【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 戶型 6080平米的套二 ? 客戶情況 區(qū)域周邊客群為主 大部分為自住和投資兼自住 少量純投資客群； 客群主要集中在 2540歲之間 交大萬(wàn)通部分品牌追隨客群 該項(xiàng)目位于， 3號(hào)地鐵線附近，占地面積約 45畝，項(xiàng)目建成后，將成為低容積率、低層數(shù)的住宅項(xiàng)目。 雙楠憶景 市場(chǎng)觀區(qū)域重點(diǎn)競(jìng)品研究 位置 武侯區(qū)武陽(yáng)大道二段（新界旁） 占地面積 45畝 總建筑面積 約 10萬(wàn)平方米 容積率 綠地率 35％ 發(fā)展商 成都長(zhǎng)城實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司 幢數(shù) 4幢 層數(shù) 9層 面積區(qū)間 52139平米 銷售價(jià)格 均價(jià) 5800 開盤優(yōu)惠方式 一次性付款優(yōu)惠 3%，按揭優(yōu)惠 2%，房交會(huì)額外優(yōu)惠 1% 雙 楠憶景 戶型面積區(qū)間 套數(shù) 累計(jì)銷售備案套數(shù) 銷售率 5棟銷售情況合計(jì) 66132 66 59 % 9棟銷售情況合計(jì) 52139 148 136 % ? 產(chǎn)品形態(tài)：多層產(chǎn)品（目前推售） ? 面積區(qū)間： 6680平米的套二 ? 銷售均價(jià)： 5800元 / 平米因此項(xiàng)目取得了良好的整 ? 客戶情況 區(qū)域周邊客群為主，原住民的升級(jí)換代； 年齡而言，無(wú)明顯特征， 注重項(xiàng)目高性價(jià)比的經(jīng)濟(jì)收入一般的普通購(gòu)房群體。 市場(chǎng)觀區(qū)域重點(diǎn)競(jìng)品研究 項(xiàng)目名稱 海珀香庭 格外 雙楠憶景 占地面積 40畝 開發(fā)體量 10萬(wàn)平米 8萬(wàn)平米 10萬(wàn)平米 主力戶型 8090平米套一、套二 6080平米套二 6680平米套二 暢銷戶型 6775平米套二、4650平米套一 6080平米套二 6680平米套二 單價(jià) 6200均 6700（含 1000裝修） 5800 客群區(qū)域 城西、城南 項(xiàng)目周邊 區(qū)域客戶、原住 民 客戶年齡 3040歲 2540歲 無(wú)明顯特征 客戶實(shí)力 強(qiáng) 一般 一般 購(gòu)買目的 自住或自住兼投 資 自住或自住兼投 資 自住 重點(diǎn)競(jìng)品對(duì)比及數(shù)據(jù)表象 ? 區(qū)域以首次置業(yè)或投資客群為主，經(jīng)濟(jì)實(shí)力中等偏上。 ? 最受客戶追捧的產(chǎn)品為 80平米以下的緊湊型套二或舒適型套一，較低的總價(jià)和相對(duì)較高的投資回報(bào)率是客戶下單的主要原因。 市場(chǎng)觀區(qū)域重點(diǎn)競(jìng)品研究 ? 本案較為合理的產(chǎn)品面積控制迎合了市場(chǎng)的關(guān)注熱點(diǎn)，但同時(shí)也面對(duì)著較為激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)； ? 在價(jià)格制定和推廣宣傳中的投資價(jià)值的充分傳遞是非常重要的。 重點(diǎn)競(jìng) 品對(duì)本案的啟示 市場(chǎng)觀區(qū)域重點(diǎn)競(jìng)品研究 目錄 市場(chǎng)觀 競(jìng)爭(zhēng)解析 客戶認(rèn)知 價(jià)值解讀 核心課題 策略推演 旭陽(yáng)國(guó)際順江村項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào) 或許，有人錯(cuò)過(guò)了月光琉域 原味臺(tái)北生活謝幕，曾經(jīng)影響了雙楠的氣候。還有人路過(guò)，還有人錯(cuò)過(guò)，還有人未能滿足 于是，繼續(xù)臺(tái)北生活 世家與旭陽(yáng)一起，再次踏上“月光之旅” 區(qū)域在售物業(yè)剩余體量 根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)目前在售項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)未來(lái)可向市場(chǎng)供應(yīng)商品房體量約為 。 其中， 紅牌樓板塊存量最大，將是未來(lái)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)板塊；雙楠板塊市場(chǎng)發(fā)展空間飽和，剩余可開發(fā)建筑體量?jī)H 17萬(wàn)平米。 14 020406080100120140紅牌樓板塊 外雙楠板塊 武侯新區(qū)板塊 總建筑體量（萬(wàn)平米） 未來(lái)可供應(yīng)體量（萬(wàn)平米） 競(jìng) 爭(zhēng) 解 析 位置 發(fā)展商 規(guī)模（畝） 最大容 積率 最低樓面 地價(jià) 可供應(yīng)住宅量（萬(wàn) ㎡ ） 備注 武侯區(qū)永豐鄉(xiāng)龍爪村三、四組 四川炎華置信實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司 2308 案名“花間集”，已開盤 武侯區(qū)永豐鄉(xiāng)太平村九組 上海綠地集團(tuán)成都置業(yè)有限公司 2700 案名“海泊香庭”，已開盤 武侯區(qū)永豐鄉(xiāng)核桃村（西部汽車城旁） 武城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 5111 案名“中華名園”，已開盤 武侯區(qū)紅牌樓街道辦事處雙楠村十組 正成 4357 案名“醉雙楠”，尚未開盤 武侯區(qū)永豐鄉(xiāng)核桃村二組、三組，高新區(qū)核桃村一組，殷家林村一組 置信 3 4400 / 武侯區(qū)紅牌樓街辦核桃村 3組、高新區(qū)肖家河街辦核桃村 1組 置信 4677 / 武侯區(qū)永豐鄉(xiāng)太平村 5組 成都興西華建設(shè)管理有限公司 2875 / 武侯區(qū)永豐鄉(xiāng)太平村二組 成都市華春置業(yè)有限公司 2347 / 公開土地市場(chǎng)可供應(yīng)商品住宅統(tǒng)計(jì) 競(jìng) 爭(zhēng) 解 析 根據(jù) 20222022年此區(qū)域公開拍賣的土地指標(biāo)，計(jì)算單塊土地可供應(yīng)的最大建筑面積，未來(lái)此部分可向市場(chǎng)供應(yīng)商品住宅面積總計(jì)為 米。 占地面積（畝） 總建筑面積（ m2） 商業(yè)建面（ m2） 住宅（ m2） 容積率 建筑密度 停車位 總體 102 135400 85520 49880 40％ 677個(gè) 基礎(chǔ)指標(biāo) 總體 商業(yè) 住宅 占地面積（畝） 31 19 12 建筑面積（ m2） 29847.47 停車位 741 443 298 中糧大悅城地塊 （ 133畝 ） 本案 謝菲聯(lián)紅牌樓地塊 （ 31畝 ） 非公開土地潛在項(xiàng)目 競(jìng) 爭(zhēng) 解 析 約 8萬(wàn)平米，住宅體量不大 ? 未來(lái)可供應(yīng)商品住宅體量共計(jì)約 127150萬(wàn)平米。 ? 區(qū)域未來(lái) 23年內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量至少在 250萬(wàn)平米以上。 潛在土地可供應(yīng)商品房統(tǒng)計(jì) 競(jìng) 爭(zhēng) 解 析 位置 / 項(xiàng)目 規(guī)模（畝） 可供應(yīng)住宅體量 （萬(wàn) ㎡ ） 川藏路公司太平一組地塊 34 川藏路公司太平七組地塊 79 沙河公司太平八組地塊 57 1012 沙河公司太平七組地塊 911 核桃村二組地塊 核桃村三組地塊 4453 核桃村五組地塊 3238 西部汽車城改造項(xiàng)目 1315 目錄 市場(chǎng)觀 競(jìng)爭(zhēng)解析 客戶認(rèn)知 價(jià)值解讀 核心課題 策略推演 旭陽(yáng)國(guó)際順江村項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào) 或許，有人錯(cuò)過(guò)了月光琉域 原味臺(tái)北生活謝幕，曾經(jīng)影響了雙楠的氣候。還有人路過(guò)，還有人錯(cuò)過(guò)，還有人未能滿足 于是，繼續(xù)臺(tái)北生活 世家與旭陽(yáng)一起，再次踏上“月光之旅” 客戶認(rèn)知 紅牌樓板塊客戶分析 區(qū)域客戶需求調(diào)研 紅牌樓板塊客戶分析客戶來(lái)源特征 客戶年齡特征 客群家庭收入特征 客群置業(yè)目的特征 客群置來(lái)次數(shù)特征 區(qū)域客戶小結(jié) 區(qū)域購(gòu)房客群來(lái)源比較復(fù)雜 客戶認(rèn)知紅牌樓板塊客戶分析 客戶來(lái)源特征 客戶年齡特征 客群家庭收入特征 客群置業(yè)目的特征 客群置來(lái)次數(shù)特征 區(qū)域客戶小結(jié) 客戶認(rèn)知紅牌樓板塊客戶分析 2040歲的客群是片區(qū)的主力客群 客戶來(lái)源特征 客戶年齡特征 客群家庭收入特征 客群置業(yè)目的特征 客群置來(lái)次數(shù)特征 區(qū)域客戶小結(jié) 整體來(lái)說(shuō)區(qū)域置業(yè)客群的收入比較集中，高收入家庭比例較少 客戶認(rèn)知紅牌樓板塊客戶分析 客戶來(lái)源特征 客戶年齡特征 客群家庭收入特征 客群置業(yè)目的特征 客群置來(lái)次數(shù)特征 區(qū)域客戶小結(jié) 自住客群占了絕對(duì)比例 ， 也存在部分投資客群 ； 投資客群一般傾向于購(gòu)買套一、套二的物業(yè)。 客戶認(rèn)知紅牌樓板塊客戶分析 客戶來(lái)源特征 客戶年齡特征 客群家庭收入特征 客群置業(yè)目的特征 客群置來(lái)次數(shù)特征 區(qū)域客戶小結(jié) 二次置業(yè)客群選擇物業(yè)覆蓋面較廣 。 作為自住，大多選擇套三或套三變套四的房源。 客戶認(rèn)知紅牌樓板塊客戶分析 客戶來(lái)源特征 客戶年齡特征 客群家庭收入特征 客群置業(yè)目的特征 客群置來(lái)次數(shù)特征 區(qū)域客戶小結(jié) 來(lái)源 客戶類別 重點(diǎn)關(guān)注點(diǎn) 需求產(chǎn)品 購(gòu)買行為特征 需求類型 區(qū)域客戶 原項(xiàng)目周邊住戶 (拆遷戶 ) 區(qū)域情節(jié) 原有生活習(xí)慣 緊湊兩居 緊湊三居 地緣性情節(jié) 購(gòu)買力一般 被迫型剛性需求 周邊換房升級(jí)客戶 區(qū)域情節(jié) 原有生活習(xí)慣 產(chǎn)品品質(zhì) 舒適三居 舒適四居 地緣性 具備一定的購(gòu)買力 改善居住條件 改善型需求 享受型需求 項(xiàng)目周邊就業(yè)人群 （檢察院、法院、科技園區(qū)客群 ,周邊其他企業(yè)等） 工作與生活便利 生活成本低 一居 舒適兩居 舒適三居 地緣性 具備一定的購(gòu)買力 過(guò)度型需求 改善型需求 享受型需求 成都客戶 成都一次置業(yè)群體 （過(guò)度） 區(qū)域發(fā)展?jié)摿? 居住便利配套完善 一居 緊湊兩居 購(gòu)買力一般 過(guò)度性需求 過(guò)度型需求 改善型需求 成都二次以上置業(yè)群體 區(qū)域便利 配套完善 產(chǎn)品品質(zhì) 舒適三居 舒適四居 較強(qiáng)購(gòu)買力 改善型需求 享受型需求 其他客戶 外地來(lái)蓉置業(yè) (不包含周邊就業(yè)客群 ) 城市價(jià)值 區(qū)域價(jià)值產(chǎn)品品質(zhì) 配套資源 舒適三居 舒適四居 較強(qiáng)購(gòu)買力 改善型需求 享受型需求 投資客群 區(qū)域升值潛力 物業(yè)增值保值 一居 購(gòu)買以投資 投資需求 客戶認(rèn)知紅牌樓板塊客戶分析 客戶認(rèn)知 紅牌樓板塊客戶分析 區(qū)域客戶需求調(diào)研 區(qū)域客戶需求調(diào)研? 調(diào)研目的：了解并掌握潛在電梯公寓置業(yè)者的置業(yè)期望、置業(yè)需求特點(diǎn)及購(gòu)房者的群體特征，為本項(xiàng)目的開發(fā)方向及項(xiàng)目定位提供決策依據(jù) ? 調(diào)研內(nèi)容：潛在購(gòu)房者的置業(yè)期望、置業(yè)需求的特征、購(gòu)房者背景特征、不同目的購(gòu)房者的需求特點(diǎn) ? 調(diào)研時(shí)間： 2022年 7月 16日 18日 ? 調(diào)研方式：街頭配額隨機(jī)攔訪 ? 調(diào)研地點(diǎn)：城南區(qū)域的商業(yè)中心 ? 樣本數(shù)量：發(fā)放樣本 120分，回收有效樣本 100份 區(qū)域客戶需求調(diào)研 客戶認(rèn)知區(qū)域客戶需求調(diào)研 ? 目前住房情況 ?近六成目前住宅面積在80平米以下 ?五成以上客群居住在城南城西 ?居住環(huán)線集中在城南西和二、三環(huán)間 ? 需求特征 ? 背景特征 客戶認(rèn)知區(qū)域客戶需求調(diào)研 目 前住 宅面 積12 1 2 . 0 1 2 . 0 1 2 . 055 5 5 . 0 5 5 . 0 6 7 . 021 2 1 . 0 2 1 . 0 8 8 . 07 7 . 0 7 . 0 9 5 . 02 2 . 0 2 . 0 9 7 . 02 2 . 0 2 . 0 9 9 . 01 1 . 0 1 . 0 1 0 0 . 0100 1 0 0 . 0 1 0 0 . 050 平米以下5 1 8 0 平米8 1 1 0 0 平米1 0 1 1 2 0 平米1 2 1 1 4 0 平米1 4 1 1 6 0 平米181 平米以上T ot a lV a lid頻數(shù) 百分比 有效百分比 累計(jì)百分比現(xiàn) 居戶 型23 2 3 . 049 4 9 . 09 9 . 06 6 . 02 2 . 03 3 .