【正文】 或但未進(jìn)行過(guò)登記的房屋申請(qǐng)人原始取得所有權(quán)而進(jìn)行的登記。參見(jiàn)教材P173 三、判斷題1. 錯(cuò) 【解析】：拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人不得新建、擴(kuò)建、改建房屋，不得改變房屋和土地用途，不得租賃房屋。參見(jiàn)教材P48 3. 對(duì) 【解析】：拆遷人對(duì)拆除超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償是符合法律規(guī)定的，也是符合公平原則的；在拆遷過(guò)程中，拆遷人對(duì)必須拆除的違章建筑，不予補(bǔ)償。參見(jiàn)教材P53 5. 錯(cuò) 【解析】：估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具估價(jià)報(bào)告。參見(jiàn)教材P60 7. 對(duì) 【解析】：經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，堅(jiān)持合理利用土地、節(jié)約用地的原則。參見(jiàn)教材P63 9. 對(duì) 【解析】：未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。參見(jiàn)教材P69 11. 錯(cuò) 【解析】：房地產(chǎn)管理部門(mén)在接到價(jià)格申報(bào)后，如發(fā)現(xiàn)成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)正常價(jià)格，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知交易雙方，并不要求交易雙方當(dāng)事人更改合同約定的成交價(jià)格，但交易雙方應(yīng)當(dāng)按不低于房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確認(rèn)的評(píng)估價(jià)格繳納了有關(guān)稅費(fèi)后，方為其辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)，核發(fā)權(quán)屬證書(shū)。參見(jiàn)教材P113 13. 對(duì) 【解析】：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。參見(jiàn)教材P117 15. 錯(cuò) 【解析】：保修期從交付之日計(jì)算。參見(jiàn)教材P119 16. 錯(cuò) 【解析】：土地初始登記是指，土地總登記之外對(duì)設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的登記。參見(jiàn)教材P146 18. 錯(cuò) 【解析】：房屋權(quán)屬登記信息既可以由單位和個(gè)人自己查詢，也可以委托他人查詢。參見(jiàn)教材P167 20. 對(duì) 【解析】：套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。參見(jiàn)教材P167 21. 對(duì) 【解析】：對(duì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理主要從市場(chǎng)準(zhǔn)入抓起，采取資質(zhì)核準(zhǔn)、資質(zhì)分級(jí)、資信評(píng)價(jià)與日常監(jiān)督相結(jié)合的管理模式。參見(jiàn)教材P177 23. 對(duì) 【解析】：申請(qǐng)三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，要在暫定期內(nèi)完成估價(jià)標(biāo)的物建筑面積8萬(wàn)㎡以上或者土地面積3萬(wàn)㎡以上。參見(jiàn)教材P183 四、閱讀理解1. (1). B 【解析】：該項(xiàng)目應(yīng)由A市房屋拆遷管理部門(mén)發(fā)放《房屋拆遷許可證》。參見(jiàn)教材P53 (3). B 【解析】：裁決部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。參見(jiàn)教材P53 (5). D 【解析】：拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷評(píng)估價(jià)格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣，精確到元。參見(jiàn)教材P5051 (7). B 【解析】：如果拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，可以自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面申請(qǐng)符合估價(jià)。參見(jiàn)教材P54 (9). D 【解析】：違章建筑的認(rèn)定是規(guī)劃行政主管部門(mén)的職權(quán)范圍，判斷某一建筑是否屬于違章建筑，必須由房屋所在地城市規(guī)劃行政主管部門(mén)出具證明。則該小區(qū)的住宅建筑面積凈密度為（?。?。 、承載力較低，在不適宜采用在天然地基上作淺基礎(chǔ)時(shí)宜采用（?。?。其中土建工程的利潤(rùn)計(jì)算基礎(chǔ)是（?。?。 ＞0，則表明X商品與Y商品為（?。?。 （?。?。 ，它們（　）。 （?。＿@樣的做法體現(xiàn)（?。?。 。 ，拍賣(mài)人宣布的起拍價(jià)不是要約表示，只有（?。﹫?bào)價(jià)才是要約表示。 ，由（?。┙M成。 （?。?。 《民法通則》規(guī)定，（?。┑脑V訟時(shí)效期間為1年。（?。?，顆粒物對(duì)人體的危害程度與其直徑大小和化學(xué)成分有關(guān)。（?。? 。（?。?。當(dāng)房?jī)r(jià)下降時(shí)，購(gòu)房者支出會(huì)下降。（?。?、金額大、允許在市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)讓、有條件的情況下允許提前支取。（　） ，若債券利率高于市場(chǎng)利率，則債券的發(fā)行價(jià)往往高于票面價(jià)值。（?。?，算術(shù)平均數(shù)、幾何平均數(shù)、平均差都是平均指標(biāo)。（?。?。（?。?。該項(xiàng)目土地成本1200萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)用7500萬(wàn)元，（70%商業(yè)貸款），正常成本利潤(rùn)15%，銷(xiāo)售收入17400萬(wàn)元。商品住宅建成后銷(xiāo)售均價(jià)為29800元/m2。 (2).該項(xiàng)目中，作為開(kāi)發(fā)商應(yīng)該了解的居住區(qū)規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)有（　） (3).當(dāng)前國(guó)家針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快采取了調(diào)控措施，其中有（　）。 (5).銷(xiāo)售均價(jià)29800元/m2是（?。? 答案部分 一、單項(xiàng)選擇題1. B 【解析】：參見(jiàn)教材P37 2. A 【解析】：參見(jiàn)教材P56 3. D 【解析】：參見(jiàn)教材P79 4. C 【解析】：參見(jiàn)教材P128 5. C 【解析】：參見(jiàn)教材P155 6. B 【解析】：參見(jiàn)教材P167 7. B 【解析】：參見(jiàn)教材P182 8. A 【解析】：參見(jiàn)教材P215 9. D 【解析】：參見(jiàn)教材P237 10. D 【解析】：參見(jiàn)教材P259 11. A 【解析】：參見(jiàn)教材P280 12. C 【解析】：參見(jiàn)教材P294 13. B 【解析】：參見(jiàn)教材P319 14. D 【解析】：參見(jiàn)教材P358 15. A 【解析】：參見(jiàn)教材P365 16. C 【解析】：參見(jiàn)教材P375 二、多項(xiàng)選擇題1. ABD 【解析】：參見(jiàn)教材P26 2. BCD 【解析】：參見(jiàn)教材P138 3. DE 【解析】：參見(jiàn)教材P226 4. AC 【解析】：參見(jiàn)教材P275 5. BDE 【解析】：參見(jiàn)教材P298 6. ACD 【解析】：參見(jiàn)教材P355 三、判斷題1. 錯(cuò) 【解析】：參見(jiàn)教材P7 2. 對(duì) 【解析】：參見(jiàn)教材P44 3. 對(duì) 【解析】：參見(jiàn)教材P81 4. 對(duì) 【解析】：參見(jiàn)教材P129 5. 對(duì) 【解析】：參見(jiàn)教材P152 6. 錯(cuò) 【解析】：參見(jiàn)教材P166 7. 錯(cuò) 【解析】：參見(jiàn)教材P198 8. 錯(cuò) 【解析】：參見(jiàn)教材P241 9. 對(duì) 【解析】：參見(jiàn)教材P250 10. 對(duì) 【解析】：參見(jiàn)教材P261 11. 對(duì) 【解析】：參見(jiàn)教材P273 12. 錯(cuò) 【解析】：參見(jiàn)教材P298 13. 錯(cuò) 【解析】：參見(jiàn)教材P325 14. 錯(cuò) 【解析】：參見(jiàn)教材P363 15. 錯(cuò) 【解析】：參見(jiàn)教材P376 四、閱讀理解1. (1). A 【解析】：參見(jiàn)教材P182，（17400－）15%＝ 17400－－－1200－7500＝ (2). BC 【解析】：參見(jiàn)教材P36 (3). CD 【解析】：參見(jiàn)教材P229 (4). B 【解析】：參見(jiàn)教材P276 (5). D 【解析】：參見(jiàn)教材P298 (6). ACD 【解析】：參見(jiàn)教材P358《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》模擬試題（一）一、單項(xiàng)選擇題 ，屬于債權(quán)的是（ ?。?。 3.（ ?。┦窃谒说奈锷弦婪ㄏ碛姓加?、使用和收益的權(quán)利。由于這種物品只有在高價(jià)位時(shí)才能起到炫耀的作用，所以其需求量與價(jià)格成（?。╆P(guān)系。 ，該種房地產(chǎn)的需求會(huì)（　）。 ，增加 ，增加 ，減少 ，減少 ，“城市化”屬于（?。?。 ／㎡，建筑面積100㎡，首期付款12萬(wàn)元，其余半年后支付8萬(wàn)元，1年后支付4萬(wàn)元。 ㎡，套內(nèi)建筑面積為92㎡，每平方米使用面積為3000元，則該住宅建筑面積下的價(jià)格為（?。┰?㎡。自2008年2月1日起到2008年10月1日期間，%，則該可比實(shí)例修正、調(diào)整后的價(jià)格為（ ）元/㎡。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣(mài)方按正常價(jià)格的5％繳納有關(guān)稅費(fèi)；買(mǎi)方按正常價(jià)格的3％繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于（?。?。該可比實(shí)例在2006年10月末的價(jià)格為（　） 元／㎡。自2007年1月1日起至2007年9月1日，％，則就上述情況對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后的單價(jià)為（?。┰O。則該可比實(shí)例在2005年9月末的價(jià)格為（?。┰O。該可比實(shí)例在2004年10月末的價(jià)格為（ ）。 ／㎡ ／㎡ ／㎡ ／㎡ ，至今都已使用10年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)未來(lái)正常運(yùn)行年有效毛收入為100萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為20萬(wàn)元，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為3％，該類(lèi)房地產(chǎn)平均要求的收益率是13%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（?。┤f(wàn)元。 　　 　　 　　 ，判定其未來(lái)每年的凈收益基本上固定不變，通過(guò)預(yù)測(cè)得知其未來(lái)3年的凈收益分別為22萬(wàn)元、25萬(wàn)元、26萬(wàn)元，報(bào)酬率為10％。 ，不可續(xù)期。 　　 　　 ，通過(guò)預(yù)測(cè)得到其未來(lái)3年的凈收益分別為18萬(wàn)元、19萬(wàn)元、23萬(wàn)元，從未來(lái)第4年起，每年凈收益為25萬(wàn)元直到收益期限結(jié)束，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8％，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近（?。┤f(wàn)元。 、特別是具體一宗房地產(chǎn)價(jià)格，直接取決于其（?。杀镜脑黾右欢ㄒ獙?duì)（?。┰龃笥兴饔貌拍軜?gòu)成價(jià)格。該項(xiàng)目涉及B村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元／畝。 ，開(kāi)發(fā)成本為1500萬(wàn)元，管理費(fèi)用為75萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用為35萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率為12％，則開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為（?。┤f(wàn)元。需評(píng)估該倉(cāng)庫(kù)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，最適宜采用（ ）進(jìn)行估價(jià)。 ，對(duì)于資金的時(shí)間價(jià)值（ ）。若采用平均增減量法預(yù)測(cè)，該地區(qū)普通商品住宅2010年的價(jià)格為( )元/m2。 ，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是（?。０此娜环▌t，(即50英尺），臨街寬度25m的矩形土地的總價(jià)為（　）萬(wàn)元。 二、多項(xiàng)選擇題 （ ?。? （?。?。 （?。?。 ，房地產(chǎn)正常的成交價(jià)格等于（　）。 （?。?。 ，收益性房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不包含（?。┑?。（2006年試題） 、成熟的土地市場(chǎng)下，土地取得成本一般是土地使用權(quán)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格和應(yīng)當(dāng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)構(gòu)成。 （?。? 、穩(wěn)定及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策 、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī) 、連續(xù)及開(kāi)放的房地產(chǎn)信息資料庫(kù) 三、判斷題 、該實(shí)體的質(zhì)量以及相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施。 （ 　） ，其中物權(quán)又包括自物權(quán)和他物權(quán)兩類(lèi)。（ 　）（2007年試題） ，是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)。 （?。?，還取決于消費(fèi)者對(duì)未來(lái)收入和房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格的預(yù)期。（?。?，成交價(jià)格圍繞著市場(chǎng)價(jià)格而上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)。這種變化可能是由于城市規(guī)劃的制定或修改，交通建設(shè)或改道，也可能是由于其他方面的建設(shè)引起的。 （?。?。 （ ?。?，只要是估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似房地產(chǎn)就可以作為可比實(shí)例。（?。?。（?。?四、計(jì)算題 ，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長(zhǎng)于土地使用年限?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其轉(zhuǎn)讓給乙方。 據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類(lèi)辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占租賃有效毛收入的35%，報(bào)酬率為10%。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為18萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為200萬(wàn)元，平均壽命為5年，已使用2年；設(shè)備的重置價(jià)格為110萬(wàn)元，平均壽命為10年，已使用8年。試計(jì)算該建筑物的折舊總額。參見(jiàn)教材P141 9. C 【解析】：參見(jiàn)教材P161 10. B 【解析】：該可比實(shí)例的實(shí)際價(jià)格=[120000+80000／（1+10％）+4／（1+10％）]／100=（元／㎡）。參見(jiàn)教材P191 16. A 【解析】：此題需注意的是：在采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式時(shí)，應(yīng)從成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)開(kāi)始逐乘。參見(jiàn)教材P191 17. C 【解析】：從2004年1月末至2004年6月末的期數(shù)為5；2004年6月末至2004年10月末的期數(shù)為4：2500（1+1％）5+420=（元／㎡）。房地產(chǎn)狀況調(diào)整：408 =（元／㎡）。 參見(jiàn)教材P18191 19. D 【解析】：參見(jiàn)教材P216。 21. A 【解析】：參見(jiàn)教材P216，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為： 22. C 【解析】：參見(jiàn)教材P216，該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為： 23. A 【解析】：參見(jiàn)教材P220，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格：V=18/(1+8%)+19/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25/8%[11/(1+8%)353]1/(1+8%）3=（萬(wàn)元），選項(xiàng)中最接近的一個(gè)為A，276萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P275 27. D 【解析】：投資利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)／（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)+銷(xiāo)售費(fèi)用）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=12％（1000+1500+75+35）=（萬(wàn)元）。參見(jiàn)教材P350 32. C 【解析】：預(yù)測(cè)2008年的價(jià)格為：t=（4800/3500）1/5=，V8=3500=（元／m2）。2025=(萬(wàn)元）。參見(jiàn)教材P177178 7. AD 【解析】：參見(jiàn)教材P187 8. BDE 【解析】：環(huán)境、外部配套設(shè)施都屬于區(qū)位因素調(diào)整的內(nèi)容。 10. BC 【解析】：參見(jiàn)教材P233 11. ABD 【解析】：參見(jiàn)教材P234，從估價(jià)