保利_成本控制管理總經(jīng)理培訓(xùn)-閱讀頁
2025-01-30 10:21本頁面
【正文】 進(jìn)度款。 如何在招標(biāo)階段有效控制工程造價(jià) ① 形成有效競爭。 ? 保證足夠數(shù)量，新增合格供方保持適當(dāng)比例。 ? 年度標(biāo)因使用方便、工程量增加可以有效提高效率，降低成本。例如白蟻防治、土壤氡濃度、室內(nèi)環(huán)境檢測和基坑監(jiān)測、沉降觀測、工程樁檢測等檢測項(xiàng)目。 ② 管理程序到位選擇有實(shí)力守信用的施工或供貨單位。同時(shí)認(rèn)真組織考察評審，以項(xiàng)目管理組織認(rèn)定為主，公司資質(zhì)為次的考察觀念。 ? 使用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)作為標(biāo)底。 ? 需要重新編制標(biāo)底的情況。 ④ 根據(jù)各種承包方式的優(yōu)缺點(diǎn)和項(xiàng)目的具體情況合理選擇承包方式，重點(diǎn)考慮施工推進(jìn)和成本控制之間的矛盾和平衡 。 例如保利中心設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求較高的項(xiàng)目采用按定額計(jì)價(jià)，而西子灣東區(qū)或石樓項(xiàng)目采用總價(jià)包干。 ? 總價(jià)包干但留個(gè)別活口。 ? 按定額報(bào)下浮率。 ? 每種方式均有利有弊，一旦確定，就應(yīng)該揚(yáng)長避短，精心組織和管理，減少不必要的費(fèi)用發(fā)生，可以工程使甲乙雙方得到雙贏。 ? 合同中對價(jià)格組成及風(fēng)險(xiǎn)的約定應(yīng)全面，防止施工或結(jié)算時(shí)要求調(diào)價(jià)，同時(shí)為防止因風(fēng)險(xiǎn)考慮過高致使造價(jià)增高，需要認(rèn)真分析報(bào)價(jià)，核定施工單位所報(bào)措施及風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)的合理性。乙方為完成本合同規(guī)定的工作所需考慮上述費(fèi)用及施工組織中的所有費(fèi)用均已在本合同價(jià)款內(nèi)，不再另外計(jì)取。 ? 付款方式： 為調(diào)動(dòng)施工單位的工作積極性，建議工程進(jìn)度達(dá)到雙方約定的形象時(shí)支付工程款，而不是按每月完成工作量的 85%支付。 ? 合同在執(zhí)行過程中任何不完善的地方，或同行合同中有值得借鑒的地方，及時(shí)迅速修改反映到新的招標(biāo)文件和合同中。重視和珍惜游戲規(guī)則的制定權(quán)，保護(hù)公司利益。 石樓市政 工程招標(biāo)時(shí)，將不銹鋼水箱和水泵列為招標(biāo)內(nèi)容，從報(bào)價(jià)結(jié)果看，不銹鋼水箱價(jià)高于我年度招標(biāo)價(jià)，水泵價(jià)格略低于我司經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，故最終合同范圍未包含不銹鋼水箱。 ? 評標(biāo)：技術(shù)標(biāo)和經(jīng)濟(jì)標(biāo)分步評審。經(jīng)濟(jì)標(biāo)注重工程數(shù)量是否合理，材料價(jià)格是否合理等。 向擬定中標(biāo)單位發(fā)中標(biāo)通知書，意味著在法律上認(rèn)可其為中標(biāo)單位，其余投標(biāo)單位未中標(biāo)，若合同尚未簽訂，特別是招標(biāo)文件中未附合同的項(xiàng)目，在簽訂合同時(shí)擬定中標(biāo)單位往往會(huì)提出一些困難，增加合同簽訂的難度，影響工程付款和進(jìn)展。 普通項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行。 ? 定標(biāo)報(bào)告隱藏次低價(jià)，但投標(biāo)資料應(yīng)完整存放至資料室備查。 ? 對于擬定中標(biāo)價(jià)低于或接近經(jīng)驗(yàn)值的項(xiàng)目，認(rèn)真分析投標(biāo)報(bào)價(jià)，工程數(shù)量統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，分析其材料、人工及管理費(fèi)水平。 ? 分析項(xiàng)目情況（包含現(xiàn)場環(huán)境、施工條件、地質(zhì)條件等）是否有特殊性，市場價(jià)格水平是否與經(jīng)驗(yàn)值相符（包含市場人工、材料、機(jī)械等的價(jià)格水平），擬定中標(biāo)人的任務(wù)飽滿度等。及時(shí)填報(bào) 《 項(xiàng)目材料設(shè)備一覽表 》 ，招標(biāo)前明確采購標(biāo)準(zhǔn)。 供應(yīng)商的選擇，選擇 34家供應(yīng)商，貨比三家、低價(jià)中標(biāo)，集中采購、批量供貨，降低價(jià)格和采購成本?！袄婀蚕?，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”例：科勒、歐派 ? 對供應(yīng)商行為進(jìn)行績效管理。 （保利地產(chǎn)供方評估表鏈接） 供應(yīng)方式探討 ? 哪些材料乙供？ ? 哪些材料甲限乙供（甲方限價(jià)）？ ? 哪些材料甲定乙供？ ? 哪些材料甲供？ 加強(qiáng)采購合同管理 （五）施工階段的成本控制策略 ? 施工階段由于設(shè)計(jì)已完成，工程量已完全具體化，因而影響工程投資的可能性只有 5%10%，節(jié)約投資的可能性已經(jīng)很小，但工程投資都主要發(fā)生在這一階段，浪費(fèi)投資的可能性很大。 ? 加強(qiáng)現(xiàn)場管理： 選擇有經(jīng)驗(yàn)的管理人員做工程負(fù)責(zé)人，嚴(yán)格督促按圖施工，嚴(yán)格進(jìn)料抽查，嚴(yán)格材料代用和變更。 ? 嚴(yán)格控制進(jìn)度撥款： 要主動(dòng)控制工程量核算。 ? 合理規(guī)避索賠風(fēng)險(xiǎn)： 在合同簽定時(shí)就應(yīng)約定細(xì)致。 如何在工程實(shí)施階段減少不必要的費(fèi)用，達(dá)到雙贏。 ? 土石方工程、零星工程、隱蔽工程是易簽證的內(nèi)容，建議重點(diǎn)核查。 ? 簽證時(shí)結(jié)合總包合同及其他合同，是否措施費(fèi)、預(yù)算包干費(fèi)中已含，是否包含在其他合同中，是否重復(fù)簽。特別是四大配套工程進(jìn)場配合、綠化圍墻工程的盲目施工、道路及下水道工程的經(jīng)濟(jì)合理性等。各公司不應(yīng)放棄這一管理責(zé)任和權(quán)利。當(dāng)然，最好是在招標(biāo)及合同簽訂時(shí)對哪些條款有利于我們、哪些條款可能存在隱患就能夠做到心中有數(shù)。 （六）關(guān)于營銷費(fèi)用的成本控制策略 要點(diǎn)一：合理有效的推廣計(jì)劃 ? 營銷推廣計(jì)劃的制定要考慮到房地產(chǎn)開發(fā)過程存在的很多不確定性，避免出現(xiàn)推廣已展開而開發(fā)建設(shè)進(jìn)度比計(jì)劃滯后，結(jié)果廣告費(fèi)花出后效果卻大打折扣，導(dǎo)致費(fèi)用超支。 要點(diǎn)二：切實(shí)可行的銷售通路 ? 后媒體時(shí)代的傳播方式和獲得信息途徑的異常豐富使選擇銷售渠道的難度加大。確定有效的銷售通路，需要解決好 where(客戶在哪 )、 who(誰是客戶 )的問題。 要點(diǎn)三：高效的資源整合 ? 房地產(chǎn)營銷的核心在于整合各類資源。 要點(diǎn)四：執(zhí)行過程的成本控制 :按預(yù)算推進(jìn)工作 ? 按預(yù)算推進(jìn)工作，做好過程的成本合同商談及文稿效果。 關(guān)于銷售費(fèi)成本控制： ? 銷售費(fèi)大致占樓盤銷售額的 1%3%，公司一般在立項(xiàng)時(shí)就有成本目標(biāo)，所以要嚴(yán)格控制在預(yù)算之內(nèi)。由于針對性強(qiáng)，解決實(shí)際問題強(qiáng)，一般在階段推廣時(shí)使用。 影響廣告費(fèi)用的四大因素： ? 競爭程度 ? 廣告頻率：國外研究指出，目標(biāo)溝通者在一個(gè)購買周期內(nèi)需接觸 3次廣告信息才能產(chǎn)生對廣告的記憶，接觸達(dá)到 6次一般認(rèn)為是最佳頻率，超過 8次后還可能產(chǎn)生負(fù)面影響。 要了解管理費(fèi)用的組成，實(shí)行嚴(yán)格預(yù)算管理。既要省錢，也要算大帳。 “ 大氣 ” 則是該花的錢要舍得花，絕不能因小失大。 （鏈接） （八）財(cái)務(wù)費(fèi)用控制 ? 實(shí)際上是對資金時(shí)間價(jià)值的控制，通過減緩工程地價(jià)款支付控制合理適度的開發(fā)進(jìn)度，縮短開發(fā)周期，降低資金占用時(shí)間，達(dá)到對財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制。 ? 符合市場需要的產(chǎn)品，才是好產(chǎn)品。 請領(lǐng)導(dǎo)和同志們指正！ 謝 謝！
電大資料相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1