【正文】 基本制度 12 業(yè)主代理人和業(yè)主代表人 （ 1）業(yè)主代理人 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書面委托代理人參加。 （ 3）業(yè)主大會(huì)的召開形式 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用到會(huì)業(yè)主集體討論的形式，也可以采用書面征求意見和書面投票表決的形式。 （ 2）業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用與續(xù)籌方案的決定，實(shí)行 特別多數(shù)表決原則，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2/3以上通過(guò)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)書面記錄業(yè)主大會(huì)會(huì)議情況，并存檔備案。業(yè)主委員會(huì)由全體業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，是 業(yè)主大會(huì)的常設(shè)性執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé) ，具體負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)交辦的各項(xiàng)物業(yè)管理事項(xiàng)。 《 條例 》 規(guī)定業(yè)主委員會(huì)成立后應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案，以便政府行政主管部門對(duì)業(yè)主委員會(huì)的情況進(jìn)行必要的了解和掌握。 備案的時(shí)間為自選舉產(chǎn)生之日起 30日 內(nèi)。其業(yè)主委員會(huì)的資格應(yīng)當(dāng)終止： 、滅失等原因不再是業(yè)主的 ； ； ； 第三章 物業(yè)管理的基本制度 19 （六）業(yè)主委員會(huì)會(huì)議 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，研究本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理事宜。 第三章 物業(yè)管理的基本制度 20 （七）業(yè)主委員會(huì)的改選與變更 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿 2個(gè)月前 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉工作。 第三章 物業(yè)管理的基本制度 21 經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者 20%以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會(huì)委員的，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出變更決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 第三章 物業(yè)管理的基本制度 23 四、限制性規(guī)定 從保障廣大業(yè)主合法利益的角度出發(fā)，法律對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)行使職權(quán)的活動(dòng)作了限定， 禁止業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng)無(wú)關(guān)的決定以及從事物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。 第三章 物業(yè)管理的基本制度 25 一、業(yè)主公約 業(yè)主公約的概念 業(yè)主公約是由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理等涉及業(yè)主公共利益事項(xiàng)的，對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范，它一般以書面形式訂立。 第三章 物業(yè)管理的基本制度 29 （二）業(yè)主臨時(shí)公約的制定 業(yè)主臨時(shí)公約一般由 建設(shè)單位 在出售物業(yè)之前預(yù)先制定的，只是因?yàn)榻ㄔO(shè)單位在物業(yè)銷售之前是物業(yè)的唯一業(yè)主。 第三章 物業(yè)管理的基本制度 30 （三）相關(guān)主體的法律義務(wù) *** 不得侵害物業(yè)買受人 的義務(wù)。 承諾 的義務(wù)。 （ 3）建設(shè)單位未能履行臨時(shí)公約約定義務(wù)，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可向有關(guān)行政主管部門投訴，也可根據(jù)臨時(shí)公約向人民法院提起訴訟。其中，由 建設(shè)單位 通過(guò)招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，稱為前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)。而非住宅物業(yè)是否以投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，目前不做強(qiáng)制性要求。 第三章 物業(yè)管理的基本制度 37 二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則 （一）招標(biāo)原則與招標(biāo)形式 招標(biāo)原則 （ 1）不得以不合理?xiàng)l件 限制或者排斥 潛在投標(biāo)人 （ 2）不得對(duì)潛在投標(biāo)人 實(shí)行歧視 待遇 （ 3）不得對(duì)潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目 實(shí)際不符的資格要求 。 （ 2）邀請(qǐng)招標(biāo) 邀請(qǐng)招標(biāo)也稱定向招標(biāo)，是指招標(biāo)人有選擇得向物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，邀請(qǐng) 特定物業(yè)管理企業(yè) 參加投標(biāo)，主要適用于物業(yè)管理 有特定要求的物業(yè)管理項(xiàng)目 。 從事物業(yè)管理的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件： （ 1）有從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所和相應(yīng)資金 （ 2）有能夠編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)的效用專業(yè)力量 （ 3）由房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家名冊(cè) 第三章 物業(yè)管理的基本制度 40 （二）招標(biāo)文件的編制與招標(biāo)項(xiàng)目備案 * （ 1）招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介：包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項(xiàng)目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等； （ 2）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求：包括物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容和應(yīng)當(dāng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)等； （ 3）對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求：包括投標(biāo)人資格、投標(biāo)書形式、主要內(nèi)容等； （ 4）評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法 （ 5）招標(biāo)活動(dòng)方案：包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)情況，開標(biāo)時(shí)間和地點(diǎn)等 （ 6）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說(shuō)明 （ 7）其他事項(xiàng)的說(shuō)明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容 第三章 物業(yè)管理的基本制度 41 備案應(yīng)向 房地產(chǎn)行政主管部門 提交以下材料： （ 1）與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件； （ 2）招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書； （ 3）招標(biāo)文件； （ 4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料 第三章 物業(yè)管理的基本制度 42 （三）招標(biāo)程序規(guī)則 ，公開招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截至之日止，最短不得少于 20日 ，認(rèn)為必須澄清或者修改有關(guān)內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截至?xí)r間至少 15日前 ，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。 ，可以組織潛在的投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。 ，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作： 前 30日 完成； 《 商品房預(yù)售許可證 》 之前 完成； 前 90日 完成 第三章 物業(yè)管理的基本制度 43 三、物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)規(guī)則 （一）投標(biāo)要求與投標(biāo)文件 投標(biāo)人必須 達(dá)到 政策或招標(biāo)文件要求的 企業(yè)資質(zhì)等級(jí) 。 投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容 ：（ 1）投標(biāo)函；（ 2）投標(biāo)報(bào)價(jià)；（ 3）物業(yè)管理方案；（ 4）招標(biāo)文件要求提供的其他材料。只有當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)，或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人才可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。 第三章 物業(yè)管理的基本制度 47 五、違反前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)規(guī)定的法律責(zé)任 《 條例 》 第五十七條規(guī)定：違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處 10萬(wàn)元以下的罰款 第三章 物業(yè)管理的基本制度 48 第四節(jié) 物業(yè)承接查驗(yàn)制度 物業(yè)承接驗(yàn)收是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作。 第三章 物業(yè)管理的基本制度