保利_成本控制管理總經(jīng)理培訓(xùn)-全文預(yù)覽
【正文】 產(chǎn)設(shè)計(jì)管理思路：作為房地產(chǎn)公司從事規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的工程師，除了要完成傳統(tǒng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)管理的工作外，還要向二個(gè)方向延伸，一是土地規(guī)劃、設(shè)計(jì)性質(zhì)的整合，二是甲方另行委托的二次設(shè)計(jì)和選材用料。按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)概算控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制不合理變更，保證總投資不突破。 ? 成本型城市（如武漢、長(zhǎng)沙、南昌等）要永遠(yuǎn)關(guān)注核算和控制，對(duì)設(shè)計(jì)成本優(yōu)化要放在第一位。 深入應(yīng)用價(jià)值工程原理。 ? 土地價(jià)格無論以何種方式取得，均應(yīng)事先做到心中有數(shù)。 ? 不要為立項(xiàng)而立項(xiàng)，應(yīng)建立在認(rèn)真、客觀的調(diào)研和分析之上，選擇有優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目； ? 重點(diǎn)對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)行售價(jià)和預(yù)期走勢(shì)進(jìn)行準(zhǔn)確的調(diào)查判斷，確定目標(biāo)售價(jià)。 成本數(shù)據(jù)積累，是反擊串標(biāo)的有力武器，是各部門成本控制溝通的平臺(tái)，是對(duì)手研究的執(zhí)行沉淀。做到動(dòng)態(tài)成本一月一清，設(shè)計(jì)變更、工程簽證均當(dāng)月結(jié)清，填報(bào)成本月報(bào)表，形成動(dòng)態(tài)管理的好習(xí)慣。把目標(biāo)成本分解到合同中去，形成合同目標(biāo)成本。其“高變性”決定了它是成本控制的重中之重。如果只能在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)才得到數(shù)據(jù)，實(shí)際上只有基本的成本核算功能，對(duì)成本控制都沒有任何幫助。 ? 保利地產(chǎn)成本管理制度文件 （鏈接） 制度流程體系 專業(yè)集成 策劃階段：工具 /方法 成本調(diào)研 成本 — 盈利測(cè)算 策劃團(tuán)隊(duì) 建造階段：作業(yè)控制 采購(gòu)有效性 項(xiàng)目管理 成本信息披露 評(píng)估與考核：事前 /事中控制 動(dòng)態(tài)評(píng)估工具 績(jī)效指標(biāo)體系化 獎(jiǎng)懲重點(diǎn)與力度 設(shè)計(jì)階段：流程節(jié)點(diǎn)控制 設(shè)計(jì)任務(wù)書 成本控制要求 設(shè)計(jì)評(píng)審 — 成本校核 設(shè)計(jì)深度與標(biāo)準(zhǔn) 成本依據(jù) 建立成本目標(biāo) 落實(shí)成本目標(biāo) 第三步：跟蹤執(zhí)行 —— 即動(dòng)態(tài)成本體系 ? 經(jīng)過前兩個(gè)步驟，“目標(biāo)明確，責(zé)任清晰”之后，我們便進(jìn)入： 目標(biāo)成本執(zhí)行過程跟蹤 —— 動(dòng)態(tài)成本 。落實(shí)責(zé)任到崗位，落實(shí)到責(zé)任人，最大程度的減少目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤的現(xiàn)象，真正做到“權(quán)責(zé)明晰”有據(jù)可依。 （鏈接保利地產(chǎn)成本控制指導(dǎo)書） ? 責(zé)任成本體系目標(biāo)是明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋，考核評(píng)價(jià)各職能履行情況。 如何建立成本管理體系 （ 1）目前公司的成本管理現(xiàn)狀： ? 成本目標(biāo)管理較粗放； ? 責(zé)任體系不完善； ? 成本績(jī)效考核力度不夠； ? 動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控分析、反饋、指導(dǎo)力度不夠。從管理層面而言，這是最基礎(chǔ)的管理工作； ? 每一個(gè)階段的控制要點(diǎn)和知識(shí)積累； ? 從戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)。 ? 站在房地產(chǎn)商的角度看，只有賺錢的項(xiàng)目才是好項(xiàng)目。如果計(jì)劃性不強(qiáng)，就會(huì)把正常工期變成趕工工期，質(zhì)量難以保證，信譽(yù)下降，趕工費(fèi)用增加，成本違約金難以估計(jì)。房地產(chǎn)成本控制管理 保利集團(tuán)總經(jīng)理培訓(xùn) 2022年 3月 講義提綱 一、房地產(chǎn)成本管理的重要性 二、房地產(chǎn)成本管理的特點(diǎn) 三、房地產(chǎn)成本管理要樹立的觀念 四、房地產(chǎn)成本管理體系的建立 五、房地產(chǎn)成本管理每個(gè)階段控制要點(diǎn)和知識(shí)積累 一、房地產(chǎn)成本管理的重要性 形勢(shì)回顧 —— 我們?cè)趺礃右宦纷邅? ? 關(guān)鍵詞： 溫暖的春天：觀念轉(zhuǎn)變、政策支持、協(xié)議出讓 火爆的夏天：排隊(duì)、炒房、調(diào)控、地王、樓王、面粉貴過面包 轉(zhuǎn)冷的秋天：觀望、資金斷鏈、拐點(diǎn)、雙限房、經(jīng)適房、廉租房 嚴(yán)冬的到來：降價(jià)、流標(biāo)、還會(huì)降嗎、崩盤、利潤(rùn)下降 房地產(chǎn)面臨的最大困難是什么？ 投入增加了、收入降低了、利潤(rùn)壓縮了 利潤(rùn) =收入 成本 結(jié)論： ? 項(xiàng)目利潤(rùn)率下降和無利潤(rùn)是目前面臨的最大困難！ ? 未來一段時(shí)間，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)將成為市場(chǎng)最重要的因素，從而低成本的公司將成為未來的勝者！ ? 成本管理顯得尤為重要！企業(yè)未來的生命線！ 二、房地產(chǎn)成本管理的特點(diǎn) 從生產(chǎn)周期來看 從銷售形態(tài)來看 從產(chǎn)品形態(tài)來看 從地域來看 從財(cái)務(wù)角度來看 從價(jià)值鏈來看 三、做好房地產(chǎn)成本管理要樹立的觀念 全員全程成本控制觀念 ? 成本是可控制的。 要樹立高度重視計(jì)劃管理的觀念 ? 公司計(jì)劃一旦確定，竣工日期就必須保證。 賺錢的項(xiàng)目才是好項(xiàng)目的觀念。 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)應(yīng)包含三個(gè)層面的內(nèi)容： ? 成本管理的流程與制度體系。 ? 從戰(zhàn)略角度所進(jìn)行的成本優(yōu)化則往往是伴隨著公司的重大戰(zhàn)略措施，如根據(jù)客戶細(xì)分而進(jìn)行的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、品牌模塊化、集團(tuán)戰(zhàn)略采購(gòu)等等。） ? 建造成本清單及依據(jù) —— 合同清單：合同范圍與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) —— 部品清單：標(biāo)準(zhǔn) /（材料表） ? 設(shè)計(jì)委托與設(shè)計(jì)深度（任務(wù)書） ? 設(shè)計(jì)能做什么？ ? 合同分判的策劃 第二步：明確崗位職責(zé) 建立責(zé)任體系。完成上述要素的定義，我們就可以建立起責(zé)任成本體系的基本框架，從而在組織架構(gòu)的層面保證目標(biāo)成本的準(zhǔn)確執(zhí)行。房地產(chǎn)開發(fā)全過程中的成本管理分為若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的作業(yè)過程，并為每個(gè)作業(yè)過程定義相應(yīng)的流程制度規(guī)范，同時(shí)定義每個(gè)作業(yè)過程中與成本控制相關(guān)的要點(diǎn)，包括量化的經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，這樣我們就可以在日常業(yè)務(wù)這個(gè)層面實(shí)現(xiàn)對(duì)成本過程控制，真正將成本控制的執(zhí)行力滲透到基層一線。 ? 我們強(qiáng)調(diào)在項(xiàng)目執(zhí)行過程中，能對(duì)項(xiàng)目的全成本進(jìn)行實(shí)時(shí)測(cè)算，只有這樣才能控制成本，幫助決策。 一個(gè)中心 —— 以合同為中心 三條線 —— 動(dòng)態(tài)成本 實(shí)際發(fā)生成本 實(shí)付成本 動(dòng)態(tài)成本 =合同成本 +非合同性成本 +待發(fā)生成本 合同性成本是動(dòng)態(tài)成本中變動(dòng)性最大的部分。必須要
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