【正文】 勢分析 二套房貸收緊 對投資與改善型置業(yè)不利 《 關(guān)于調(diào)整公布成都市中心城區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知 》 《 國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知 》 《 成都市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快金融業(yè)發(fā)展的若干意見 》 界定了享受優(yōu)惠政策普通商品住宅標(biāo)準(zhǔn) 通知決定保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為 20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為 30%。 較 2022年標(biāo)準(zhǔn)明顯上浮，將成都市主城區(qū)絕大部分新房納入了享受優(yōu)惠政策的普通住房之列。 對南部新區(qū)、東大街金融聚集區(qū)域內(nèi)寫字樓租售給予優(yōu)惠，利好兩大區(qū)域?qū)懽謽鞘袌觥? 投資、改善置業(yè)需求恢復(fù)受阻 市場觀成都樓市發(fā)展趨勢分析 自今年 1月至今，預(yù)期 2022年的寬松貨幣發(fā)揮空間較大，尤其是利率和存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)通道將被進(jìn)一步打開?？梢灶A(yù)見，市場投資和投機(jī)需求或?qū)⒅匦绿ь^，資產(chǎn)價格被提升，通貨膨脹出現(xiàn)，成都市場房價將可能再次出現(xiàn)高速增長之勢，中長期房價或?qū)⒃佻F(xiàn)高速增長。 其他行業(yè)基于資產(chǎn)保值等層面的考慮，進(jìn)軍土地市場這些行業(yè)之外的變數(shù)同樣會影響到土地的成交價格，一旦形成趨勢的話，難免形成土地泡沫。 ?基于后續(xù)營銷策略的前置思考，世家認(rèn)為， 項目處于武侯大道沿線，而此區(qū)域完全具備濃厚的 “大外雙楠住區(qū)” 的氣質(zhì)、發(fā)展?jié)撡|(zhì)及機(jī)會 。 紅牌樓南汽東移戰(zhàn)略，將置換出大規(guī)模用地，在城南開發(fā)土地日益稀缺的背景下，區(qū)域地資源優(yōu)勢凸顯。 大外雙楠住區(qū)三大板塊發(fā)展規(guī)劃：一流的商務(wù)、購物和居住區(qū) 市場觀住宅市場競爭環(huán)境研究 地鐵 8號線交匯于區(qū)域內(nèi)，將大幅提升區(qū)域的交通便捷度，進(jìn)而再次提升區(qū)域的地塊開發(fā)價值 大外雙楠住區(qū)三大板塊發(fā)展規(guī)劃：地鐵 8號線 交匯 市場觀住宅市場競爭環(huán)境研究 外雙楠片區(qū) ： 商業(yè)配套成熟完善，品牌發(fā)展商集中，開發(fā)品質(zhì)較高，較高的市場認(rèn)知度。 紅牌樓片區(qū) ，起步較晚，居住氛圍尚待提升，目前主要以中小戶型產(chǎn)品開發(fā)為主，開發(fā)品質(zhì)不高。 ? 75－ 90平米的套二是該板塊絕對主力戶型，套三 的市場比例比較小。 ? 麓島國際社區(qū)是板塊標(biāo)竿項目。 外雙楠板塊在售項目少，層次差異明顯 在售項目 占地規(guī)模（畝） 建筑體量（萬平米） 產(chǎn)品形態(tài) 主力戶型 套型 面積（平 米） 鷺島國際社區(qū) 422 75 11～17+1層 套二 90110 套三 124150 鑫盛百蘭地 17 19層 套二 77105 市場觀住宅市場競爭環(huán)境研究 ? 武侯新區(qū)板塊目前在售項目也較少，沒有市場認(rèn)知度極高的項目。 武侯新區(qū)板塊缺乏市場認(rèn)知度較高的項目 在售項目 占地規(guī)模（畝） 建筑體量（萬平米） 產(chǎn)品形態(tài) 主力戶型 套型 面積 （平米） 金林俊景 40 12 1517層 套三 87150 互盛佳苑 14 17層 套二 7895 中華名園 .亞德里亞 370 40 11層 套二 8290 市場觀住宅市場競爭環(huán)境研究 紅牌樓板塊 外雙楠板塊 武侯新區(qū)板塊 在售項目數(shù)量 9個 2個 3個 占地規(guī)模 9370畝 17422畝 40370畝 建筑體量 230萬 m2 m2 m2 產(chǎn)品形態(tài) 79層多層， 1118層高層 1119層高層 1117層高層 主力戶型 套一 5070 套二 90 套二 80 套二 7590 套三 124 套三 87100（緊湊型） 110150（舒適型） 套三 80100（緊湊型） 100130（舒適型） 三大版塊綜合對比 ——基本數(shù)據(jù) ? 紅牌樓板塊在售項目最多，是大外雙楠區(qū)域內(nèi)熱點板塊，競爭也最激烈；且只有該塊有多層供應(yīng) ? 各板塊都各有一個規(guī)模在 300畝以上的大盤，而大多數(shù)項目為 50畝以內(nèi)的小盤，建筑體量集中在 20萬平米 以內(nèi)。 市場觀住宅市場競爭環(huán)境研究 ? 銷售價格 – 外雙楠板塊由于區(qū)位優(yōu)越、配套完善、地產(chǎn)發(fā)展成熟度高、在售項目品質(zhì)也較高，因此樓盤銷售價格是三個板塊中最高的，均價為 60007500元 /平米，而紅牌樓板塊次之，均價在 53007300元 /平米。 板塊 均價（元 /平米） 已推房源銷售率 月均去化速度（套 /月） 外雙楠板塊 60007500 91% 51 紅牌樓板塊 53007300 75% 37 武侯新區(qū)板塊 50006000 77% 30 三大版塊綜合對比 ——銷售狀況 市場觀住宅市場競爭環(huán)境研究 板塊 紅牌樓板塊 外雙楠板塊 武侯新區(qū)板塊 發(fā)展階段 發(fā)展期 成熟期 斷檔期 區(qū)域現(xiàn)狀 拆遷改造與大量樓盤新建同時進(jìn)行中，競爭較為激烈，市場 認(rèn)知逐步提升 發(fā)展尾聲階段，板塊基本發(fā)展成熟和完善，區(qū)域認(rèn)知度極高。 區(qū)域配套 環(huán)境雜亂，汽車專業(yè)市場林立，缺乏商業(yè)、生活、市政配套都有待提升 商業(yè)、市政生活配套成熟，檔次較高 具備一定的生活、商業(yè)配套，但是檔次較低 區(qū)域項目特點 高層、多層 高層為主 高層為主 區(qū)域產(chǎn)品特點 區(qū)域產(chǎn)品以經(jīng)濟(jì)型物業(yè)為主，自住、投資兼有 區(qū)域產(chǎn)品趨于多樣化，高品質(zhì)居住氛圍基本形成 區(qū)域以高性價比的經(jīng)濟(jì)型物業(yè)為主，以自住為主 發(fā)展趨勢 發(fā)展?jié)摿薮?，品牌發(fā)展商集中，區(qū)域未來全面升級較快。 區(qū)域基本成熟，未來可供開發(fā)用地較少。 三大版快綜合對比 ——現(xiàn)狀及預(yù)期 市場觀住宅市場競爭環(huán)境研究 世家市場觀 辦公及商業(yè)物業(yè)市場概況 區(qū)域重點競品研究 宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場研判 成都樓市發(fā)展趨勢分析 住宅市場競爭環(huán)境研究 辦公及商業(yè)物業(yè)市場概況辦公物業(yè)市場現(xiàn)狀 ? 區(qū)域內(nèi)有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和傳統(tǒng)的家具、汽車配件等相關(guān)制造業(yè)， 及 裝飾公司、中小科技企業(yè)、外地廠家駐成都辦事處云集于此辦公 。 ? 整體租金水平較低，大都介于 20－ 40元 /平米 物業(yè)管理費大都介于 － 2元之間。 ? 區(qū)域在售寫字樓項目不多，目前僅有旭陽國際（ 4月份開盤均價約 6500元 /平米，目前銷售均價約7000元 /平米，銷售率達(dá) 90%左右）。區(qū)域商務(wù)辦公 氛 圍逐漸濃厚，中高檔寫字樓的租金和售價將會有一定程度的上揚。 ? 其二，區(qū)域的中高檔商務(wù)辦公卻存在市場空白。區(qū)域內(nèi)有部分潛在商務(wù)辦公需求有待挖掘。 辦公物業(yè)具備較強(qiáng)發(fā)展?jié)摿Γ熬翱春? 市場觀辦公及商業(yè)物業(yè)市場概況 區(qū)域各板塊商業(yè)呈現(xiàn)差異化發(fā)展態(tài)勢 ?？傮w來說，該板塊商鋪出租率較高，幾乎沒有空置商鋪。板塊內(nèi)沿街底商一層售價大都在1202215000元 /平米，租金約 4080元 /平米 .月。板塊內(nèi)空置商鋪較少，目前有部分新建樓盤底商處于在售階段。 區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀 ——處于發(fā)展或成熟期 市場觀辦公及商業(yè)物業(yè)市場概況 政府扶持，未來本案周邊將聚集眾多中高檔寫字樓和商業(yè)項目，對于改善區(qū)域整體環(huán)境、提升區(qū)域認(rèn)知度將起到積極作用。 市場觀辦公及商業(yè)物業(yè)市場概況 未來區(qū)域?qū)⒕奂姸嘀懈邫n寫字樓和商業(yè) 市場觀 辦公及商業(yè)物業(yè)市場概況 區(qū)域重點競品研究 宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場研判 成都樓市發(fā)展趨勢分析 住宅市場競爭環(huán)境研究 區(qū)域重點競品研究? 原則： 同 區(qū)域 熱銷 ? 比較項目： 海珀香庭 雙楠憶景 格外 市場觀區(qū)域重點競品研究 重點競品選擇原則及項目 海珀香庭 市場觀區(qū)域重點競品研究 位置 武侯區(qū)雙楠人人樂外側(cè) 500米武侯大道旁 占地面積 總建筑面積 約 10萬平方米 容積率 綠地率 25% 發(fā)展商 上海綠地集團(tuán)成都公司 推售幢數(shù) 5幢 層數(shù) 11層 面積區(qū)間 46323平米 銷售價格 均價 6200 開盤優(yōu)惠方式 一次性付款優(yōu)惠 2%，按揭優(yōu)惠 1% 項目組成： ?“ 海珀 ?香庭 ” 160320㎡ 定制館邸 ?“ 香庭 88‖46110㎡ 私人行館 ?“ 海珀 ?海上花 ” 定制式商業(yè) 海 珀香庭 市場觀區(qū)域重點競品研究 ? 主力戶型 4650平米的套一 8090平米的套二 8690平米的一室兩廳兩衛(wèi)特殊戶型 ? 暢銷戶型 6775的 221戶型 4650平米的 111戶型 ? 客戶情況 成都客群為主，其中城西客群最多，其 次為城南客群； 客群大部分為自住和投資兼自住，少量純 投資客群； 年齡集中在 3040歲之間； 品牌因素對促進(jìn)成交作用明顯，有部分 維多利亞公寓客群。格外是成都交大萬通開發(fā)的精裝修純小戶型青年樣本社區(qū)。該區(qū)域被紫荊、玉林、雙楠三大高尚片區(qū)所圍合。 開盤優(yōu)惠方式 一次性付款優(yōu)惠 2%，按揭優(yōu)惠 1% 格外 戶型面積區(qū)間 套數(shù) 累計銷售備案套數(shù) 備注 60110 393 ４ 據(jù)現(xiàn)場踩盤了解格外一期一批次推出200套左右房源， 已售近 60% 市場觀區(qū)域重點競品研究 ? 主力戶型及暢銷戶型 6080平米的套二 ? 客戶情況 區(qū)域周邊客群為主 大部分為自住和投資兼自住 少量純投資客群； 客群主要集中在 2540歲之間 交大萬通部分品牌追隨客群 該項目位于， 3號地鐵線附近，占地面積約 45畝，項目建成后，將成為低容積率、低層數(shù)的住宅項目。 市場觀區(qū)域重點競品研究 項目名稱 海珀香庭 格外 雙楠憶景 占地面積 40畝 開發(fā)體量 10萬平米 8萬平米 10萬平米 主力戶型 8090平米套一、套二 6080平米套二 6680平米套二 暢銷戶型 6775平米套二、4650平米套一 6080平米套二 6680平米套二 單價 6200均 6700（含 1000裝修） 5800 客群區(qū)域 城西、城南 項目周邊 區(qū)域客戶、原住 民 客戶年齡 3040歲 2540歲 無明顯特征 客戶實力 強(qiáng) 一般 一般 購買目的 自住或自住兼投 資 自住或自住兼投 資 自住 重點競品對比及數(shù)據(jù)表象 ? 區(qū)域以首次置業(yè)或投資客群為主，經(jīng)濟(jì)實力中等偏上。 市場觀區(qū)域重點競品研究 ? 本案較為合理的產(chǎn)品面積控制迎合了市場的關(guān)注熱點，但同時也面對著較為激烈的市場競爭； ? 在價格制定和推廣宣傳中的投資價值的充分傳遞是非常重要的。還有人路過，還有人錯過，還有人未能滿足 于是，繼續(xù)臺北生活 世家與旭陽一起，再次踏上“月光之旅” 區(qū)域在售物業(yè)剩余體量 根據(jù)區(qū)域市場目前在售項目統(tǒng)計，預(yù)計未來可向市場供應(yīng)商品房體量約為 。 14 020406080100120140紅牌樓板塊 外雙楠板塊 武侯新區(qū)板塊 總建筑體量（萬平米） 未來可供應(yīng)體量（萬平米） 競 爭 解 析 位置 發(fā)展商 規(guī)模（畝） 最大容 積率 最低樓面 地價 可供應(yīng)住宅量（萬 ㎡ ） 備注 武侯區(qū)永豐鄉(xiāng)龍爪村三、四組 四川炎華置信實業(yè)（集團(tuán)）有限公司 2308 案名“花間集”，已開盤 武侯區(qū)永豐鄉(xiāng)太平村九組 上海綠地集團(tuán)成都置業(yè)有限公司 2700 案名“海泊香庭”，已開盤 武侯區(qū)永豐鄉(xiāng)核桃村（西部汽車城旁） 武城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 5111 案名“中華名園”，已開盤 武侯區(qū)紅牌樓街道辦事處雙楠村十組 正成 4357 案名“醉雙楠”，尚未開盤 武侯區(qū)永豐鄉(xiāng)核桃村二組、三組，高新區(qū)核桃村一組，殷家林村一組 置信 3 4400 / 武侯區(qū)紅牌樓街辦核桃村 3組、高新區(qū)肖家河街辦核桃村 1組 置信 4677 / 武侯區(qū)永豐鄉(xiāng)太平村 5組 成都興西華建設(shè)管理有限公司 2875 / 武侯區(qū)永豐鄉(xiāng)太平村二組 成都市華春置業(yè)有限公司 2347 /