【正文】 旭陽(yáng)國(guó)際順江村項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào) 月光流域 ——一個(gè)很成功的快銷(xiāo)盤(pán) 。 ? 市場(chǎng)不穩(wěn)定時(shí)期實(shí)現(xiàn)了品牌和銷(xiāo)售的安全和有序。作為旭陽(yáng)地產(chǎn)成都一號(hào)作品，保 證了其安全性和首發(fā)的品牌性。 月光琉域也有遺憾 。 ? 安全和利潤(rùn)之間，或許還有空間 ? 團(tuán)隊(duì)合作，充滿了磨合期的青澀。 ? 期待：經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)都是陽(yáng)光前的風(fēng)雨。 我們理解旭陽(yáng)需要什么 ！ ? 安全而有利潤(rùn)的一個(gè)新項(xiàng)目，并圖謀成都的未來(lái)。 ? 更深層次的城市參與，不僅僅是商人和過(guò)客。 ? 親密無(wú)間而真誠(chéng)專業(yè)的合作團(tuán)隊(duì)，能共擔(dān)，可同享。 寫(xiě)在前面的話 還是世家 ,卻是嶄新的團(tuán)隊(duì) ! 十 年的世家，走上了先進(jìn)公司化的道路。 09年世家 ， 管理模式和業(yè)務(wù)模式的 巨大 變化。 寫(xiě)在前面的話 世家機(jī)構(gòu)服務(wù)體系架構(gòu) 世家機(jī)構(gòu)營(yíng)銷(xiāo)代理中心部門(mén)劃分和主要負(fù)責(zé)人 彭致遠(yuǎn) 營(yíng)銷(xiāo)代理中心總監(jiān) 丁艷 事業(yè) A 部總監(jiān) 鐘凱 事業(yè) B部總監(jiān) 陳柯宇 事業(yè) C部總監(jiān) 楊文豐 渠道事業(yè)部總監(jiān) 熊京慶 營(yíng)銷(xiāo)策劃部總監(jiān) 世家機(jī)構(gòu)旭陽(yáng)團(tuán)隊(duì)情況 項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人 彭致遠(yuǎn) （營(yíng)銷(xiāo)代理中心總監(jiān)） 分管事業(yè)部總監(jiān) 陳柯宇 （事業(yè) C部總監(jiān)） 項(xiàng)目經(jīng)理 陳妍君 銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì) 策劃經(jīng)理 策劃師 營(yíng)銷(xiāo)策劃技術(shù)支持 熊京慶 （營(yíng)銷(xiāo)策劃部總監(jiān)） 或許，有人錯(cuò)過(guò)了月光琉域 原味 臺(tái)北生活謝幕，曾經(jīng)影響了雙楠的氣候 。 還有人路過(guò)， 還有人錯(cuò)過(guò)， 還有人未能滿足 。 于是，繼續(xù)臺(tái)北生活 世家與旭陽(yáng)一起，再次踏上“月光之旅” 目錄 市場(chǎng)觀 競(jìng)爭(zhēng)解析 客戶認(rèn)知 價(jià)值解讀 核心課題 策略推演 旭陽(yáng)國(guó)際順江村項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào) 或許，有人錯(cuò)過(guò)了月光琉域 原味臺(tái)北生活謝幕，曾經(jīng)影響了雙楠的氣候。還有人路過(guò)，還有人錯(cuò)過(guò)，還有人未能滿足 于是，繼續(xù)臺(tái)北生活 世家與旭陽(yáng)一起，再次踏上“月光之旅” 市場(chǎng)觀 辦公及商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)概況 區(qū)域重點(diǎn)競(jìng)品研究 宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)研判 成都樓市發(fā)展趨勢(shì)分析 住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究 宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)研判 Source: McKinsey 經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)良好、價(jià)格或已觸底 CPI （ 6月降 %） PPI (6月降 %) 房?jī)r(jià) (16月同比下降 %) PMI (較 5月微升 ) 消費(fèi) (16月同比增長(zhǎng) %) 投資 (16月增長(zhǎng) %) GDP (二季度增長(zhǎng) %) ? 中央政府 的 寬松政策 下 ， GDP、工業(yè)增加值增長(zhǎng)以及發(fā)電量數(shù)據(jù)都顯示出樂(lè)觀的狀態(tài)。全國(guó)制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理指數(shù)（ PMI）已連續(xù)四月在臨界點(diǎn)之上，投資、消費(fèi)等指標(biāo)也表現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)開(kāi)始活躍的跡象。 ? 從金融指標(biāo)來(lái)看， 貨幣政策依然處于“極度寬松”狀態(tài) ，市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩的憂慮在增加， 民眾對(duì)未來(lái)通脹預(yù)期進(jìn)一步加深 。 雖然價(jià)格指數(shù)、進(jìn)出口等同比變動(dòng)依然不樂(lè)觀，但環(huán)比變動(dòng)情況已顯示較好狀態(tài)。 市場(chǎng)觀宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)研判 上半年樓市普遍“熱度”驚人、 房地產(chǎn)信心穩(wěn)步回升 部分重點(diǎn)城市上半年樓市成交變動(dòng)情況 部分重點(diǎn)城市 6月價(jià)格變動(dòng)情況 2022年上半年房地產(chǎn)資金來(lái)源變動(dòng)情況 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示， 2022年 16月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積 34109萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。 市場(chǎng)觀宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)研判 ? 2022年上半年，國(guó)內(nèi)貸款以及個(gè)人按揭貸款，都呈現(xiàn)了高速增長(zhǎng) 。但 近期二套房收緊將打擊投資性購(gòu)房群體，以及央行釋放的下半年將調(diào)整流動(dòng)性的信號(hào)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款（尤其是按揭貸款）的增長(zhǎng)，會(huì)有一定程度的不利影響。 ? 隨著中央一系列擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的政策措施的貫徹落實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)在諸多扶持政策下， 2022年上半年發(fā)展態(tài)勢(shì)良好 ，熱度堪比 2022年。 ? 對(duì)于本案來(lái)說(shuō)，加快前進(jìn)腳步，加速融入回暖中的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)于降低銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)有重要意義。 市場(chǎng)觀宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)研判 世家關(guān)于“通脹”的“預(yù)言” ? 世家機(jī)構(gòu)于今年 1月初發(fā)布的 《 2022年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)判斷 》 中，也曾強(qiáng)調(diào)指出： “自今年 1月至今，預(yù)期 2022年的寬松貨幣發(fā)揮空間較大，尤其是利率和存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)通道將被進(jìn)一步打開(kāi)。再考慮到全球央行聯(lián)手救市，向市場(chǎng)注入流動(dòng)性以緩解經(jīng)濟(jì)蕭條態(tài)勢(shì)。最終，在經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)、市場(chǎng)激活之后，將不可避免地出現(xiàn)國(guó)家刺激經(jīng)濟(jì)的后遺癥：通貨膨脹?？梢灶A(yù)見(jiàn)，經(jīng)濟(jì)觸底反彈之后的中長(zhǎng)期內(nèi)流動(dòng)性可能過(guò)剩，市場(chǎng)投資和投機(jī)需求或?qū)⒅匦绿ь^，資產(chǎn)價(jià)格被提升，通貨膨脹出現(xiàn)，成都市場(chǎng)房?jī)r(jià)將可能再次出現(xiàn)高速增長(zhǎng)之勢(shì)。中長(zhǎng)期房?jī)r(jià)或?qū)⒃佻F(xiàn)高速增長(zhǎng)。” ? 而對(duì)于本案來(lái)說(shuō)，相對(duì)合理的戶型面積和絕佳的地理位置成為投資的最佳選擇，必將在新一輪的投資浪潮中占據(jù)有利地位。 市場(chǎng)觀宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)研判 世家市場(chǎng)觀 辦公及商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)概況 區(qū)域重點(diǎn)競(jìng)品研究 宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)研判 成都樓市發(fā)展趨勢(shì)分析 住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究 成都樓市發(fā)展趨勢(shì)分析近三年主城區(qū)商品房 16月供銷(xiāo)情況 近年需求意愿對(duì)照表 合理住房需求 投資性需求 短線投機(jī) 需求 恐慌性需求 首次置業(yè) 多次置業(yè) 2022全年 ★★★★ ★ ★★★★ ★ ★★★★ ★★★☆ ★★★ 2022全年 ★★★★ ★★☆ ★ ☆ ☆ 2022上半年 ★★★★ ★ ★★★ ★☆ ☆ ☆ 2022年上半年供應(yīng)量明顯偏低，預(yù)計(jì) 2022年下半年的市場(chǎng)供應(yīng)量整體水平恢復(fù)到 2022年，平均每月商品房供應(yīng)量在 110萬(wàn)平米左右。 整體成交大幅回升后將合理回落 上半年主城區(qū)成交量不但相對(duì)蕭條的 2022年有了 100%以上的增幅，市場(chǎng)企穩(wěn)回暖的趨勢(shì)無(wú)可置疑。 目前市場(chǎng)主要以首次置業(yè)的剛性需求者為主，這種需求結(jié)構(gòu)是不可能長(zhǎng)期持續(xù)如此之高的成交量 . 市場(chǎng)觀成都樓市發(fā)展趨勢(shì)分析 61%4%23%12%0%2022 年 1 5 月主城區(qū)購(gòu)房客群來(lái)源 組成五城區(qū)郊區(qū)本省外省境外55%5%29%11%2022 年 1 5 月主城區(qū)購(gòu)房客群來(lái)源組成五城區(qū)郊區(qū)本省外省成都市場(chǎng)重新受到 異地購(gòu)房者青睞 五城區(qū)本地客群是主城區(qū)市場(chǎng)的主力客群，但 與 08年 同比下降 。 外地人（包括本省其他地區(qū)、外省市和境外人員 ）購(gòu)房比例 09年 相應(yīng)回升 。 市場(chǎng)觀成都樓市發(fā)展趨勢(shì)分析 剛需累計(jì)釋放，大戶型嚴(yán)峻依舊 051015202502040608010012014016018020090以下 90144 144以上 庫(kù)存區(qū)化量（萬(wàn) m2） 庫(kù)存去化周期（月） 戶型區(qū)間去化極不平衡： 90平方米以下接近 08年 11月09年 5月 總?cè)セ康?2/3， 144以上戶型卻僅占微不足道的 1. 7%，市場(chǎng)供需失衡在經(jīng)歷本輪市場(chǎng)行情回暖之后也沒(méi)有得到實(shí)質(zhì)性改善。 從去化周期看， 90平方米以下戶型 已經(jīng)偏緊， 90144平米 趨于理性，但 144平米以上庫(kù)存消化仍需 22個(gè)月，形 勢(shì)異常嚴(yán)峻。 市場(chǎng)觀成都樓市發(fā)展趨勢(shì)分析 0 100 200 300 400 500 600 700 80090以下 90144144以上 2022年 11月末存量（萬(wàn) m2） 2022年 5月末存量（萬(wàn) m2） 2022年 11月庫(kù)存量（萬(wàn)㎡） 2022年 5月庫(kù)存量（萬(wàn)㎡） 除地震后個(gè)別月份之外， 2022年整體市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn) 相比較于 2022年明顯呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。進(jìn)入 2022年 開(kāi)始止跌反彈， 5月商品住宅均價(jià)較 1月已經(jīng)有 %的增幅，市場(chǎng)價(jià)格有明顯回暖的趨勢(shì)，但相 對(duì) 2022年水平還處于相對(duì)理性狀態(tài)。 局部區(qū)域適銷(xiāo)產(chǎn)品價(jià)格可能上漲，整體價(jià)格平穩(wěn)，漲幅有限 結(jié)合市場(chǎng)分化的格局，對(duì)下半年樓市價(jià)格的判斷是：局部區(qū)域適銷(xiāo)對(duì)路產(chǎn)品的價(jià)格可能出現(xiàn)明顯上漲，但由于大多數(shù)區(qū)域和中大戶型庫(kù)存壓力的存在，整體價(jià)格將保持平穩(wěn)，漲幅相對(duì)有限。 市場(chǎng)觀成都樓市發(fā)展趨勢(shì)分析 進(jìn)入 7月份，成都市國(guó)土局明顯加快了新增土地供應(yīng)。由于商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)的明顯回暖穩(wěn)定了開(kāi)發(fā)企業(yè)信心等原因，后期土地成交量及價(jià)格將會(huì)有一定的上揚(yáng)，理性恢復(fù) 2022年上半年，在公開(kāi)土地出讓上，相關(guān)部門(mén)依然保持了小步試水的謹(jǐn)慎心態(tài)，除商住用地外，商 /服用地成交也明顯減少。 2022年上半年，商住用地單價(jià)處于歷年最低水平 土地成交價(jià)格與去年相比將會(huì)出現(xiàn)明顯的上揚(yáng)。 2022 2022 2022 2022上半年 近年來(lái)主城區(qū)商住用地和商業(yè)（服）用地成交面積 商住用地（畝） 商業(yè) /服用地（畝） 1254 3766 1685 1426 05001000150020222500300035004000商住用地整體成交價(jià)格 平均成交單價(jià)（萬(wàn)元 /畝） 商住用地平均樓面地價(jià)（元 /平米） 下半年土地供應(yīng)回升，價(jià)格上揚(yáng) 市場(chǎng)觀成都樓市發(fā)展趨勢(shì)分析 二套房貸收緊 對(duì)投資與改善型置業(yè)不利 《 關(guān)于調(diào)整公布成都市中心城區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知 》 《 國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知 》 《 成都市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快金融業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn) 》 界定了享受優(yōu)惠政策普通商品住宅標(biāo)準(zhǔn) 通知決定保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為 20%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為 30%。 提出了加快金融業(yè)發(fā)展的三十八條意見(jiàn)。 較 2022年標(biāo)準(zhǔn)明顯上浮，將成都市主城區(qū)絕大部分新房納入了享受優(yōu)惠政策的普通住房之列。 降低新開(kāi)工項(xiàng)目資金投入門(mén)檻，保障未來(lái)平穩(wěn)供應(yīng)。 對(duì)南部新區(qū)、東大街金融聚集區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓租售給予優(yōu)惠，利好兩大區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)。 政策 主要影響 核心內(nèi)容 銀監(jiān)會(huì) 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知 》 堅(jiān)持重點(diǎn)支持借款人購(gòu)買(mǎi)首套自住住房的貸款需求，嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖。 投資、改善置業(yè)需求恢復(fù)受阻 市場(chǎng)觀成都樓市發(fā)展趨勢(shì)分析 自今年 1月至今，預(yù)期 2022年的寬松貨幣發(fā)揮空間較大，尤其是利率和存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)通道將被進(jìn)一步打開(kāi)。在經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)、市場(chǎng)激活之后，將不可避免地出現(xiàn)國(guó)家刺激經(jīng)濟(jì)的后遺癥：通貨膨脹?？梢灶A(yù)見(jiàn)，市場(chǎng)投資和投機(jī)需求或?qū)⒅匦绿ь^，資產(chǎn)價(jià)格被提升，通貨膨脹出現(xiàn)，成都市場(chǎng)房?jī)r(jià)將可能再次出現(xiàn)高速增長(zhǎng)之勢(shì)，中長(zhǎng)期房?jī)r(jià)或?qū)⒃佻F(xiàn)高速增長(zhǎng)。 0123456782022年（ 16月） 2022年 2022年 2022年 新增人民幣貸款額（萬(wàn)億元） 市場(chǎng)觀成都樓市發(fā)展趨勢(shì)分析 通脹預(yù)期給樓市帶來(lái)較大的變數(shù) 對(duì)于本案來(lái)說(shuō)，相對(duì)合理的戶型面積和絕佳的地理位置成為投資的最佳選擇，必將在新一輪的投資浪潮中占據(jù)有利地位。 其他行業(yè)基于資產(chǎn)保值等層面的考慮，進(jìn)軍土地市場(chǎng)這些行業(yè)之外的變數(shù)同樣會(huì)影響到土地的成交價(jià)格，一旦形成趨勢(shì)的話，難免形成土地泡沫。 世家市場(chǎng)觀 辦公及商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)概況 區(qū)域重點(diǎn)競(jìng)品研究 宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)研判 成都樓市發(fā)展趨勢(shì)分析 住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究 住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究認(rèn)清站位，面對(duì) “大外雙楠住區(qū) ” ?基于市場(chǎng)研究的嚴(yán)謹(jǐn)態(tài)度、行業(yè)性規(guī)范，本提案報(bào)告針對(duì)與本案有最直接的三大片區(qū)：紅牌樓板塊、外雙楠板塊、武侯新區(qū)板塊，進(jìn)行了詳細(xì)分析。 ?基于后續(xù)營(yíng)銷(xiāo)策略的前置思考，世家認(rèn)為， 項(xiàng)目處于武侯大道沿線，而此區(qū)域完全具備濃厚的 “大外雙楠住區(qū)” 的氣質(zhì)、發(fā)展?jié)撡|(zhì)及機(jī)會(huì) 。 市場(chǎng)觀住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究 武侯區(qū)將構(gòu)筑“一園六區(qū)兩帶”格局。 紅牌樓南汽東移戰(zhàn)略，將置換出大規(guī)模用地，在城南開(kāi)發(fā)土地日益稀缺的背