【正文】 ? 關于成本管理的流程與制度體系包括：（分別從事前、事中、事后反饋，以及責任與激勵機制方面管理） ? 目標成本管理體系 ? 動態(tài)成本管理體系 ? 責任成本管理體系 ? 成本后評估 ? 關于成本控制要點和成本數(shù)據(jù)的積累則是建立在一定流程的規(guī)范之上的對開發(fā)過程的每個環(huán)節(jié)的成本控制的知識與經(jīng)驗的傳承。動態(tài)成本是項目實施過程中的預期成本，通過實時反映目標成本與動態(tài)成本的差異，幫助有關部門及時發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，實現(xiàn)對成本的控制。 用工具管人： 成本管理涉及領域多，管理環(huán)節(jié)復雜，通過信息化手段將投資測算目標、合同預算、合同結算、付款等業(yè)務集合在一起進行預算控制、全程預警、匯總分析。 采用合同措施，有效控制造價。主要優(yōu)化工作為：對從底到頂保持同樣截面尺寸的柱按受力不同分段選擇截面，減少鋼材約 5000噸，在鋼支撐的設計中，通過復核 SOM提供的計算，在國家規(guī)范許可的范圍內(nèi)降低部分安全系數(shù)，減少鋼材用量約 2022噸，合計約 7000噸，按每噸約 1萬元計算，減少造價約七千萬元。 ? 保證足夠數(shù)量，新增合格供方保持適當比例。 例如保利中心設計標準要求較高的項目采用按定額計價，而西子灣東區(qū)或石樓項目采用總價包干。重視和珍惜游戲規(guī)則的制定權，保護公司利益。 ? 分析項目情況（包含現(xiàn)場環(huán)境、施工條件、地質(zhì)條件等）是否有特殊性，市場價格水平是否與經(jīng)驗值相符（包含市場人工、材料、機械等的價格水平），擬定中標人的任務飽滿度等。 如何在工程實施階段減少不必要的費用，達到雙贏。確定有效的銷售通路，需要解決好 where(客戶在哪 )、 who(誰是客戶 )的問題。 “ 大氣 ” 則是該花的錢要舍得花，絕不能因小失大。 要了解管理費用的組成，實行嚴格預算管理。 （六）關于營銷費用的成本控制策略 要點一：合理有效的推廣計劃 ? 營銷推廣計劃的制定要考慮到房地產(chǎn)開發(fā)過程存在的很多不確定性，避免出現(xiàn)推廣已展開而開發(fā)建設進度比計劃滯后，結果廣告費花出后效果卻大打折扣，導致費用超支。 ? 嚴格控制進度撥款： 要主動控制工程量核算。 ? 定標報告隱藏次低價，但投標資料應完整存放至資料室備查。 ? 付款方式： 為調(diào)動施工單位的工作積極性，建議工程進度達到雙方約定的形象時支付工程款，而不是按每月完成工作量的 85%支付。 ? 需要重新編制標底的情況。 ? 按合同約定實際完成工作量支付工程進度款。 ? 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在需要的是精細的設計管理優(yōu)化。 （二）關于設計階段的成本控制 科學合理的設計可以降低 10%的工程造價，以下是控制設計的五大策略： 實行設計方案的招投標，優(yōu)化設計。 三條線： “動態(tài)成本”反映任意時段項目的綜合成本及結構分布。 責任成本的分解思路 各部門各司其職 本部門費用 本專業(yè)端口成本 土地成本 投資管理中心 政府收費 開發(fā)部 設計費 技術部 營銷費 營銷中心 財務費用 財務部 建造成本 技術部 +采購部 +工程部 成本數(shù)字是目標，是結果，關鍵的是工作質(zhì)量 作業(yè)過程管理 —— 我們需要什么樣的制度流程？ ? 明確了“責任成本體系”，按部門 /崗位對其負責的責任范圍進行合并，我們就可以得到部門 /崗位的成本、目標集合。 四、房地產(chǎn)成本管理體系的建立 房地產(chǎn)成本管理體系 ? 成本管理體系，即按照成本管理職能，建立科學的成本目標體系、成本核算體系、成本決策體系、成本控制體系和成本考核體系。只要符合市場需要就是好產(chǎn)品，追求創(chuàng)新時，要注意創(chuàng)新的幅度和價值，防止產(chǎn)品創(chuàng)新超過市場預期而產(chǎn)生風險，即創(chuàng)新要符合項目的實際情況。我們有哪些崗位與成本控制有關？做什么？這些崗位分別對哪些成本控制指標負責？怎么負責？如何評價？責任成本體系包含四大要素： 即責任范圍、責任部門 /相關部門、評價指標、評價部門 。合同不確定性表現(xiàn)為“變更黑洞”、“款項超付”等成本失控現(xiàn)象頻現(xiàn)。 ? 對產(chǎn)品定位要建立在技術方案可行的基礎之上。同時也實現(xiàn)了對設計規(guī)模、設計標準、工程量與概算指標等各方面的控制。 ? 加強合同管理，完善合同條款。 ③ 標底是對擬招標項目造價的預期，標底的準確確定需要對設計和現(xiàn)場條件準確把握，通過標底的編制還可以提前發(fā)現(xiàn)設計不足，防止施工單位串標。 例如基坑支護及土石方工程合同： ? 乙方已清楚并考慮工地現(xiàn)場條件，包括周圍環(huán)境、交通道路、現(xiàn)場地質(zhì)條件、施工水電、施工場地及周圍地下管網(wǎng)、承包范圍、施工圖紙、施工組織設計，并已考慮施工技術措施、文明施工、安全生產(chǎn)維護、工期內(nèi)趕工等因素。 ⑦ 合理低價中標如何執(zhí)行：先評技術標，可修改完善，標準一致技術標均合格后再開經(jīng)濟標，是對低價中標的改進。主要從以下五個方面進行成本控制。 結算階段 ? 任何合同都會有不完善的地方，認真研究仔細分析合同條款和相關資料，找出利于我司的方面，可在結算爭議時占主動。但需要更多的經(jīng)驗，而且任務的內(nèi)容和成本的確定帶有明顯的不確定性。（上海西子灣案例、北京百合案例） 保利地產(chǎn)語錄 ? 能掙錢的項目，才是好項目。 1+1＞ 2的效果。 ? 是否需要簽： ? 責任界定，是否屬于甲方責任、或其他設計或施工單位責任。對技術含量高的要盡早落實評標標準，充分了解市場和行業(yè)特性，做到心中有數(shù)。香雪山園林綠化工程，因雕塑報價各家差別較多，擬定中標單位該項費用較高，故要求其承諾該項內(nèi)容可由甲方定價。 例如鉆孔樁中的鋼筋價格漲跌超過 10％后，超出（或低于） 10％部分由甲方承擔（或退還甲方）。 對于價格受市場變化影響不大的項目，進行年度招標。 ? 使用經(jīng)驗數(shù)據(jù)復核設計及施工管理： 例如中環(huán)廣場的市政排水管 ， 圖紙標識為塑鋼纏繞管 ， 經(jīng)了解雙壁波紋管和塑鋼纏繞管 ， 價格相差約 4倍 ， 公司也很少在小區(qū)內(nèi)使用 ， 項目