保利_成本控制管理總經(jīng)理培訓(xùn)-在線瀏覽
2025-03-04 10:21本頁面
【正文】 管理分為若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的作業(yè)過程，并為每個(gè)作業(yè)過程定義相應(yīng)的流程制度規(guī)范，同時(shí)定義每個(gè)作業(yè)過程中與成本控制相關(guān)的要點(diǎn)，包括量化的經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，這樣我們就可以在日常業(yè)務(wù)這個(gè)層面實(shí)現(xiàn)對(duì)成本過程控制，真正將成本控制的執(zhí)行力滲透到基層一線。動(dòng)態(tài)成本是項(xiàng)目實(shí)施過程中的預(yù)期成本，通過實(shí)時(shí)反映目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本的差異，幫助有關(guān)部門及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制。 ? 我們強(qiáng)調(diào)在項(xiàng)目執(zhí)行過程中，能對(duì)項(xiàng)目的全成本進(jìn)行實(shí)時(shí)測(cè)算，只有這樣才能控制成本，幫助決策。木已成舟，談控制都晚了。 一個(gè)中心 —— 以合同為中心 三條線 —— 動(dòng)態(tài)成本 實(shí)際發(fā)生成本 實(shí)付成本 動(dòng)態(tài)成本 =合同成本 +非合同性成本 +待發(fā)生成本 合同性成本是動(dòng)態(tài)成本中變動(dòng)性最大的部分。而非合同性成本，如政府收費(fèi)等則容易控制。必須要以合同為中心。 三條線： “動(dòng)態(tài)成本”反映任意時(shí)段項(xiàng)目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布?！皩?shí)付成本”指實(shí)際已支付的款項(xiàng)與實(shí)際發(fā)生成本對(duì)比，反映出款項(xiàng)的支付進(jìn)度。 用工具管人： 成本管理涉及領(lǐng)域多，管理環(huán)節(jié)復(fù)雜，通過信息化手段將投資測(cè)算目標(biāo)、合同預(yù)算、合同結(jié)算、付款等業(yè)務(wù)集合在一起進(jìn)行預(yù)算控制、全程預(yù)警、匯總分析。 成本數(shù)據(jù)庫建立方法與意義 合同執(zhí)行 與后評(píng)估 資源調(diào)研 標(biāo)準(zhǔn)定位 數(shù)據(jù)積累 成果應(yīng)用 成本數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)：數(shù)據(jù)引用與置換。 成本數(shù)據(jù)庫是一個(gè)企業(yè)的財(cái)富。 成本管理體系的梳理圖 1 作業(yè)過程成本控制（ 日常 工作的 成本管理 ） 成本管理體系的建立與實(shí)施 目標(biāo)實(shí)施 目標(biāo)實(shí)現(xiàn) 銷售 /客服 建造過程 策劃 /設(shè)計(jì) 目標(biāo)建立 成本管理之基礎(chǔ) 成本管理之實(shí)現(xiàn) 成本管理體系的梳理圖 2 成本管理之目標(biāo) 成本優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)品品質(zhì) 開發(fā)進(jìn)度 全成本管理的實(shí)現(xiàn) 管理規(guī)范 /細(xì)則 流程 /指引 /表單 權(quán) 責(zé)架構(gòu) 績(jī)效考核 管控體系 流程績(jī)效 崗位績(jī)效 業(yè)務(wù)績(jī)效 盈利實(shí)現(xiàn) 五、房地產(chǎn)成本管理每個(gè)階段控制要點(diǎn) 成本控制 最終達(dá)到利潤(rùn)最大化 交付階段服務(wù) 立項(xiàng)階段 設(shè)計(jì)階段 招標(biāo)階段 采購階段 施工階段 管理費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 營銷費(fèi) （一）誰是對(duì)房地產(chǎn)投資影響最大的階段？ —— 結(jié)論：項(xiàng)目立項(xiàng)決策是主要因素，設(shè)計(jì)方案優(yōu)化是關(guān)鍵因素！ 100 95 75 60 35 25 10 1/4 影響投資的程度（%） 項(xiàng)目進(jìn)展時(shí)間 項(xiàng)目決策 初步設(shè)計(jì) 技術(shù)設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì)準(zhǔn)備 施工圖設(shè)計(jì) 施工階段設(shè)計(jì)變更、發(fā)包 設(shè)計(jì) 招標(biāo)、發(fā)包 設(shè)計(jì)要求改變（設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、平面布置等） ? 項(xiàng)目立項(xiàng)決策階段需要注意的問題： 定位是關(guān)鍵。 技術(shù)可行性分析是前提。 土地獲取成本優(yōu)勢(shì)是項(xiàng)目成功之本。 （二）關(guān)于設(shè)計(jì)階段的成本控制 科學(xué)合理的設(shè)計(jì)可以降低 10%的工程造價(jià)，以下是控制設(shè)計(jì)的五大策略： 實(shí)行設(shè)計(jì)方案的招投標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計(jì)。 加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)審與審查。 采用合同措施，有效控制造價(jià)?？朔丶夹g(shù)、輕經(jīng)濟(jì)的思想。 ? 產(chǎn)品型城市（如北京、上海、廣州、深圳等）在關(guān)注核算和控制的前提下，可以進(jìn)行價(jià)值創(chuàng)新。 正確運(yùn)用限額設(shè)計(jì) ? 所謂限額設(shè)計(jì)，就是按照批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告的投資估算控制初步設(shè)計(jì)。 （國際廣場(chǎng)案例） ? 限額設(shè)計(jì)的對(duì)象：它可將上階段的設(shè)計(jì)審定的投資額和工程量先分解到各專業(yè)，后分解到各單位工程和分部分項(xiàng)工程，通過層層分解，實(shí)現(xiàn)對(duì)投資限額的控制管理。 正確認(rèn)識(shí)設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化 ? 傳統(tǒng)建筑設(shè)計(jì)院，并不能幫助房地產(chǎn)企業(yè)全面控制設(shè)計(jì)階段的成本！中國大陸設(shè)計(jì)管理?xiàng)l塊分割嚴(yán)重，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)的建筑設(shè)計(jì)院。 ? 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在需要的是精細(xì)的設(shè)計(jì)管理優(yōu)化。經(jīng)優(yōu)化后地下室部分減少建筑面積約 ，按每平米2500元估算，總價(jià)減少約 6250萬元，現(xiàn)正進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化，通過抬高地下室標(biāo)高等方法，減少支護(hù)和土方工程量進(jìn)一步節(jié)約造價(jià)。主要優(yōu)化工作為：對(duì)從底到頂保持同樣截面尺寸的柱按受力不同分段選擇截面，減少鋼材約 5000噸，在鋼支撐的設(shè)計(jì)中，通過復(fù)核 SOM提供的計(jì)算，在國家規(guī)范許可的范圍內(nèi)降低部分安全系數(shù)，減少鋼材用量約 2022噸，合計(jì)約 7000噸，按每噸約 1萬元計(jì)算，減少造價(jià)約七千萬元。 ? 中環(huán)廣場(chǎng)鋁合金門窗定位及材料選擇： 鋁合金門窗價(jià)格主要由鋁型材、玻璃及五金配件組成，其中 鋁型材表面處理 有陽極氧化、電泳、粉末噴涂、氟碳噴涂、噴涂料是否加金屬粉等不同，前三種價(jià)格差別不大，氟碳噴涂增加約6000元 /噸，按門窗面積每平米 6kg計(jì)算，增加造價(jià)約 36元 /平米。 ? 再如干掛石材和濕貼石材的費(fèi)用差異： 因干掛對(duì)石材剛度的要求，濕貼對(duì)石材重量的 限制，兩種墻面裝飾方式存在面材厚度不同引起造價(jià)不同以及干掛時(shí)鋼骨架與濕貼時(shí)砂漿的價(jià)格差異（可達(dá) 200300元 /平米）等。 ? 人防工程：人防面積， 因人防區(qū)的工程費(fèi)用比非人防區(qū)高，在規(guī)范允許的范圍內(nèi)盡量減少人防面積，因人防面積的計(jì)算方法較為繁瑣，需要仔細(xì)核查。 （三）工程投標(biāo)階段的成本控制 項(xiàng)目建設(shè)階段控制的六大渠道： ? 通過招標(biāo)方式選擇好施工隊(duì)伍。 ? 對(duì)大宗材料和大型設(shè)備實(shí)行單獨(dú)招標(biāo)采購。 ? 按合同約定實(shí)際完成工作量支付工程
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