保利_成本控制管理總經(jīng)理培訓(已修改)
2025-01-27 10:21 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)成本控制管理 保利集團總經(jīng)理培訓 2022年 3月 講義提綱 一、房地產(chǎn)成本管理的重要性 二、房地產(chǎn)成本管理的特點 三、房地產(chǎn)成本管理要樹立的觀念 四、房地產(chǎn)成本管理體系的建立 五、房地產(chǎn)成本管理每個階段控制要點和知識積累 一、房地產(chǎn)成本管理的重要性 形勢回顧 —— 我們怎么樣一路走來 ? 關鍵詞： 溫暖的春天：觀念轉變、政策支持、協(xié)議出讓 火爆的夏天：排隊、炒房、調控、地王、樓王、面粉貴過面包 轉冷的秋天：觀望、資金斷鏈、拐點、雙限房、經(jīng)適房、廉租房 嚴冬的到來：降價、流標、還會降嗎、崩盤、利潤下降 房地產(chǎn)面臨的最大困難是什么？ 投入增加了、收入降低了、利潤壓縮了 利潤 =收入 成本 結論： ? 項目利潤率下降和無利潤是目前面臨的最大困難！ ? 未來一段時間，價格競爭將成為市場最重要的因素，從而低成本的公司將成為未來的勝者！ ? 成本管理顯得尤為重要！企業(yè)未來的生命線！ 二、房地產(chǎn)成本管理的特點 從生產(chǎn)周期來看 從銷售形態(tài)來看 從產(chǎn)品形態(tài)來看 從地域來看 從財務角度來看 從價值鏈來看 三、做好房地產(chǎn)成本管理要樹立的觀念 全員全程成本控制觀念 ? 成本是可控制的。成本控制不光是成本控制部的事，需要全體員工的共同參與，要在工作中注意節(jié)約成本和深入挖掘降低成本的各種潛能。只有全體員工養(yǎng)成良好的成本意識，才能使降低成本的各種措施方法和要求有力貫徹。 要樹立高度重視計劃管理的觀念 ? 公司計劃一旦確定，竣工日期就必須保證。如果計劃性不強，就會把正常工期變成趕工工期，質量難以保證，信譽下降，趕工費用增加，成本違約金難以估計。 要樹立房地產(chǎn)公司要做產(chǎn)品，而不是做作品的觀念 ? 要創(chuàng)新，但不能太超前。只要符合市場需要就是好產(chǎn)品，追求創(chuàng)新時，要注意創(chuàng)新的幅度和價值，防止產(chǎn)品創(chuàng)新超過市場預期而產(chǎn)生風險，即創(chuàng)新要符合項目的實際情況。 賺錢的項目才是好項目的觀念。 ? 站在房地產(chǎn)商的角度看，只有賺錢的項目才是好項目。 四、房地產(chǎn)成本管理體系的建立 房地產(chǎn)成本管理體系 ? 成本管理體系，即按照成本管理職能，建立科學的成本目標體系、成本核算體系、成本決策體系、成本控制體系和成本考核體系。實行統(tǒng)一領導、分級管理的原則，建立成本責任制度，保證目標成本的順利實現(xiàn)。 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)應包含三個層面的內容： ? 成本管理的流程與制度體系。從管理層面而言，這是最基礎的管理工作； ? 每一個階段的控制要點和知識積累； ? 從戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結構。 ? 關于成本管理的流程與制度體系包括：（分別從事前、事中、事后反饋，以及責任與激勵機制方面管理） ? 目標成本管理體系 ? 動態(tài)成本管理體系 ? 責任成本管理體系 ? 成本后評估 ? 關于成本控制要點和成本數(shù)據(jù)的積累則是建立在一定流程的規(guī)范之上的對開發(fā)過程的每個環(huán)節(jié)的成本控制的知識與經(jīng)驗的傳承。如：對規(guī)劃的嚴格審批、工程招投標的控制、售樓價格的審定、成本利潤的考核等等。 ? 從戰(zhàn)略角度所進行的成本優(yōu)化則往往是伴隨著公司的重大戰(zhàn)略措施，如根據(jù)客戶細分而進行的產(chǎn)品標準化、品牌模塊化、集團戰(zhàn)略采購等等。 如何建立成本管理體系 （ 1）目前公司的成本管理現(xiàn)狀： ? 成本目標管理較粗放； ? 責任體系不完善； ? 成本績效考核力度不夠； ? 動態(tài)成本監(jiān)控分析、反饋、指導力度不夠。 （ 2）房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的四步法： 制定目標 → 明確崗位職責 → 跟蹤執(zhí)行 → 業(yè)績評估 第一步：如何建立目標成本體系（制定目標） 目標成本的定義 目標成本是企業(yè)預先確定的，在一定時期內和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標，是成本的控制線，是成本管理的基礎。 目標成本的形成 投資決策 《 項目投資可行性報告 》 目標成本測算 1 （立項成本） 項目策劃 項目定位：概念性方案設計 目標成本測算 2（定位成本） 方案設計 確定產(chǎn)品標準 目標成本測算 3 初步設計 確定產(chǎn)品各分部、各專業(yè)標準 目標成本測算 4 施工圖設計 確定目標成本 投資估算 概念性方案設計 概算 方案設計概算 初步設計概算 施工圖預算 工程量清單 橫向制約 《 立項成本審批表 》 《 定位成本審批表 》 《 價格材料成本合理性評估 》 《 目標成本指導書 》 《 部品標準選擇審批表 》 目標成本的管理 偏差 成本信息月報分析 動態(tài)成本信息 反饋 設立目標成本（審批及修訂） PDCA 目標成本建立的難點 目標成本編不準怎么辦？ ? 相關部門參加了嗎？ —— 全成本！ ? 目標成本規(guī)劃深度夠嗎？ ? 各項成本有依據(jù)嗎？ —— 標準、市場、測算能力 ? 數(shù)據(jù)庫建立起來了嗎？ 目標成本夠深度嗎？ ? 專業(yè)端口成本清單 （政府收費 /營銷費用 /財務費用。） ? 建造成本清單及依據(jù) —— 合同清單：合同范圍與技術標準 —— 部品清單：標準 /（材料表） ? 設計委托與設計深度（任務書） ? 設計能做什么？ ? 合同分判的策劃 第二步：明確崗位職責 建立責任體系。 （鏈接保利地產(chǎn)成本控制指導書） ? 責任成本體系目標是明確專業(yè)職能部門的成本管理職責，并借助技術經(jīng)濟指標反饋，考核評
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