【正文】 進 行招商管理，從而在不同公司之 間實現(xiàn)職 能分工，各自干自己最 專長 的事，可以有效的提高商 業(yè) 物 業(yè) 的商 業(yè) 價 值 ，同 時 分擔(dān)和降低 風(fēng)險 ，實現(xiàn)對風(fēng)險的均衡控制。（3）．聯(lián)營方式 開發(fā)公司提供場地，各地商家提供進場商品，開 發(fā)公司收取進場費和提取商家銷售額或利潤一定的百分比。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng)總之，通過對南昌市商業(yè)房地產(chǎn)的分析可以為我們項目 15 層的商業(yè)運營和推廣提供清晰準確的參考定位。1．項目名稱：華財大廈項目地址：沿江中路物業(yè)類型：商業(yè)服務(wù)和寫字辦公綜合型習(xí)字樓總建筑面積：戶型面積：56，70，100， 140m2 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng)樓層布局和功能：120 層為寫字辦公，2125 為賓館、客房配套設(shè)施：停車場面積小，車位不足價格：租金 30 元/ m 2/月（含：水、 電，物 業(yè)費）；32 元/ m 2/月（含：水、電、空調(diào)、物業(yè)）售價 不賣物業(yè)管理費 （含在租金里）付款方式： 租金：一個季度一交 壓一個月押金（壓一付三）客戶對象及特征：各行各業(yè)，其中食品，副食品居多。 配套設(shè)施：現(xiàn)代化配套設(shè)施齊全（寬帶網(wǎng)）； 中央空調(diào)；美國進口 OTIS 電梯；CCTV 電視監(jiān)控；24 小時保安價格：租金：68 元/平米 （水電空調(diào)物業(yè)管理費） 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng)售價：不售付款方式：壓三付一（交三個月押金，一個月租金）優(yōu)惠措施：時間優(yōu)惠；租一年按 個月算。如：聯(lián)想，北大方正，清華同方，誠志股份，海虹控股，KODAK 等。物業(yè)檔次：中高檔智能化寫字樓，28 層總面積：1400 M 2*28=38000 M2戶型：三種 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng)50 M2 ， 140150 M2 ， 180200 M2樓層布局和功能：13 層北京華聯(lián)超市 428 層為公寓寫字樓配套設(shè)施：高級電梯 高級名牌發(fā)電機消防系統(tǒng)（煙感、溫感自動噴淋系統(tǒng)，消防廣播系 統(tǒng)）CCTV 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)智能化車輛管理系統(tǒng)紅外線監(jiān)控系統(tǒng)價格：租金：發(fā)展商暫不提供出租，租戶要和每個業(yè)主聯(lián)系售價：35004000 元/ M 2付款方式：壓三付一（交三個月押金，一個月租金）優(yōu)惠措施：時間優(yōu)惠；租一年按 個月算。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng)如：聯(lián)想，北大方正，清華同方，誠志股份，海虹控股，KODAK 等。物業(yè)檔次：中高檔，27 層總面積：250003000 M 2戶型：全框架結(jié)構(gòu)，可自由組合成 80 M2，300 M2，500 M2 不同面積的辦公區(qū)。配套設(shè)施：高級電梯 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 智能消防系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)紅外線監(jiān)控系統(tǒng)售價：48005000 元/ M 2（527 層）付款方式：現(xiàn)款；按揭（8 成 30 年） 客戶對象及特征：各類公司，商務(wù)人士 ，投 資者。 2．宣傳推廣力度不夠。物業(yè)檔次：中高檔，地下兩層，地上 29 層。樓層布局和功能：17 層商場整體招租做商業(yè)。售價：4500046000 元/ M 2（15 層） 4950 元/ M 2（均價）（829 層）付款方式：現(xiàn)款；按揭（8 成 30 年） 客戶對象及特征：各類公司，商務(wù)人士 ，投 資者。物業(yè)檔次：高檔，建筑物高度 128M，三十層。樓層布局和功能：1 層是產(chǎn)權(quán)式商鋪，25 層為 大型精品百貨 630 層為公寓、寫字樓等。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng)客戶對象及特征：各類品牌公司，高級商務(wù)人士 ，投資者。提出 3S 概念。 3．推廣力度大。7．綜合分析、 南昌目前寫字樓市場供應(yīng)相對不足，有較大的市場空間和需求；、 南昌目前寫字樓參差不齊，標(biāo)準規(guī)范的中高檔寫字樓市場供應(yīng)不足；、 目前，南昌在建的寫字樓項目有明顯增加，未來 23 年的供應(yīng)量有大幅度上升，未來兩年寫字樓的增量應(yīng)持續(xù)密切關(guān)注；、 目前，南昌寫字樓市場市場上競爭項目多以公寓式寫字樓為主，這也是有開發(fā)形式和投資回收策略決定的； 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng)（5） 目前各競爭寫字樓項目硬件條件都有很高提升，但 軟件條件各不相同，我們的項目除了在硬件上做好外，更應(yīng)和專業(yè)的咨詢顧問加強在軟件上的建設(shè)：如客戶服務(wù)，商業(yè)文化建設(shè)等；三．項目 SWOT 分析優(yōu)勢分析1）、優(yōu)越的地理位置本項目位于市中心區(qū)一級強烈輻射地帶，坐享城市的繁華，使項目蘊藏著巨大的升值。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng)3）、商業(yè)用地的絕版性作為市中心區(qū)一級強烈輻射地帶，同時擁有便利的交通、優(yōu)良的市政、良好的市 場氛圍、最佳的人氣指數(shù)在南昌恐怕再也不能找出第二個這樣的地區(qū)。4）、巨大的升值空間地塊內(nèi)外環(huán)境的唯一性和地塊區(qū)位的絕版性決定了項目具有巨大的升值空間。劣勢分析雖然項目優(yōu)勢明顯，但是也有一些不利因素困擾項目的順利推廣，我們必須高度重視并采取有效規(guī)避措施。 項目的競爭壓力較大，如何解決好現(xiàn)有市場的競爭和供求關(guān)系。3）項目地塊較小，操作空間有限，操作 難度較高。 優(yōu)質(zhì) 的商業(yè)物業(yè)將成為其所愛和首選，此類客戶群體比較關(guān)心的是除地理位置以外是完善的服務(wù)系統(tǒng)，和良好的管理體系。商業(yè) 物業(yè)的投資將成為 一部分精明商人的新興投資手段，此類人群較關(guān)注物業(yè)自身的品質(zhì)、地段，及整個物業(yè)區(qū)域的發(fā)展前景，商 業(yè)抄做，外圍氣氛的渲染也是其關(guān)注的重要因素之一。2．目標(biāo)客戶細分及特征描述 ●個體經(jīng)商人士； 客戶特征：有一定的資金實力，現(xiàn)在經(jīng)商或有過經(jīng)商經(jīng)歷，正處于事業(yè) 發(fā)展的黃金時期，欲購房自用。●廠家所設(shè)立的辦事機構(gòu)；客戶特征：企業(yè)中管理階層，購房的主要目的是為了開展空間市場。 ●投 資型人士客戶特征：個體投資者買房主要為了進行商業(yè)投資。對房地產(chǎn)市場也有一定的了解?？蛻絷P(guān)注：地段、環(huán)境、車位、物業(yè)的升值潛力。成 熟：便利的交通；共享中心繁華商業(yè)區(qū)；與老城區(qū)歷史人文共溶。推廣主題：“商務(wù)新空間,事業(yè)新境界。表示項目是這個城市現(xiàn)代商業(yè)不可或缺的一部分，既可方便高效的從事商務(wù)活動；又可享受城市現(xiàn)代商業(yè)的繁榮和發(fā)展。表達項目擁有至尊的城市區(qū)位和跟更高、更尊榮的商務(wù)生活新品 質(zhì)， 給人以豐富和自豪的想象空 間。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng)三．產(chǎn)品策略1．品質(zhì)定位 根據(jù)對區(qū)域市場的分析，并結(jié)合項目地塊本身的區(qū)位優(yōu)勢，以及軟硬件等多方面因素綜合考慮，我們將本項目定位為：公寓寫字樓商業(yè)市場高品質(zhì)產(chǎn)品。四．價格策略1．原則：分層定價，一戶一價，兼顧通風(fēng)、朝向、采光、景觀差異；實行底開高走的價格策略；高檔寫字樓中略低于頂級寫字樓的價格；主力總價 40 萬左右。