【正文】 ? 關(guān)于成本管理的流程與制度體系包括：（分別從事前、事中、事后反饋，以及責(zé)任與激勵(lì)機(jī)制方面管理） ? 目標(biāo)成本管理體系 ? 動(dòng)態(tài)成本管理體系 ? 責(zé)任成本管理體系 ? 成本后評(píng)估 ? 關(guān)于成本控制要點(diǎn)和成本數(shù)據(jù)的積累則是建立在一定流程的規(guī)范之上的對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程的每個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制的知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)的傳承。動(dòng)態(tài)成本是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的預(yù)期成本，通過(guò)實(shí)時(shí)反映目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本的差異，幫助有關(guān)部門(mén)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制。 用工具管人： 成本管理涉及領(lǐng)域多，管理環(huán)節(jié)復(fù)雜，通過(guò)信息化手段將投資測(cè)算目標(biāo)、合同預(yù)算、合同結(jié)算、付款等業(yè)務(wù)集合在一起進(jìn)行預(yù)算控制、全程預(yù)警、匯總分析。 采用合同措施，有效控制造價(jià)。主要優(yōu)化工作為：對(duì)從底到頂保持同樣截面尺寸的柱按受力不同分段選擇截面，減少鋼材約 5000噸，在鋼支撐的設(shè)計(jì)中，通過(guò)復(fù)核 SOM提供的計(jì)算，在國(guó)家規(guī)范許可的范圍內(nèi)降低部分安全系數(shù)，減少鋼材用量約 2022噸，合計(jì)約 7000噸，按每噸約 1萬(wàn)元計(jì)算，減少造價(jià)約七千萬(wàn)元。 ? 保證足夠數(shù)量，新增合格供方保持適當(dāng)比例。 例如保利中心設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求較高的項(xiàng)目采用按定額計(jì)價(jià)，而西子灣東區(qū)或石樓項(xiàng)目采用總價(jià)包干。重視和珍惜游戲規(guī)則的制定權(quán)，保護(hù)公司利益。 ? 分析項(xiàng)目情況（包含現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境、施工條件、地質(zhì)條件等）是否有特殊性，市場(chǎng)價(jià)格水平是否與經(jīng)驗(yàn)值相符（包含市場(chǎng)人工、材料、機(jī)械等的價(jià)格水平），擬定中標(biāo)人的任務(wù)飽滿(mǎn)度等。 如何在工程實(shí)施階段減少不必要的費(fèi)用，達(dá)到雙贏(yíng)。確定有效的銷(xiāo)售通路，需要解決好 where(客戶(hù)在哪 )、 who(誰(shuí)是客戶(hù) )的問(wèn)題。 “ 大氣 ” 則是該花的錢(qián)要舍得花，絕不能因小失大。 要了解管理費(fèi)用的組成，實(shí)行嚴(yán)格預(yù)算管理。 （六）關(guān)于營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的成本控制策略 要點(diǎn)一：合理有效的推廣計(jì)劃 ? 營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃的制定要考慮到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程存在的很多不確定性，避免出現(xiàn)推廣已展開(kāi)而開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度比計(jì)劃滯后，結(jié)果廣告費(fèi)花出后效果卻大打折扣，導(dǎo)致費(fèi)用超支。 ? 嚴(yán)格控制進(jìn)度撥款： 要主動(dòng)控制工程量核算。 ? 定標(biāo)報(bào)告隱藏次低價(jià)，但投標(biāo)資料應(yīng)完整存放至資料室備查。 ? 付款方式： 為調(diào)動(dòng)施工單位的工作積極性，建議工程進(jìn)度達(dá)到雙方約定的形象時(shí)支付工程款，而不是按每月完成工作量的 85%支付。 ? 需要重新編制標(biāo)底的情況。 ? 按合同約定實(shí)際完成工作量支付工程進(jìn)度款。 ? 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在需要的是精細(xì)的設(shè)計(jì)管理優(yōu)化。 （二）關(guān)于設(shè)計(jì)階段的成本控制 科學(xué)合理的設(shè)計(jì)可以降低 10%的工程造價(jià)，以下是控制設(shè)計(jì)的五大策略： 實(shí)行設(shè)計(jì)方案的招投標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計(jì)。 三條線(xiàn)： “動(dòng)態(tài)成本”反映任意時(shí)段項(xiàng)目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布。 責(zé)任成本的分解思路 各部門(mén)各司其職 本部門(mén)費(fèi)用 本專(zhuān)業(yè)端口成本 土地成本 投資管理中心 政府收費(fèi) 開(kāi)發(fā)部 設(shè)計(jì)費(fèi) 技術(shù)部 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi) 營(yíng)銷(xiāo)中心 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)部 建造成本 技術(shù)部 +采購(gòu)部 +工程部 成本數(shù)字是目標(biāo)，是結(jié)果，關(guān)鍵的是工作質(zhì)量 作業(yè)過(guò)程管理 —— 我們需要什么樣的制度流程？ ? 明確了“責(zé)任成本體系”，按部門(mén) /崗位對(duì)其負(fù)責(zé)的責(zé)任范圍進(jìn)行合并，我們就可以得到部門(mén) /崗位的成本、目標(biāo)集合。 四、房地產(chǎn)成本管理體系的建立 房地產(chǎn)成本管理體系 ? 成本管理體系，即按照成本管理職能，建立科學(xué)的成本目標(biāo)體系、成本核算體系、成本決策體系、成本控制體系和成本考核體系。只要符合市場(chǎng)需要就是好產(chǎn)品，追求創(chuàng)新時(shí)，要注意創(chuàng)新的幅度和價(jià)值，防止產(chǎn)品創(chuàng)新超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，即創(chuàng)新要符合項(xiàng)目的實(shí)際情況。我們有哪些崗位與成本控制有關(guān)？做什么？這些崗位分別對(duì)哪些成本控制指標(biāo)負(fù)責(zé)？怎么負(fù)責(zé)？如何評(píng)價(jià)？責(zé)任成本體系包含四大要素： 即責(zé)任范圍、責(zé)任部門(mén) /相關(guān)部門(mén)、評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)部門(mén) 。合同不確定性表現(xiàn)為“變更黑洞”、“款項(xiàng)超付”等成本失控現(xiàn)象頻現(xiàn)。 ? 對(duì)產(chǎn)品定位要建立在技術(shù)方案可行的基礎(chǔ)之上。同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概算指標(biāo)等各方面的控制。 ? 加強(qiáng)合同管理，完善合同條款。 ③ 標(biāo)底是對(duì)擬招標(biāo)項(xiàng)目造價(jià)的預(yù)期，標(biāo)底的準(zhǔn)確確定需要對(duì)設(shè)計(jì)和現(xiàn)場(chǎng)條件準(zhǔn)確把握，通過(guò)標(biāo)底的編制還可以提前發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)不足，防止施工單位串標(biāo)。 例如基坑支護(hù)及土石方工程合同： ? 乙方已清楚并考慮工地現(xiàn)場(chǎng)條件，包括周?chē)h(huán)境、交通道路、現(xiàn)場(chǎng)地質(zhì)條件、施工水電、施工場(chǎng)地及周?chē)叵鹿芫W(wǎng)、承包范圍、施工圖紙、施工組織設(shè)計(jì)，并已考慮施工技術(shù)措施、文明施工、安全生產(chǎn)維護(hù)、工期內(nèi)趕工等因素。 ⑦ 合理低價(jià)中標(biāo)如何執(zhí)行：先評(píng)技術(shù)標(biāo)，可修改完善，標(biāo)準(zhǔn)一致技術(shù)標(biāo)均合格后再開(kāi)經(jīng)濟(jì)標(biāo)，是對(duì)低價(jià)中標(biāo)的改進(jìn)。主要從以下五個(gè)方面進(jìn)行成本控制。 結(jié)算階段 ? 任何合同都會(huì)有不完善的地方，認(rèn)真研究仔細(xì)分析合同條款和相關(guān)資料，找出利于我司的方面，可在結(jié)算爭(zhēng)議時(shí)占主動(dòng)。但需要更多的經(jīng)驗(yàn)，而且任務(wù)的內(nèi)容和成本的確定帶有明顯的不確定性。（上海西子灣案例、北京百合案例） 保利地產(chǎn)語(yǔ)錄 ? 能掙錢(qián)的項(xiàng)目，才是好項(xiàng)目。 1+1＞ 2的效果。 ? 是否需要簽： ? 責(zé)任界定，是否屬于甲方責(zé)任、或其他設(shè)計(jì)或施工單位責(zé)任。對(duì)技術(shù)含量高的要盡早落實(shí)評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，充分了解市場(chǎng)和行業(yè)特性，做到心中有數(shù)。香雪山園林綠化工程，因雕塑報(bào)價(jià)各家差別較多，擬定中標(biāo)單位該項(xiàng)費(fèi)用較高，故要求其承諾該項(xiàng)內(nèi)容可由甲方定價(jià)。 例如鉆孔樁中的鋼筋價(jià)格漲跌超過(guò) 10％后，超出（或低于） 10％部分由甲方承擔(dān)（或退還甲方）。 對(duì)于價(jià)格受市場(chǎng)變化影響不大的項(xiàng)目，進(jìn)行年度招標(biāo)。 ? 使用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)復(fù)核設(shè)計(jì)及施工管理： 例如中環(huán)廣場(chǎng)的市政排水管 ， 圖紙標(biāo)識(shí)為塑鋼纏繞管 ， 經(jīng)了解雙壁波紋管和塑鋼纏繞管 ， 價(jià)格相差約 4倍 ， 公司也很少在小區(qū)內(nèi)使用 ， 項(xiàng)目