【正文】 立、雙拼為主的高檔別墅類型，其中以獨立別墅作為精神領(lǐng)袖，拔高整個社區(qū)的品位，賺取主要利潤； 第二層面－－以聯(lián)體別墅、雙立別墅為主的一般別墅類型，其中以聯(lián)體別墅為二期產(chǎn)品迅速跟進，加快資金回籠。 鑒于本項目的產(chǎn)品類型主要為兩類：高檔別墅（獨棟/雙拼/雙立）一般別墅（聯(lián)排/復(fù)式別墅），主力市場分成兩個層面： 第一層面：針對高檔別墅客戶群――身家數(shù)百萬、可承擔(dān)100萬以上房價的老板階層； 第二層面：針對一般別墅客戶群――可承擔(dān)總價80萬以下的較高收入精英階層。年均收入水平依其所處的事、企業(yè)單位的效益差異，可分為三個經(jīng)濟收入 家庭年收入水平 比例 檔位 15萬以上 610萬 35萬 本案目標(biāo)層次主要以高位價層（金字塔頂端部分）為主要目標(biāo)客戶，實際運作中隨著品牌和形象的深入，還會有一部分中高層次（金字塔中部偏上部分）人群跟入。其或多或少存在初級創(chuàng)業(yè)、原始積累和擴大發(fā)展三個過程，才能達到對本案的實際消費能力，這顯示出本案的目標(biāo)客戶必須是有一定年齡的成功人士，由此可以得出： 主體年齡分布在35—50歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢。 四、本項目的市場競爭定位： 總價競爭與同品質(zhì)物業(yè)競爭并存——“遠東戰(zhàn)役”與“南方會戰(zhàn)” 針對同類型的別墅物業(yè)——主要對手集中在亞東新區(qū)、江寧區(qū)。（2）產(chǎn)品的品質(zhì)與價格優(yōu)勢。 針對同總價的公寓型社區(qū)（對聯(lián)體別墅而言）——主要對手集中在河西、城中心一帶。 第五章：總體規(guī)劃分析及建議 一、分區(qū)思路 將整體基地劃分為三大區(qū)： ——以單體與雙拼別墅為物業(yè)形態(tài)的高檔別墅區(qū)； ——以聯(lián)體別墅、雙立別墅為主的一般型別墅區(qū)； ——藝術(shù)館園區(qū) 藝術(shù)館園區(qū)作為兩個別墅區(qū)的共享區(qū)，除藝術(shù)館外，會所、幼兒園等配套均在其中，可考慮在其中增加經(jīng)營性的畫家村功能，做足藝術(shù)配套服務(wù)的文章。 三、分區(qū)中的兩種不同布局思路： ——A：維持原規(guī)劃方案中T字形的大格局： 藝術(shù)園（包括會所、幼兒園等配套）規(guī)劃在基地通向采石場的平緩處及大門兩側(cè)，并增加畫家村的配備； 左方為高密度聯(lián)排/雙立別墅，量體盡量放大； 右方為超低密度單體與雙拼別墅，山頂部分做少量的頂級概念別墅。 ——方案二： ；；。 ——A：以T字形為大格局進行功能定位： 藝術(shù)園及配套放在采石場近基地的平緩地帶，并盡量靠近佛城西路；藝術(shù)館園區(qū)總占地60畝， ，建筑面積12,006平方米； 左側(cè)規(guī)劃經(jīng)濟型別墅區(qū)，建筑高密度聯(lián)排別墅，為主要出容積率的地方；經(jīng)濟別墅區(qū)占地140 畝，建筑面積51,359平方米； 右側(cè)山地規(guī)劃為高尚別墅區(qū)，安排為超低密度單體與雙拼別墅，山頂部分根據(jù)地形地貌做少量豪宅，高尚別墅區(qū)占地300畝，建筑面積36,018平方米； ——B：將藝術(shù)園等配套設(shè)施，全部放在佛城西路沿街： 藝術(shù)館園區(qū)總占地60畝，建筑面積12,006平方米 基地西側(cè)及進入采石場的平緩地帶，用來做經(jīng)濟型別墅，蓋排屋；經(jīng)濟別墅區(qū)占地160畝，建筑面積54,427平方米； 基地東側(cè)做單體與雙拼別墅的混合的高尚別墅區(qū)，山頂部分仍做少量頂級概念單體別墅；高尚別墅區(qū)占地280畝，建筑面積33,617平方米； 方案A與方案B相比，排屋的占地面積擴大了20畝左右。 第六章：項目建筑規(guī)劃分析及建議 一、產(chǎn)品規(guī)劃分析 本項目產(chǎn)品規(guī)劃將面臨三大矛盾：一是如何考慮南京高檔別墅現(xiàn)階段的購買力和總價抗力；二是如何針對目標(biāo)對象，規(guī)劃合適產(chǎn)品；三是大規(guī)模開發(fā)，如何區(qū)隔板塊內(nèi)其它產(chǎn)品，塑造產(chǎn)品的差異性，搶占市場。 鑒于目前南京別墅市場的現(xiàn)狀，聯(lián)體別墅的去化量肯定遠大于單體和雙拼。 所以，從原則上，由于聯(lián)體別墅的市場上升很快，建造部分聯(lián)體別墅是為了提高容積率，降低風(fēng)險，迅速回籠資金；而以獨棟/雙拼別墅為主概念推廣，是為了準(zhǔn)確本項目的競爭定位，在迎合市場、引導(dǎo)市場的過程中賺取利潤。 除傳統(tǒng)的獨棟、雙拼別墅外，可考慮引進雙立別墅。優(yōu)于雙拼，比雙拼別墅多一堵墻，但又是兩棟緊貼的獨棟別墅， 甚至兩棟間以設(shè)備房或傭人房相連。 鑒于景觀設(shè)置的多線路要求，我們本著廣告?zhèn)鞑ズ蜖I銷賣點整合的需求進行產(chǎn)品分類建議： （1）流水別墅——沿中部的溪水，湖泊，構(gòu)建流水別墅，以業(yè)主每一窗都能擁有天然的流水，或垂釣，或聽水，或枕溪，享受人間仙境。 （3）云頂別墅——專為頂級度身定造的休閑別墅，產(chǎn)生坐庭院看落日染紅遠山，聽鳥鳴唱綠山谷，和著山野的天籟之聲，一種悠長的夢想便隨白云而翻飛，一種君臨天下的大氣風(fēng)范便油然而生。于健康步道中漫步，體驗“運動與健康”的感受，是悠閑假期的好去處。 除傳統(tǒng)的聯(lián)體別墅外，可根據(jù)實際情況考慮規(guī)劃部分雙立、別墅樓中樓的創(chuàng)意房型。四層或六七層電梯，但外立面造型為二層或三層，客廳挑空設(shè)計， 三大入門途徑：首層于空中花園入客廳，二層于陽臺入主人房及工人專用門入廚房或工人房。 三、單體面積建議 單體面積的設(shè)計，既要充分滿足別墅居家的空間需求，也要考慮到市場承受能力，尤其是總價的承受力。必須從房型上對南京的別墅房型進行一場“空間革命”！ 單體/雙拼/雙立別墅建議： ——兩層半或三層為主，層高三米以上 ——戶型設(shè)計基本要求：動靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開； 戶型設(shè)計的重點：客廳和主臥。 ——特別的豪宅：這可以說是盛唐藝術(shù)園的明星產(chǎn)品，也是小區(qū)的物業(yè)領(lǐng)袖，可以特別設(shè)計，創(chuàng)新、 有個性，可加配小型游泳池，雙車庫等特別設(shè)施。三個區(qū)（高尚別墅區(qū)、藝術(shù)園區(qū)、聯(lián)排區(qū)）各有特色，但總體協(xié)調(diào)； ——高檔別墅的建筑風(fēng)格應(yīng)遵循傳統(tǒng)、經(jīng)典或經(jīng)典改良型、穩(wěn)重、大氣，不應(yīng)過分現(xiàn)代或時尚，必須經(jīng)得起時間考驗；（唐代建筑的風(fēng)格特點就是氣魄宏偉、嚴整而又開朗）聯(lián)體別墅的建筑風(fēng)格可更現(xiàn)代化、創(chuàng)新化、特色化； ——建筑立面上：高尚別墅追求個性，但不張揚，必須在整體協(xié)調(diào)的情況下多樣化；聯(lián)體別墅則建議相對統(tǒng)一化。 第七章：環(huán)境規(guī)劃分析及建議 一、景觀設(shè)計理念： “大地藝術(shù)，唐詩遺韻，自然人文” ——本項目的名稱是盛唐藝術(shù)園。 ——大唐是中國十多個朝代中最為興盛的一個，大唐人民生活安定，無憂無慮，平時就有很多時間去鉆研藝術(shù)，因此產(chǎn)生了很多文人，詩詞歌庫，更有唐詩三百首，唐宋八大家流傳千古，因此大唐最突出的就是大唐文化。園林提供了一個用來滿足士大夫公余或退休后追求隱逸的心理需求，所以園林是無處不透露出文人的品位，而這在唐朝建筑中是很常見的。 綜合大唐、藝術(shù)和本地塊與生俱有的優(yōu)越性，我們認為：本次環(huán)境規(guī)劃的思路應(yīng)從自然、藝術(shù)、唐朝的人文歷史（如唐詩意境等）中去充分挖掘，提煉出本案景觀設(shè)計的理念和各種元素。 （一旦主題明確，我們將與環(huán)境設(shè)計公司一道，確定主要的景觀設(shè)置主題和具體內(nèi)容） 二、景觀設(shè)計手法： ——借景： 將軍山、沐英湖、康后湖都屬可利用的外部資源，建議在規(guī)劃充分利用。外水，內(nèi)水，既能娛目，更能傳情。 內(nèi)部主景觀水帶可“變細”、“變長”、“變曲”，繞過盡量多的別墅，為銷售制造優(yōu)勢資源又有利于以后物業(yè)管理的成本控制。根據(jù)小區(qū)的分區(qū)規(guī)劃理念，景觀規(guī)劃宜與建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，注重雕塑、主題景觀、小品的表現(xiàn)。 ——各組團的主軸線和主中心的公共景觀做大、做好；內(nèi)部環(huán)境則可考慮盡量減少共用面積，加大私有的花園面積，為客戶提供更多的依據(jù)個人喜好營造園林的機會。 ——污水處理站、箱變、垃圾收集站等設(shè)施周圍可否適當(dāng)填土造坡，并建喬木林或灌木叢，目的在于讓所有可能影響住戶視覺及心態(tài)的地上物從住戶視線中移除。 第八章：公共、服務(wù)設(shè)施規(guī)劃建議 一、藝術(shù)館區(qū)建議： 通盤考慮本項目的藝術(shù)性宗旨，本區(qū)域?qū)⑹亲钅馨l(fā)揮園區(qū)特色的一個所在，要求其建筑與景觀的布置要有利于人文性景觀的最大限度發(fā)揮，同時其建筑風(fēng)格要旗幟鮮明，富于特征性，利于空間展示。另外一個不能忽視的因素是由于與本項目地域上的接近性和品位上的相似性，河海大學(xué)學(xué)生的強大消費能力，需在項目的配套中給其安排一定的消化區(qū)域。但功能上必須有所互補：經(jīng)營性的商業(yè)用房和以增進交流為