【正文】 （2）通過近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的培育和發(fā)展壯大，特別是商品房開發(fā)已經(jīng)成為解決住房問題的主體路徑，著手解決舊城區(qū)的居住狀況、改善舊城區(qū)居民的生活質(zhì)量和水準(zhǔn)，提高城市的現(xiàn)代功能和城市吸引力，已經(jīng)具備了相應(yīng)的條件。三． 舊城改造的目標(biāo)和總體規(guī)劃1． 舊城改造的規(guī)劃定位按照武漢市政府2022年批準(zhǔn)實(shí)施的前川城區(qū)總體規(guī)劃，本改造區(qū)域確定為區(qū)級(jí)商業(yè)中心、文化娛樂中心和部分生活居住區(qū)。融商業(yè)、文化、娛樂、居住為一體：現(xiàn)代城市生活的魅力之一就在于城市的積聚性和包容性，本項(xiàng)目地處前川老城區(qū)中心地帶，是傳統(tǒng)的舊城居住和商業(yè)區(qū)。2． 舊城改造的規(guī)劃目標(biāo)基于以上定位，我們希望此項(xiàng)城市改造達(dá)致以下目標(biāo)：新前川、新城市、新街道、新生活3． 舊城改造的總體規(guī)劃從規(guī)劃結(jié)構(gòu)上，用地布局突顯前川城市新生活的“交融” 特征，形成“一軸交五帶，一園融四區(qū)” 的空間結(jié)構(gòu)。四．項(xiàng)目概況1．項(xiàng)目區(qū)位 舊城改造所包含的各個(gè)項(xiàng)目均位于黃陂區(qū)前川街的城區(qū)。規(guī)劃總用地面積：39700平方米（） ，規(guī)劃凈用地面積：32845平方米（） 。規(guī)劃總用地面積：38110平方米（） ，規(guī)劃凈用地面積：33920平方米（） 。規(guī)劃總用地面積：87020平方米（） ，規(guī)劃凈用地面積：56150平方米（） 。規(guī)劃總用地面積：87900平方米（） ，規(guī)劃凈用地面積：73752平方米（） 。規(guī)劃總用地面積：18080平方米（） ，規(guī)劃凈用地面積：14320平方米（） 。規(guī)劃總用地面積：54畝。規(guī)劃總用地面積：（） ，無代征和保留，規(guī)劃凈用地面積：（） 。土地的主要用途用于前川舊城改造的房屋還建，也可視舊城改造的具體運(yùn)作方案轉(zhuǎn)為市場(chǎng)開發(fā)用地。（9） 舊城改造還建工業(yè)用地項(xiàng)目： 舊城改造規(guī)劃控制紅線外，林蔭大街以西，分兩個(gè)獨(dú)立地塊，前川大道北側(cè)地塊和前川大道南側(cè)地塊。主要用于物流企業(yè)的還建安置。主要用于工業(yè)企業(yè)的還建安置。（10） 舊城改造道路基礎(chǔ)設(shè)施配套項(xiàng)目： 舊城改造規(guī)劃控制紅線內(nèi)，由政府負(fù)責(zé)投資建設(shè)的現(xiàn)有道路及基礎(chǔ)設(shè)施改造和規(guī)劃新建道路及基礎(chǔ)設(shè)施的建造。2．主要開發(fā)建設(shè)條件（1） 舊城改造項(xiàng)目已經(jīng)列入黃陂區(qū)“十一五” 規(guī)劃的重點(diǎn)項(xiàng)目。（3）已開始進(jìn)行項(xiàng)目前期的論證分析及立項(xiàng)工作。（4）為配合舊城改造的拆遷工作，已凍結(jié)相關(guān)證件的辦理。（6）項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查和營銷策劃工作已經(jīng)在進(jìn)行并已取得階段性成果。（8） 舊城改造項(xiàng)目的開發(fā)方案和拆遷補(bǔ)償安置方案已取得黃陂區(qū)政府和相關(guān)部門的肯定。（10）一期的還建房和廉租房項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)，正在全力興建當(dāng)中。3．項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案根據(jù) 舊城改造項(xiàng)目總體規(guī)劃和地塊劃分情況，5個(gè)市場(chǎng)運(yùn)作項(xiàng)目的規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和整體的規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況見下表所示。自2022年5月始，至2022年5月止。項(xiàng)目的建設(shè)期為3年，其中籌建期為1年；營銷期為2年，其中預(yù)售期為1年。五．項(xiàng)目主要研究結(jié)論和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1．項(xiàng)目市場(chǎng)研究的定位（1）物業(yè)定位項(xiàng)目所需發(fā)展的物業(yè)類型及結(jié)構(gòu)如下表所示。（3）項(xiàng)目目標(biāo)顧客群定位1）住宅的目標(biāo)顧客群項(xiàng)目的目標(biāo)顧客群主要鎖定為：拆遷后回購的原住戶，企業(yè)管理者、小企業(yè)主、經(jīng)商一族，機(jī)關(guān)、事業(yè)單位的公務(wù)員和職員，戶籍仍在前川但在外從業(yè)有一定收入水平的人員，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府及工商業(yè)人士，外地購房人群，投資客/其他人士。3）商務(wù)文化場(chǎng)所的目標(biāo)顧客群項(xiàng)目的目標(biāo)顧客群主要鎖定為：黃陂區(qū)區(qū)域金融、證券、保險(xiǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)，周邊產(chǎn)業(yè)地帶企業(yè)運(yùn)營總部，集團(tuán)企業(yè)黃陂代表處或辦事處，咨詢服務(wù)業(yè)機(jī)構(gòu)，商貿(mào)公司，醫(yī)療、社會(huì)教育、文化企業(yè)等。項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的價(jià)格上漲率確定為：%。2．項(xiàng)目投入總資金和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表12 市場(chǎng)運(yùn)作項(xiàng)目投入總資金和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào) 項(xiàng) 目 單位 數(shù)量 備注主要經(jīng)濟(jì)結(jié)果和數(shù)據(jù)一 項(xiàng)目投入總資金 萬元 　1 建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息） 萬元 　2 建設(shè)期利息 萬元 　　 其中自有資金 萬元 　二 銷售收入 萬元 項(xiàng)目總銷售收入三 銷售成本 萬元 項(xiàng)目總銷售成本四 銷售稅金 萬元 項(xiàng)目總銷售稅金五 銷售利潤 萬元 項(xiàng)目總銷售利潤　 開發(fā)利潤 萬元 項(xiàng)目總利潤六 所得稅 萬元 　七 稅后利潤 萬元 　經(jīng) 濟(jì) 評(píng) 價(jià) 指 標(biāo)一 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率% 　 % 基準(zhǔn)收益率Ic=10%　 稅后項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率% 　 % 基準(zhǔn)收益率Ic=10%二 資本金收益率 　 % 　　 稅前資本金收益率 　 % 　三 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后） 萬元 　　 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前） 萬元 　五 稅后投資回收期 年 　　 稅前投資回收期 年 　四 稅前投資回報(bào)率 　 % 　　 稅后投資回報(bào)率 　 % 　六 稅前自有資金投資回報(bào)率 　 % 　　 稅后自有資金投資回報(bào)率 　 % 　七 借款償還期 年 　表1－3 分地塊項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表序號(hào) 項(xiàng) 目 單位 地塊A 地塊B 地塊C 地塊D 地塊E主要經(jīng)濟(jì)結(jié)果和數(shù)據(jù)一 項(xiàng)目投入總資金 萬元 1 建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息） 萬元 2 建設(shè)期利息 萬元 1028 　 其中自有資金 萬元 2816 二 銷售收入 萬元 三 銷售成本 萬元 四 銷售稅金 萬元 五 銷售利潤 萬元 　 開發(fā)利潤 萬元 六 所得稅 萬元 七 稅后利潤 萬元 經(jīng) 濟(jì) 評(píng) 價(jià) 指 標(biāo)一 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率% 　 % % % % %　 稅后項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率% 　 % % % % %二 資本金收益率 　 % % % % %　 稅前資本金收益率 　 % % % % %三 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后） 萬元 　 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前） 萬元 四 稅后投資回收期 年 　 稅前投資回收期 年 五 稅前投資回報(bào)率 　 % % % % %　 稅后投資回報(bào)率 　 % % % % %六 稅前自有資金投資回報(bào)率 　 % % % % %　 稅后自有資金投資回報(bào)率 　 % % % % %七 借款償還期 年 3．項(xiàng)目分析評(píng)價(jià)結(jié)論 舊城改造項(xiàng)目已經(jīng)納入黃陂區(qū)“十一五” 規(guī)劃。通過項(xiàng)目的實(shí)施推進(jìn)， 的城市面貌和城市功能將得以根本改觀。市場(chǎng)運(yùn)作項(xiàng)目不僅財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，而且內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，財(cái)務(wù)上是可行的。項(xiàng)目沒有什么災(zāi)難性的風(fēng)險(xiǎn)；嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)很少，且可以控制，或發(fā)生的概率低；項(xiàng)目存在的較大風(fēng)險(xiǎn)，只要重視采取有效的防范措施，其造成的損失項(xiàng)目是可以承受的。但是需要科學(xué)決策、精心組織、審慎運(yùn)作，有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。（2）項(xiàng)目建設(shè)投資總額控制有賴于項(xiàng)目實(shí)施過程中承辦方的具體執(zhí)行情況，不確定因素較多，須規(guī)避其風(fēng)險(xiǎn)。（4）項(xiàng)目開發(fā)的主體是商業(yè)、辦公及相對(duì)高尚的居住區(qū)，受限于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)條件和收入水平，其市場(chǎng)認(rèn)同、市場(chǎng)價(jià)格的承受能力會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生影響，存在叫好而不叫買的可能。2．實(shí)施建議（1）對(duì)市場(chǎng)運(yùn)作項(xiàng)目項(xiàng)目承辦方的實(shí)施建議主要有以下幾點(diǎn)：1）集中力量抓緊完成項(xiàng)目的規(guī)劃和立項(xiàng)報(bào)批工作，落實(shí)項(xiàng)目開工建設(shè)的各項(xiàng)手續(xù)，確保項(xiàng)目能盡快開工建設(shè)。項(xiàng)目營銷工作從策劃到組織落實(shí)需要周密考慮和安排，必須做詳盡的市場(chǎng)調(diào)查工作。精心設(shè)計(jì)，提高建筑面積使用率，并降低建造成本。5）制定穩(wěn)妥積極的施工方案，保證施工安全和現(xiàn)場(chǎng)文明施工水平，加快工程施工進(jìn)度，盡可能減少因施工對(duì)周邊居民和商貿(mào)活動(dòng)產(chǎn)生的影響的持續(xù)時(shí)間。7）資金運(yùn)作中，可以考慮拉開開發(fā)時(shí)序，分期分批操作，加大預(yù)售款和現(xiàn)房款的使用比例，進(jìn)而降低資本金需要量。9）雖然是舊城改造項(xiàng)目，但須精心于每一個(gè)細(xì)節(jié)，作為樹立企業(yè)品牌的良好開端。（2）對(duì)項(xiàng)目發(fā)起人的實(shí)施建議主要有以下幾點(diǎn)：1）黃陂不論是南部、中部還是北部都具有較為廣闊的發(fā)展空間和較多的發(fā)展機(jī)會(huì)，黃陂區(qū)政府應(yīng)與舊城改造項(xiàng)目投資方建立強(qiáng)有力的長期戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，從而實(shí)現(xiàn)雙方長期共贏目標(biāo)。 舊城改造項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用將通過政府出面組織進(jìn)行的方式，嚴(yán)格控制在預(yù)定的標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)，進(jìn)而保證對(duì)開發(fā)商的供地價(jià)格落實(shí)在約定的價(jià)格以內(nèi)。根據(jù)自愿原則，除政府另行安排還建房之外，對(duì)愿意回購住房的，按照政府與開發(fā)商事先達(dá)成的價(jià)格，由政府補(bǔ)貼一部分，拆遷補(bǔ)償費(fèi)抵充一部分，個(gè)人負(fù)擔(dān)增加一部分的方式，解決這部分拆遷戶資金和購買能力上的不足。并在訂立拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議時(shí)予以明確。4）以優(yōu)惠政策，集合各類商品市場(chǎng)，做大做強(qiáng)。5）盡快落實(shí)前川周邊各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃，加強(qiáng)招商引資工作。如農(nóng)產(chǎn)品交易園區(qū)，改變目前農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)進(jìn)城后再行交易的物流態(tài)勢(shì)，以更靠近和貼合產(chǎn)地的交易園區(qū)，實(shí)現(xiàn)交易和物流配送，先交易后進(jìn)城，并實(shí)現(xiàn)門對(duì)門的農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)物流鏈。同時(shí)將貿(mào)易活動(dòng)的外部擴(kuò)散效應(yīng)惠及當(dāng)?shù)亍?）圍繞項(xiàng)目規(guī)劃的實(shí)施，公益性項(xiàng)目如學(xué)校、醫(yī)院等，調(diào)集政府資源，優(yōu)先投入、優(yōu)先解決。9）全區(qū)土地開發(fā)工作要形成大局觀，要為本項(xiàng)目的實(shí)施創(chuàng)造條件，要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行有效的調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模合理設(shè)限，以利市場(chǎng)需求的有效轉(zhuǎn)化。10）將前川舊城改造視作宏觀統(tǒng)領(lǐng)新前川發(fā)展的重要一環(huán)，整體部署、整體推進(jìn)、聯(lián)動(dòng)互促，走活前川經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的全局。近兩年來，國家把房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控作為加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容，采取了一系列措施。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控取得了積極成效，房地產(chǎn)開發(fā)投資、信貸和土地供應(yīng)過快增長的勢(shì)頭得到有效控制。主要表現(xiàn)是：（1）房價(jià)上漲過快。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)對(duì)35個(gè)大中城市的抽樣調(diào)查，一%；四是房價(jià)上漲過快現(xiàn)象呈蔓延態(tài)勢(shì)，由上海、浙江、江蘇等東部沿海地區(qū)向中、西部地區(qū)擴(kuò)展；五是商品房銷售價(jià)格上漲帶動(dòng)二手房交易價(jià)格上漲，2022年一季度35個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格上%。如任其發(fā)展，將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，影響宏觀經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況，已由前些年的需求不足，轉(zhuǎn)變?yōu)殡A段性、結(jié)構(gòu)性需求過度擴(kuò)張。這幾年商品住房供求差距逐步縮小，去年以來局部地區(qū)出現(xiàn)了供求緊張的狀況。東部地區(qū)和部分中心城市尤為突出。商品房供不應(yīng)求，導(dǎo)致價(jià)格不斷攀升，并帶動(dòng)二手房價(jià)格上漲。（3）部分地區(qū)房地產(chǎn)投資增長仍然偏快。有13個(gè)省區(qū)市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過30%，其中6個(gè)地區(qū)超過50%，最高的達(dá)到115%。商品房市場(chǎng)中，非住宅開發(fā)比例偏大，空置面積上升。今年一季度，部分城市商品住宅供應(yīng)中，100平方米/套以上的占總量的60%—70%，有的城市高達(dá)87%。2．存在問題的原因分析 產(chǎn)生這些問題的原因是多方面的，有些是合理因素，如城鎮(zhèn)人口增長較快，居民生活水平不斷提高，對(duì)住房需求迅速增加；土地價(jià)格上升，建筑材料價(jià)格上漲，加之商品房品質(zhì)提高，配套設(shè)施和環(huán)境改善，商品房開發(fā)建設(shè)成本增加。（1）大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。在這種情況下，大量社會(huì)資金，如上市公司募集的資金、民間拆借資金、典當(dāng)行資金，紛紛擠向房地產(chǎn)市場(chǎng)。（2）國內(nèi)投資性購房和投機(jī)性炒房抬頭。如曾經(jīng)活躍一時(shí)的“ 溫州炒房團(tuán) ”、“山西炒房團(tuán)”，聚集資金在一些城市進(jìn)行期房的買賣。投資性購房已由原來的非住宅為主擴(kuò)展到住宅，進(jìn)一步加劇了房價(jià)過快上漲的態(tài)勢(shì)。一段時(shí)期以來，外資為賺取外匯人民幣利差、預(yù)期匯差、房價(jià)差，紛紛進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。今年12月，江蘇、上海、廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資中利用外資分別、。前幾年部分城市盲目大拆大建，帶來大量被動(dòng)性住房需求，至今尚未消化。在經(jīng)營城市、經(jīng)營土地的理念指導(dǎo)下，一些地方政府從土地收益中籌集大量城市建設(shè)資金，抬高了土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。（5）市場(chǎng)秩序比較混亂。有的放慢開發(fā)和銷售進(jìn)度，囤積土地、囤積房源，人為造成市場(chǎng)緊張，帶來房價(jià)短期內(nèi)非正常上漲。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，部分城市政府片面強(qiáng)調(diào)“以地生財(cái)” 、“經(jīng)營城市”，一些商業(yè)銀行以及企業(yè)過度依賴房地產(chǎn)獲取利潤，有房者追求房產(chǎn)升值，無房者擔(dān)心房價(jià)上漲提前入市。3．穩(wěn)定房價(jià)的主要政策措施 2022年以來，針對(duì)房地產(chǎn)投資規(guī)模和房價(jià)上升幅度過快的問題，國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)多次作出重要批示，溫家寶總理在十屆人大三次會(huì)議《政府工作報(bào)告》中指出：“要抑制房價(jià)過快上漲勢(shì)頭” ，并將此作為 2022年宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。2022年5月9日，國務(wù)院辦公廳又轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》（國辦發(fā)〔2022〕26號(hào)）。要求各地盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局以及進(jìn)度安排。城市規(guī)劃主管部門要根據(jù)中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)需求，加快工作進(jìn)度，要優(yōu)先審查規(guī)劃項(xiàng)目，在項(xiàng)目選址上予以保證。同時(shí)，要求加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃許可監(jiān)管。要求各地在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的前提下，對(duì)居住用地土地價(jià)格、住房價(jià)格上漲過快的城市，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。嚴(yán)格土地轉(zhuǎn)讓管理，依法制止炒買炒賣土地行為。（3）調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管。對(duì)個(gè)人購買普通住房不足兩年的，銷售時(shí)按銷售額恢復(fù)征收營業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過兩年（含兩年）的，銷售時(shí)繼續(xù)免征營業(yè)稅。（4）加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。（5）明確享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)。對(duì)享受優(yōu)惠政策普通住房的認(rèn)定，要從嚴(yán)掌握，原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下標(biāo)準(zhǔn)：、單套建筑面積在120平方米以下的住房、。（6）加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善城鎮(zhèn)廉租住房制度。要求把城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)情況，納入省級(jí)政府對(duì)市（區(qū)）、縣政府工作的目標(biāo)責(zé)任制管理。（7）切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。實(shí)行實(shí)名制購房，推