【正文】 排+單體+花園洋房成渝高速路龍泉出口125823902000畝157342宏宇房產(chǎn)◆美式莊園◆規(guī)模優(yōu)勢陽光假日單體別墅龍泉幸福大道旁18601442181：2南方房產(chǎn)成都總府物管◆低價優(yōu)勢◆龍泉生態(tài)環(huán)境◆零公攤都江堰——青城山板塊n 該板塊是典型的景區(qū)度假概念蒹投資概念。以其得天獨厚的自然環(huán)境，成為部分成都人選擇“第二居所”的目標（或“５＋２”、或養(yǎng)老、或投資）。其不利點在于成灌高速路上有收費站；且從羊西線出入城常擁堵不堪。n 2001年夏，隨著青城白鷺洲在房交會上的一炮而紅，成都市場隨之涌現(xiàn)出諸多度假別墅。最典型的是“五大青城”，即：青城白鷺洲、青城高爾夫、中國青城、天下青城、假日青城等。但這些樓盤多是炒作一時，給市場投下一些“陰影”后便偃旗息鼓。n 青城板塊與中和板塊最大的區(qū)別在于居住目的不同，前者是“５＋２”的度假模式，后者更傾向于“長住”。n 對于買家而言，青城板塊是中和板塊的三個參照系。一是價格參照：有青城盤做比較。二是環(huán)境參照：誰的環(huán)境更有誘惑力？三是距離參照。都江堰——青城山別墅 /townhouse個案項目名稱 建筑形式 價格 占地面積戶型面積容積率開發(fā)商物管賣點\優(yōu)勢青城白鷺洲酒店+聯(lián)體+單體23002800760畝63399英華運動休閑產(chǎn)業(yè)香港浩盈物業(yè)◆青城山下◆80畝活水湖戶戶臨水◆240畝度假公園 溫江板塊n 隨著撤縣建區(qū)，溫江板塊正在迅速升溫，芙蓉古城、邊城水戀、建信奧林匹克花園、森宇音樂花園、錦繡森鄰將共同演繹“住在溫江”的魅力。n 但由于溫江地價的抬升，土地手續(xù)的問題，以及光華大道的通車，都將成為板塊各項目的制約因數(shù)。n 同時，板塊各項目還面臨定位為“第一居所”還是“第二居所”的問題。溫江板塊別墅 /townhouse個案項目名稱 建筑形式 地理位置 占地面積戶型面積容積率開發(fā)商賣點\優(yōu)勢錦繡森鄰聯(lián)排涌泉鎮(zhèn)500畝140220華新國際森林主題三、 成都別墅市場研判總體態(tài)勢n 從房地產(chǎn)的宏觀形勢來看，局部地區(qū)供求失衡，高端產(chǎn)品過剩已是政府和業(yè)界的主流看法。成都自２００１年下半年以來，高價位的大戶型不僅供過于求、競爭劇烈，而且銷勢疲軟（典型的如成都萬科之聯(lián)排、圣安卓、置信麗都Ｃ區(qū)等）。n 從城市建設(shè)的角度講，２００２年的最大熱點是舊城改造。估計在年內(nèi)會產(chǎn)生超過１００萬平米的建設(shè)用地（如紅星路、東大街、紗帽街等），且這些新增用地的價值被買家所看好。城內(nèi)項目的啟動將對郊區(qū)盤有所削弱。n 從市場人氣的角度講，２００１年曾熱鬧一時的的郊區(qū)化概念（主要是華陽板塊和溫江板快）已成昨日黃花，炒熱快，冷卻也快。業(yè)內(nèi)對“華陽問題”的傳言甚多。再炒“郊區(qū)化”概念等于是“炒回鍋飯”。n 從新開樓盤的銷售狀況來看，基本呈現(xiàn)“中低價房火暴，高價房清淡；現(xiàn)房看好，期房滯銷”之狀況。 板塊態(tài)勢n 在上述的成都（聯(lián)排）別墅所分布的幾大板塊，聯(lián)排別墅占80%左右。建筑面積在150250平米左右，在郊縣售價為15002000元/m2左右，在市區(qū)售價為40005000元/m2左右；單體別墅面積則普遍在200350平米之間，市區(qū)售價在800010000元/m2左右，郊縣售價在30005000元/m2左右。n 市區(qū)板塊別墅項目依托成熟的環(huán)境與都市中稀缺的自然景觀，做大戶型，小花園，主要功能用于長期居住。但由于總價門檻，銷售相對疲軟。n 華陽板塊，人南延線的開通，市政府入駐，華陽已不再是郊區(qū)，更象是城南的延續(xù)，加上華陽相比市區(qū)自然環(huán)境的優(yōu)勢，人們紛紛將目光聚集于此。華陽，已成為相當一部分人長期居住的首選之地。但周邊市政配套的相對落后則成為該區(qū)的最大缺陷。n 都江堰——青城山板塊：此區(qū)域別墅項目多以聯(lián)排為盈利支撐，聯(lián)排的主力購買群為中產(chǎn)，由于進出高速公路的過路費等交通成本，使其居住成本過高，因此其主力消費群對此類聯(lián)排的態(tài)度是“喜愛，但很難下決心購買”，其銷售瓶頸在于總價（客戶面的放大），這也是青城山各項目中酒店式公寓銷售最快的原因之一。n 龍泉板塊，此區(qū)域吸引買家的是龍泉的生態(tài)環(huán)境，加上成龍路的開通，更使得從成都到龍泉的時間成本大大降低，再加上龍泉板塊的別墅與各大郊區(qū)板塊別墅相較，價格方面更具優(yōu)勢。因此在龍泉購置別墅的買家，層次各不相同，有作長期居家打算、也有作度假消譴打算。n 溫江板塊，雖然有眾多知名項目推出，但是其在環(huán)境、交通、價格等方面的“均好性”使其賣點不突出，如在環(huán)境上比不上都江堰——青城山，在交通上比不上華陽，在價格上比不上龍泉。因此，要想再有華陽板塊的輝煌，幾乎不可能。 市場容量n 高端市場還存在真空。從目前成都高端產(chǎn)品市場的消化狀況來看，市場形勢并非樂觀，而且未來兩年內(nèi)，別墅市場的供應(yīng)仍將繼續(xù)放量，市場需求空間仍在不斷的擠壓中。但我們認為，成都高端市場還存在很大的真空，理由如下：① 數(shù)字推測以2002年成都住宅消化量為基準，假設(shè)戶均消化面積為150平方米，則2002年有效購買人群為4萬戶左右，以靜態(tài)推測，2003年的有效購買人群也為4萬戶左右，以選擇城南郊區(qū)別墅置業(yè)的7%計算，則約有近3000戶消化量。② 項目推測以兩個項目為例子：第一，清華坊。清華坊以單套過百萬的均價實現(xiàn)了短期內(nèi)項目清盤，拋開項目自身特色，僅從成交價格來看，在短期內(nèi)能吸引如此多的買家，說明需求潛力很大；第二，錦繡之約（錦繡花園七期）高層。錦繡之約高層，均價實現(xiàn)5700元/平方米，單套房款在90萬左右，在不到一年的時間內(nèi)實現(xiàn)基本清盤。從這兩個例子來看，我們有理由相信成都高端消費群體的消費潛力深待挖掘。③ 理性消費壓抑需求從消費者的成熟度來講，高端消費群體的成熟度更高，他們選擇的空間更大，持幣待購甚至持幣不購的可能性更大，鑒于市場所提供的產(chǎn)品品質(zhì)，能夠刺激這一人群消費的因素并不多，他們的這種理性思維，也從某種程度上壓抑著對高端產(chǎn)品的需求。 市場機會n 從成都市場來看，2003郊區(qū)大盤的開發(fā)是最大的熱點 。中和與城郊其他板塊相比，距離最近，具有交通優(yōu)勢。加之城市副中心南遷中和的契機，本案可以借勢。n 從市場反應(yīng)來看，別墅市場已進入個性消費階段，賣的好的項目都有自己鮮明的特點，如清華坊。同時，別墅消費群體也再進一步細分，征對目標消費群體度身定造是項目成功的保證，如翠擁天地。n 從成都別墅市場來看，大多項目都是在功能價值上做文章，比如環(huán)境、戶型面積、花園面積等方面，而很少在文化價值上做文章，規(guī)劃、建筑、景觀、戶型的設(shè)計上都沒有從居住文化方面去考慮。這是一個相對的市場空白點，也是本案的機會點。n 從價格來看，總價80萬是一個臨界點，郊區(qū)別墅總價控制在70萬左右，市場的接受度比較高。第二部分 目標客戶群研究一、 成都市購房者的消費特性成都市民對住宅物業(yè)類型的選擇：%的消費者選擇了多層或低層住宅， %，別墅做為高端物業(yè)也占到一定比例?？梢钥吹剑邔幼≌鳛榘l(fā)展的方向，暫時還是未能取代多層住宅的優(yōu)勢地位。其中，有習慣因素、喜好因素，而品質(zhì)因素也難辭其咎。大多數(shù)消費者選擇住房時，價格、位置和戶型設(shè)計仍是直接影響決策的三大因素；而選擇居住位置時，交通方便、購物方便和上下班方便仍是首選，此外，%的較高比例。l 從來源地、年齡及家庭構(gòu)成來看%，與往年相比有大幅度的增加。在有購房需求的消費者中，年齡在25—%的比例占絕對多數(shù)，35歲以下的占了半數(shù)以上，其次是35—45歲消費者，而55歲以上老年消費者也占有一定比例。l 從家庭人數(shù)構(gòu)成來看3人家庭比例占了將近5成，2人及以下家庭比例為24%，4人及以上家庭比例為30%。l 從受教育程度來看%。由此可以看到，高學歷的消費者購房需求比例也相對較高，改善居住條件或投資置業(yè)的意識也相對較強，對住宅的附加價值相對也有更高的要求。l 現(xiàn)住房所有權(quán)形式房改房、集資建房等政策性住房所占比例較大，約為45%，其次為租住房，商品房比例僅為1