【正文】 所獲取的基礎(chǔ)資料研究發(fā)現(xiàn)，南山區(qū)現(xiàn)在在售物業(yè)均價大多在5200元/平方米，銷售單價7000元/平方米以上的項(xiàng)目在整個南山區(qū)的房地產(chǎn)市場定位中屬于頂尖產(chǎn)品。在現(xiàn)有市場上，現(xiàn)有產(chǎn)品之間相互競爭十分激烈。結(jié) 論：從上述分析中可知，本項(xiàng)目最佳策略應(yīng)當(dāng)是采取市場差異化戰(zhàn)略（即伊格爾五、目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶群的界定作為一個實(shí)體，客戶的需求層次主要是由其社會和經(jīng)濟(jì)背景決定的，因此對客戶的細(xì)分，也是對其社會和經(jīng)濟(jì)背景所牽涉的因素進(jìn)行細(xì)分。 自由職業(yè)者和企業(yè)主：來深多年，有一套居住多年的舊房，生活忙碌，高收入，經(jīng)歷了首次置業(yè)，逐漸注重周邊環(huán)境，尤其是生活便利性，重視對下一代的教育。周邊居民：主要以房租、鋪?zhàn)鉃橹饕杖雭碓?，屬高積蓄、高收入階層。 以舒適寬敞為主要衡量點(diǎn)，對住宅的形象和環(huán)境要求較高。戶型：三房、四房居多，五房次之。面積：平層主要分布在：三房：120—130m2，四房140150 m五房主要考慮面積：160—180 m2。2） 此定位將休閑需求與人文環(huán)境相融合一，讓人心境幽遠(yuǎn)，精心打造的是一個休閑、健康的高尚人文社區(qū)。該主題應(yīng)具備下述特征：1） 高度概括和濃縮本項(xiàng)目之優(yōu)勢，且是其“靈魂”之鮮活化和生動化。3） 具有強(qiáng)大的市場傳播力和沖擊力。引入多瑙河沿岸文化風(fēng)情，藍(lán)色暢想以及BLUES音樂理念，體現(xiàn)“讓眼睛去旅行，讓心情去放假”的休閑生活方式。多瑙河的詮釋她向東流經(jīng)一個現(xiàn)代的歐洲，流向一個嶄新的世界，在她步履所及的諸多城市中，創(chuàng)造了無盡的浪漫和BLUES的藍(lán)色情懷。尋找多瑙河的浪漫之旅（網(wǎng)上資料和圖片）多瑙河的升華多瑙河創(chuàng)造了諸多的文化，也孕育了輝煌的文化瑰寶。多瑙河，她有著小女孩般的羞澀，有著少女般的熱情，有著母親般的偉大……多瑙河與本項(xiàng)目的結(jié)合：本項(xiàng)目以多瑙河為主題，目的是使客戶產(chǎn)生本項(xiàng)目=多瑙河的直接聯(lián)想，把客戶對本項(xiàng)目的想象同多瑙河的特征連接起來，從而突出浪漫與藍(lán)色的概念。在項(xiàng)目形象定位中由藍(lán)色多瑙河我們聯(lián)想到藍(lán)色代表著海洋文明,我們同時也聯(lián)想到藍(lán)色的英譯blue，在美國有一種音樂流派它叫藍(lán)調(diào)音樂及“藍(lán)色blues”，從而我們將藍(lán)色的多瑙河文化中柔合進(jìn)現(xiàn)代少數(shù)幾種新藝術(shù)形式藍(lán)色blues。品位藍(lán)色blues藍(lán)色blues值得品位，她可以帶給人們無限的遐思：——藍(lán)色是天，博大、高遠(yuǎn)；——藍(lán)色是海，廣闊、深沉；——藍(lán)色是思想，靜謐、深邃；——藍(lán)色是心情，閑適、輕松； ——藍(lán)色往往象征著大海、藍(lán)天，是人們博大情懷和理想的象征； ——抒情的blues音樂，她的節(jié)奏是舒緩的、浪漫的、充滿情趣和懷舊色彩的，這種節(jié)奏正是很多人在生活中所向往的，在生活中所追求和需要的；——人們都說建筑是凝固的交響樂，在這里建筑就是凝固的blues，因?yàn)槲覀兊慕ㄖ錆M了音樂的閑適；我們的建筑會充滿音樂的律動。尋找藍(lán)色blues 如果你找不到blues的源頭，那么你就感受不到blues帶給你的……——blues音樂的起源：布魯斯是一種由在美國的非洲后裔創(chuàng)造的音樂流派，它與爵士樂同樣成為產(chǎn)生于現(xiàn)代的少數(shù)幾種新藝術(shù)形式之一。由于布魯斯音樂沒有固定的規(guī)律，因此即使是那些未經(jīng)嚴(yán)格訓(xùn)練的樂手、歌手也能很熟練的運(yùn)用。這些歌詞表達(dá)了他們對生活的向往。 ——blues音樂的發(fā)展：第一代blues 第一張布魯斯唱片是在1920年錄制的 ，作者是Manmie Smith，在她那張不錯的唱片中Perry Bradford演唱的《Crazy Blues》取得了出人意料的成功，于是一個嶄新的唱片市場也從此被人們發(fā)現(xiàn)了。 第二代blues 節(jié)奏與布魯斯開始于40年代，同樣受強(qiáng)節(jié)奏爵士樂和布魯斯的影響，而后的搖滾樂則承襲了這種黑人流行/舞會音樂的衣缽。其風(fēng)格深受30年代鄉(xiāng)村布魯斯音樂的影響。從50年代末起，以BUTTERFIELD PAUL、JOHN KOERNER、 John Hammond、 Dave Van Ronk等人為代表的美國白人音樂家們一直再致力于表現(xiàn)真正的布魯斯風(fēng)格。布魯斯音樂的傳人們分為兩派，一派鐘愛其傳統(tǒng)黑人音樂的成分，另一派喜愛像Roy Buchanan、 Johnny Winter 、VAUGHAN STEVIE RAY等白人吉他手的音樂，但80年代中期以來這兩股潮流逐漸融合，形成了流行世界各地的現(xiàn)代藍(lán)調(diào)blues.我們可以看到blues的音樂形式也在不斷的演繹，從最初的懷舊到與鄉(xiāng)村音樂結(jié)合的浪漫、舒緩到后來與搖滾樂結(jié)合的宣泄與熱情，都深深的傾注了每一代年輕人的感情，直到今天blues已經(jīng)風(fēng)靡世界，也有了許多改良的blues，但無論在任何地方，即便是改良的blues，也被人們瘋狂的熱愛著，也許她已經(jīng)不再是一種音樂符號，而是生活形態(tài)的象征。升華藍(lán)色blues當(dāng)我們想潛心去營造藍(lán)色blues時，我們會發(fā)現(xiàn)藍(lán)色blues超越了音樂形式的，她是具有人格和靈魂的，而對我們的物業(yè)來說，她不僅是一個符號、一個象征，所以我們還必須知道住在藍(lán)色blues的人們他們會有怎樣的心理需求；由于我們的物業(yè)定位是二次置業(yè)中大戶型，針對的客戶應(yīng)該是3045歲的年齡階層，收入中高等，來深5年以上對生活和居家追求一定品位的成功人士。在工作之余他們希望享受一種高貴的、浪漫的、舒緩的、充滿情調(diào)的生活；——或許他們偶爾放縱、偶爾偏執(zhí)，但對生命已有個性的理解，驛動的心已漸漸平息，作過看過許多許多，寧靜，悠閑的生活是最終的需求。 我們可以看出blues是從民間傳唱的音樂中演繹而來的，而且在其演變過程中blues受鄉(xiāng)村音樂、爵士樂的影響，逐漸得到人們的認(rèn)可和喜愛，進(jìn)而成了一種為大家所喜歡的音樂形式；她的節(jié)奏舒緩、浪漫、充滿了情調(diào)和淡淡的懷舊色彩，這種節(jié)奏也是在生活中很多人內(nèi)心所向往的；因?yàn)槿藗兛偸窍Ｍ畹墓?jié)奏就像blues一樣，在緩慢中興奮，在興奮中緩慢；現(xiàn)代人的工作的節(jié)奏很快，尤其在深圳這樣的城市，因?yàn)楣ぷ鲏毫λ鶐淼膬?nèi)心的孤獨(dú)、煩躁、郁悶是很多高層次的人現(xiàn)有的感受，他們往往忽略了對生活的感覺，而我們可以通過藍(lán)色blues喚起他們對生活感受的追求、對像blues一樣舒緩、浪漫、充滿情調(diào)和懷舊色彩的生活感受的追求，blues在這里不僅僅是一種音樂形式，她更是一部分現(xiàn)代人應(yīng)該追求的生活方式和生活品位的外化。在blues的節(jié)奏中肆放你的偏執(zhí)，揮灑你的激情；現(xiàn)代的blues音樂是為有層次的人所青睞的，她的興奮點(diǎn)和律動會多于傳統(tǒng)blues，在她的音樂中，有一些前衛(wèi)，有一些時尚，有一些個體心靈的釋放。命名及釋義。2） 體現(xiàn)項(xiàng)目的檔次，有一定的藝術(shù)性。4） 輕松上口，兼顧區(qū)域的整體素質(zhì)，朗朗上口。晶七、產(chǎn)品定位建議戶型定位戶型面積區(qū)隔大致分配比例客廳開間(米)主臥室次臥室個性房工人房廚房衛(wèi)生間生活陽臺主陽臺露臺大花園3房+工人房12513525%16241215(2間)3567234612303房+工人房+個性房140150(50%躍式)50%20261215(2間)8124667355612304房+工人房+個性房155165(50%躍式)20%22281216(3間)81258784635681230空中TOWNHOUSE（或復(fù)式）2202805%22281217914587105735681230戶型設(shè)計思路：起居廳：應(yīng)該寬敞、明亮、通風(fēng)，有較好的朝向和視野，采用大面積凸窗或180270度轉(zhuǎn)角或弧窗, 采光口和地面比例不應(yīng)小于1/7。廳宜做成長方形，深寬比不宜大于2。臥 室：主臥室最好要有好的朝向，寬度不宜小于3米，面積大于12平方米。次臥室的面積宜大于10平方米。餐廳如獨(dú)立設(shè)計，最好做成明餐廳。廚具按洗、切、燒的順序合理布置。衛(wèi)生間：。衛(wèi)生間的大小應(yīng)于整棟戶型的面積標(biāo)準(zhǔn)相一致。起居廳也可做成落地窗，外加透空欄桿。對于面積標(biāo)準(zhǔn)較高的戶型應(yīng)設(shè)儲藏空間。戶型設(shè)計及配置：本項(xiàng)目要求能夠反映居住者多元化的生活觀。同時關(guān)注室內(nèi)自然延伸部分，如電梯走廊及陽臺，將每處小空間的平面設(shè)計發(fā)揮到極至。戶型方面，“本項(xiàng)目”采取多元化的設(shè)計思想，從125平米到280平米不等的平層、躍式等多種戶型，給項(xiàng)目的主力客戶以更多的選擇。房型布局充分考慮到業(yè)主生活的私密性和居家生活的休閑與安樂。翠綠視界，全無阻滯；精心設(shè)計的陽臺花園，更是體現(xiàn)出“先進(jìn)花園后進(jìn)家”的居住理念?！雅P室正方敞亮，面積合理，外挑式窗臺，三面采光，視野寬闊?！巡惋媴^(qū)動線合理，廚房與餐廳分合自如，滿足多樣化飲食習(xí)慣。價格定位任何一種市場價格都是由供給與需求雙方共同確定的。因?yàn)轫?xiàng)目周圍分布了幾個在售和即將發(fā)售的樓盤，其價格具有很強(qiáng)的可比性，所以項(xiàng)目的定價策略可以依據(jù)“周邊可比樓盤綜合指標(biāo)對比加權(quán)法”得出。 ）地塊區(qū)位 土地價值，周邊景觀，周圍物業(yè)種類和檔次，興建居民住宅的成熟度 ）小區(qū)規(guī)劃 環(huán)境規(guī)劃，戶型，交通組織，外立面風(fēng)格，配套設(shè)施 ）市政配套 周邊醫(yī)院、學(xué)校、商場、公園、銀行、郵局等布局結(jié)構(gòu) ）發(fā)展商形象、實(shí)力 資金實(shí)力，地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，客戶聚集能力，知名度，社會資源綜合利用能力，工程進(jìn)展和管理 ）物業(yè)管理 物業(yè)管理執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)素 ）戶型安排： 戶型的安排是否同市場的需求相吻合，內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計及功能區(qū)的劃分是否科學(xué)、合理。 ）社區(qū)規(guī)模：大規(guī)模的社區(qū)更容易引起社會購房人士的關(guān)注。）營銷策劃和推廣 主力客戶群定位、價格策略、入市時機(jī)、形象包裝、廣【推算過程】A、因子分析C、分析計算Ⅲ、常規(guī)可實(shí)現(xiàn)價格判斷【結(jié)論】根據(jù)“承諾賣點(diǎn)逐一兌現(xiàn)，銷售價值逐步上升”的原則以及目前當(dāng)?shù)赝愋妥≌N售動態(tài)和項(xiàng)目價值構(gòu)成要素優(yōu)劣分析判斷，在期房階段入市，可兌現(xiàn)周邊同類物業(yè)的均值（據(jù)入市前再次調(diào)查后的市價來定），在項(xiàng)目入市初期，為了使項(xiàng)目一炮走紅，盡快打響知名度，并制造“買漲不買跌”的熱銷景象，吸引跟風(fēng)購買，建議在入市初期運(yùn)用低于平均水品的價格位，推出少量比例單位，之后隨人氣上升再逐步提升價格。以本項(xiàng)目營造的優(yōu)勢特點(diǎn)，應(yīng)具有較理想的市場接受度?！旧登疤嵋亍?）工程按期推進(jìn)，物業(yè)形象依照規(guī)劃概念實(shí)現(xiàn)工程進(jìn)度如約展開并按期完成，并確保原創(chuàng)規(guī)劃、設(shè)計概念（景觀規(guī)劃、外立面風(fēng)格、戶型設(shè)計等）的充分實(shí)現(xiàn)，以及材料品種的有機(jī)選用，施工質(zhì)量的有效監(jiān)控，將高素質(zhì)的小區(qū)規(guī)劃、獨(dú)特新穎的立面風(fēng)格、人性化景觀等實(shí)景展現(xiàn)給市場，將會直接、有效推促物業(yè)的價值提升。 ）高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的引入和專業(yè)物業(yè)管理公司的建立高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理是高檔次住宅小區(qū)的重要組成部分，已日趨受到大部分追求高質(zhì)素生活空間人們的重視，對具有高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理的小區(qū)物業(yè)附加價值具備較高的認(rèn)同度。 ）營銷推廣的高質(zhì)量保證有效利用專業(yè)地產(chǎn)策劃公司，在公司形象策劃、項(xiàng)目包裝、銷售中心及樣板房銷售氛圍營造、平面廣告創(chuàng)意、設(shè)計和制作、媒介策略、促銷活動實(shí)施等所有環(huán)節(jié)，以高于社會平均水平的推廣策略和實(shí)施手段，逐步建立個性化、具有較高附加值的項(xiàng)目物業(yè)品牌形象。八、項(xiàng)目景觀規(guī)劃設(shè)計建議環(huán)境設(shè)計（見專題）針對本項(xiàng)目的地段、目標(biāo)客戶群的特點(diǎn)，以及本著走特征化的宗旨，我們建議本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格的細(xì)節(jié)方面能滿足以下幾點(diǎn)：會所也相應(yīng)沿用。小區(qū)的背景音樂等。和政府同建東邊公園，力爭達(dá)到該公園為本項(xiàng)目的私家花園的效果。追求時尚、大氣，色彩選用要講究清新、大方，既有現(xiàn)代感又能夠?yàn)槟繕?biāo)客戶群接受的素雅、整潔、樸素；同時對照項(xiàng)目修飾多瑙河BULSE風(fēng)格給客戶造成強(qiáng)烈對比性的震撼從而達(dá)到吸引客戶注意力的效果?？煽紤]先建環(huán)境后建房，先把內(nèi)部綠化到位，小區(qū)主出入口的裝修到位，體現(xiàn)小區(qū)的層次使內(nèi)外環(huán)境從分融合起來?？罩蠺OWNHOUSE的運(yùn)用，在頂層修建少數(shù)的極品別墅，帶大型花園，休閑場所，甚至小型游泳池。地下室的停車場也可別具一格（如半露天花園式），功能齊全。空調(diào)機(jī)位等細(xì)部處理應(yīng)虛實(shí)結(jié)合、講究美觀和諧；九、營銷推廣策略和初步預(yù)算項(xiàng)目推廣核心理念l 核心營銷概念所謂核心營銷概念，即項(xiàng)目“獨(dú)特的銷售主張”（USP）。其它為推廣項(xiàng)目所做的策略、計劃、管理都要圍繞該核心營銷概念來實(shí)行。這些樓盤銷售成功的重要原因之一，就是有其獨(dú)特的核心營銷概念。并在各個重要時間節(jié)點(diǎn)安排討論會，在媒體進(jìn)行軟性宣傳，引起客戶對多瑙河和藍(lán)色BLUSE的注意，由于政策原因，此時不提及本項(xiàng)目?！锝ㄗh可以考慮的活動配合：1舉辦德國啤酒節(jié)，現(xiàn)場表演德國啤酒、