【正文】 ?喜好灰空間 ?清水房為交房首選方式 ?車(chē)位需求不高，六成為一個(gè) ?對(duì)未來(lái)房產(chǎn)預(yù)期樂(lè)觀 ? 背景特征 客戶認(rèn)知區(qū)域客戶需求調(diào)研 ? 近五成比例客群首選的交房方式是清水房。多數(shù)客群認(rèn)為市場(chǎng)裝修價(jià)格和裝修質(zhì)量不能對(duì)等。 ? 比較歷史數(shù)據(jù)，客群對(duì)裝修房的接受程度逐漸提升。 選擇的交房方式3 6 . 1 %4 . 2 %4 . 2 %1 3 . 9 %4 1 . 7 %精裝修客戶要求的菜單式裝修簡(jiǎn)單裝修（廚衛(wèi)）全簡(jiǎn)單裝修全清水能承受的裝修標(biāo)準(zhǔn)1 . 4 %1 8 . 1 %9 . 7 %1 8 . 1 %3 4 . 7 %1 8 . 1 %1000 元平米以上9 0 1 1 0 0 0 元 / 平米8 0 1 9 0 0 元 / 平米7 0 1 8 0 0 元 / 平米6 0 1 7 0 0 元 / 平米600 元平米以下? 目前住房情況 ? 需求特征 ?剛性需求顯著，自住客群占九成以上 ?八成以上為首次置業(yè) ?三室二廳雙衛(wèi)、兩室一廳一衛(wèi)受追捧 ?套二、三，面積 80—120平米受青睞 ?購(gòu)房者首選平層電梯公寓 ?購(gòu)房主要家庭結(jié)構(gòu)為兩代居 ?主力客戶群承受單格 4000—6000元 /平米 ?總價(jià) 60萬(wàn)元以內(nèi)受市場(chǎng)青睞 ?喜好灰空間 ?清水房為交房首選方式 ?車(chē)位需求不高，六成為一個(gè) ?對(duì)未來(lái)房產(chǎn)預(yù)期樂(lè)觀 ? 背景特征 客戶認(rèn)知區(qū)域客戶需求調(diào)研 ?六成家庭只需要一個(gè)停車(chē)位。目前還無(wú)車(chē)位需求的家庭占總體近四成比例。 停車(chē)位的需求1 個(gè)2 個(gè)暫時(shí)無(wú)百分比7060504030202203861? 目前住房情況 ? 需求特征 ?剛性需求顯著，自住客群占九成以上 ?八成以上為首次置業(yè) ?三室二廳雙衛(wèi)、兩室一廳一衛(wèi)受追捧 ?套二、三，面積 80—120平米受青睞 ?購(gòu)房者首選平層電梯公寓 ?購(gòu)房主要家庭結(jié)構(gòu)為兩代居 ?主力客戶群承受單格 4000—6000元 /平米 ?總價(jià) 60萬(wàn)元以內(nèi)受市場(chǎng)青睞 ?喜好灰空間 ?清水房為交房首選方式 ?車(chē)位需求不高，六成為一個(gè) ?對(duì)未來(lái)房產(chǎn)預(yù)期樂(lè)觀 ? 背景特征 客戶認(rèn)知區(qū)域客戶需求調(diào)研 ?對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)走勢(shì)，預(yù)期樂(lè)觀 ? 客群對(duì)成都未來(lái)一年房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷，依然是充滿信心。 ? 市場(chǎng)的回暖和成家量的上漲，對(duì)發(fā)展商帶來(lái)了信心。 但仍 需要有理性的期望值，項(xiàng)目合理的定位，抓住客群，才能贏在當(dāng)下 未來(lái)一年成都房?jī)r(jià)走勢(shì)大幅上漲小幅上漲與今年房?jī)r(jià)持平持續(xù)下跌大幅下跌百分比50403020100174722103? 目前住房情況 ? 需求特征 ?剛性需求顯著，自住客群占九成以上 ?八成以上為首次置業(yè) ?三室二廳雙衛(wèi)、兩室一廳一衛(wèi)受追捧 ?套二、三，面積 80—120平米受青睞 ?購(gòu)房者首選平層電梯公寓 ?購(gòu)房主要家庭結(jié)構(gòu)為兩代居 ?主力客戶群承受單格 4000—6000元 /平米 ?總價(jià) 60萬(wàn)元以內(nèi)受市場(chǎng)青睞 ?喜好灰空間 ?清水房為交房首選方式 ?車(chē)位需求不高，六成為一個(gè) ?對(duì)未來(lái)房產(chǎn)預(yù)期樂(lè)觀 ? 背景特征 客戶認(rèn)知區(qū)域客戶需求調(diào)研 ? 其中 2530歲占據(jù)第一， 3135歲占據(jù)第二。隨著年齡的遞增，所占比例逐漸減少。 25 歲以下2 5 3 0 歲3 1 3 5 歲3 6 4 0 歲4 1 4 5 歲4 6 5 0 歲5 1 5 5 歲55 歲以上50403020220性別女男? 目前住房情況 ? 需求特征 ? 背景特征 ?25—10歲為主力購(gòu)房群客戶 ?職業(yè)分布特征 ?自住，已婚子女、赤成年家庭為購(gòu)房絕對(duì)主力 ?八成家庭，年收入 8—20萬(wàn) ?主要信息來(lái)源為報(bào)紙房產(chǎn)信息網(wǎng) 客戶認(rèn)知區(qū)域客戶需求調(diào)研 其他退休自由職業(yè)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員一般職員中層管理者高層管理者創(chuàng)辦人/ 合伙人Count3020100年齡25 歲以下2 5 3 0 歲3 1 3 5 歲3 6 4 0 歲4 1 4 5 歲4 6 5 0 歲5 1 5 5 歲55 歲以上? 目前住房情況 ? 需求特征 ? 背景特征 ?25—10歲為主力購(gòu)房群客戶 ?職業(yè)分布特征 ?自住，已婚子女、赤成年家庭為購(gòu)房絕對(duì)主力 ?八成家庭，年收入 8—20萬(wàn) ?主要信息來(lái)源為報(bào)紙房產(chǎn)信息網(wǎng) 客戶認(rèn)知區(qū)域客戶需求調(diào)研 行 業(yè)特 征 * 工 作職 位 C r os s t a b u l a t i onC o u n t1 11 11 11 1 21 1 1 1 41 1 21 1 21 3 1 52 9 1 121 1 3 1 1 73 2 5 1 111 1 1 31 1 1 3 61 4 52 1 3 17 1 1 251 1 2 43 4 2 99 3 14 45 12 10 4 3 100國(guó)家機(jī)關(guān) / 黨政機(jī)關(guān) / 社會(huì)團(tuán)體媒體科研 / 教育專(zhuān)業(yè)服務(wù)（咨詢 / 會(huì)計(jì) / 法律等）金融業(yè)計(jì)算業(yè) / 通訊廣告 / 會(huì)展 / 機(jī)關(guān)商務(wù) / 貿(mào)易 / 進(jìn)出口服裝及裝飾品的生產(chǎn) / 銷(xiāo)售以及服務(wù)從業(yè)人員美容產(chǎn)品的生產(chǎn) / 銷(xiāo)售及服務(wù)人員酒店 / 餐飲 / 旅游服務(wù)房地產(chǎn) / 建筑業(yè)家居 / 室內(nèi)設(shè)計(jì) / 裝潢交通運(yùn)輸 / 物流 / 倉(cāng)儲(chǔ) / 郵政批發(fā)零售業(yè)制造業(yè)待業(yè) / 無(wú)業(yè)人員 / 在家辦公的 S O H O 族行業(yè)特征T o t a l創(chuàng)辦人 /合伙人高層管理者中層管理者一般職員專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員自由職業(yè)退休其他工作職位合計(jì)? 行業(yè)較為分散。職位 以一般職員占據(jù)較多比例。 批發(fā)零售業(yè)客群占比較高。 ? 目前住房情況 ? 需求特征 ? 背景特征 ?25—10歲為主力購(gòu)房群客戶 ?職業(yè)分布特征 ?自住，已婚子女、赤成年家庭為購(gòu)房絕對(duì)主力 ?八成家庭，年收入 8—20萬(wàn) ?主要信息來(lái)源為報(bào)紙房產(chǎn)信息網(wǎng) 客戶認(rèn)知區(qū)域客戶需求調(diào)研 純投資投資 + 長(zhǎng)期居住長(zhǎng)期居住C ou n t403020220婚姻狀 況未婚已婚，無(wú)子女已婚，子女未成年已婚，子女成年單身? 由于此次調(diào)研的客群，家庭結(jié)構(gòu)為已婚帶未成年子女的占據(jù)最高比例，因此在不同的購(gòu)置住宅目的中都占據(jù)最高比例。 ? 購(gòu)房目和家庭結(jié)構(gòu)存在差異，但需求仍然集中在 81120平米。 ? 選擇投資的客群中，已婚的客群為主。 家庭年收入9 0 1 1 0 萬(wàn)3 1 5 0 萬(wàn)2 1 3 0 萬(wàn)1 1 2 0 萬(wàn)8 1 0 萬(wàn)8 萬(wàn)元以下百分比60504030201005255216? 目前住房情況 ? 需求特征 ? 背景特征 ?25—10歲為主力購(gòu)房群客戶 ?職業(yè)分布特征 ?自住、已婚子女、未成年家庭為購(gòu)房絕對(duì)主力 ?八成家庭年收入 8—20萬(wàn) ?主要信息來(lái)源為報(bào)紙房產(chǎn)信息網(wǎng) 客戶認(rèn)知區(qū)域客戶需求調(diào)研 客戶認(rèn)知區(qū)域客戶需求調(diào)研 ? 目前住房情況 ? 需求特征 ? 背景特征 ?25—10歲為主力購(gòu)房群客戶 ?職業(yè)分布特征 ?自住，已婚子女、赤成年家庭為購(gòu)房絕對(duì)主力 ?八成家庭，年收入 8—20萬(wàn) ?主要信息來(lái)源為報(bào)紙與房產(chǎn)信息網(wǎng) 客戶認(rèn)知區(qū)域客戶需求調(diào)研 區(qū)域客戶需求調(diào)研小結(jié) 客戶認(rèn)知區(qū)域客戶需求調(diào)研 ? 主力購(gòu)房客群年齡集中在 2040歲之間 ， 與 去年年底以來(lái)政府一直鼓勵(lì)的合理購(gòu)房需求 相吻合。 ? 選擇 61120平米占比高達(dá) 87%， 而這個(gè)戶型面積也是目前市場(chǎng)熱銷(xiāo)的面積 。 ? 90平方米以下的需求僅占 %， 在大面積贈(zèng)送空間被叫停之后，戶型面積的供需可能出現(xiàn)錯(cuò)配 ? 六成以上的客群可承受的購(gòu)房總價(jià)在 4160萬(wàn)元 /套 、 單價(jià)集中在 40006000元 /平米 ? 年收入在 810萬(wàn)元 /年的家庭占總體五成以上，其次是 1120萬(wàn)元的家庭年收入。 10萬(wàn)元以下收入水平的家庭雖然購(gòu)買(mǎi)力稍弱、短期內(nèi)不能重復(fù)購(gòu)買(mǎi)，他們應(yīng)是 2022年市場(chǎng)成交的主導(dǎo)。 ? 套二套三，面積在 80120平米的住宅受到客群的青睞。 ? 清水房依然是客群購(gòu)置住宅的首選 選擇清水房的客群中，能接受精裝修標(biāo)準(zhǔn)在 600900元 /平米的占七成。 ? 市場(chǎng)的回暖和成交量的上漲，對(duì)開(kāi)放商帶來(lái)了信心。相比 07年的火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)展商需要有理性的期望值，項(xiàng)目合理的定位，抓住客群，才能贏在當(dāng)下。 目錄 市場(chǎng)觀 競(jìng)爭(zhēng)解析 客戶認(rèn)知 價(jià)值解讀 核心課題 策略推演 旭陽(yáng)國(guó)際順江村項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào) 或許，有人錯(cuò)過(guò)了月光琉域 原味臺(tái)北生活謝幕，曾經(jīng)影響了雙楠的氣候。還有人路過(guò)，還有人錯(cuò)過(guò)，還有人未能滿足 于是，繼續(xù)臺(tái)北生活 世家與旭陽(yáng)一起，再次踏上“月光之旅” 價(jià)值解讀 品牌價(jià)值解讀 生活價(jià)值解讀 產(chǎn)品價(jià)值解讀 區(qū)域價(jià)值解讀 品牌價(jià)值解讀? 包括硬件和軟件兩方面。硬件指提升生活品質(zhì)的交通、景觀、配套等資源；軟件指共居人群素質(zhì)、周邊人文氛圍、社區(qū)精神文化導(dǎo)向等軟環(huán)境指標(biāo) ? 主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林景觀、建筑造型與立面品質(zhì)、戶型設(shè)計(jì)、裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、配套標(biāo)準(zhǔn)等幾個(gè)方面考量 ? 主要以項(xiàng)目所處位置、交通條件、景觀資源、人文環(huán)境、城市配套、升值潛力等幾個(gè)方面考量 ? 月光琉域項(xiàng)目品牌的符號(hào)價(jià)值。 品牌價(jià)值 區(qū)域價(jià)值 生活價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析模型 價(jià)值解讀 品牌價(jià)值 價(jià)值解讀 —品牌價(jià)值 優(yōu)勢(shì) ? 月光琉域的熱銷(xiāo)，給成都市場(chǎng)留下“內(nèi)雙楠的原味臺(tái)北生活” ，項(xiàng)目也有了品牌知名度和美譽(yù)度； ? 一直貫徹的“臺(tái)灣文化”符號(hào)，也成為了月光琉域項(xiàng)目的最好的“標(biāo)簽”。 不足 ? 旭陽(yáng)房產(chǎn)目前僅僅在成都完成了第一個(gè)項(xiàng)目月光琉域的開(kāi)發(fā)，尚需強(qiáng)力推廣和假日時(shí)日方能對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生實(shí)際的品牌支撐。 集中發(fā)力點(diǎn)：臺(tái)灣 文化生活。 價(jià)值解讀 品牌價(jià)值解讀 生活價(jià)值解讀 產(chǎn)品價(jià)值解讀 區(qū)域價(jià)值解讀 區(qū)域價(jià)值解讀區(qū)域價(jià)值解讀 位 置 優(yōu)勢(shì)： 熱點(diǎn)住宅開(kāi)發(fā)區(qū)域，已有成熟區(qū)域概念體系，未來(lái)發(fā)展空間較大。 不足： 相對(duì)城市邊緣 價(jià)值解讀 —區(qū)域價(jià)值 交 通 優(yōu)勢(shì)： 鏈接干道交通便捷，未來(lái)有地鐵為配套。 不足： 目前駕車(chē)路線需要繞行 景 觀 不足： 周?chē)鸁o(wú)強(qiáng)勢(shì)城市景觀資源 配 套 優(yōu)勢(shì)： 區(qū)域性配套資源比較豐富，可達(dá)性高。 不足： 周邊配套資源比較缺失，屬于城市功能配套斷檔期。 潛 力 優(yōu)勢(shì)： 在規(guī)劃、城市基礎(chǔ)建設(shè)和政策上政府給予了傾斜。 不足 ： 城市規(guī)劃及改造動(dòng)作稍弱于 內(nèi)區(qū)域 人 文 不足： 人文條件薄弱，沒(méi)有顯著的人文符號(hào)存在。 集中發(fā)力點(diǎn)：背靠成熟，潛力無(wú)窮。 價(jià)值解讀 品牌價(jià)值解讀 生活價(jià)值解讀 產(chǎn)品價(jià)值解讀 區(qū)域價(jià)值解讀 產(chǎn)品價(jià)值解讀190 71 289 36 20 2 56 24 % % 42% % % % % % %%%%%%050100150200250300350戶數(shù) 比例 基本技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目 規(guī)劃建設(shè)凈用地面積 代征地面積約 （非建設(shè)用地），其中道路 ，綠地 用地性質(zhì) 二類(lèi)住宅用地 融合容積率 建筑密度 住宅 26% 總建筑密度 35% 航空限高 41米 產(chǎn)品價(jià)值解讀 價(jià)值解讀 —產(chǎn)品價(jià)值 產(chǎn)品類(lèi)型 戶型數(shù)量 戶型個(gè)數(shù) 戶型面積 一居 190 1 50~70 兩居 360 2 70~90 三居 114 4 90~140 四居 2