【正文】 節(jié)價(jià)的高檔商品住宅,44,第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi) 一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則 （一）合理原則 （不超出承受能力，不一味降低收費(fèi)水平） （二）公開(kāi)原則（明碼標(biāo)價(jià)） （三）收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)原則 （質(zhì)價(jià)相符）,二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理 （一）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)形式 一是政府定價(jià)，二是政府指導(dǎo)價(jià)，三是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）》的規(guī)定，在教材第二章第二節(jié)“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)”的基礎(chǔ)上，補(bǔ)充增加以下內(nèi)容：,49,物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審 一、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的定義 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，是指價(jià)格主管部門(mén)核定的物業(yè)服務(wù)社會(huì)平均成本。,50,二、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的原則和依據(jù) 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審應(yīng)當(dāng)遵守以下原則： （1）合法性原則 計(jì)入定價(jià)成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)和國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度的規(guī)定； （2）相關(guān)性原則 計(jì)入定價(jià)成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或者間接相關(guān)的費(fèi)用。 （4）合理性原則。 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的依據(jù) 核定物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，應(yīng)當(dāng)以經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的年度財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告、原始憑證與賬冊(cè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的真實(shí)、完整、有效的成本資料為基礎(chǔ)。 其中： 人員費(fèi)用是指管理服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)，以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費(fèi)、應(yīng)由住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金支出的維修和更新、改造費(fèi)用。不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)。 秩序維護(hù)費(fèi)是指維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費(fèi)、安全防范人員的人身保險(xiǎn)費(fèi)及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費(fèi)等。 固定資產(chǎn)折舊是指按規(guī)定折舊方法計(jì)提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。 經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用是指業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)按規(guī)定同意由物業(yè)服務(wù)費(fèi)開(kāi)支的費(fèi)用。醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用應(yīng)在社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)中列支，不得在其它項(xiàng)目中重復(fù)列支；其他應(yīng)在工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)中列支的費(fèi)用，也不得在相關(guān)費(fèi)用項(xiàng)目中重復(fù)列支。企業(yè)確定的固定資產(chǎn)折舊年限明顯低于實(shí)際可使用年限的，成本監(jiān)審時(shí)應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際可使用年限調(diào)整折舊年限。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)將專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的服務(wù)內(nèi)容外包給有關(guān)專(zhuān)業(yè)公司的，該項(xiàng)服務(wù)的成本按照外包合同所確定的金額核定。,58,（四）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納和督促 非業(yè)主使用人的繳費(fèi)責(zé)任（業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任—最終責(zé)任） 未交付房屋的繳費(fèi)主體（已竣工尚未出售或尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)費(fèi)用由建設(shè)單位交納 業(yè)主委員會(huì)對(duì)欠費(fèi)業(yè)主的督促義務(wù),（五）代收代繳費(fèi)用（三個(gè)合同關(guān)系） 業(yè)主與水、電、氣、熱、通訊、有線電視等單位 —— 合同關(guān)系 水、電、氣、熱、通訊、有線電視等單位與物業(yè)企業(yè) —— 委托 合同關(guān)系 （最終用戶=最終使用人） 業(yè)主與物業(yè)企業(yè)——— 服務(wù)合同關(guān)系,59,第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同 合同法大于物權(quán)法，物權(quán)法只解決基本財(cái)產(chǎn)制度 只有簽訂服務(wù)合同才能將雙方的權(quán)利義務(wù)確定下來(lái),物業(yè)企業(yè)具有獨(dú)立的法人資格， 業(yè)主是分散的具有獨(dú)立法律人格的自然人、法人或其他組織。 雙方的權(quán)利義務(wù)體現(xiàn)在合同的具體內(nèi)容中,前期物業(yè)服務(wù)合同 物業(yè)服務(wù)合同,管理階段不同 簽約主體不同,60,第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同,物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容,物業(yè)管理事項(xiàng) 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 雙方的權(quán)利義務(wù) 專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用 物業(yè)管理用房 合同期限 違約責(zé)任,基 本 條 款,其他條款,約定合同生效條件，解除合同損失賠償 免責(zé)條款約定，合同履行爭(zhēng)議的解決方式,61,物業(yè)資料移交,物業(yè)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)：建設(shè)方或業(yè)委會(huì)移交給物業(yè)企業(yè) 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)：物業(yè)企業(yè)移交給業(yè)委會(huì) 選聘新物業(yè)企業(yè)時(shí)：業(yè)委會(huì)移交給物業(yè)企業(yè),移交內(nèi)容和程序合同中明確,62,二、前期物業(yè)服務(wù)合同（掌握） （一）前期物業(yè)服務(wù)合同的特征： 前期物業(yè)服務(wù)合同具有過(guò)渡性。 （建設(shè)方為第一業(yè)主，業(yè)主利益代表缺位的前提） 前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同。 前期物業(yè)服務(wù)合同是一種附終止條件的合同。 經(jīng)濟(jì)目標(biāo)容易落空、產(chǎn)生短期效益，誘導(dǎo)糾紛和矛盾。,64,（三）前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容,合同當(dāng)事人與物業(yè)的基本情況 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的內(nèi)容 物業(yè)的承接查驗(yàn) 物業(yè)的使用與維護(hù) 專(zhuān)項(xiàng)維修資金 違約責(zé)任 其它事項(xiàng),65,三、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù),《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第33號(hào) 物業(yè)管理公司的義務(wù)： （一）履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營(yíng)； （二）接受管委會(huì)和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督； （三）重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會(huì)審議，并經(jīng)管委會(huì)認(rèn)可； （四）接受房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、有關(guān)行政主管部門(mén)及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。,68,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要方式 （1）履行告知義務(wù) （2）履行制止義務(wù) （3）履行報(bào)告義務(wù) 還應(yīng)加“措施”“救助”,防范和規(guī)避 物業(yè)企業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn),69,業(yè)主違反物業(yè)管理秩序的法律責(zé)任 《民法通則》規(guī)定： 不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)采光等方面的相鄰關(guān)系，造成妨礙或損失的，應(yīng)當(dāng)停止損害、排除妨礙、賠償損失。 《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定：三條 P61,物權(quán)、相鄰權(quán)、共有權(quán)的問(wèn)題 是物業(yè)管理中的法律責(zé)任,70,（二）物業(yè)管理區(qū)域的安全防范協(xié)助義務(wù)（熟悉） 物業(yè)管理企業(yè)在安全事故中的義務(wù) （1）發(fā)生安全事故時(shí)要立即采取應(yīng)急措施，避免擴(kuò)大損失。 （3）協(xié)助做好救助工作，協(xié)助搶救受害人員和財(cái)產(chǎn)。對(duì)安全防范設(shè)施、消防設(shè)施要認(rèn)真檢查、維修養(yǎng)護(hù)； ④檢查情況要有記錄； ⑤發(fā)現(xiàn)的安全隱患問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)要及時(shí)反映，配合有關(guān)部門(mén)認(rèn)真整改，確保設(shè)施的運(yùn)行； ⑥實(shí)現(xiàn)技防、物防和人防緊密配合，相互促進(jìn)。對(duì)違章搭建的，要配合有關(guān)部門(mén)予以拆除； ⑨物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)配合公安派出所對(duì)居民住宅區(qū)的不安定因素進(jìn)行重點(diǎn)防范，配合居民委員會(huì)開(kāi)展精神文明建設(shè)和治安宣傳、教育、動(dòng)員、服務(wù)等活動(dòng)。,73,物業(yè)保安人員的職責(zé)（條例第47條第二款） 四、物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任 《條例》第三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 未能履行包括根本不履行和不完全履行兩種情形。 第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)制度 《條例》（19）確立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)并存。業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。（掌握）,78,一、業(yè)主 （一）業(yè)主的概念 《條例》第六條規(guī)定：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。,業(yè) 主 身 份,房屋所有權(quán)證書(shū)持有人 房屋共有權(quán)證書(shū)持有人 待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書(shū)和共有權(quán)證書(shū)的購(gòu)房人,79,（二）業(yè)主的權(quán)利 １、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)（享受服務(wù)權(quán)） ２、提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議 ３、提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議 ４、參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)（選舉權(quán)） ５、選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán) ６、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作 ７、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 ８、對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) ９、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用 法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利,80,（三）業(yè)主的義務(wù) 遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度 執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定 按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納專(zhuān)項(xiàng)維修資金 按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù),81,二、業(yè)主大會(huì) （一）業(yè)主大會(huì)的組成和性質(zhì) 業(yè)主大會(huì)不是業(yè)主大會(huì)會(huì)議 業(yè)主大會(huì)不是法人團(tuán)體 業(yè)主大會(huì)不具備法人要件： 工商登記（依據(jù)）、執(zhí)照（證明） 香港業(yè)主立案法團(tuán) （民政登記）,（二）業(yè)主大會(huì)的籌備與成立 成立業(yè)主大會(huì)的限制和選擇 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，而不能成立多個(gè)業(yè)主大會(huì)。 修改后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條的內(nèi)容為： 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。,83,”刪除第十條第二款。 業(yè)主大會(huì)僅僅是業(yè)主民主決策一種組織形式，《條例》規(guī)定業(yè)主大會(huì)制度，是為了保障眾多業(yè)主的公眾權(quán)益不受損害，只要不影響業(yè)主民主決策，是否成立業(yè)主大會(huì)，由物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主決定。,85,修改后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條內(nèi)容為： 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。 業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。,87,三、業(yè)主委員會(huì) （一）業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì) 業(yè)主委員會(huì)由全體業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu) （二）業(yè)主委員會(huì)的職責(zé) （掌握） 召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況 代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同 及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施 業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé),物業(yè)條例沒(méi)提,88,（三）業(yè)主委員會(huì)的備案 P79—81 告知性，非審批性，應(yīng)登記利于政府監(jiān)管《上海條例是登記制》 （四）業(yè)主委員會(huì)委員的資格條件 （五）業(yè)主委員會(huì)委員的資格終止 （六）業(yè)主委員會(huì)會(huì)議（重點(diǎn)掌握） 1/3或主任認(rèn)為有必要召開(kāi)—必須開(kāi) 半數(shù)以上出席、半數(shù)以上通過(guò) 會(huì)議記錄存檔，決定公告，告知居委會(huì)聽(tīng)取意見(jiàn) （七）業(yè)主委員會(huì)的改選與變更 （八）業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi) （全體業(yè)主承擔(dān)） 四、限制性規(guī)定,89,第二節(jié) 管理規(guī)約制度不亞于業(yè)主大會(huì)制度 自我管理：通過(guò)業(yè)主大會(huì) 規(guī)約（運(yùn)行規(guī)則或稱(chēng)業(yè)主行為守則） 是契約的基礎(chǔ)——以私有財(cái)產(chǎn)為基礎(chǔ)，以公有財(cái)產(chǎn)為核心 是法律范疇的規(guī)范性文件，是物業(yè)管理順利開(kāi)展、保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益的最重要保證 規(guī)約的主體—全體業(yè)主。 規(guī)約的內(nèi)容—物業(yè)使、維、管方面權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，有法律規(guī)范及社會(huì)公德,管理規(guī)約制度,90,一、管理規(guī)約 （一）管理規(guī)約的概念 共同約定，約束全體業(yè)主 物業(yè)管理法律法規(guī)和政策一種有益補(bǔ)充 調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)性文件 共同財(cái)產(chǎn)共同利益的平衡 （二）管理規(guī)約的主要內(nèi)容 物業(yè)使、維、管的約定，裝修時(shí)應(yīng)遵守的規(guī)則 業(yè)主的共同利益 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù) 違反規(guī)約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任 （三）管理規(guī)約的法律效力 規(guī)約的法律依據(jù)：《民法通則》《條例》《房屋異產(chǎn)毗連管理辦法》 對(duì)物業(yè)使用人也發(fā)生效力 對(duì)物業(yè)的繼受人（業(yè)主）自動(dòng)產(chǎn)生效力,91,二、臨時(shí)管理規(guī)約 （一）臨時(shí)管理規(guī)約的概念（房屋銷(xiāo)售之前） （二）臨時(shí)管理規(guī)約的制定（房屋銷(xiāo)售之前，建設(shè)單位是第一業(yè)主） （三）相關(guān)主題的法律義務(wù) 建設(shè)單位不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人合法權(quán)益的義務(wù) 建設(shè)單位對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約的明示和說(shuō)明義務(wù) 物業(yè)買(mǎi)受人對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約承諾的義務(wù) （四）臨時(shí)管理規(guī)約的內(nèi)容（熟悉） 物業(yè)的自然情況與權(quán)屬情況 業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則 維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則 涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng) （3條）P89 違約責(zé)任 （3條）P89,92,第三節(jié) 前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度 一、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念、意義和原則（熟悉） （一）前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念 （二）前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的意義 （三）前期物業(yè)管理招投標(biāo)的原則 （四）前期物業(yè)管理招投標(biāo)的強(qiáng)制性規(guī)定 （掌握）P91,93,二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則 （一）招標(biāo)原則與招標(biāo)形式 招標(biāo)原則 （1）不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人 （2）不得對(duì)潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇 （3）不得對(duì)潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際不符的資格要求 招標(biāo)形式 （1）公開(kāi)招標(biāo) （2）邀請(qǐng)招標(biāo) （3）招標(biāo)代理機(jī)構(gòu),94,（二）招標(biāo)文件的編制與招標(biāo)項(xiàng)目備案 招標(biāo)文件的編制 前期物業(yè)管理招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容： （1）招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介 （2）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求 （3）對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書(shū)的要求 （4）評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法 （5）招標(biāo)活動(dòng)方案 （6）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說(shuō)明 （7）其他事項(xiàng)的說(shuō)明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容,95,招標(biāo)項(xiàng)目備案 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的10日前，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。 （2）招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的文件，認(rèn)為必須澄清或者修改有關(guān)內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，以書(shū)面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。 （3）招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。 （4）通過(guò)招投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作： ①新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成； ②預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成； ③非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。 （二）投標(biāo)程序 投標(biāo)文件案的送達(dá) 投標(biāo)文件的補(bǔ)充修改或撤回 投標(biāo)禁止行為 （1）投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。 （3）投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益或者他人的合法權(quán)益。,98,四、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo) （一）開(kāi)標(biāo) （二）評(píng)標(biāo) 評(píng)標(biāo)專(zhuān)家名冊(cè) 房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立評(píng)標(biāo)的專(zhuān)家名冊(cè)，由具有經(jīng)驗(yàn)的人員組成物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專(zhuān)家?guī)?。評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人的代表和評(píng)標(biāo)專(zhuān)家共同組成，成員為5人以上的單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專(zhuān)家不得少于成員總數(shù)的三分之二。招標(biāo)人的代表和評(píng)標(biāo)專(zhuān)家與投標(biāo)人有利害關(guān)系的，不得進(jìn)入評(píng)標(biāo)項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)委員會(huì)。在評(píng)標(biāo)過(guò)