0城中村改造涉及的法律問題與實(shí)踐-在線瀏覽
2025-05-14 23:01本頁面
【正文】 發(fā)商主導(dǎo)的開發(fā)方式，開發(fā)商、投資商資金雄厚，融資渠道多元，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)豐富。這種模式是目前較為自覺的改造模式，也是高地價(jià)環(huán)境下，大部分開發(fā)商的選擇。這種模式需要政府支持力度比較大，比如在基礎(chǔ)設(shè)施、公建設(shè)施及資金等方面，給足優(yōu)惠和減免政策。三是由政府主導(dǎo)，主要是指政府完成前期土地開發(fā)，然后采取市場(chǎng)化的招標(biāo)拍賣方式。城中村改造中的法律關(guān)系（1）民事法律關(guān)系①拆遷人與被拆遷人的拆遷補(bǔ)償法律關(guān)系補(bǔ)償安置協(xié)商和補(bǔ)償安置裁決必須滿足被拆遷人對(duì)補(bǔ)償安置方式的選擇。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是約定拆遷當(dāng)事人之間民事權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的合同，適用《民法通則》和《合同法》。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除協(xié)議。補(bǔ)償安置方式可以是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也可以是貨幣補(bǔ)償，被拆遷人對(duì)補(bǔ)償安置方式有選擇權(quán)，補(bǔ)償安置協(xié)議必需滿足被拆遷人對(duì)補(bǔ)償安置方式的選擇，否則，補(bǔ)償安置協(xié)議無效?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定：拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。應(yīng)當(dāng)說，拆遷租賃房屋涉及補(bǔ)償安置和解除合同等兩個(gè)法律關(guān)系。③拆遷人與抵押權(quán)人之間的法律關(guān)系：拆遷設(shè)立了抵押權(quán)的房屋應(yīng)該銜接好補(bǔ)償與抵押的關(guān)系抵押權(quán)人與被拆遷主體之間的抵押權(quán)關(guān)系和房屋拆遷補(bǔ)償是兩個(gè)獨(dú)立的法律關(guān)系，但在拆遷設(shè)立了抵押權(quán)房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮如下因素：一是保護(hù)房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益；二是考慮到抵押權(quán)人的合法權(quán)益。如果房屋所有權(quán)人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞剑瑒t抵押權(quán)人對(duì)貨幣享有優(yōu)先受償權(quán)。④拆遷人與繼受人之間的法律關(guān)系，繼受人實(shí)質(zhì)上是所拆遷房屋的間接受益人，對(duì)所拆遷的房屋享有期待利益。⑤拆遷人與拆遷公司之間的法律關(guān)系拆遷人與其所委托的房屋拆遷公司之間是拆遷委托關(guān)系。（2）行政法律關(guān)系①土地征收法律關(guān)系土地征收是指國(guó)家依據(jù)公共利益的理由，強(qiáng)制取得民事主體土地所有權(quán)的行為；稍有不慎即可造成對(duì)公民和法人合法財(cái)產(chǎn)的嚴(yán)重侵害，因此必須由法律嚴(yán)格規(guī)定征收的法定條件。土地征收的強(qiáng)制性僅僅是出于公共利益的需要而法律賦予的，同時(shí)，國(guó)家在進(jìn)行土地征收時(shí)須履行一項(xiàng)法定義務(wù)，即公正合理的補(bǔ)償，這就使之又具有了補(bǔ)償性的特征。②拆遷行政許可法律關(guān)系《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定：拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起３０日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查；經(jīng)審查，對(duì)符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。因此在拆遷房屋的單位與市、縣人民政府房屋拆遷管理部門之間形成了行政許可法律關(guān)系，受《中華人民共和國(guó)行政許可法》調(diào)整?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價(jià)5%以上10%以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)10%以下的罰款。但應(yīng)當(dāng)明確的是，在執(zhí)行中，查封施工現(xiàn)場(chǎng)、強(qiáng)制拆除等措施必須交由具有執(zhí)法權(quán)的人民法院執(zhí)法部門。對(duì)行政處罰不服的，當(dāng)事人仍然可以提起訴訟?？梢姡瑥?qiáng)制拆遷的執(zhí)法主體有兩個(gè)：人民法院及有關(guān)執(zhí)法部門。拆遷工作具有一定的專業(yè)與技術(shù)性，政策性較強(qiáng)，由房屋拆遷主管部門進(jìn)行強(qiáng)制拆遷工作比較適宜。強(qiáng)制拆遷的主體之間是一種行政法律關(guān)系。當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以在接到裁決書之日起十五日內(nèi)向人民法院起訴。因此須對(duì)城中村改造范圍的專項(xiàng)調(diào)查并編制片區(qū)城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃。同時(shí)，提供土地證復(fù)印件。這樣有利于保障農(nóng)民的利益，將補(bǔ)償發(fā)放到實(shí)際權(quán)屬人手中，防止重復(fù)補(bǔ)償，也更有利保障被改造方的權(quán)益。只有簽訂了相關(guān)的改造框架協(xié)議，才使得
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