【正文】 教、民族習(xí)慣的相互適應(yīng)性； ４３167。 項目的國防效益或影響； ４３167。 ４３第11章 可行性研究結(jié)論與建議 ４４167。 對推薦的擬建方案的結(jié)論性意見。 對主要的對比方案進(jìn)行說明。 對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。 對應(yīng)修改的主要問題進(jìn)行說明，提出修改意見。 對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見。 可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論。 項目概況167。167。167?；蛩鶎偌瘓F、公司的名稱。集團或公司的名稱、地址及法人代表的姓名、國籍。 項目擬建地區(qū)、地點廣西建設(shè)開發(fā)公司即將開發(fā)的防城港市金灣小區(qū)處于防城港公務(wù)員市新行政中心西面，是城市未來發(fā)展區(qū)的中心地段。用地現(xiàn)狀為丘陵山地及低洼地，地形相對高差最高在45m左右，地形地貌較為復(fù)雜。167。(2) 可行性研究開始前已經(jīng)形成的工作成果及文件。(4) 南寧市建筑設(shè)計院2008年4月編制的“防城港市金灣小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案”。167。根據(jù)國家戰(zhàn)略部署，防城港市將要建設(shè)成我國西南最大的出海港口城市，力爭“十一五”末港口碼頭年吞吐量一億噸。另加武鋼新廠及核電站的進(jìn)駐，防城港市將增加常住人口10多萬人，致使現(xiàn)有的住宅遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了需求。國家發(fā)改委通知強調(diào)指出：廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)是我國西部大開發(fā)和面向東盟開放合作的重點地區(qū)，對于國家實施區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略和互利共贏的開放戰(zhàn)略具有重要意義；要把廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)建設(shè)成為中國東盟開放合作的物流基地、商貿(mào)基地、加工制造基地和信息交流中心，成為帶動、支撐西部大開發(fā)的戰(zhàn)略高地和開放度高、幅射力強、經(jīng)濟繁榮、社會和諧、生態(tài)良好的重要國際區(qū)域經(jīng)濟合作區(qū)。防城港市金灣小區(qū)項目， 2007年被防城港市政府定為為民辦8件好事實事之一，得到防城港市干部職工的廣泛關(guān)注。根據(jù)協(xié)調(diào)會的會議精神，防城港市政府成立了由常務(wù)副市長戴毅為組長的金灣小區(qū)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)項目建設(shè)指揮和協(xié)調(diào)金灣小區(qū)的建設(shè)；提出了金灣小區(qū)的建設(shè)思路、規(guī)劃方案、戶型結(jié)構(gòu)比例、選房原則、運作模式、項目驗收方案、物業(yè)管理方案；并制定了實施金灣小區(qū)建設(shè)工作時限表，初步安排了政府各部門的工作內(nèi)容和完成工作時限。項目建設(shè)用地出讓相關(guān)的招標(biāo)、拍賣、掛牌報名參加時間截止2008年4月26日。（敘述項目的提出及可行性研究工作的進(jìn)展概況，其中包括技術(shù)方案的優(yōu)選原則、廠址選擇原則及成果、環(huán)境影響報告的編制情況、涉外工作的準(zhǔn)備及進(jìn)展情況等等，要求逐一簡要說明。1994年到1996年，我公司承建防城港市地產(chǎn)公司的長山開發(fā)區(qū)土石方工程。防城港市政府表示支持我公司參加防城港市金灣小區(qū)的開發(fā)，并同意以開發(fā)項目土地出讓金部分抵償我公司工程款、欠款及利息。，大幅提升我公司的經(jīng)濟效益和知名度，促進(jìn)集團公司優(yōu)化產(chǎn)業(yè)投資布局，為集團公司投資房地產(chǎn)項目打下基礎(chǔ)。當(dāng)前，我公司具有房屋建筑工程施工總承包二級資質(zhì)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二級資質(zhì)。如爭取到金灣小區(qū)的開發(fā)建設(shè)項目，對提升我公司業(yè)績和鞏固我公司資質(zhì)將十分有利。 可行性研究結(jié)論167。2007年，防城港市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面： :隨著北部灣經(jīng)濟圈的逐步形成，防城港市經(jīng)濟得到持續(xù)的發(fā)展。而該項目地處新區(qū)，周邊的住宅區(qū)還未形成，該區(qū)域的商住樓的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有得到滿足。：據(jù)市場調(diào)查，城區(qū)商品住宅價格較去年上漲，近期新開的幾個樓盤，平均價格在3000元/M2左右。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。從住房需求分析，防城港市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。167。人自然”和諧共生的規(guī)劃理念。其二、在小區(qū)北端保留約240畝的自然山群，不僅作為整個自然山脈的延續(xù)，同時成為城市公園的一部分和小區(qū)的綠肺，為小區(qū)提供最高觀賞海景及休閑活動場所。建筑布局依山而建，采用錯位式布置，底層架空布置，局部采用小高層布置，使小區(qū)內(nèi)部空間形成良好的景觀層次，實現(xiàn)大部分住宅面向大海，不僅具有良好的朝向，也擁有開闊的景觀視野。小區(qū)用地為丘陵山地及低洼谷地縱橫交錯，分布不均勻，地貌極為復(fù)雜，中北側(cè)山群地勢較高，但山勢形狀及坡向不明顯，南側(cè)為丘陵及低洼地，中部東向有一條較深的山谷：用地北側(cè)又為低洼地。為保留這一獨特的自然景觀資源，小區(qū)在進(jìn)行場地改造時，將保留小區(qū)中北側(cè)最高的山群，作為整個自然山脈的延續(xù)。小區(qū)用地內(nèi)山谷、低洼地縱橫交錯，地質(zhì)較為復(fù)雜，小區(qū)道路交通系統(tǒng)、休閑景觀綠化及體育活動場地均依順山溝及低洼谷地位置布局盡量避免建筑布置在回填土較深的山溝地帶，以減少樁基成本，節(jié)約建筑造價成本。根據(jù)地形特點規(guī)劃成大小不一的住宅組團，每個組團自成體系，盡量能實現(xiàn)人車分流。小區(qū)周邊尚未有其他城市配套建設(shè)，因此小區(qū)內(nèi)均規(guī)劃配套完善的公共服務(wù)設(shè)施。167。根據(jù)對地形的改造，小區(qū)主要道路網(wǎng)球廣場及景觀綠化沿回填土較深的山溝谷地進(jìn)行布局，順應(yīng)基地不同的高差及坡向，用地被分劃為7個大小不一的住宅組團，各個組團有一條環(huán)形道路串聯(lián)起來，在小區(qū)的中部，規(guī)劃了一條南北向的縱向景觀主軸線，這條景觀主軸線不僅把小區(qū)內(nèi)部景觀、自然公園景觀與自然海景相互貫通，緊密聯(lián)系，整個小區(qū)形成以景觀主軸線與自然公園為中心，依山傍海，順坡布置的自然格局。小區(qū)中軸線設(shè)有休閑廣場，步行商業(yè)街、會所、小區(qū)服務(wù)等配套設(shè)施，不僅作為小區(qū)主要的步行街道，而且形成了具有較完整的商業(yè)形態(tài)的社區(qū)中心。小區(qū)住宅以小高層住宅為主，局部為低層別墅。小高層住宅布置在北部，盡量少擋小區(qū)的景觀。（2）景觀綠化本項目室外空間景觀綠化設(shè)計，充分結(jié)合項目所處的自然環(huán)境與地形特點，緊緊圍繞“海景”這一主題展開。自然山群將作為城市公園的一部分引入住宅小區(qū)內(nèi)部，成為小區(qū)獨特的生態(tài)自然公園，作為小區(qū)登高望海、體育見健身及休閑活動的最佳場所，使小區(qū)居住環(huán)境與自然生態(tài)環(huán)境融為一體。其次，住宅地塊內(nèi)部園林綠化設(shè)計，采用的是中西結(jié)合，內(nèi)外兼修手法。本次設(shè)計以西式造園技法為中心軸布置，內(nèi)部以中國園林手法和意境為主調(diào)，以抽象的幾何“線、面”型制確立整體規(guī)劃的秩序，以理性的處理手法明晰空間骨架，由小區(qū)休閑廣場到各個組團綠地，形成富有趣味的景觀綠化空間。依據(jù)空間性質(zhì)和尺度，在小區(qū)入口廣場及景觀中軸線種植高大的喬木，以形成序列感強烈的空間氣勢；在組團綠地種植喬木和低矮灌木，配合季節(jié)、時間和光影變化，形成親切宜人的空間尺度；作為最低級別的宅間綠地，種植了形態(tài)各異的花草、小灌木，并設(shè)置藤架、涼亭等，以形成富有情趣的私密的住家空間氛圍。在景觀中軸線上，設(shè)計了潺潺滑落的疊瀑和流水，順坡而下，使小區(qū)的景色靈動起來；雕塑在美化環(huán)境、營造社區(qū)風(fēng)情的同時，也創(chuàng)造了豐富的社區(qū)文化氛圍。本小區(qū)在結(jié)構(gòu)路網(wǎng)規(guī)劃上，由一條環(huán)形的道路和一條東西的橫向道路把小區(qū)的各個組團貫穿起來，形成小區(qū)的主要道路骨架，并作為各個組團的外環(huán)，各個組團由外環(huán)進(jìn)入，并盡可能適度實現(xiàn)車行道與步行系統(tǒng)的分離，以最大限度地減少機動車對居住區(qū)秩序和居住環(huán)境氛圍的干擾。小區(qū)機動車以小汽車為主，近期考慮有部分摩托車，按每戶1輛計算。本規(guī)劃依據(jù)排水、原場地地形及景觀的需要，在盡量減少土方量的原則下，適當(dāng)保留了原有地形，依山就勢，利用地形形成高低錯落的建筑空間形態(tài)。在小區(qū)主入口設(shè)置步行商業(yè)街，及在小區(qū)次入口附件沿街設(shè)置商業(yè)設(shè)施，方便本區(qū)居民上下班順路購物，亦可為周圍地區(qū)市民服務(wù)，以增加商品品種和服務(wù)內(nèi)容，提高商業(yè)服務(wù)設(shè)施的經(jīng)營效益。 本項目配置了一所18個班小學(xué)，兩所9個班幼兒園。垃圾分類裝袋，上門收取做壓縮處理，集散點在各組團出入口隱蔽處，靠近小區(qū)干道，便于運輸操作。167。167。分別說明項目所需固定資產(chǎn)投資總額、流動資金總額，并按人民幣、外幣分別列出。貸款額、貸款利率、償還條件。167。項目面積（萬㎡）均價（元/㎡）金額（萬元）前期費用土地600畝146,260元/畝8,勘察設(shè)計費3,三通一平10,水電費報建費10,公共設(shè)施配套費6,小計142,40,開發(fā)成本 建安費1,159,小計159,間接費用營銷費13,稅金營業(yè)稅312,5%15,城建稅15,7%1,教育附加15,3%地方教育附加15,1%防洪費312,%印花稅312,%土地增值稅11,小計29,合計242,(2) 項目總收入，包括銷售收入和其它收入。設(shè)定項目100%銷售,土地價格敏感分析：金額單位：萬元地價（萬元/畝）土地成本其他成本、費用 總成本費用 銷售收入所得稅稅前利潤稅后利潤稅前投資利潤率稅后投資利潤率159,000233, 242, 312,17,40169,60352,203%%2012,000233, 245, 312,16,65166,60349,953%%2515,000233, 248, 312,15,90163,60347,703%%3018,000233, 251, 312,15,15160,60345,453%%3521,000233, 254, 312,14,40157,60343,203%%4024,000233, 257, 312,13,65154,60340,953%%4527,000233, 260, 312,12,90151,60338,703%%5030,000233, 263, 312,12,15148,60336,453%%5533,000233, 266, 312,11,40145,60334,203%%6036,000233, 269, 312,10,65142,60331,953%%6539,000233, 272, 312,9,90139,60329,703%%7042,000233, 275, 312,9,15136,60327,453%%