【正文】 蚌埠城市發(fā)展裹足不前，可以說(shuō)是城市規(guī)劃和重心設(shè)計(jì)不合理所致，“啞鈴”狀發(fā)展造成兩頭大，中間小的尷尬：一面是城市的“兩極”各自為政，一面是作為支撐點(diǎn)的“杠桿”勢(shì)單力薄。生活形象——點(diǎn)“靚”夜明珠“蚌埠沒(méi)有夜生活，蚌埠的夜生活在沿街的大排擋上”這是我們對(duì)蚌埠的第一印象。作為商業(yè)步行街的又一個(gè)形象，讓“珍珠”變“明珠”。市民形象——從“YOUNG”到“YOUNGER”通過(guò)對(duì)蚌埠的市場(chǎng)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)其收入分配上仍然遵循著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代“論資排輩”的模式，青年人打扮的手段是“廉價(jià)”+“新穎”，強(qiáng)調(diào)SHOW一季，中年人裝飾的辦法是“結(jié)實(shí)”+“古板”，強(qiáng)調(diào)質(zhì)地，有沒(méi)有一個(gè)“眾口一調(diào)”的方案？時(shí)代之窗步行街，讓蚌埠人認(rèn)識(shí)一個(gè)新單詞“YOUNGER”讓青年人從時(shí)尚中找到未來(lái)，讓中年人從輕松中喚回過(guò)去，時(shí)尚，不是青年人的專利。（二）功能定位扮靚蚌埠的美體塑形課綜觀今日蚌埠，我們不難發(fā)現(xiàn)，和大力發(fā)展工業(yè)的步伐相比，城市形象的美化工程卻顯得落后一步，整個(gè)城區(qū)至今沒(méi)有一個(gè)標(biāo)志性的景觀大道值得新一代的蚌埠人引以為豪，北京有王府井，上海有南京路，重慶有解放碑，蚌埠有什么？TO BE OR NOT TO BE ，這是個(gè)問(wèn)題。作息26的珠城夜未央通過(guò)對(duì)蚌埠當(dāng)?shù)氐恼{(diào)查研究我們便不難發(fā)現(xiàn)，該城市的生物機(jī)能呈現(xiàn)出“早睡早起身體好”的特點(diǎn)，言下之意就是這是一個(gè)沒(méi)有或少有夜生活的城市，以當(dāng)?shù)刈罹咭?guī)模的商業(yè)街——淮河路為例，晚上八點(diǎn)半整條街就進(jìn)入“停擺”狀態(tài)，這里的“夜晚”靜悄悄。99186。的現(xiàn)在完成式在新城規(guī)劃的宏偉藍(lán)圖上，設(shè)計(jì)了會(huì)展中心、歌劇院、科技圖書(shū)館和涂山等大型公建，堪稱新蚌埠的重中之重，但是一個(gè)棘手的問(wèn)題不可回避：吃喝玩樂(lè)何處有？水燒到99186。；龍被勾畫(huà)到惟妙惟肖，仍然缺少最后的點(diǎn)睛。老少皆宜的“退歲政策” 淮河路商業(yè)街是蚌埠市的主流商業(yè)“聚點(diǎn)”，蚌埠百貨大樓、青云服飾、百大超市鱗次櫛比，進(jìn)入其中可以直觀地感受到由于信息閉塞而導(dǎo)致商品檔次和式樣的全面落后，國(guó)內(nèi)一線品牌更是難覓蹤跡。 時(shí)代之窗步行街，讓想象變?yōu)榭赡埽谶@里，中年人可以找到昨天，青年人可以看到未來(lái)，一場(chǎng)秀出自我的表演正傾情上演，“退歲理論”將變?yōu)榭赡?。全能選手團(tuán)體賽——綜合性企業(yè)整個(gè)步行街有總共20萬(wàn)平方米的商業(yè)面積，因此首先要濃墨重彩勾勒出幾個(gè)綜合性的艦隊(duì)來(lái)支撐起整條街的氣勢(shì)，并提升街區(qū)和居于其中的建筑的形象。我工作室建議招募有34個(gè)“全能選手”來(lái)分?jǐn)偟羝渲幸话胍陨系拿娣e配比，在檔次定位基本固定在國(guó)內(nèi)知名的基調(diào)上，初步設(shè)想引進(jìn)一家諸如“大洋百貨”、“百盛購(gòu)物中心”之類(lèi)的商業(yè)企業(yè)，引進(jìn)一家諸如“張生記”“云都海鮮城“之類(lèi)的大型餐飲中心，而在娛樂(lè)休閑方面，諸如“大西洋娛樂(lè)城”的模式也值得借鑒和參考。作為對(duì)綜合性企業(yè)的補(bǔ)充，我工作室建議在招商時(shí)先進(jìn)行總體的計(jì)劃和分布，以避免發(fā)生“搶跑道”的情況，舉例而言，有一家杭州菜系的“張生記”，就要避免“樓外樓“的介入，而可以考慮錯(cuò)位進(jìn)行，向諸如“天府傳說(shuō)”為代表的四川菜系、“小南國(guó)”為代表的上海菜系、以及以“PIZZA HUT”為代表的洋快餐打開(kāi)大門(mén)。（四）投資性客戶定位珠城季候風(fēng)——本地客商熱傳導(dǎo)通過(guò)對(duì)蚌埠本地幾個(gè)主要的商業(yè)形態(tài)的市場(chǎng)調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)：該城市的商業(yè)未能形成星火燎原之勢(shì)，癥結(jié)“都是封閉惹的禍”：從本地消費(fèi)者而言，城市有消費(fèi)群體、有消費(fèi)需求、也有一定的購(gòu)買(mǎi)力；從本地經(jīng)營(yíng)者的角度而言，有商業(yè)敏感、有一定資金，同樣缺少的是——舞臺(tái)。由于中山街、南山路始終未能形成氣候，而淮河路被“宏觀調(diào)控”成晚8點(diǎn)的集體“熄燈”，所以不可忽視，無(wú)論是國(guó)營(yíng)抑或個(gè)體業(yè)主，一旦看到樣板商業(yè)街的月成交量，都會(huì)毅然決然“月亮走，我也走”。從宏觀面看，蚌埠之于安徽，決不僅僅是一個(gè)單純的地級(jí)市這么簡(jiǎn)單，它是安徽省的直轄市；再?gòu)奈⒂^面看，新區(qū)之于蚌埠，也決不僅僅是一個(gè)純粹的開(kāi)發(fā)區(qū)而已，它是城市未來(lái)起飛的發(fā)射臺(tái)，無(wú)論從地處市中心，還是行政重心遷移的連鎖反應(yīng)，都可以從中得到證明。異地過(guò)江龍——南方商賈熱輻射和前兩者所依附的情結(jié)和便利所不同的是，我們也不能忽視在目前的投資隊(duì)伍中有一個(gè)特殊群體的存在，那就是來(lái)自南方的置業(yè)一族，其中又以溫州客戶為主。但我們又不能不看到，富裕起來(lái)的溫州人依然保留著比較傳統(tǒng)和保守的觀念，股票期貨等投機(jī)性的生意自是退避三舍，揮金如土又不符合他們的天性，倒是“一鋪養(yǎng)三代”、“家當(dāng)家當(dāng)，有家可擋”的觀念根深蒂固，所以近年來(lái)溫州客在各地購(gòu)買(mǎi)物業(yè)成為一種趨勢(shì)，況且從地理位置、環(huán)境氣候、交通條件等方面來(lái)看，蚌埠和溫州都可以找到平衡點(diǎn)，在異地置業(yè)轉(zhuǎn)而出租出去，自己成為“寓公”“墅公”都已經(jīng)成為模式化操作，相對(duì)而言“鋪公”更有利可圖，何樂(lè)而不為？（四） 消費(fèi)者定位高、高、實(shí)在是高——三高一族所謂的“三高”就是指那些高學(xué)歷、高收入、高消費(fèi)的“主力隊(duì)員”，通過(guò)查閱這部分人群的“檔案”可以找到諸多共性：例如一般擁有大專以上的學(xué)歷，例如年齡跨度在2535歲之間，例如職業(yè)主要分布在銀行白領(lǐng)、公務(wù)員、大型企事業(yè)單位中層管理人員，例如月收入在2000元左右。有需求，就要有供給。“邊走邊嘗”商務(wù)通——來(lái)往過(guò)客現(xiàn)代交通構(gòu)架的完善催生出一大批的“空中飛人“，每到一地，自然是“二重奏”：即公務(wù)和購(gòu)物，在忙完商務(wù)事宜之后的時(shí)間，逛逛城市景觀，看看風(fēng)土人情是必不可少的內(nèi)容。結(jié)合我項(xiàng)目我們大概可以勾勒出這樣的一些畫(huà)面：從CBD內(nèi)的蚌埠唯一四星級(jí)酒店出來(lái)，徒步10分鐘，到“張生記”嘗嘗鮮；從CBD內(nèi)的蚌埠唯一的會(huì)展中心出來(lái)，徒步10分鐘，到“好樂(lè)迪”放松一下；從CBD內(nèi)的蚌埠唯一的歌劇院出來(lái)，徒步10分鐘，到“上島咖啡”喝一杯； 時(shí)代之窗步行街，會(huì)讓這些“商務(wù)通”——有空來(lái)坐坐。 以上兩個(gè)樓盤(pán)盡管都有自己的沿街商鋪，但由于規(guī)模有限，對(duì)我項(xiàng)目的影響力也有限，何況 步行街還依托著一個(gè)深受蚌埠市貌喜愛(ài)的市民廣場(chǎng)。四、總體規(guī)劃(一) 商業(yè)街組團(tuán)劃分思路一方面考慮到整個(gè)商業(yè)街鋪面要求20萬(wàn)方之多，為吸引當(dāng)?shù)厥忻?，必須定位成多元化?jīng)營(yíng)的綜合商業(yè)街。另一方面20萬(wàn)方的商業(yè)規(guī)模，為充分挖掘臨街鋪面的商業(yè)價(jià)值，同時(shí)也兼顧商業(yè)街建筑形態(tài)布局的美觀性，我們?cè)诤侠砜紤]了地塊形狀和鋪面進(jìn)深的前提下，建議整條商業(yè)街以低密度建筑為主，局部建造高密度建筑，既起到合理分配商業(yè)面積，同時(shí)從建筑形態(tài)上給予逛街顧客一種視野享受。該大型百貨商場(chǎng)建議打造為蚌埠旗艦式綜合百貨商場(chǎng)。具體商場(chǎng)內(nèi)各樓層經(jīng)營(yíng)品種劃分如下： 1層：自選超市 1 層：化妝品、珠寶首飾、名表、皮鞋、箱包、禮品等 2 層：時(shí)尚女裝、少女裝、淑女裝、女士飾品等 3 層：職業(yè)女裝、精品女裝、女士時(shí)裝等 4 層：男士西服、西褲、茄克、休閑裝、襯衫、領(lǐng)帶、皮件皮具 5 層：運(yùn)動(dòng)服裝、鞋帽、體育用品、兒童服裝、兒童用品等 6 層：彩電、音響、冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)、小家電、電腦等7層：咖啡廳（含西式簡(jiǎn)餐）、大型開(kāi)放式小吃美食廣場(chǎng)等A2規(guī)劃為大型娛樂(lè)城由于從地塊位置分析，A2與A1相持對(duì)立，因而擁有同等的地段優(yōu)勢(shì)，樓高建議亦設(shè)地上七層地下一層。我們對(duì)于A2商業(yè)的經(jīng)營(yíng)定位是大型娛樂(lè)城，采用娛樂(lè)業(yè)態(tài)表層是為了增進(jìn)購(gòu)物和娛樂(lè)的互動(dòng)性，從消費(fèi)的多元考慮，實(shí)行全