保利_成本控制管理總經(jīng)理培訓(xùn)(文件)
【正文】 素。 ? 對增加零星工程結(jié)算方法的約定，參考行業(yè)情況在招標(biāo)文件中直接寫明，避免施工和結(jié)算時扯皮。 ? 招標(biāo)范圍和標(biāo)段的劃分需要視工程具體情況確定： 科貿(mào)園總包， 因工程量少，將地錨，市政工程等列入詢價范圍。 技術(shù)標(biāo)注重技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、施工措施、施工組織、管理班組、制度等的評定。 ⑦ 合理低價中標(biāo)如何執(zhí)行：先評技術(shù)標(biāo)，可修改完善，標(biāo)準(zhǔn)一致技術(shù)標(biāo)均合格后再開經(jīng)濟(jì)標(biāo)，是對低價中標(biāo)的改進(jìn)。例如石樓項(xiàng)目總包招標(biāo)時，最低價較次低價低約 2022萬，致使合同簽訂時遭遇較大困難。 （四）材料采購成本控制 加強(qiáng)項(xiàng)目采購計(jì)劃管理。 選擇供應(yīng)商的四種方式： ? 公開競爭性招標(biāo)采購 ? 有限競爭性招標(biāo)采購 ? 詢價采購 ? 直接簽訂合同采購 供應(yīng)商的管理 ? 建立直接伙伴戰(zhàn)略關(guān)系。主要從以下五個方面進(jìn)行成本控制。 ? 合理確定工程變更價款： 變更后要主動管理變更價款。 簽證中需要注意的地方， 嚴(yán)格執(zhí)行公司 《 簽證管理規(guī)定 》 ，考慮是否需要簽，如何簽。 細(xì)化工程，盡量做到一次成型，少返工、少破壞。 結(jié)算階段 ? 任何合同都會有不完善的地方，認(rèn)真研究仔細(xì)分析合同條款和相關(guān)資料，找出利于我司的方面，可在結(jié)算爭議時占主動。 ? 營銷推廣費(fèi)要盡量做到在項(xiàng)目進(jìn)度有保障的前提下（一般在項(xiàng)目獲得后，或正式開工后），按步驟展開廣告攻勢，必須在短期內(nèi)形成強(qiáng)勢，達(dá)到快速搶占市場的效果，切忌耗時太長。同時要時刻反省對渠道制定是否有效，把握有效的原則，不能“眉毛胡子一把抓”，導(dǎo)致廣種草收。 要點(diǎn)五：及時的效果評估 ? 提高操作水平，花錢買經(jīng)驗(yàn)，為下階段工作提供借鑒。但需要更多的經(jīng)驗(yàn)，而且任務(wù)的內(nèi)容和成本的確定帶有明顯的不確定性。 提倡 “ 小氣管理 ” ，處理好 “ 小氣 ” 與 “ 大氣 ” 的關(guān)系。 管理費(fèi)用控制的關(guān)鍵在于開發(fā)建設(shè)的規(guī)模，應(yīng)當(dāng)通過加大開發(fā)規(guī)模，降低單位費(fèi)用水平。 ? 項(xiàng)目在于操作。（上海西子灣案例、北京百合案例） 保利地產(chǎn)語錄 ? 能掙錢的項(xiàng)目，才是好項(xiàng)目。 “ 小氣 ” 既要做到 “ 小處不可隨便 ” ，如人越少、機(jī)構(gòu)越精簡、車輛管理越有效越好。 ? 房地產(chǎn)銷售進(jìn)度 ? 企業(yè)品牌 （七）管理費(fèi)用控制 要學(xué)會當(dāng)家過日子，樹立主人翁的觀念意識，樹立艱苦奮斗的精神。 制定銷售費(fèi)四種方法： ? 量入為出法 ? 銷售百分比法：一般在小盤和整體預(yù)算使用 ? 競爭對比法 ? 目標(biāo)任務(wù)法：指企業(yè)首先確定其促銷目標(biāo)，根據(jù)所要完成的促銷目標(biāo)決定必須執(zhí)行的工作任務(wù)，嚴(yán)格執(zhí)行促銷預(yù)算。 1+1＞ 2的效果。同時也使客戶日益分散，市場細(xì)分程度更高。 ? 國際廣場鋼結(jié)構(gòu)工程結(jié)算：鋼材價差和栓接改焊接，該工程為綜合單價包干，合同執(zhí)行期間因鋼材漲價施工單位向我司提出調(diào)價要求，為趕工期我司答應(yīng)結(jié)算時再談，結(jié)算時我方提出施工時部分鋼結(jié)構(gòu)連接由螺栓連接改為焊接要求索賠增加了我司談判的力度。 簽證和變更的審批和流程 ? 公司 《 簽證管理規(guī)定 》 ：審批權(quán)限， 5000元以下經(jīng)辦部門簽認(rèn)，500010000由經(jīng)辦部門、技術(shù)部和預(yù)結(jié)算部共同協(xié)商處理，超過 1萬元的要公司領(lǐng)導(dǎo)審批。 ? 是否需要簽： ? 責(zé)任界定，是否屬于甲方責(zé)任、或其他設(shè)計(jì)或施工單位責(zé)任。在執(zhí)行中對合同偏差值要及時簽定補(bǔ)充合同，避免因時間長、人員變動等出現(xiàn)相互之間分不清責(zé)任而扯皮的現(xiàn)象。 ? 可對管理人員實(shí)行獎勵： 在施工過程中，應(yīng)鼓勵現(xiàn)場管理人員發(fā)現(xiàn)施工圖設(shè)計(jì)錯誤或提出優(yōu)化意見，可設(shè)立節(jié)約合理建議獎。評級、建立量化指標(biāo)。對技術(shù)含量高的要盡早落實(shí)評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，充分了解市場和行業(yè)特性，做到心中有數(shù)。避免報(bào)價中不合理的地方，例如數(shù)量少報(bào)，價格偏高。綜合評分法也有缺陷，評價體系的科學(xué)性和合理性無標(biāo)準(zhǔn)。 ? 中標(biāo)通知書是否一定要發(fā)。香雪山園林綠化工程，因雕塑報(bào)價各家差別較多，擬定中標(biāo)單位該項(xiàng)費(fèi)用較高，故要求其承諾該項(xiàng)內(nèi)容可由甲方定價。 ⑥ 招標(biāo)組織中的重要環(huán)節(jié) ? 招標(biāo)方式和范圍的確定千變?nèi)f化，建議認(rèn)真思考，制定利于我司的游戲規(guī)則。 ? 對于招標(biāo)文件和圖紙以外的特殊地質(zhì)條件和公用管線的維護(hù)，反映在施工措施費(fèi)和搶險(xiǎn)費(fèi)中。 ⑤ 合同條款：嚴(yán)格、準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)、保護(hù)公司利益 ? 要求使用公司標(biāo)準(zhǔn)文本合同，補(bǔ)充條款盡量自己編寫。 例如鉆孔樁中的鋼筋價格漲跌超過 10％后，超出（或低于） 10％部分由甲方承擔(dān)（或退還甲方）。 按定額 （定標(biāo)最快、不需要完善的圖紙、增加工程施工單位易于接受，缺點(diǎn)是實(shí)際施工時需定價材料較多，結(jié)算最復(fù)雜，造價受政府政策文件影響）、 總價包干 （定標(biāo)最慢，但造價明確，施工期長時雙方風(fēng)險(xiǎn)大，特別是施工方）、 綜合單價包干 （有施工圖，但工程量無法準(zhǔn)確計(jì)算或變更較大時可采用，例如涂料、鋁合金門窗等，或總價包干的項(xiàng)目采用綜合單價報(bào)價，設(shè)計(jì)變更時采用報(bào)價單價，此時需防止不平衡報(bào)價，損害公司利益，結(jié)算較簡單，無施工圖且清單項(xiàng)目多時不易評標(biāo)） ? 條件具備時盡量總價包干。 例如 ,基本同期招標(biāo)的天利廣場和科貿(mào)園均為按定額計(jì)價，但一為上浮約 3%，一為下浮 5%，我們均認(rèn)為其合理。 組織對施工及供貨單位考察，填寫合格供方考察表（公司 ISO文件）。 對于價格受市場變化影響不大的項(xiàng)目，進(jìn)行年度招標(biāo)。保利公司是一塊金字招牌，因良好的付款信譽(yù)和社會聲譽(yù)，絕大多數(shù)企業(yè)愿意與我們合作。 ? 嚴(yán)格履行工程發(fā)包合同。 設(shè)計(jì)時應(yīng)盡量選用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備 ，非標(biāo)準(zhǔn)門因需要重新開模較標(biāo)準(zhǔn)門費(fèi)用高出較多。 ? 使用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)復(fù)核設(shè)計(jì)及施工管理： 例如中環(huán)廣場的市政排水管 ， 圖紙標(biāo)識為塑鋼纏繞管 ， 經(jīng)了解雙壁波紋管和塑鋼纏繞管 ， 價格相差約 4倍 ， 公司也很少在小區(qū)內(nèi)使用 ， 項(xiàng)目部在圖紙審查時將設(shè)計(jì)變更修改為雙壁波紋管 。 方案選擇和優(yōu)化 ：國際廣場鋼結(jié)構(gòu)： SOM設(shè)計(jì)方案約 ，經(jīng)過優(yōu)化設(shè)計(jì)，總用鋼量減少為 7000噸。 ? 房地
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