【正文】 優(yōu)勢（ S）： 區(qū)位：雄踞廣州中央商務區(qū) 雄踞于廣州中央商務區(qū)的核心區(qū)位 —— 珠江新城，將規(guī)劃容納 17－ 18萬居住人口，提供 30 萬個就業(yè)崗位。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤 之系統(tǒng)資料。 ? 威脅（ T） 放量：住宅項目集中供應 珠江新城住宅產品將在今明兩年內放量供應，本案面對 的市場競爭頗為激烈； 市場：對市場變化及政策波動較敏感 廣州去年的住宅價格升幅較大，今年上半年會有所延續(xù)，但下半年仍存在一定的變數(shù)， 另外，國務院雖然在 6 月 1 日 已經頒布了 “國六條，” 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 11 但仍有可能出臺對 豪宅項目和樓價的抑制政策； 項目產品分析 戶型 套數(shù) 所占比例 套內面積 M 2 分攤面積M 2 建筑面積M 2A戶型 26 7% B戶型 26 7% C戶型 26 7% D戶型 100 26% E戶型 100 26% F戶型 100 26% 總計 378 100% （ 1） 戶型分析 ? 面積 本案的戶型比例比較集中， 130 平方米左右的三室二廳二衛(wèi)約占 93％， 96平方米的二室二廳一衛(wèi)約占 7％，戶型配比為 :。 ? 朝向 短進深的板樓設計是本案的一大賣點，南北通透的短進深戶型有 C、 D、 F三種，約占 60％； A 戶型為東西向，約占 7％； B 戶型為北向，約占 7％； E 戶型為全南向戶型，約占 26％。 5＃樓的均好性較高，所以推售的順序可以為由西向東。 （ 3） 各戶型點評 ? A 戶型：位于 1＃樓南端，東西向 大面積入戶“陽光花房”，很好地取代玄關的作用；三陽臺設計，三面單邊，采光充足；廚房設計“省力三角”，方便實用；主人房和客房為飄窗設計， 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 12 房間使用舒適、實用； 特設獨立儲藏間，功能更齊全 。 ? C 戶型：位于 1＃樓東端，南北向 開間達 米的客廳，寬敞舒適；戶型南北通透，進深小， 方正實用，有良好的采光通風效果； 主人房和客房為飄窗設計，房間使用舒適、實用；南向弧形大陽臺，俯瞰小學校園。 ? E 戶型：位于 5＃樓南端，南向 全南朝向，保證采光的同時，避免西曬；主人房與客房分置，增強主人房的私密性；采光開間大，光線充足；主人房和客房為飄窗設計，房間使用舒適、實用。 小結 項目產品 特點就是面積適中， 南北對流，短進深大開間 ， 而且面積比較集中 ， 在推廣上也能 集中推廣資源。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤 之系統(tǒng)資料。 本案雖然沒有觀園和譽峰的景觀資源，但在 裝修標準 方面比較接近，而且在戶型、單價和總價上的優(yōu)勢比 較明顯 ；雖然單價較花城灣等項目高，但居住環(huán)境、戶型、裝修標準等方面的優(yōu)勢明顯。 如何整合優(yōu)勢資源 背景解讀 發(fā)展戰(zhàn)略 項目操作 宏觀分析：市場 /政策 中觀分析：珠江新城 微觀分析：主要競爭對手 四 大核心問題思考 發(fā)展目標 、 市場定位、客群定位、客群描述 核心思考 核心競爭力構筑 費用分配與預算 項目營銷策略 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 14 在 廣州的房地產市場上，消費者 比較注重開發(fā)商的品牌， 而珠江地產的品牌在廣州發(fā)展多年， 得到廣大消費者的認同， 所以在對外推廣上 結合珠江地產的品牌 十分必要 。 如何推高房價 高端項目 房價的上漲大多有投資者的參與 ，投資者會比較關注 利好消息，所以 ，可以參照當年 廣州 十大開發(fā)商舉行 兩次 高峰 論壇的 齊叫漲價 的炒作形式，組織在珠江新城的開發(fā)商巨頭進行聯(lián)合炒作，唱好珠江新城 。 如何 構建“尚東” 品牌 ， 為下兩個項目鋪墊 通過合理的 項目定位 和 優(yōu)質的產品，更重要的是 以獨特的推廣手段 和包裝手法突出項目的個性， 使“尚東”品牌 在短時間內形成一定的認知度和認同度 。 四、 發(fā)展戰(zhàn)略 發(fā)展目標 ? 建立“ 尚東 ”的卓越品牌，為長遠發(fā)展構筑堅實的平臺。 品牌是最好的營銷廣告，本 案 是市場的新生兒。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 15 ? 成為 目標客群 的購房首選。 ? 快速實現(xiàn) 年度 銷售目標。 2020 年度的營銷目標為 8 億元。 珠江新城內的 豪宅項目 雖然有較高的硬件配置和景觀資源， 但 都是戶型大、總價高；其他在 售 項目硬件配置相對較低， 產品設計一般 。 另外，本案所在的珠江新城東區(qū) 開發(fā)時間較長， 多個大型成熟社區(qū)聚集， 生活配套齊備， 交通便利， 居住氛圍濃郁 ?！伴蠙煨汀?穩(wěn)定 的城市架構，貧富差 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 16 距 不大， 社會相對公平， 令西方國家 政府會 更為 注重中產階級的意見， 許 多政策的制定都先考慮中產階級的利益。最近結束“兩會”的焦點都放在“醫(yī)療”、“社保”、“住房”等問題就是一個很好的例證。 廣州市政府最近公布在 2020 年 將 實現(xiàn)人均 1 萬美元的 GDP，達到中等發(fā)達國家水平?！伴蠙煨汀?的城市架構勢必成為廣州國際大都市的發(fā)展方向?，F(xiàn)在的社會對中產的需求沒有足夠的重視，包括房地產項目。 他們處于中產階級的上層，他們不是ＣＥＯ，也不是公司的最高領導，但他們是公司不可或缺的人物，擁有豐厚而穩(wěn)定的收入；他們在事業(yè)上漸入佳境，正為攀登下一個高峰；長期處于一種快節(jié)奏、高強度的生活狀態(tài)中。他們擁有較高的審美眼光和品味，喜歡現(xiàn)代簡約的主張，對住宅的區(qū)位、交通、檔次的要求要比生活品質高。 不是最適合人居的區(qū)位，但位于與城市的 CBD 足以 彰 現(xiàn)身份和地位； 不是最好的位置，但擁有便利的交通和良好的景觀； 不是最貴的價格，但能體現(xiàn)消費力和擁有很大的升值潛力； 不是最好的產品，但有實用的戶型和 完善 的配套 。 客群描述 ? 職業(yè) /職位 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 17 ? 私營企業(yè)主及其股東； ? 大中型企業(yè)、外資企業(yè)的高級管理人員，金領階層； ? 政府機關處級以上人員； ? 職業(yè)經理人； ? 港、澳、臺、華僑、外籍人士等投資者。 ? 生活習慣 ? 工作時間長而且沒有規(guī)律； ? 有較多時間花在商務應酬和交際應酬上； ? 購房會考慮與父母同住或鄰住，更方便由父母照顧孩子； ? 希望能讓孩子接受最好的教育； ? 收入 ? 年收入在 40 萬元以上； ? 收入來源有：公司盈利、工資、股份分紅、金融或房產投資收益、灰色收入等； ? 理財觀念較強，注重投資多于儲蓄，并關注中長線的投資回報率； ? 個人特征 ? 具有社會創(chuàng)造力、創(chuàng)新力的人群，精明強干，孜孜進取， 在事業(yè)上漸入佳境，正為攀登下一個高峰 而努力 ； ? 具有推動社會發(fā)展的歷史責任感，有進一步實現(xiàn)自我價值的精神需求，并期望自身貢獻能得到社會的認同； 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 18 ? 在年齡上處在 35— 40 之間，消費力旺盛， 有意識追求有品位的生活享受 ；在經濟上雖然并未達到頂峰，但富有情調，具 有高尚的品味及品質的人群， 對智慧與 精神財富的追求大于物質追求； ? 具有對社會 、工作 的奉獻精神，經常出差 或加班 ，長期處于一種快節(jié)奏、高強度的 工作 狀態(tài)中 ； ? 工作層面廣闊 ， 社交圈子廣泛， 具國際視野，然 而 也有務實的一面，會權衡經濟成本 ； ? 追求高效率的生活節(jié)奏，絕不浪費時間，講究效率與綜合品質的生活態(tài)度； ? 心態(tài)是穩(wěn)健的、扎實的， 有涵養(yǎng)、高質的價值觀， 而不是年輕、輕浮的 ，也 絕不是揮霍無度的 暴 發(fā)戶 ； ? 有較高的文化素養(yǎng)，受過高等教育，或擁有碩士、博士、 MBA、 EMBA等學歷，或有在國外進修或工作的經驗，并不斷通過進修實現(xiàn)自我增值； ? 購房考慮 ? 由于 時間 上的考 慮，他們考慮生活、工作雙重便利 ； ? 由于生活上的考慮，他們要求有充裕的周邊配套 ； ? 由于快 速緊湊 的工作節(jié)奏，他們要求有一處可以暫時釋放的地方 ； ? 由于人際的考慮，他們要求 有能彰顯身份的社交場所； ? 由于經濟的考慮，他們務實，會權衡實際利益 ； ? 由于投資的考慮，他們會 追求具升值潛力、二手租售非?；钴S、回報率高及回報穩(wěn)定的高素質物業(yè) ； ? 消費場所 ? 出于應酬的需要，會經常出入 高檔 餐館、咖啡廳、酒吧、夜總會； ? 出于休閑和交際的需要，會出現(xiàn)在 GOLF 俱樂部、舞會等場合； ? 出于工作的需要，會經常出入各甲級寫字樓和五星酒店； 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 19 ? 接 觸媒體 ? 報紙、專業(yè)雜志、航空雜志等紙媒； ? 門戶網(wǎng)站和消費網(wǎng)站等； ? 在寫字樓或公寓會接觸大堂電視、坐車能接觸電臺，除新聞節(jié)目以外，極少看電視，偶爾會在深夜關注體育節(jié)目或國際財經消息； ? DM 宣傳品，消費場所的宣傳品； 五、 核心競爭力構筑 （賣點提煉） 開發(fā)商品牌 珠江地產 屬于廣州房地產行業(yè)的巨頭之一， 在市民心目中可謂家喻戶曉 。 區(qū)位優(yōu)勢 ? 位于廣州 CBD 珠江新城內，有較大的升值潛力 ； ? 項目周邊生活配套成 熟，學校、醫(yī)院、餐飲、 小超市、 洗衣店、二手中介等一應俱全； ? 交通便利， 多條主干道環(huán)繞，快捷通達全城各區(qū)， 多條公交線路經過， 地鐵 5 號線潭村站連接項目負一層， 真正的地鐵上蓋物業(yè)； ? 賽馬場附近已經形成一個小商圈，許多設施特別是餐飲配套十分成熟，未來馬場的商務和休閑娛樂規(guī)劃也是重要的利好點； ? 正對馬場，景觀優(yōu)越； 產品優(yōu)勢 ? 價值 2500 元 /平方米的高標準精裝修； ?