2008年上海君地青劍湖項(xiàng)目營銷策略技術(shù)標(biāo)書-在線瀏覽
2025-04-01 23:16本頁面
【正文】 總價(jià)范圍符合購買力，性價(jià)比高 建筑風(fēng)格的獨(dú)特性，建筑符號(hào)的成功表征 區(qū)域發(fā)展前景帶來的物業(yè)增保值功能 建筑的內(nèi)外風(fēng)水 中關(guān)注要素 ： 處于山水景區(qū) 戶型設(shè)計(jì)符合居住習(xí)慣，新空間創(chuàng)新引導(dǎo)新生活方式 房子臨近景觀 開發(fā)商、項(xiàng)目品牌，物業(yè)服務(wù) 低關(guān)注要素 ： 便利配套 組團(tuán)規(guī)模和社區(qū)居住氛圍 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 總價(jià)在 300400萬獨(dú)棟別墅客戶關(guān)注要素 高關(guān)注要素 ： 處于山水景區(qū) 建筑風(fēng)格的獨(dú)特性，建筑符號(hào)的成功表征 開發(fā)商、項(xiàng)目品牌，物業(yè)服務(wù) 區(qū)域發(fā)展前景帶來的物業(yè)增保值功能 建筑的內(nèi)外風(fēng)水 中關(guān)注要素 ： 位置（出行便利程度，區(qū)域歸屬感） 戶型設(shè)計(jì)符合居住習(xí)慣，新空間創(chuàng)新引導(dǎo)新生活方式 房子臨近景觀 總價(jià)范圍符合購買力，性價(jià)比高 低關(guān)注要素 ： 便利配套 組團(tuán)規(guī)模和社區(qū)居住氛圍 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 直接競爭項(xiàng)目： 項(xiàng)目定位和客層定位幾乎與本案相同，能夠與本案爭奪客戶形成直接競爭的項(xiàng)目。 間接競爭項(xiàng)目： 項(xiàng)目定位和客層定位上比較類似，能夠分流部分目標(biāo)客戶的項(xiàng)目 。 項(xiàng)目信息告知階段，獨(dú)棟概念提前釋放，提升別墅價(jià)值。 聘請(qǐng)品牌物業(yè)，在銷售階段就樹立物業(yè)服務(wù)形象，提升項(xiàng)目價(jià)值。 在強(qiáng)化以上優(yōu)勢的同時(shí)，釋放高性價(jià)比信息，截流園區(qū)客戶。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 150200萬細(xì)分市場分流競爭對(duì)手－－ 建屋水墨江南（聯(lián)排） 300400萬細(xì)分市場直接競爭對(duì)手－－ 建屋水墨江南（獨(dú)棟） 競爭優(yōu)勢： 一線湖景，園區(qū)惟一南向面湖湖景別墅項(xiàng)目 區(qū)域發(fā)展核心，行政商務(wù)、商業(yè)、景觀、中心居住區(qū)形象 總價(jià)較低 競爭劣勢： 本土品牌開發(fā)商 緊鄰大學(xué)城，文化氣息濃厚，與項(xiàng)目建筑風(fēng)格相輔相成 本土品牌物業(yè)服務(wù) 水墨江南 本案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 競爭策略： 打速度戰(zhàn)，在水墨江南上市之前上市。 聘請(qǐng)品牌物業(yè)，在銷售階段就樹立物業(yè)服務(wù)形象，提升項(xiàng)目價(jià)值。 御湖熙岸 本案 星島仁恆 玫瑰灣 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 本案核心競爭策略： 項(xiàng)目前期： 區(qū)域聚焦策略 高調(diào)樹立項(xiàng)目形象，高性價(jià)比產(chǎn)品入市，第一時(shí)間消化本區(qū)域客戶。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 O T W S 項(xiàng)目 SWOT分析 景觀優(yōu)勢： 青劍湖一線湖景。通過星湖街與園區(qū)建立很強(qiáng)延伸關(guān)聯(lián)。 區(qū)域形象： 區(qū)域形象尚未建立，市場缺乏對(duì)唯亭核心區(qū)和青劍湖的認(rèn)知。 生活配套： 區(qū)域生活配套設(shè)施缺乏，目前嚴(yán)重缺乏生活居住氛圍。 物業(yè)稀缺性 唯亭第一個(gè)正式上市別墅項(xiàng)目。 細(xì)分市場空缺 園區(qū)惟一總價(jià)低于 200萬湖景別墅項(xiàng)目。中海 0依云水岸、水墨江南與本案產(chǎn)生交叉客戶分流關(guān)系。 宏觀調(diào)控影響 宏觀調(diào)控對(duì)高端物業(yè)的影響，造成消費(fèi)者對(duì)購買高端物業(yè)的不確定預(yù)期。 ?利用成本優(yōu)勢，緊緊抓住細(xì)分市場空白。 把握機(jī)會(huì)，規(guī)避劣勢 ?增強(qiáng)對(duì)一線湖景，區(qū)域核心的炒作，增強(qiáng)客戶對(duì)區(qū)域的認(rèn)可。 利用優(yōu)勢，消除威脅 利用園區(qū)惟一總價(jià)低于 200萬南向湖景英倫別墅優(yōu)勢，鎖定本區(qū)域客戶，分流園區(qū)客戶。 招商依云水岸地處相城區(qū)，與園區(qū)有一定的聯(lián)系，同時(shí)其上市時(shí)間在中海半島華府在 售時(shí)間段，與本案有區(qū)位及市場環(huán)境的相似性。 鎮(zhèn)區(qū)餐飲娛樂行業(yè)的商家老板。 陽澄湖水產(chǎn)養(yǎng)殖戶中富裕階層。 鎮(zhèn)區(qū)政府官員。 置業(yè)目的： 90％為自住，投資兼自住 10％ 置業(yè)狀況： 95％為首次購置別墅， 5％為再次購置 別墅 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 本案目標(biāo)客戶定位 獨(dú)棟別墅目標(biāo)客戶 來源區(qū)域： 園區(qū) 50％ 跨塘鎮(zhèn)區(qū)、唯亭鎮(zhèn)區(qū)和陽澄湖鎮(zhèn) 區(qū) 40％ 客戶特征： 園區(qū)工商稅務(wù)人員口中響當(dāng)當(dāng)?shù)? 本土私營業(yè)主。 房地產(chǎn)企業(yè)的老板圈內(nèi)人物。 2. 加推節(jié)奏必須緊密，以借勢開盤人氣。 4. 大眾銷售季應(yīng)勢加推。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 銷售節(jié)奏策略 獨(dú)棟總量 40％ 約 16套 獨(dú)棟總量 90％ 約 36套 聯(lián)排總量 20％ 約 60套 聯(lián)排總量 50％ 約 150套 聯(lián)排總量 70％ 約 200套 聯(lián)排總量 90％ 約 270套 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2022年 2022年 企劃準(zhǔn)備期 蓄水推廣期 一期聯(lián)排認(rèn)籌 一期聯(lián)排解籌 聯(lián)排加推 聯(lián)排持續(xù)加推 聯(lián)排二期認(rèn)籌 聯(lián)排二期解籌 二期加推 二期促銷 三期認(rèn)籌 三期解籌 三期促銷 一期獨(dú)棟認(rèn)籌 一期獨(dú)棟解籌 二期獨(dú)棟認(rèn)籌 二期獨(dú)棟解籌 島嶼獨(dú)棟拍賣 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 本案開盤銷售關(guān)鍵策略 1. 蓄水期以非常規(guī)高密度的推廣造品牌勢，造版塊勢，造產(chǎn)品勢，認(rèn)籌前以虛低實(shí)高，模糊均價(jià)，引動(dòng)關(guān)注。 2. 有成規(guī)模的現(xiàn)場示范街區(qū)落成開盤，將全
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