保利_成本控制管理總經(jīng)理培訓(xùn)(已修改)
2025-01-27 10:21 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)成本控制管理 保利集團(tuán)總經(jīng)理培訓(xùn) 2022年 3月 講義提綱 一、房地產(chǎn)成本管理的重要性 二、房地產(chǎn)成本管理的特點(diǎn) 三、房地產(chǎn)成本管理要樹立的觀念 四、房地產(chǎn)成本管理體系的建立 五、房地產(chǎn)成本管理每個(gè)階段控制要點(diǎn)和知識(shí)積累 一、房地產(chǎn)成本管理的重要性 形勢(shì)回顧 —— 我們?cè)趺礃右宦纷邅? ? 關(guān)鍵詞： 溫暖的春天：觀念轉(zhuǎn)變、政策支持、協(xié)議出讓 火爆的夏天：排隊(duì)、炒房、調(diào)控、地王、樓王、面粉貴過面包 轉(zhuǎn)冷的秋天：觀望、資金斷鏈、拐點(diǎn)、雙限房、經(jīng)適房、廉租房 嚴(yán)冬的到來：降價(jià)、流標(biāo)、還會(huì)降嗎、崩盤、利潤下降 房地產(chǎn)面臨的最大困難是什么？ 投入增加了、收入降低了、利潤壓縮了 利潤 =收入 成本 結(jié)論： ? 項(xiàng)目利潤率下降和無利潤是目前面臨的最大困難！ ? 未來一段時(shí)間，價(jià)格競爭將成為市場最重要的因素，從而低成本的公司將成為未來的勝者！ ? 成本管理顯得尤為重要！企業(yè)未來的生命線！ 二、房地產(chǎn)成本管理的特點(diǎn) 從生產(chǎn)周期來看 從銷售形態(tài)來看 從產(chǎn)品形態(tài)來看 從地域來看 從財(cái)務(wù)角度來看 從價(jià)值鏈來看 三、做好房地產(chǎn)成本管理要樹立的觀念 全員全程成本控制觀念 ? 成本是可控制的。成本控制不光是成本控制部的事，需要全體員工的共同參與，要在工作中注意節(jié)約成本和深入挖掘降低成本的各種潛能。只有全體員工養(yǎng)成良好的成本意識(shí)，才能使降低成本的各種措施方法和要求有力貫徹。 要樹立高度重視計(jì)劃管理的觀念 ? 公司計(jì)劃一旦確定，竣工日期就必須保證。如果計(jì)劃性不強(qiáng)，就會(huì)把正常工期變成趕工工期，質(zhì)量難以保證，信譽(yù)下降，趕工費(fèi)用增加，成本違約金難以估計(jì)。 要樹立房地產(chǎn)公司要做產(chǎn)品，而不是做作品的觀念 ? 要?jiǎng)?chuàng)新，但不能太超前。只要符合市場需要就是好產(chǎn)品，追求創(chuàng)新時(shí)，要注意創(chuàng)新的幅度和價(jià)值，防止產(chǎn)品創(chuàng)新超過市場預(yù)期而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，即創(chuàng)新要符合項(xiàng)目的實(shí)際情況。 賺錢的項(xiàng)目才是好項(xiàng)目的觀念。 ? 站在房地產(chǎn)商的角度看，只有賺錢的項(xiàng)目才是好項(xiàng)目。 四、房地產(chǎn)成本管理體系的建立 房地產(chǎn)成本管理體系 ? 成本管理體系，即按照成本管理職能，建立科學(xué)的成本目標(biāo)體系、成本核算體系、成本決策體系、成本控制體系和成本考核體系。實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理的原則，建立成本責(zé)任制度，保證目標(biāo)成本的順利實(shí)現(xiàn)。 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)應(yīng)包含三個(gè)層面的內(nèi)容： ? 成本管理的流程與制度體系。從管理層面而言，這是最基礎(chǔ)的管理工作； ? 每一個(gè)階段的控制要點(diǎn)和知識(shí)積累； ? 從戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)。 ? 關(guān)于成本管理的流程與制度體系包括：（分別從事前、事中、事后反饋，以及責(zé)任與激勵(lì)機(jī)制方面管理） ? 目標(biāo)成本管理體系 ? 動(dòng)態(tài)成本管理體系 ? 責(zé)任成本管理體系 ? 成本后評(píng)估 ? 關(guān)于成本控制要點(diǎn)和成本數(shù)據(jù)的積累則是建立在一定流程的規(guī)范之上的對(duì)開發(fā)過程的每個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制的知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)的傳承。如：對(duì)規(guī)劃的嚴(yán)格審批、工程招投標(biāo)的控制、售樓價(jià)格的審定、成本利潤的考核等等。 ? 從戰(zhàn)略角度所進(jìn)行的成本優(yōu)化則往往是伴隨著公司的重大戰(zhàn)略措施，如根據(jù)客戶細(xì)分而進(jìn)行的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、品牌模塊化、集團(tuán)戰(zhàn)略采購等等。 如何建立成本管理體系 （ 1）目前公司的成本管理現(xiàn)狀： ? 成本目標(biāo)管理較粗放； ? 責(zé)任體系不完善； ? 成本績效考核力度不夠； ? 動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控分析、反饋、指導(dǎo)力度不夠。 （ 2）房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的四步法： 制定目標(biāo) → 明確崗位職責(zé) → 跟蹤執(zhí)行 → 業(yè)績?cè)u(píng)估 第一步：如何建立目標(biāo)成本體系（制定目標(biāo)） 目標(biāo)成本的定義 目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的，在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是成本的控制線，是成本管理的基礎(chǔ)。 目標(biāo)成本的形成 投資決策 《 項(xiàng)目投資可行性報(bào)告 》 目標(biāo)成本測(cè)算 1 （立項(xiàng)成本） 項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目定位：概念性方案設(shè)計(jì) 目標(biāo)成本測(cè)算 2（定位成本） 方案設(shè)計(jì) 確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 目標(biāo)成本測(cè)算 3 初步設(shè)計(jì) 確定產(chǎn)品各分部、各專業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 目標(biāo)成本測(cè)算 4 施工圖設(shè)計(jì) 確定目標(biāo)成本 投資估算 概念性方案設(shè)計(jì) 概算 方案設(shè)計(jì)概算 初步設(shè)計(jì)概算 施工圖預(yù)算 工程量清單 橫向制約 《 立項(xiàng)成本審批表 》 《 定位成本審批表 》 《 價(jià)格材料成本合理性評(píng)估 》 《 目標(biāo)成本指導(dǎo)書 》 《 部品標(biāo)準(zhǔn)選擇審批表 》 目標(biāo)成本的管理 偏差 成本信息月報(bào)分析 動(dòng)態(tài)成本信息 反饋 設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂） PDCA 目標(biāo)成本建立的難點(diǎn) 目標(biāo)成本編不準(zhǔn)怎么辦？ ? 相關(guān)部門參加了嗎？ —— 全成本！ ? 目標(biāo)成本規(guī)劃深度夠嗎？ ? 各項(xiàng)成本有依據(jù)嗎？ —— 標(biāo)準(zhǔn)、市場、測(cè)算能力 ? 數(shù)據(jù)庫建立起來了嗎？ 目標(biāo)成本夠深度嗎？ ? 專業(yè)端口成本清單 （政府收費(fèi) /營銷費(fèi)用 /財(cái)務(wù)費(fèi)用。） ? 建造成本清單及依據(jù) —— 合同清單：合同范圍與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) —— 部品清單：標(biāo)準(zhǔn) /（材料表） ? 設(shè)計(jì)委托與設(shè)計(jì)深度（任務(wù)書） ? 設(shè)計(jì)能做什么？ ? 合同分判的策劃 第二步：明確崗位職責(zé) 建立責(zé)任體系。 （鏈接保利地產(chǎn)成本控制指導(dǎo)書） ? 責(zé)任成本體系目標(biāo)是明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋，考核評(píng)
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