保利_成本控制管理總經(jīng)理培訓(xùn)-文庫(kù)吧
2024-12-31 10:21 本頁(yè)面
【正文】 價(jià)各職能履行情況?！柏?zé)任成本”回答的是在成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)中 誰(shuí)來(lái)做？做什么的問(wèn)題 。我們有哪些崗位與成本控制有關(guān)？做什么？這些崗位分別對(duì)哪些成本控制指標(biāo)負(fù)責(zé)？怎么負(fù)責(zé)？如何評(píng)價(jià)？責(zé)任成本體系包含四大要素： 即責(zé)任范圍、責(zé)任部門(mén) /相關(guān)部門(mén)、評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)部門(mén) 。完成上述要素的定義，我們就可以建立起責(zé)任成本體系的基本框架，從而在組織架構(gòu)的層面保證目標(biāo)成本的準(zhǔn)確執(zhí)行。落實(shí)責(zé)任到崗位，落實(shí)到責(zé)任人，最大程度的減少目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤的現(xiàn)象，真正做到“權(quán)責(zé)明晰”有據(jù)可依。 責(zé)任成本的分解思路 各部門(mén)各司其職 本部門(mén)費(fèi)用 本專(zhuān)業(yè)端口成本 土地成本 投資管理中心 政府收費(fèi) 開(kāi)發(fā)部 設(shè)計(jì)費(fèi) 技術(shù)部 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi) 營(yíng)銷(xiāo)中心 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)部 建造成本 技術(shù)部 +采購(gòu)部 +工程部 成本數(shù)字是目標(biāo)，是結(jié)果，關(guān)鍵的是工作質(zhì)量 作業(yè)過(guò)程管理 —— 我們需要什么樣的制度流程？ ? 明確了“責(zé)任成本體系”，按部門(mén) /崗位對(duì)其負(fù)責(zé)的責(zé)任范圍進(jìn)行合并，我們就可以得到部門(mén) /崗位的成本、目標(biāo)集合。但如何保證部門(mén) /崗位的成本目標(biāo)能夠順利完成呢？為此我們要定義一整套完善的“作業(yè)過(guò)程指導(dǎo)書(shū)”來(lái)對(duì)部門(mén) /崗位的行為進(jìn)行規(guī)范，也就是說(shuō)必須從“制度流程”的層面保證對(duì)目標(biāo)成本的執(zhí)行，保證對(duì)成本的控制，這就是“作業(yè)過(guò)程管理”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程中的成本管理分為若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的作業(yè)過(guò)程，并為每個(gè)作業(yè)過(guò)程定義相應(yīng)的流程制度規(guī)范，同時(shí)定義每個(gè)作業(yè)過(guò)程中與成本控制相關(guān)的要點(diǎn)，包括量化的經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，這樣我們就可以在日常業(yè)務(wù)這個(gè)層面實(shí)現(xiàn)對(duì)成本過(guò)程控制，真正將成本控制的執(zhí)行力滲透到基層一線(xiàn)。 ? 保利地產(chǎn)成本管理制度文件 （鏈接） 制度流程體系 專(zhuān)業(yè)集成 策劃階段：工具 /方法 成本調(diào)研 成本 — 盈利測(cè)算 策劃團(tuán)隊(duì) 建造階段：作業(yè)控制 采購(gòu)有效性 項(xiàng)目管理 成本信息披露 評(píng)估與考核：事前 /事中控制 動(dòng)態(tài)評(píng)估工具 績(jī)效指標(biāo)體系化 獎(jiǎng)懲重點(diǎn)與力度 設(shè)計(jì)階段：流程節(jié)點(diǎn)控制 設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 成本控制要求 設(shè)計(jì)評(píng)審 — 成本校核 設(shè)計(jì)深度與標(biāo)準(zhǔn) 成本依據(jù) 建立成本目標(biāo) 落實(shí)成本目標(biāo) 第三步：跟蹤執(zhí)行 —— 即動(dòng)態(tài)成本體系 ? 經(jīng)過(guò)前兩個(gè)步驟，“目標(biāo)明確，責(zé)任清晰”之后，我們便進(jìn)入： 目標(biāo)成本執(zhí)行過(guò)程跟蹤 —— 動(dòng)態(tài)成本 。動(dòng)態(tài)成本是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的預(yù)期成本，通過(guò)實(shí)時(shí)反映目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本的差異，幫助有關(guān)部門(mén)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制。動(dòng)態(tài)成本的核心是“實(shí)時(shí)性”，動(dòng)態(tài)指的是在整個(gè)過(guò)程中每一點(diǎn)都能實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目最新成本狀態(tài)。 ? 我們強(qiáng)調(diào)在項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中，能對(duì)項(xiàng)目的全成本進(jìn)行實(shí)時(shí)測(cè)算，只有這樣才能控制成本，幫助決策。如果只能在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)才得到數(shù)據(jù)，實(shí)際上只有基本的成本核算功能，對(duì)成本控制都沒(méi)有任何幫助。木已成舟，談控制都晚了。 如何實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控？ 概括為：“一個(gè)中心，三條線(xiàn)”。 一個(gè)中心 —— 以合同為中心 三條線(xiàn) —— 動(dòng)態(tài)成本 實(shí)際發(fā)生成本 實(shí)付成本 動(dòng)態(tài)成本 =合同成本 +非合同性成本 +待發(fā)生成本 合同性成本是動(dòng)態(tài)成本中變動(dòng)性最大的部分。其“高變性”決定了它是成本控制的重中之重。而非合同性成本，如政府收費(fèi)等則容易控制。合同不確定性表現(xiàn)為“變更黑洞”、“款項(xiàng)超付”等成本失控現(xiàn)象頻現(xiàn)。必須要以合同為中心。把目標(biāo)成本分解到合同中去，形成合同目標(biāo)成本。 三條線(xiàn)： “動(dòng)態(tài)成本”反映任意時(shí)段項(xiàng)目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布。“實(shí)際發(fā)生成本”指的是項(xiàng)目當(dāng)前已審定的工程量與動(dòng)態(tài)成本對(duì)比，可反映出項(xiàng)目整體進(jìn)度。“實(shí)付成本”指實(shí)際已支付的款項(xiàng)與實(shí)際發(fā)生成本對(duì)比，反映出款項(xiàng)的支付進(jìn)度。做到動(dòng)態(tài)成本一月一清，設(shè)計(jì)變更、工程簽證均當(dāng)月結(jié)清，填報(bào)成本月報(bào)表，形成動(dòng)態(tài)管理的好習(xí)慣。 用工具管人： 成本管理涉及領(lǐng)域多，管理環(huán)節(jié)復(fù)雜，通過(guò)信息化手段將投資測(cè)算目標(biāo)、合同預(yù)算、合同結(jié)算、付款等業(yè)務(wù)集合在一起進(jìn)行預(yù)算控制、全程預(yù)警、匯總分析。并且通過(guò)多個(gè)項(xiàng)目積累，形成企業(yè)成本管理知識(shí)庫(kù)沉淀下來(lái)，不因人員的流動(dòng)而流失。 成本數(shù)據(jù)庫(kù)建立方法與意義 合同執(zhí)行 與后評(píng)估 資源調(diào)研 標(biāo)準(zhǔn)定位 數(shù)據(jù)積累 成果應(yīng)用 成本數(shù)據(jù)庫(kù)的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)：數(shù)據(jù)引用與置換。 成本數(shù)據(jù)積累，是反擊串標(biāo)的有力武器，是各部門(mén)成本控制溝通的平臺(tái)，是對(duì)手研究的執(zhí)行沉淀。 成本數(shù)據(jù)庫(kù)是一個(gè)企業(yè)的財(cái)富。 第四步：成本業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估（績(jī)效考核） ? 制定了目標(biāo)成本，明確了責(zé)任體系，同時(shí)對(duì)作業(yè)過(guò)程進(jìn)行了實(shí)際的跟蹤控制，在完成了前面三個(gè)步驟后，最后我們就可以根據(jù)執(zhí)行結(jié)果對(duì)相關(guān)業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)估和考核。 成本管理體系的梳理圖 1 作業(yè)過(guò)程成本控制（ 日常 工作的 成本管理 ） 成本管理體系的建立與實(shí)施 目標(biāo)實(shí)施 目標(biāo)實(shí)現(xiàn) 銷(xiāo)售 /客服 建造過(guò)程 策劃 /設(shè)計(jì) 目標(biāo)建立 成本管理之基礎(chǔ) 成本管理之實(shí)現(xiàn) 成本管理體系的梳理圖 2 成本管理之目標(biāo) 成本優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)品品質(zhì) 開(kāi)發(fā)進(jìn)度 全成本管理的實(shí)現(xiàn) 管理規(guī)范 /細(xì)則 流程 /指引 /表單 權(quán) 責(zé)架構(gòu) 績(jī)效考核 管控體系 流程績(jī)效 崗位績(jī)效 業(yè)務(wù)績(jī)效 盈利實(shí)現(xiàn) 五、房地產(chǎn)成本管理每個(gè)階段控制要點(diǎn) 成本控制 最終達(dá)到利潤(rùn)最大化 交付階段服務(wù) 立項(xiàng)階段 設(shè)計(jì)階段 招標(biāo)階段 采購(gòu)階段 施工階段 管理費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 營(yíng)
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