保利_成本控制管理總經(jīng)理培訓(xùn)-預(yù)覽頁
【正文】 以合同為中心?！皩?shí)付成本”指實(shí)際已支付的款項(xiàng)與實(shí)際發(fā)生成本對(duì)比，反映出款項(xiàng)的支付進(jìn)度。 成本數(shù)據(jù)庫(kù)建立方法與意義 合同執(zhí)行 與后評(píng)估 資源調(diào)研 標(biāo)準(zhǔn)定位 數(shù)據(jù)積累 成果應(yīng)用 成本數(shù)據(jù)庫(kù)的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)：數(shù)據(jù)引用與置換。 成本管理體系的梳理圖 1 作業(yè)過程成本控制（ 日常 工作的 成本管理 ） 成本管理體系的建立與實(shí)施 目標(biāo)實(shí)施 目標(biāo)實(shí)現(xiàn) 銷售 /客服 建造過程 策劃 /設(shè)計(jì) 目標(biāo)建立 成本管理之基礎(chǔ) 成本管理之實(shí)現(xiàn) 成本管理體系的梳理圖 2 成本管理之目標(biāo) 成本優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)品品質(zhì) 開發(fā)進(jìn)度 全成本管理的實(shí)現(xiàn) 管理規(guī)范 /細(xì)則 流程 /指引 /表單 權(quán) 責(zé)架構(gòu) 績(jī)效考核 管控體系 流程績(jī)效 崗位績(jī)效 業(yè)務(wù)績(jī)效 盈利實(shí)現(xiàn) 五、房地產(chǎn)成本管理每個(gè)階段控制要點(diǎn) 成本控制 最終達(dá)到利潤(rùn)最大化 交付階段服務(wù) 立項(xiàng)階段 設(shè)計(jì)階段 招標(biāo)階段 采購(gòu)階段 施工階段 管理費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 營(yíng)銷費(fèi) （一）誰是對(duì)房地產(chǎn)投資影響最大的階段？ —— 結(jié)論：項(xiàng)目立項(xiàng)決策是主要因素，設(shè)計(jì)方案優(yōu)化是關(guān)鍵因素！ 100 95 75 60 35 25 10 1/4 影響投資的程度（%） 項(xiàng)目進(jìn)展時(shí)間 項(xiàng)目決策 初步設(shè)計(jì) 技術(shù)設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì)準(zhǔn)備 施工圖設(shè)計(jì) 施工階段設(shè)計(jì)變更、發(fā)包 設(shè)計(jì) 招標(biāo)、發(fā)包 設(shè)計(jì)要求改變（設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、平面布置等） ? 項(xiàng)目立項(xiàng)決策階段需要注意的問題： 定位是關(guān)鍵。 土地獲取成本優(yōu)勢(shì)是項(xiàng)目成功之本。 加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)審與審查?？朔丶夹g(shù)、輕經(jīng)濟(jì)的思想。 正確運(yùn)用限額設(shè)計(jì) ? 所謂限額設(shè)計(jì)，就是按照批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告的投資估算控制初步設(shè)計(jì)。 正確認(rèn)識(shí)設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化 ? 傳統(tǒng)建筑設(shè)計(jì)院，并不能幫助房地產(chǎn)企業(yè)全面控制設(shè)計(jì)階段的成本！中國(guó)大陸設(shè)計(jì)管理?xiàng)l塊分割嚴(yán)重，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)的建筑設(shè)計(jì)院。經(jīng)優(yōu)化后地下室部分減少建筑面積約 ，按每平米2500元估算，總價(jià)減少約 6250萬元，現(xiàn)正進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化，通過抬高地下室標(biāo)高等方法，減少支護(hù)和土方工程量進(jìn)一步節(jié)約造價(jià)。 ? 中環(huán)廣場(chǎng)鋁合金門窗定位及材料選擇： 鋁合金門窗價(jià)格主要由鋁型材、玻璃及五金配件組成，其中 鋁型材表面處理 有陽極氧化、電泳、粉末噴涂、氟碳噴涂、噴涂料是否加金屬粉等不同，前三種價(jià)格差別不大，氟碳噴涂增加約6000元 /噸，按門窗面積每平米 6kg計(jì)算，增加造價(jià)約 36元 /平米。 ? 人防工程：人防面積， 因人防區(qū)的工程費(fèi)用比非人防區(qū)高，在規(guī)范允許的范圍內(nèi)盡量減少人防面積，因人防面積的計(jì)算方法較為繁瑣，需要仔細(xì)核查。 ? 對(duì)大宗材料和大型設(shè)備實(shí)行單獨(dú)招標(biāo)采購(gòu)。 如何在招標(biāo)階段有效控制工程造價(jià) ① 形成有效競(jìng)爭(zhēng)。 ? 年度標(biāo)因使用方便、工程量增加可以有效提高效率，降低成本。 ② 管理程序到位選擇有實(shí)力守信用的施工或供貨單位。 ? 使用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)作為標(biāo)底。 ④ 根據(jù)各種承包方式的優(yōu)缺點(diǎn)和項(xiàng)目的具體情況合理選擇承包方式，重點(diǎn)考慮施工推進(jìn)和成本控制之間的矛盾和平衡 。 ? 總價(jià)包干但留個(gè)別活口。 ? 每種方式均有利有弊，一旦確定，就應(yīng)該揚(yáng)長(zhǎng)避短，精心組織和管理，減少不必要的費(fèi)用發(fā)生，可以工程使甲乙雙方得到雙贏。乙方為完成本合同規(guī)定的工作所需考慮上述費(fèi)用及施工組織中的所有費(fèi)用均已在本合同價(jià)款內(nèi)，不再另外計(jì)取。 ? 合同在執(zhí)行過程中任何不完善的地方，或同行合同中有值得借鑒的地方，及時(shí)迅速修改反映到新的招標(biāo)文件和合同中。 石樓市政 工程招標(biāo)時(shí)，將不銹鋼水箱和水泵列為招標(biāo)內(nèi)容，從報(bào)價(jià)結(jié)果看，不銹鋼水箱價(jià)高于我年度招標(biāo)價(jià)，水泵價(jià)格略低于我司經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，故最終合同范圍未包含不銹鋼水箱。經(jīng)濟(jì)標(biāo)注重工程數(shù)量是否合理，材料價(jià)格是否合理等。 普通項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行。 ? 對(duì)于擬定中標(biāo)價(jià)低于或接近經(jīng)驗(yàn)值的項(xiàng)目，認(rèn)真分析投標(biāo)報(bào)價(jià)，工程數(shù)量統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，分析其材料、人工及管理費(fèi)水平。及時(shí)填報(bào) 《 項(xiàng)目材料設(shè)備一覽表 》 ，招標(biāo)前明確采購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)?！袄婀蚕?，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”例：科勒、歐派 ? 對(duì)供應(yīng)商行為進(jìn)行績(jī)效管理。 ? 加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理： 選擇有經(jīng)驗(yàn)的管理人員做工程負(fù)責(zé)人，嚴(yán)格督促按圖施工，嚴(yán)格進(jìn)料抽查，嚴(yán)格材料代用和變更。 ? 合理規(guī)避索賠風(fēng)險(xiǎn)： 在合同簽定時(shí)就應(yīng)約定細(xì)致。 ? 土石方工程、零星工程、隱蔽工程是易簽證的內(nèi)容，建議重點(diǎn)核查。特別是四大配套工程進(jìn)場(chǎng)配合、綠化圍墻工程的盲目施工、道路及下水道工程的經(jīng)濟(jì)合理性等。當(dāng)然，最好是在招標(biāo)及合同簽訂時(shí)對(duì)哪些條款有利于我們、哪些條款可能存在隱患就能夠做到心中有數(shù)。 要點(diǎn)二：切實(shí)可行的銷售通路 ? 后媒體時(shí)代的傳播方式和獲得信息途徑的異常豐富使選擇銷售渠道的難度加大。 要點(diǎn)三：高效的資源整合 ? 房地產(chǎn)營(yíng)銷的核心在于整合各類資源。 關(guān)于銷售費(fèi)成本控制： ? 銷售費(fèi)大致占樓盤銷售額的 1%3%，公司一般在立項(xiàng)時(shí)就有成本目標(biāo)，所以要嚴(yán)格控制在預(yù)算之內(nèi)。 影響廣告費(fèi)用的四大因素： ? 競(jìng)爭(zhēng)程度 ? 廣告頻率：國(guó)外研究指出，目標(biāo)溝通者在一個(gè)購(gòu)買周期內(nèi)需接觸 3次廣告信息才能產(chǎn)生對(duì)廣告的記憶，接觸達(dá)到 6次一般認(rèn)為是最佳頻率，超過 8次后還可能產(chǎn)生負(fù)面影響。既要省錢，也要算大帳。 （鏈接） （八）財(cái)務(wù)費(fèi)用控制 ? 實(shí)際上是對(duì)資金時(shí)間價(jià)值的控制，通過減緩工程地價(jià)款支付控制合理適度的開發(fā)進(jìn)度，縮短開發(fā)周期，降低資金占用時(shí)間，達(dá)到對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制。 請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)和同志們指正！ 謝 謝！
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