【正文】 02300500畝217311森宇集團◆大社區(qū)◆高性價比◆音樂主題翠擁天地聯(lián)體+多層+小高層華興大道與華陽環(huán)城路之間19002300305畝160280華興集團◆毗鄰迎賓大道，與人南延線相接，交通便捷。n 成龍路和老成渝路的開通，大大縮短了時間距離。龍泉板塊別墅/townhouse個案項目名稱 建筑形式 地理位置 價格 占地面積戶型面積容積率車位開發(fā)商物管賣點\優(yōu)勢玉龍山莊聯(lián)排+單體+花園洋房成渝高速路龍泉出口125823902000畝157342宏宇房產◆美式莊園◆規(guī)模優(yōu)勢陽光假日單體別墅龍泉幸福大道旁18601442181：2南方房產成都總府物管◆低價優(yōu)勢◆龍泉生態(tài)環(huán)境◆零公攤都江堰——青城山板塊n 該板塊是典型的景區(qū)度假概念蒹投資概念。其不利點在于成灌高速路上有收費站；且從羊西線出入城常擁堵不堪。最典型的是“五大青城”，即：青城白鷺洲、青城高爾夫、中國青城、天下青城、假日青城等。n 青城板塊與中和板塊最大的區(qū)別在于居住目的不同，前者是“５＋２”的度假模式，后者更傾向于“長住”。一是價格參照：有青城盤做比較。都江堰——青城山別墅 /townhouse個案項目名稱 建筑形式 價格 占地面積戶型面積容積率開發(fā)商物管賣點\優(yōu)勢青城白鷺洲酒店+聯(lián)體+單體23002800760畝63399英華運動休閑產業(yè)香港浩盈物業(yè)◆青城山下◆80畝活水湖戶戶臨水◆240畝度假公園 溫江板塊n 隨著撤縣建區(qū)，溫江板塊正在迅速升溫，芙蓉古城、邊城水戀、建信奧林匹克花園、森宇音樂花園、錦繡森鄰將共同演繹“住在溫江”的魅力。n 同時，板塊各項目還面臨定位為“第一居所”還是“第二居所”的問題。成都自２００１年下半年以來，高價位的大戶型不僅供過于求、競爭劇烈，而且銷勢疲軟（典型的如成都萬科之聯(lián)排、圣安卓、置信麗都Ｃ區(qū)等）。估計在年內會產生超過１００萬平米的建設用地（如紅星路、東大街、紗帽街等），且這些新增用地的價值被買家所看好。n 從市場人氣的角度講，２００１年曾熱鬧一時的的郊區(qū)化概念（主要是華陽板塊和溫江板快）已成昨日黃花，炒熱快，冷卻也快。再炒“郊區(qū)化”概念等于是“炒回鍋飯”。 板塊態(tài)勢n 在上述的成都（聯(lián)排）別墅所分布的幾大板塊，聯(lián)排別墅占80%左右。n 市區(qū)板塊別墅項目依托成熟的環(huán)境與都市中稀缺的自然景觀，做大戶型，小花園，主要功能用于長期居住。n 華陽板塊，人南延線的開通，市政府入駐，華陽已不再是郊區(qū)，更象是城南的延續(xù)，加上華陽相比市區(qū)自然環(huán)境的優(yōu)勢，人們紛紛將目光聚集于此。但周邊市政配套的相對落后則成為該區(qū)的最大缺陷。n 龍泉板塊，此區(qū)域吸引買家的是龍泉的生態(tài)環(huán)境，加上成龍路的開通，更使得從成都到龍泉的時間成本大大降低，再加上龍泉板塊的別墅與各大郊區(qū)板塊別墅相較，價格方面更具優(yōu)勢。n 溫江板塊，雖然有眾多知名項目推出，但是其在環(huán)境、交通、價格等方面的“均好性”使其賣點不突出，如在環(huán)境上比不上都江堰——青城山，在交通上比不上華陽，在價格上比不上龍泉。 市場容量n 高端市場還存在真空。但我們認為，成都高端市場還存在很大的真空，理由如下：① 數(shù)字推測以2002年成都住宅消化量為基準，假設戶均消化面積為150平方米，則2002年有效購買人群為4萬戶左右，以靜態(tài)推測，2003年的有效購買人群也為4萬戶左右，以選擇城南郊區(qū)別墅置業(yè)的7%計算，則約有近3000戶消化量。清華坊以單套過百萬的均價實現(xiàn)了短期內項目清盤，拋開項目自身特色，僅從成交價格來看，在短期內能吸引如此多的買家，說明需求潛力很大；第二，錦繡之約（錦繡花園七期）高層。從這兩個例子來看，我們有理由相信成都高端消費群體的消費潛力深待挖掘。 市場機會n 從成都市場來看，2003郊區(qū)大盤的開發(fā)是最大的熱點 。加之城市副中心南遷中和的契機，本案可以借勢。同時，別墅消費群體也再進一步細分，征對目標消費群體度身定造是項目成功的保證，如翠擁天地。這是一個相對的市場空白點，也是本案的機會點。第二部分 目標客戶群研究一、 成都市購房者的消費特性成都市民對住宅物業(yè)類型的選擇：%的消費者選擇了多層或低層住宅， %，別墅做為高端物業(yè)也占到一定比例。其中，有習慣因素、喜好因素，而品質因素也難辭其咎。l 從來源地、年齡及家庭構成來看%，與往年相比有大幅度的增加。l 從家庭人數(shù)構成來看3人家庭比例占了將近5成，2人及以下家庭比例為24%，4人及以上家庭比例為30%。由此可以看到，高學歷的消費者購房需求比例也相對較高，改善居住條件或投資置業(yè)的意識也相對較強，對住宅的附加價值相對也有更高的要求。l 現(xiàn)住房面積%，70—%。l 現(xiàn)住房位置從其方位和環(huán)域兩個方面來看。相對方位分布，現(xiàn)住房位置在環(huán)域分布比例上有較大的差距。可以看到，成都市房地產向外發(fā)燕尾服的明顯趨勢，已經(jīng)得到了廣大購房者的認可，環(huán)域對購房決策的影響已大大降低。由此可以看出，隨著生活水平的提高，對日常居住環(huán)境的要求已經(jīng)提上了購房日程，休閑居住也有了一定市場，投資理念更是日益受到了重視。二、 消費者的區(qū)域選擇由于成都市住宅消費水平以及基礎配套設施的限制，大多數(shù)消費者對具體位置的選擇，城西和城南發(fā)展較成熟的區(qū)域仍是住宅的首選，此外，城東和城北也有一定比例。在環(huán)域上，%,城市的發(fā)展方向由此可見一斑。從市場上正在銷售的商品住宅分布情況來看：l 西面和南面占絕對優(yōu)勢，比例分別為32%和23%，這與西面優(yōu)越的自然環(huán)境和南面成熟的居住配套緊密相關；l 北面由于是我市主要的物流和交通中心，住宅類物業(yè)發(fā)展受限；l 市中心則由于土地面積有限，地價較高，發(fā)展空間也不大；l 東面現(xiàn)在是商品房銷售面積最小的區(qū)域，僅為12%，但近期政府已出臺有關沙河整治措施和東郊工業(yè)區(qū)的新的區(qū)域規(guī)劃，對現(xiàn)有工業(yè)區(qū)部分企業(yè)將實行外遷，同時將新建一系列基礎設施，現(xiàn)有工業(yè)區(qū)占地將發(fā)展為我市新興的中高檔住宅區(qū)，其住宅開發(fā)潛力不可小窺。這類物業(yè)一般具備優(yōu)越的地理位置，小區(qū)環(huán)境營造上顯得高雅舒適，物業(yè)質量較高，僅供一部分高收入階層享有的物業(yè)類型。此類產品并不單純是一項物業(yè)，還代表了一種生活方式、生活態(tài)度。他們的基本理想已經(jīng)得到實現(xiàn)，他們已經(jīng)被社會認同為成功人士。l 金領階層別墅已日漸為金領階層人士所青睞，這個階層的人士年收入已基本達到10萬元以上，具有較強的社會優(yōu)越感。他們非常注意鄰里結構、社區(qū)氛圍、需要管理人員提供周全、專業(yè)的貼身服務。l 成功的商人對于成功的商人而言，擁有別墅也就是擁有了一個獨立的私人空間，可以在繁忙的生意之外找到一個讓心靈得以休憩的地方，更是放松全身心的第二居所。l 成功的自由職業(yè)人士證券、金融投資者、設計師、藝術家。 四、 典型高檔樓盤（河濱印象）已成交客戶分析1. 年齡分布：注明：33歲— 44歲年齡段的客戶占80%，其中又以40歲左右的客戶居多，約占50%。高知與高收入的正比關系，隨著社會的進步正在不斷的明顯，但對高知的理解，決不是膚淺的高學歷，而是知識結構豐富、完整的人群，也只有這一人群，能夠對項目所蘊涵的深層附加價值給予認同，這是項目目標人群的文化底線。 群體特征社會的動力源 這是一個推動社會發(fā)展的中堅層，他們也有決策權與導向權，但他們不掌控社會的大方向，他們是在既定的社會大方向下努力推進的人群，他們是整個社會的平衡層，他們承擔的是來自社會、企業(yè)、家庭多方的責任。這就是他們，一群忙碌著的，但不斷追求生活品質的人。l 意見的主導者他們在群體中不一定一言九鼎，但也擲地有聲，他們多以個體為代表，群體為支撐，形成在圈子中的“意見領袖”地位。l “成都群落” 這一人群中有成都本土生長的、有移居成都的四川人、有移居成都的西南人、也有從全國