保利_成本控制管理總經(jīng)理培訓(xùn)-wenkub
2023-01-30 10:21:49 本頁面
【正文】 的定義 目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的，在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標(biāo)，是成本的控制線，是成本管理的基礎(chǔ)。 ? 關(guān)于成本管理的流程與制度體系包括：（分別從事前、事中、事后反饋，以及責(zé)任與激勵機制方面管理） ? 目標(biāo)成本管理體系 ? 動態(tài)成本管理體系 ? 責(zé)任成本管理體系 ? 成本后評估 ? 關(guān)于成本控制要點和成本數(shù)據(jù)的積累則是建立在一定流程的規(guī)范之上的對開發(fā)過程的每個環(huán)節(jié)的成本控制的知識與經(jīng)驗的傳承。 四、房地產(chǎn)成本管理體系的建立 房地產(chǎn)成本管理體系 ? 成本管理體系，即按照成本管理職能，建立科學(xué)的成本目標(biāo)體系、成本核算體系、成本決策體系、成本控制體系和成本考核體系。 要樹立房地產(chǎn)公司要做產(chǎn)品，而不是做作品的觀念 ? 要創(chuàng)新，但不能太超前。成本控制不光是成本控制部的事，需要全體員工的共同參與，要在工作中注意節(jié)約成本和深入挖掘降低成本的各種潛能。只有全體員工養(yǎng)成良好的成本意識，才能使降低成本的各種措施方法和要求有力貫徹。只要符合市場需要就是好產(chǎn)品，追求創(chuàng)新時，要注意創(chuàng)新的幅度和價值，防止產(chǎn)品創(chuàng)新超過市場預(yù)期而產(chǎn)生風(fēng)險，即創(chuàng)新要符合項目的實際情況。實行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級管理的原則，建立成本責(zé)任制度，保證目標(biāo)成本的順利實現(xiàn)。如：對規(guī)劃的嚴(yán)格審批、工程招投標(biāo)的控制、售樓價格的審定、成本利潤的考核等等。 目標(biāo)成本的形成 投資決策 《 項目投資可行性報告 》 目標(biāo)成本測算 1 （立項成本） 項目策劃 項目定位：概念性方案設(shè)計 目標(biāo)成本測算 2（定位成本） 方案設(shè)計 確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 目標(biāo)成本測算 3 初步設(shè)計 確定產(chǎn)品各分部、各專業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 目標(biāo)成本測算 4 施工圖設(shè)計 確定目標(biāo)成本 投資估算 概念性方案設(shè)計 概算 方案設(shè)計概算 初步設(shè)計概算 施工圖預(yù)算 工程量清單 橫向制約 《 立項成本審批表 》 《 定位成本審批表 》 《 價格材料成本合理性評估 》 《 目標(biāo)成本指導(dǎo)書 》 《 部品標(biāo)準(zhǔn)選擇審批表 》 目標(biāo)成本的管理 偏差 成本信息月報分析 動態(tài)成本信息 反饋 設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂） PDCA 目標(biāo)成本建立的難點 目標(biāo)成本編不準(zhǔn)怎么辦？ ? 相關(guān)部門參加了嗎？ —— 全成本！ ? 目標(biāo)成本規(guī)劃深度夠嗎？ ? 各項成本有依據(jù)嗎？ —— 標(biāo)準(zhǔn)、市場、測算能力 ? 數(shù)據(jù)庫建立起來了嗎？ 目標(biāo)成本夠深度嗎？ ? 專業(yè)端口成本清單 （政府收費 /營銷費用 /財務(wù)費用。我們有哪些崗位與成本控制有關(guān)？做什么？這些崗位分別對哪些成本控制指標(biāo)負(fù)責(zé)？怎么負(fù)責(zé)？如何評價？責(zé)任成本體系包含四大要素： 即責(zé)任范圍、責(zé)任部門 /相關(guān)部門、評價指標(biāo)、評價部門 。但如何保證部門 /崗位的成本目標(biāo)能夠順利完成呢？為此我們要定義一整套完善的“作業(yè)過程指導(dǎo)書”來對部門 /崗位的行為進(jìn)行規(guī)范，也就是說必須從“制度流程”的層面保證對目標(biāo)成本的執(zhí)行，保證對成本的控制，這就是“作業(yè)過程管理”。動態(tài)成本的核心是“實時性”，動態(tài)指的是在整個過程中每一點都能實時掌握項目最新成本狀態(tài)。 如何實現(xiàn)動態(tài)成本監(jiān)控？ 概括為：“一個中心，三條線”。合同不確定性表現(xiàn)為“變更黑洞”、“款項超付”等成本失控現(xiàn)象頻現(xiàn)?！皩嶋H發(fā)生成本”指的是項目當(dāng)前已審定的工程量與動態(tài)成本對比，可反映出項目整體進(jìn)度。并且通過多個項目積累，形成企業(yè)成本管理知識庫沉淀下來，不因人員的流動而流失。 第四步：成本業(yè)績評估（績效考核） ? 制定了目標(biāo)成本，明確了責(zé)任體系，同時對作業(yè)過程進(jìn)行了實際的跟蹤控制，在完成了前面三個步驟后，最后我們就可以根據(jù)執(zhí)行結(jié)果對相關(guān)業(yè)績進(jìn)行評估和考核。 ? 對產(chǎn)品定位要建立在技術(shù)方案可行的基礎(chǔ)之上。 實行限額設(shè)計，有效控制造價。 這個階段要特別注意以下幾點： ? 房地產(chǎn)首先是做產(chǎn)品，不是做作品，要以掙錢為目的。 ? 在同一城市也應(yīng)特別注意產(chǎn)品型地塊（如珠江新城）和成本型地塊（如西子灣）的差別。同時也實現(xiàn)了對設(shè)計規(guī)模、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概算指標(biāo)等各方面的控制。 設(shè)計階段的造價控制和知識積累 合理確定地下室面積比例 ：天津項目：原設(shè)計地下室建筑面積約 15萬平米。 結(jié)合公司已有結(jié)算、材料設(shè)備選用的經(jīng)驗數(shù)據(jù)進(jìn)行設(shè)計。 ? 通過技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)對比進(jìn)行一些設(shè)計選擇，通過材料設(shè)備價格比較進(jìn)行精細(xì)化設(shè)計修正和完善是提高設(shè)計效率的基礎(chǔ)。 ? 加強合同管理，完善合同條款。 ? 加強對監(jiān)理單位的管理，主動防范施工單位索賠。公司招投標(biāo)管理規(guī)定中要求，單項目投標(biāo)單位至少 3家以上。對于對外觀要求不高、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)較為簡單的材料設(shè)備可以進(jìn)行年度招標(biāo)，例如防火門、不銹鋼水箱、戶內(nèi)配電箱等材料，若受市場變化影響較大的材料設(shè)備，注意招標(biāo)時間的確定并關(guān)注市場變化。 ③ 標(biāo)底是對擬招標(biāo)項目造價的預(yù)期，標(biāo)底的準(zhǔn)確確定需要對設(shè)計和現(xiàn)場條件準(zhǔn)確把握，通過標(biāo)底的編制還可以提前發(fā)現(xiàn)設(shè)計不足，防止施工單位串標(biāo)。 例如，西子灣外電項目招標(biāo)時，各家報價與經(jīng)驗數(shù)據(jù)相比有較大差異，為澄清事實，請專業(yè)公司做標(biāo)底，使招標(biāo)項目由原來投標(biāo)約 2300萬減少至 ，保證了公司的利益不受損害?；蚩缧袠I(yè)工程，外電、外水等，可防止其提出我們不了解的理由在施工過程中要求增加造價。 對于沒有圖紙或預(yù)計圖紙變化較大的工程，為趕工程進(jìn)度，建議承包方式選擇社會公認(rèn)的計算方法，例如按定額，投標(biāo)時報下浮比例。 例如基坑支護(hù)及土石方工程合同： ? 乙方已清楚并考慮工地現(xiàn)場條件，包括周圍環(huán)境、交通道路、現(xiàn)場地質(zhì)條件、施工水電、施工場地及周圍地下管網(wǎng)、承包范圍、施工圖紙、施工組織設(shè)計，并已考慮施工技術(shù)措施、文明施工、安全生產(chǎn)維護(hù)、工期內(nèi)趕工等因
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