人民政府價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì)同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)制定。房屋交付給買(mǎi)受人之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由買(mǎi)受人按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)?！　〗ㄔO(shè)單位與房屋買(mǎi)受人約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，減免部分由建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自公示之日起給業(yè)主3個(gè)月的準(zhǔn)備時(shí)間，但業(yè)主同意物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前退出物業(yè)管理區(qū)域的除外。　　第五十六條　前期物業(yè)服務(wù)合同約定的期限尚未屆滿或者未約定期限的，業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，其權(quán)利義務(wù)終止。　　建設(shè)單位在辦理物業(yè)管理交接手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料?！　?三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件?！　?五)物業(yè)管理所必需的其他資料?！　〉谖迨艞l　本章未規(guī)定事項(xiàng)，適用本條例第五章委托管理的相關(guān)規(guī)定?！　I(yè)主委員會(huì)依法與業(yè)主共同選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)全體業(yè)主具有約束力?！　∑渌芾砣藨?yīng)當(dāng)在其經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)從事保潔、綠化、秩序維護(hù)、設(shè)備維護(hù)等物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。　　從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理之日起3日內(nèi)完成核驗(yàn)備案手續(xù)?！　〉诹l　物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)用房、合同期限、違約責(zé)任、專項(xiàng)維修資金的管理和使用等事項(xiàng)。　　物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目包括保安服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中就保安服務(wù)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、責(zé)任區(qū)分、違約責(zé)任等作出明確約定。　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)的具體計(jì)費(fèi)方式和標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人協(xié)商約定?！　〉诹龡l　物業(yè)服務(wù)合同訂立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人辦理物業(yè)交接手續(xù)，交接記錄由各方簽字確認(rèn)?！　〉诹臈l　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)自合同終止之日起15日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人繼續(xù)提供服務(wù)的，業(yè)主可以不支付該期間物業(yè)服務(wù)費(fèi)，符合本條例第七十二條第三款規(guī)定的除外?！　∥飿I(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好交接工作?！　〉诹鶙l　物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者