【正文】 例從1995年的2%%。二 房地產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展相互促進雖然樂山是世界著名的旅游勝地，但是除峨眉山外，樂山市(包括大佛景區(qū))被大多數(shù)人認為是旅游過境地，除了大佛可看外，樂山市缺乏留得住人的理想消費場所，雖然一年要接待數(shù)百萬的游客，但能在樂山市玩上一天的游客不到3成。主要原因包括：旅游城市和旅游環(huán)境建設(shè)滯后樂山市作為優(yōu)秀旅游城市的形象不突出，城市建設(shè)與景區(qū)開發(fā)不協(xié)調(diào)，城市個性不鮮明，城市經(jīng)營力度不夠，與西部中心城市成都未能做到有機融合。市內(nèi)旅游配套設(shè)施不足，娛樂和購物活動單調(diào)，缺少有地方娛樂特色的民俗娛樂活動和專營旅游商品和土特產(chǎn)的購物街區(qū)。旅游產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)脫節(jié)成熱的旅游產(chǎn)品是由開發(fā)建設(shè)成熟的旅游景區(qū)、配套完善的基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施以及在旅游市場中運行相對固定的旅游線路共同構(gòu)成的。各旅游景區(qū)內(nèi)部的基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施雖有一定基礎(chǔ)，但是連接景區(qū)之間道路的等級還較低，旅游環(huán)線還未形成，旅游景區(qū)相對孤立，未形成組合優(yōu)勢。為了使樂山市景區(qū)從旅游過境地向旅游目的地轉(zhuǎn)變，樂山市政府擬建設(shè)樂山市水文化精品旅游區(qū)。第五節(jié) 樂山房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展的需要一個企業(yè)要生存發(fā)展，他必須要面對殘酷的市場競爭。所以樂山房地產(chǎn)企業(yè)首先要面對的問題是如何在政策的指引下，合理有序的開發(fā)。第二章 樂山房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及存在的問題第一節(jié) 樂山房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀進入2005年，樂山樓市繼續(xù)保持旺盛的需求態(tài)勢，促使中心城區(qū)房地產(chǎn)交易持續(xù)火爆。數(shù)據(jù)顯示，今年（2005年）2月份的樂山樓市呈現(xiàn)出兩大特點：一是商鋪銷售紅火，二是二手房交易比例大幅度提升。其主要原因是花城左岸推出“10年7%保底投資計劃”和時代廣場二期呈現(xiàn)交房，刺激了商鋪投資，帶動了商鋪等非住宅銷售。其原因是隨著2004年樂山房價的大幅上揚，促使一些已購新房的居民紛紛將二手房推向市場，促使二手房價也隨之上漲。由于二手房的價格要明顯低于新建商品房，所以二手房銷售出現(xiàn)了特別火爆的局面。樂山房地產(chǎn)的發(fā)展呈現(xiàn)如下特征：一、 房地產(chǎn)投資增長繼續(xù)處于較高水平 2004年，樂山房地產(chǎn)開發(fā)完成固定資產(chǎn)投資91224萬元，%。這反映出房地產(chǎn)開發(fā)有充足的資金作保證。四、 商品房價格走勢基本平穩(wěn) 2004年，樂山商品房銷售形勢較好，%；其中，%，且個人購房比例占其總銷售面積的95%，是拉動樂山房地產(chǎn)增長的主要動力。全市商品房銷售均價1407元／平方米，其中住宅銷售均價1274元／平方米，市場價格與去年同期略有上漲。%。而且，由于樂山房地產(chǎn)開發(fā)的無序競爭，導(dǎo)致開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理。“嫁”。與相應(yīng)的住宅開發(fā)情況來看，開發(fā)結(jié)構(gòu)性矛盾很突出，供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理不利于樂山房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，需要開發(fā)商和房地產(chǎn)部門引起高度重視。 在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，資金是最重要。在中國現(xiàn)有市場經(jīng)濟條件下，間接融資是主要方式，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。盡管有房地產(chǎn)泡沫之爭及央行政策出臺等因素作用，但開發(fā)資金相對取得較大程度增長，2004年樂山房地產(chǎn)到位資金累計為92635萬元，%，是1995年以來的最高增幅。 ——間接融資為主。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。在樂山房地產(chǎn)業(yè)中，有能力利用直接融資的企業(yè)寥寥無幾，房地產(chǎn)開發(fā)資金直接融資占較小比例。2004年樂山房地產(chǎn)商更深刻地感到國家政策的影響和威力。房地產(chǎn)是資金高度密集的產(chǎn)業(yè)，以規(guī)范房地產(chǎn)信貸為主要內(nèi)容的央行“121號”文件有針對性地對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款和建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途做了詳細規(guī)定，切中房地產(chǎn)企業(yè)的“要害”。“121號”文件對房地產(chǎn)融資產(chǎn)生了多方面影響。如開發(fā)企業(yè)開始根據(jù)自己開發(fā)能力調(diào)整項目定位。有專家認為，2004年是房地產(chǎn)行業(yè)實行企業(yè)重整的“企業(yè)年”?！?21號”文件出臺后，這樣的房地產(chǎn)企業(yè)要么發(fā)展壯大自己，要么與其他企業(yè)合作，要么被淘汰。隨著規(guī)模小的房地產(chǎn)企業(yè)的出局，實力強的房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭將充分展開。 其四，樂山房地產(chǎn)出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性問題及局部泡沫問題得以調(diào)整和控制。 房地產(chǎn)融資存在的問題作為資金密集型的行業(yè)，解決好房地產(chǎn)融資問題已經(jīng)迫在眉睫。房地產(chǎn)開發(fā)、消費過程都離不開銀行支持(在中國現(xiàn)有的金融體制條件下)。投資規(guī)模大、周期長等特點使房地產(chǎn)開發(fā)、投資需要大量資金，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最關(guān)心的問題是融資。這三種貸款方式的期限都很短，無法適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)周期的需要。2004年末樂山經(jīng)濟金融運行情況顯示，資本市場融資規(guī)模萎縮，企業(yè)融資渠道間接化的格局進一步增強。在當前樂山金融市場融資格局中，%%。房地產(chǎn)資金主要來自銀行貸款。這樣，銀行將成為房地產(chǎn)風(fēng)險的最大承擔者。融資，不單純是為建設(shè)和發(fā)展聚集資金的問題，它實質(zhì)上是一種以資金供求形式表現(xiàn)出來的資源配置過程。綜合有關(guān)專家對房地產(chǎn)融資的研究成果，房地產(chǎn)企業(yè)融資方式有兩種：一是內(nèi)部融資。內(nèi)部融資不需要實際對外支付利息或股息，即不發(fā)生融資費用，內(nèi)部融資的成本遠低于外部融資，因此是首選的融資方式。對開發(fā)企業(yè)來說，預(yù)收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場風(fēng)險轉(zhuǎn)移給購房者，雖可能會喪失一些未來利益，但相對于總體利益終究是微不足道的。二是外部融資。目前主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。 三、房地產(chǎn)企業(yè)普遍規(guī)模小，缺乏長遠考慮房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，“短平快”項目居多。本地企業(yè)普遍存在規(guī)模小、專業(yè)性不強。與四川同等城市樓盤相比，樂山市市區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)顯得波瀾不驚。不僅對以后自身的發(fā)展不利，而且也對樂山市房地產(chǎn)業(yè)的整體效益，整體形象也不利。四、房地產(chǎn)市場化程度較低，市場不夠規(guī)范首先從土地運作方面來講，國土資源部11號文件要求土地供應(yīng)實行“招掛拍“后，仍有大量的存量土地、劃撥土地、違法地進入商業(yè)開發(fā)市場，開發(fā)商的巨額暴利正是來源于此。房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)違反規(guī)定弄虛作假，干擾房地產(chǎn)市場的正常秩序，政府在管理上的混亂和市場服務(wù)上的缺位，危及到工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)，加大了房地產(chǎn)風(fēng)險，抑制了市場化的發(fā)展。五、房地產(chǎn)產(chǎn)品特色不突出1 樂山市旅游房地產(chǎn)主題不突出、發(fā)展緩慢旅游房地產(chǎn)是結(jié)合了自然旅游資源人文旅游資源和人造旅游景觀為依托，聚集人氣，并借勢開發(fā)房地產(chǎn)，使之成為旅游、休閑、度假、居住有機結(jié)合的房地產(chǎn)形式。而樂山在房地產(chǎn)與旅游資源的結(jié)合上少有成功的案例，據(jù)筆者實地考察，目前比較成功的有依青衣江而建的山水灣別墅，靠近城市森林的居雅苑，從他們推出市場受到消費者的追捧來看，旅游與房地產(chǎn)的結(jié)合還有很大的潛力可挖，需要樂山各方面的共同努力。但目前，樂山大佛景區(qū)主要吸引的是外地觀光游客，峨眉山山憑借良好的自然生態(tài)環(huán)境，成為四川地區(qū)休閑度假及會議市場的主要選擇地之一，產(chǎn)品附加值相對較高：樂山市旅游地產(chǎn)發(fā)展緩慢不僅大大落后于峨眉山山旅游房地產(chǎn)，而且也與四川其他旅游景區(qū)的旅游房地產(chǎn)發(fā)展有較大差距，其發(fā)展現(xiàn)狀表現(xiàn)在專業(yè)化程度不高、特色不突出，導(dǎo)致其資源和區(qū)位優(yōu)勢沒有發(fā)揮。在樂山市城區(qū)范圍內(nèi)目前有一家（準四星級）酒店，其中，金海棠賓館為商務(wù)會議接待型酒店，主體為一座13層建筑，位于樂山市中心城區(qū)東部邊緣。金海棠賓館是典型的新興城市型酒店，主題特色和服務(wù)概念模糊，但商務(wù)會議與休閑設(shè)施較齊全，目前，樂山市高規(guī)格的接待基本都放在此。開業(yè)時間較長，但已經(jīng)過重新裝修。金海棠賓館目前仍是樂山市最高檔的休閑度假場所之一。而隨著樂山市商業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展和旅游吸引力的提高，酒店的行業(yè)水平將會有較高層次的提升，尤其是高星級酒店、特色酒店，將逐步進入完全的市場競爭階段。但樂山市現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展歷史卻不長，是伴隨中國旅游業(yè)的發(fā)展而起步的。目前，樂山市核心的商業(yè)集中于柏楊路嘉定路高北門玉堂街一帶。由于地形及歷史的原因，樂山其他區(qū)域的商業(yè)發(fā)展并沒有形成氣候。98年到2004年是樂山市商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展最快的時期，平均每年的增長幅度達到8％，這得益于樂山市旅游市場的快速發(fā)展，帶動商業(yè)市場連鎖發(fā)展。圖示：通過對樂山市核心商圈不同地段的摸底調(diào)查，得出目前樂山市具有代表性商鋪租賃價格：牛耳橋是進出樂山的北大門,其地理位置相當重要,每天的人流量非常大,此處目前是樂山商品批發(fā)的集散地,影響力輻射整個樂山,由于處于黃金地段,各商家爭奪很激烈,與牛耳橋地理位置相類似的是高北門,也是黃金地段,唯一不同的是這里主要經(jīng)營的是高檔品牌服裝,.玉堂街在樂山老城區(qū)由相當?shù)挠绊懥?但是隨著城市的拓展,丁冬街也是樂山的一條主干道,但由于地勢不平坦,所以影響了價值的提升,目前租金維持在50元80元/平方米之間目前樂山在權(quán)力打造的新城市商業(yè)圈主要在樂山新廣場附近,但是由于人氣不足,.通過在樂山市的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，其商業(yè)房地產(chǎn)卻仍處在沿街為市的階段，不僅如此，其主要經(jīng)營的仍是低端市場用以滿足本地區(qū)消費者的產(chǎn)品，樂山市的商業(yè)房地產(chǎn)形態(tài)仍很傳統(tǒng)。與很多城市不同的主要地方在于:在不臨街或者由樓層商鋪的利用上存在很大的問題,據(jù)筆者觀察, (一家是玉堂街的文軒連鎖書店,一家是本已有名氣的東方眼鏡,一家是超市),沿街為市的商業(yè)形態(tài)由很大的局限性.，現(xiàn)有大型商業(yè)形式經(jīng)營困難據(jù)筆者了解,很多的大型商家已經(jīng)進入四川的二級城市,比如麥當勞進入綿陽等,但是作為房地產(chǎn)的規(guī)劃引導(dǎo)作用也值得深思。華廈商業(yè)城地處高北門，地理位置十分優(yōu)越，可是淪落到目前的地步，是十分可惜的。在樂山地段并不太好的舊大橋附近，開發(fā)商仿照成都春熙路的模式，開發(fā)的泌水院步行街，本來創(chuàng)意非常好，可是竣工以后，市場反映平平。從以上幾個大型商業(yè)的開發(fā)經(jīng)營情況看來，樂山的大型商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展任重道遠。樂山房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本思路是：進一步深化住房制度改革，推進住房商品化、社會化；進一步完善多層次住房供應(yīng)體系，加強經(jīng)濟適用房的建設(shè)與管理；切實做好城區(qū)危舊房的改造，充分發(fā)揮中心城區(qū)的現(xiàn)代化城市功能；建立規(guī)范、高效、統(tǒng)一的樂山房地產(chǎn)市場，規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)市場行為；建立完善的房地產(chǎn)金融體系，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供堅實的金融支持；堅持擴大內(nèi)需的方針，大力推動和引導(dǎo)房地產(chǎn)消費，以投資與拉動國民經(jīng)濟增長，把房地產(chǎn)業(yè)培育成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)/加強住房產(chǎn)業(yè)化的政策性引導(dǎo)，提高商品住宅的有效供給。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化體系就是以房地產(chǎn)成品為最終產(chǎn)品，以市場需求為向?qū)?，以科技進步為依據(jù)，以成型的房地產(chǎn)建筑體系和與之相配套的房地產(chǎn)產(chǎn)品為基礎(chǔ)，以科學(xué)組織和現(xiàn)代化的管理為手段，通過房地產(chǎn)生產(chǎn)全過程的開發(fā)、設(shè)計、施工、部品生產(chǎn)、管理和服務(wù)等環(huán)節(jié)構(gòu)成完整產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)，以提高房地產(chǎn)質(zhì)量，提高勞動效率，優(yōu)化資源配置，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)生產(chǎn)、供給、銷售和服務(wù)一體的標準化、工業(yè)化、商品化，從粗放型到集約型的生產(chǎn)組織形式。完善以房地產(chǎn)技術(shù)保障體系、建筑體系、部晶體系、質(zhì)量控制系、和房地產(chǎn)性能認定體系為核心的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化框架體系，初步建立起房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展所必須的政策保障機制。加快完善房地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計、施工、物業(yè)管理和材料，部品等方面的標準體系，加強對房地產(chǎn)安全、健康、環(huán)保、節(jié)能等方面標準的研究、編制，推廣應(yīng)用先進適用的技術(shù)。3加強房地產(chǎn)區(qū)智能化建設(shè)。5開展房地產(chǎn)性能認定方面的工作按照建設(shè)部主管部門的有關(guān)要求，成立“房地產(chǎn)性能評審委員會”及“房地產(chǎn)性能認定委員會”，建立“房地產(chǎn)評審專家?guī)臁保_展房地產(chǎn)性能的試評工作。通過調(diào)查，樂山城區(qū)商品房有30％左右是由外地消費者購買的，在外地購買者中外省消費者占了近60％，因此在戶型設(shè)計、功能布局上應(yīng)充分滿足他們的具體要求。加強城市規(guī)劃的實施力度和深度，從城市運營的高度規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這樣，的限制性措施從城市規(guī)劃的高度加強了對房地產(chǎn)開發(fā)項目的引導(dǎo)。所有列入建設(shè)用地范圍的土地，必須嚴格按照城市規(guī)劃的要求進行建設(shè)。未技規(guī)劃要求完成配套設(shè)施建設(shè)的住房，不得交付使用：商業(yè)銀行不得提供個人住房貸款。其他用途土地的供地計劃公布后，同一宗土地有兩個以上意向用地者的，也應(yīng)當采取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。抓好舊城改造建設(shè)，啟動西街一井福街一文廟街沿玉壘山一側(cè)歷史文化街區(qū)保護性開發(fā)工作：疏散城市中心區(qū)密度，建設(shè)核心旅游區(qū)和中央商務(wù)區(qū)，實現(xiàn)城市功能布局的轉(zhuǎn)變，加快實施城市西區(qū)建設(shè)。原先樂山市是單中心發(fā)展的城市格局，容易導(dǎo)致中心區(qū)域環(huán)境的不斷惡化，不利城市生態(tài)環(huán)境改善。三、強化城市特色建設(shè)、提高城市品味在規(guī)劃建設(shè)管理和城市營銷中，突出樂山市自然環(huán)境特色、歷史文化特色。建筑風(fēng)貌上，以傳統(tǒng)川西民居為主，實現(xiàn)一街一景、一區(qū)一景。深入挖掘和展現(xiàn)樂山市悠久的文化內(nèi)涵，建設(shè)具有深厚文化底蘊的文明城市。深化城市管理體制改革，建立和完善城市管理綜合執(zhí)法體制，充分發(fā)揮社區(qū)基礎(chǔ)作用，大力運用現(xiàn)代科技管理手段，始終保持城市干凈整潔、秩序井然、道路暢通。四、優(yōu)化城市環(huán)境建設(shè)實施“綠化工程”，打造“西部綠城”，創(chuàng)建“國家園林城市”，構(gòu)建城市景觀綠地生態(tài)系統(tǒng)。實施“凈化工程”，搞好城市垃圾、污水的無公害化處理，大力推廣清潔能源，嚴格控制煙塵和噪聲排放，保護好樂山市優(yōu)質(zhì)的空氣和水源，創(chuàng)建國家環(huán)保模范城市和國家級生態(tài)城市。增加城市綠地面積，改善城區(qū)生態(tài)環(huán)境。五 規(guī)范對房地產(chǎn)市場的管理充分發(fā)揮政府職能，加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控加強對房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀調(diào)控，改善樂山市政府對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理。樂山市政府要在充分分析房地產(chǎn)市場需求的基礎(chǔ)上，確定與當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展、市場需求相適應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模和各類商品房的供應(yīng)比例，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總供給與總需求的平衡。要加強房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的建設(shè)，完善市場信息披露制度。同時，要以適當?shù)姆绞?，及時向社會發(fā)布市場信息，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性投資。強化土地供應(yīng)管理，嚴格控制商品房土地供應(yīng)總量。要嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度土地利用計劃，要充分發(fā)揮土地供應(yīng)、規(guī)劃管理等調(diào)控手段的作用，要采取切實可行的措施，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，鼓勵利用存量土地進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，鼓勵對危舊住房的改造，根據(jù)房地產(chǎn)市場供求狀況，按計劃向市場供地。要采取切實可行的措施，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，鼓勵利用存量土地進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，鼓勵危舊住房的改造。加大監(jiān)管力度，依法查處越權(quán)批地、利用集體土地變相搞房地產(chǎn)開發(fā)以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與集體經(jīng)濟組織私下協(xié)議圈占土地等違法、違規(guī)行為。嚴格控制自有資金不足、行為不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工項目樂山市政府要貫徹