【正文】 高到32％。本文正是研究這一范圍的內容。本文擬從管理學的角度出發(fā)，運用產業(yè)發(fā)展理論的一些觀點，采用大量樂山實際的案例，對樂山市房地產業(yè)的發(fā)展問題，作一些初步的探討，并提出相應對策。進入2005年，樂山樓市繼續(xù)保持旺盛的需求態(tài)勢，促使中心城區(qū)房地產交易持續(xù)火爆。：，銷售面積超過竣工面積，表明房地產市場呈供求短缺之勢。才是樂山房地產業(yè)的出路。面對這樣的局面，作為支柱產業(yè)的房地產業(yè)的發(fā)展應立足于新的高度，思索如何充分發(fā)揮房地產的優(yōu)勢，體現城市的形象，如何與經營城市的理念更好的結合。關鍵詞：樂山市 房地產業(yè) 發(fā)展對策上篇：樂山房地產業(yè)的現狀和問題分析第一章 樂山房地產業(yè)發(fā)展的重要性第一節(jié) 符合樂山城市建設的需要樂山市經營城市的指導思想是：按照建設國際旅游城市、四川的經濟強市和最優(yōu)美城市的總體要求，以改善城市環(huán)境、增強城市功能、提高城市競爭力為目標，以科學規(guī)劃為龍頭，以經營城市資產為支點，高起點規(guī)劃、高標準建設、高效能管理、高水平經營，進一步增強市場意識、效益意識，綜合統(tǒng)籌城市資源，實現城市發(fā)展投入產出的良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展。房地產業(yè)的大力發(fā)展，必將推動舊城的改造和新城的開發(fā)，將有效改善城市人口分布現狀，緩解舊城區(qū)的人地矛盾，有利于城市生態(tài)環(huán)境質量的提高。通過土地出讓、BOT等方式，集中財力，投入到城市基礎設施建設，2004年完成基礎設施投資68245萬元，％。建設“中國第一山”，把樂山建成最美麗城市，雄圖大略，豈止一山一城，一時一宜，而是包括整個樂山，應向更宏偉的目標奮進。另外，四川省政府日前提出“中國第一山”的計劃，使樂山城市建設進入了新的歷史性階段。進入2005年，樂山樓市繼續(xù)保持旺盛的需求態(tài)勢，促使中心城區(qū)房地產交易持續(xù)火爆。據統(tǒng)計，1998年以來，綜合考慮直接和間接拉動作用。主要原因包括：旅游城市和旅游環(huán)境建設滯后樂山市作為優(yōu)秀旅游城市的形象不突出，城市建設與景區(qū)開發(fā)不協(xié)調，城市個性不鮮明，城市經營力度不夠，與西部中心城市成都未能做到有機融合。為了使樂山市景區(qū)從旅游過境地向旅游目的地轉變，樂山市政府擬建設樂山市水文化精品旅游區(qū)。數據顯示，今年（2005年）2月份的樂山樓市呈現出兩大特點：一是商鋪銷售紅火，二是二手房交易比例大幅度提升。樂山房地產的發(fā)展呈現如下特征：一、 房地產投資增長繼續(xù)處于較高水平 2004年，樂山房地產開發(fā)完成固定資產投資91224萬元，%。%。 在房地產開發(fā)經營過程中，資金是最重要。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。房地產是資金高度密集的產業(yè)，以規(guī)范房地產信貸為主要內容的央行“121號”文件有針對性地對房地產開發(fā)企業(yè)貸款和建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途做了詳細規(guī)定，切中房地產企業(yè)的“要害”。 其四，樂山房地產出現的結構性問題及局部泡沫問題得以調整和控制。投資規(guī)模大、周期長等特點使房地產開發(fā)、投資需要大量資金，因此，房地產開發(fā)企業(yè)最關心的問題是融資。在當前樂山金融市場融資格局中，%%。對開發(fā)企業(yè)來說，預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者，雖可能會喪失一些未來利益，但相對于總體利益終究是微不足道的。本地企業(yè)普遍存在規(guī)模小、專業(yè)性不強。房地產開發(fā)項目的建設違反規(guī)定弄虛作假，干擾房地產市場的正常秩序，政府在管理上的混亂和市場服務上的缺位，危及到工程質量和安全生產，加大了房地產風險，抑制了市場化的發(fā)展。在樂山市城區(qū)范圍內目前有一家（準四星級）酒店，其中，金海棠賓館為商務會議接待型酒店，主體為一座13層建筑，位于樂山市中心城區(qū)東部邊緣。而隨著樂山市商業(yè)經濟的發(fā)展和旅游吸引力的提高，酒店的行業(yè)水平將會有較高層次的提升，尤其是高星級酒店、特色酒店，將逐步進入完全的市場競爭階段。98年到2004年是樂山市商業(yè)經濟發(fā)展最快的時期，平均每年的增長幅度達到8％，這得益于樂山市旅游市場的快速發(fā)展，帶動商業(yè)市場連鎖發(fā)展。在樂山地段并不太好的舊大橋附近，開發(fā)商仿照成都春熙路的模式，開發(fā)的泌水院步行街，本來創(chuàng)意非常好，可是竣工以后，市場反映平平。完善以房地產技術保障體系、建筑體系、部晶體系、質量控制系、和房地產性能認定體系為核心的房地產產業(yè)化框架體系，初步建立起房地產產業(yè)化發(fā)展所必須的政策保障機制。通過調查，樂山城區(qū)商品房有30％左右是由外地消費者購買的，在外地購買者中外省消費者占了近60％，因此在戶型設計、功能布局上應充分滿足他們的具體要求。未技規(guī)劃要求完成配套設施建設的住房，不得交付使用：商業(yè)銀行不得提供個人住房貸款。三、強化城市特色建設、提高城市品味在規(guī)劃建設管理和城市營銷中，突出樂山市自然環(huán)境特色、歷史文化特色。四、優(yōu)化城市環(huán)境建設實施“綠化工程”，打造“西部綠城”，創(chuàng)建“國家園林城市”，構建城市景觀綠地生態(tài)系統(tǒng)。樂山市政府要在充分分析房地產市場需求的基礎上，確定與當地經濟發(fā)展、市場需求相適應的房地產開發(fā)建設規(guī)模和各類商品房的供應比例，實現房地產市場總供給與總需求的平衡。要嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度土地利用計劃，要充分發(fā)揮土地供應、規(guī)劃管理等調控手段的作用，要采取切實可行的措施，調整土地利用結構，鼓勵利用存量土地進行房地產開發(fā)建設，鼓勵對危舊住房的改造，根據房地產市場供求狀況，按計劃向市場供地。加強房地產金融管理力度，防范金融風險。樂山市金融機構具體應加強嚴格信貸準入，加強信貸審查，強化貸后管理；有效控制總量，合理調整結構，實行差別政策：加強個人住房貸款管理：加強政策研究，關注市場變化，提高預警能力。加快落實住房補貼，提高職工購房的支付能力樂山市要按照城鎮(zhèn)住房制度改革的總體部署，加快推進住房分配貨幣化進程，切實落實住房補貼資金來源。對被拆遷入意見較大的項目，要及時進行調解，防止群體上訪事件的發(fā)生。四、運營方面應把后勤保障部門的工作視為與營業(yè)部門同樣重要的環(huán)節(jié)，如清潔部門、綠化保養(yǎng)部門、工程維修部門等，建立一線與二線部門的協(xié)調運作機制，貫徹利益共享意識。第二節(jié) 實施可持續(xù)的房地產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略可持續(xù)的房地產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略即如何在滿足自身發(fā)展需要的同時，在有限的生態(tài)資源條件下，同時滿足完善城市功能、改善居住環(huán)境、保護自然生態(tài)等各類目標，實現人與自然的和諧共處，平衡房地產開發(fā)與可持續(xù)發(fā)展。前年在樂山引起很大爭論的案例：某開發(fā)商擬在樂山大佛的對岸修建高檔公寓，方案未定就已經在樂山市民中間展開了激烈的討論。城市規(guī)劃和建設立足于原有的城市空間格局，因此房地產業(yè)發(fā)展必須以城市的功能為中心，滿足城市的發(fā)展需求，通過科學的整合和細分，使旅游空間、城市景觀空間、商業(yè)空間、居民生活空間等相互依存，多種功能相互促進?？梢?，它的旅游休閑和旅游功能是相輔相成的。與相關機構合作，挖掘、整理樂山大佛獨有的文化內涵，使這項世界遺產能夠發(fā)揮更強的現實文化精神。該市將成為成都平原2小時都市圈的核心組成部分，可以說，樂山市的城市戰(zhàn)略定位直接決定了房地產業(yè)的功能定位，而房地產業(yè)的發(fā)展將影響樂山市城市的發(fā)展和經營理念。如果不借助于各種融資手段，開發(fā)企業(yè)將寸步難行。 　　第一，尋求與大公司合作。當然，融資有很多種方法，樂山市房地產企業(yè)應結合自身特點選擇多種融資方式組合，各取所長，既要有效地融集資金，又要降低融資成本，控制風險。由于樂山市景區(qū)應以保護為主，開發(fā)為輔，因此樂山市房地產業(yè)應在其本身受到嚴格控制的前提下，通過文化內涵和市場外延的挖掘，建立、健全產品和服務功能，不僅從樂山市景區(qū)衍生的市場需求中獲益，也將提升樂山市的品牌優(yōu)勢，形成“雙贏”。無論是穿城而過的三江支流，還是樂山市自然的生態(tài)魅力，都吸引著眾多的開發(fā)商和購房者的眼球。針對樂山市房地產市場服務的對象開放性強，呈現多層次、多需求的發(fā)展特點，應區(qū)別性的加大開發(fā)力度，滿足市場需要，即：首先以規(guī)?；?、集約化、精致化的產品吸引四川特別是成都中高端休閑消費群的關注。一般說來，旅游房地產可分為以下幾類：一是景區(qū)住宅、風景名勝度假村等，是指發(fā)展商利用旅游開發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位置開發(fā)的具有投資回報和多種功能的住宅項目。旅游房地產因其具有優(yōu)越的環(huán)境和居住空間的休閑性、舒適性及功能方面的實用性，在中國有著巨大的發(fā)展空間。與樂山市景區(qū)合作，每年舉辦樂山市大佛節(jié)，使之成為具有全國影響力的節(jié)日。樂山被公認為是四川最具休閑感的都市之一，人們追求休閑生活的情境隨處可見。憑借樂山市的城市基礎和自身良好的開發(fā)運作水平，樂山市旅游房地產將一個休閑功能相對完善、文化韻味深厚的系統(tǒng)。目前推動樂山市房地產市場發(fā)展的力量主要來自兩個方面：樂山市城市自身的消費能量在住房制度改革和城市規(guī)模擴張的背景下的爆發(fā)性釋放和樂山市得天獨厚的旅游資源的吸引力，兩種力量形成了樂山市城區(qū)大部分以常規(guī)居住產品為主和局部以別墅、產權式酒店、度假式公寓等旅游地產產品為輔的格局。樂山市擁有世界級的旅游、歷史和文化資源，距離大都市很近，接受輻射能力強，同時又是一座中小型城市，自成一體，其城市特征具有一定的代表意義，而城市經營的理念在四川，乃至全國范圍內也將具有成為示范的可能性。日前，樂山市市政府明確指出樂山市要“主動融入成都經濟圈，打造成都后花園，實現與中心城市人流、物流、信息流、資金流等的全面對接”。實際上，樂山市旅游房地產必將是樂山市城市形態(tài)縮影，在很大程度上，它將決定整個城市的意象。因此，樂山市發(fā)展旅游房地產有著在四川范圍內其他區(qū)域不可比擬的旅游資源優(yōu)勢和空間優(yōu)勢。四是養(yǎng)老型酒店，指投資人在退休前購買退休養(yǎng)老度假村的某一個單位，委托管理公司經營至退休后自用。第三節(jié) 提高房地產產品的品質和規(guī)模針對樂山市房地產項目規(guī)模小，缺乏大盤的特點，樂山市市政府應采取措施，并采用市場配置資源的手段，引入知名地產商，提高建設工程的質量和規(guī)模。全年商品房竣工面積1日．22萬平方米：商品房銷售33．02萬平方米，銷售面積超過竣工面積，表明房地產市場呈供求短缺之勢。同時更標志著樂山市房地產開發(fā)已經升級換代。細分市場不是根據產品品種、產品系列來進行的，而是從消費者(指最終消費者和工業(yè)生產者)的角度進行劃分的，是根據市場細分的理論基礎，即消費者的需求、動機、購買行為的多元性和差異性來劃分的。 　　第二，尋求民間資金。 　　121號”文件的出臺對中小房地產企業(yè)融資無疑是雪上加霜。 2004年2月，首創(chuàng)置業(yè)宣布，董事會決定向內地發(fā)行12億A股募資30億元，用于發(fā)展的北京的多個房地產項目，該公司于2003年6月19日在香港主板上市。第五章 積極開拓房地產開發(fā)的融資渠道第一節(jié) 有條件的企業(yè)逐步建立多元化的融資渠道《樂山市市城市總體規(guī)劃》也已明確城市的發(fā)展戰(zhàn)略定位是“主動融入中心城市經濟圈，當奸成都的服務配套區(qū)”。樂山市有豐富的水景觀資源，在技術可行的前提下，具體項目建設中可以藝術化、人性化地以水造景，結合建筑造景、民俗造景，加之依托岷江、大渡河、青衣江、樂山大佛獨一無二的自然與歷史景觀，成為不可復制的山水社區(qū)。以市場為導向，樂山市房地產業(yè)的發(fā)展應滿足不同消費群的不同需求，僅打旅游牌、休閑牌，或商務牌、城市牌，都會忽視其它市場的心理預期，出牌太多又會令人無所適從。因此，樂山市房地產業(yè)發(fā)展必須充分考慮環(huán)境保護的前提，不改變自然生態(tài)系統(tǒng)的完整性，力爭促使城市環(huán)境系統(tǒng)的改善，實現自然景觀系統(tǒng)與城市人文系統(tǒng)的暢通和轉換。以山水為主題的文化資源基礎，加之佛教、道教文化等各種文化的交融，造就了樂山市獨特的城市性格。如提高污水處理和排放水平，強化水流循環(huán)系統(tǒng)的建設，完善綠色環(huán)保地產的設施設備等。二、建立現代企業(yè)管理體系，明確“一級法人，二級公司，三級管理”的制度，在開發(fā)商統(tǒng)和公司的一級法人制度下，成立相應的二級公司，如旅游開發(fā)公司、物業(yè)公司、園林綠化公司、文化公司、廣告公司等，同時，各公司內針對不同的功能性項目，進行部門化管理，具體負責各項目的經營，做到管理組織的扁平化，和信息的有效傳達。繼續(xù)加大對住房建設和消費環(huán)節(jié)不合理收費的清理力度樂山市政府要認真落實國家已出臺的各項清理收費政策，全面清理房地產開發(fā)建設和消費環(huán)節(jié)的各種不合理收費，降低開發(fā)建設成本、減輕購房人負擔、支持住房消費。要嚴格限制經濟適用住房銷售對象，控制建設標準。對未取得土地使用權證書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證(開工報告)的項目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式貸款。加大監(jiān)管力度，依法查處越權批地、利用集體土地變相搞房地產開發(fā)以及房地產開發(fā)企業(yè)與集體經濟組織私下協(xié)議圈占土地等違法、違規(guī)行為。同時，要以適當的方式，及時向社會發(fā)布市場信息，引導房地產開發(fā)企業(yè)理性投資。增加城市綠地面積，改善城區(qū)生態(tài)環(huán)境。深入挖掘和展現樂山市悠久的文化內涵，建設具有深厚文化底蘊的文明城市。抓好舊城改造建設，啟動西街一井福街一文廟街沿玉壘山一側歷史文化街區(qū)保護性開發(fā)工作：疏散城市中心區(qū)密度，建設核心旅游區(qū)和中央商務區(qū)，實現城市功能布局的轉變，加快實施城市西區(qū)建設。這樣，的限制性措施從城市規(guī)劃的高度加強了對房地產開發(fā)項目的引導。3加強房地產區(qū)智能化建設。樂山房地產業(yè)發(fā)展的基本思路是：進一步深化住房制度改革，推進住房商品化、社會化；進一步完善多層次住房供應體系，加強經濟適用房的建設與管理；切實做好城區(qū)危舊房的改造，充分發(fā)揮中心城區(qū)的現代化城市功能；建立規(guī)范、高效、統(tǒng)一的樂山房地產市場，規(guī)范房地產業(yè)市場行為；建立完善的房地產金融體系，為房地產業(yè)發(fā)展提供堅實的金融支持；堅持擴大內需的方針，大力推動和引導房地產消費，以投資與拉動國民經濟增長，把房地產業(yè)培育成為國民經濟的支柱產業(yè)/加強住房產業(yè)化的政策性引導，提高商品住宅的有效供給。與很多城市不同的主要地方在于:在不臨街或者由樓層商鋪的利用上存在很大的問題,據筆者觀察, (一家是玉堂街的文軒連鎖書店,一家是本已有名氣的東方眼鏡,一家是超市),沿街為市的商業(yè)形態(tài)由很大的局限性.，現有大型商業(yè)形式經營困難據筆者了解,很多的大型商家已經進入四川的二級城市,比如麥當勞進入綿陽等,但是作為房地產的規(guī)劃引導作用也值得深思。目前，樂山市核心的商業(yè)集中于柏楊路嘉定路高北門玉堂街一帶。開業(yè)時間較長，但已經過重新裝修。而樂山在房地產與旅游資源的結合上