【正文】 糧食基地和家電集群 滁州市經(jīng)濟(jì)格局呈現(xiàn)北 東兩級(jí)。 滁州是國(guó)家大型商品糧生產(chǎn)基地，常年糧食總產(chǎn)約占安徽省的七分之一，年調(diào)出商品糧總量約占安徽省的三分之一，商品率高達(dá) 60%以上，是安徽省乃至全國(guó)的重要糧倉(cāng)，有“安徽第一糧倉(cāng)”之稱(chēng)。滁州因?yàn)榫奂艘淮笈T如西門(mén)子、康佳、揚(yáng)子空調(diào)等國(guó)內(nèi)生產(chǎn)基地，漸漸演變成長(zhǎng)三角地區(qū)的家電集群 滁州概況 思維導(dǎo)圖 滁州概況 經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展 宏觀市場(chǎng)分析 滁州市房地產(chǎn)調(diào)研 微觀市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目定位 綜合經(jīng)濟(jì) —— 經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分迅速，潛力巨大 ? 2021年 ， 滁州人民克服重重困難 ， 積極應(yīng)對(duì)金融危機(jī)及各種自然災(zāi)害 ， 國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了平穩(wěn)較快發(fā)展 。 ?城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12255元 ， 比上年增長(zhǎng) %；人均消費(fèi)性支出 8882元 ， 比上年增長(zhǎng) %。一區(qū)：一個(gè)城鎮(zhèn)密集區(qū)，也是一個(gè)大核心。三軸：全滁來(lái)天發(fā)展軸、烏滁明鳳發(fā)展軸、滁定發(fā)展軸。城鎮(zhèn)化水平預(yù)測(cè)： 2021年， 44%；2020年， 60%。在大滁州地域統(tǒng)一規(guī)劃，高效利用土地資源，打造城鎮(zhèn)密集區(qū)，提高區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力。一主：以滁城為主中心；三副：來(lái)安、全椒、烏衣為副中心；多點(diǎn)：在滁州市區(qū)及來(lái)安、全椒縣域，分布眾多小城鎮(zhèn) ?滁城總體布局結(jié)構(gòu)：規(guī)劃滁城為三大片區(qū)六個(gè)組團(tuán)和一個(gè)風(fēng)景區(qū)構(gòu)成的開(kāi)放型 、 生態(tài)化的城市總體布局結(jié)構(gòu) 。 小結(jié)分析： 數(shù)據(jù)顯示，滁州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮?，各?xiàng)城市建設(shè)成績(jī)明顯，居民生活水平顯著提高，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)一步完善，投資環(huán)境優(yōu)化。潛力巨大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和政府的有力配合，必將為 滁州市 房地產(chǎn)的發(fā)展 奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 東區(qū) ，住宅 945套 ， 西區(qū) 6萬(wàn)平米 ,住宅 530套 ， 目前在售西區(qū) 6棟小高層 ， 售出 172套 。 【 周邊配套 】 行政服務(wù)中心 、 廣播電視中心 、 中級(jí)法院 、 工商局 、君家酒店 、 滁州學(xué)院等 【 核心賣(mài)點(diǎn) 】 地段、項(xiàng)目品質(zhì)、園林景觀、樓間距等細(xì)節(jié)處理 【 租售情況 】 住宅均價(jià) 4000元 /㎡ ，一次性付款 ，按揭 99折，物管費(fèi) 。 一次性付款 96折， 2年 8%返租，物管費(fèi) 。 09年 3月份取得預(yù)售許可證，當(dāng)時(shí)全國(guó)樓市已挺過(guò)危機(jī)，步入小陽(yáng)春階段，但該項(xiàng)目至今銷(xiāo)售率仍較低。可見(jiàn)，激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，光有好地段是不夠的，還要有很好的營(yíng)銷(xiāo)水平。 9個(gè)月 %的銷(xiāo)售率說(shuō)明營(yíng)銷(xiāo)水平低外，也說(shuō)明客戶定位有問(wèn)題。 天安都市花園 在售樓盤(pán)調(diào)研 維也納春天 【 項(xiàng)目地址 】 定遠(yuǎn)路 88號(hào) （ 滁州二中對(duì)面 ） 【 物業(yè)類(lèi)型 】 住宅 【 建筑類(lèi)型 】 多層 【 開(kāi)發(fā)商 】 滁州華欣臵業(yè)股份有限公司 【 整合推廣 】 杭州毓龍?zhí)脧V告 【 建筑面積 】 ， 498套 ， 【 銷(xiāo)售率 】 住宅： 80% 【 主力戶型 】 9099平米 2房 ， 112123平米 3房 ， 133137平米 4房 。 在售樓盤(pán)調(diào)研 維也納春天 分析點(diǎn)評(píng)： ，教育資源和歐陸風(fēng)情花園，加上項(xiàng)目較好的品質(zhì)和合理的價(jià)格，受到市民追捧是意料之中的事情。產(chǎn)品好、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好是一方面原因，審時(shí)度勢(shì)，在去年危機(jī)時(shí)減少了推盤(pán)量也是一個(gè)重要原因。但該項(xiàng)目自 3月份推盤(pán)至今價(jià)格從 4180升至 4400，上升幅度并不大。 在售樓盤(pán)調(diào)研 水岸帝景 【 項(xiàng)目地址 】 清流路與外環(huán)交叉口 【 物業(yè)類(lèi)型 】 住宅 【 建筑類(lèi)型 】 多層 /小高層 【 開(kāi)發(fā)商 】 滁州銀河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 【 營(yíng)銷(xiāo)代理 】 杭州協(xié)和 【 建筑面積 】 ， 1期 ， 196套； 2期 ，397套 【 銷(xiāo)售率 】 1期： 87%。 【 主力戶型 】 2房 ， 110133平米 3房 ，142平米 4房 。 在售樓盤(pán)調(diào)研 現(xiàn)場(chǎng)包裝 —— 氣勢(shì)十足的圍墻 水岸帝景 分析點(diǎn)評(píng)： 、園林景觀（有加泰羅尼亞廣場(chǎng)、愛(ài)琴?；▓@、威尼斯飛獅廣場(chǎng)、空中花園和噴泉雕塑等）與物業(yè)管理，配合逸和地產(chǎn)月刊宣傳，營(yíng)造居住在浪漫之家的概念。 400套房源在 12月份推出，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售周期會(huì)較長(zhǎng)。因此更要加大宣傳推廣力度，合理調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略。 【 主力戶型 】 3049平米 1房 ， 9398平米 2房 ，121平米 3房 。商鋪 4090平米 。商鋪 60008000元 /平米 。但市調(diào)中發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣水平很低，沙盤(pán)制作非常丑陋，戶外廣告基本沒(méi)有。目前還有第5期在售，其實(shí)體量大的項(xiàng)目更應(yīng)該請(qǐng)專(zhuān)業(yè)代理公司協(xié)助，這對(duì)縮短銷(xiāo)售周期，快速回籠資金，減小風(fēng)險(xiǎn)等都有好處。周邊臨近眾多高等學(xué)府，咫尺紫薇小學(xué)，與商貿(mào)核心圈零距離，配套齊備，集文商兩脈為一體的罕見(jiàn)上等高尚區(qū)。 此項(xiàng)目地理位臵優(yōu)越，商業(yè)價(jià)值凸現(xiàn)，項(xiàng)目為高層 +裙樓商業(yè)模式，住宅全以小戶型為主，打造低總價(jià)，低首付，易出租，投資自住兩相宜概念；裙樓商業(yè)已經(jīng)和華潤(rùn)蘇果超市達(dá)成合作協(xié)議，屆時(shí)蘇果超市將強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，這給樓上的住戶大大提供便利。目前項(xiàng)目處于前期積累中，市場(chǎng)反應(yīng)較好。 【 業(yè)態(tài)劃分 】 負(fù)一樓：雄獅數(shù)碼廣場(chǎng)等 一層：化妝品 、 金銀首飾 、 鐘表眼鏡 、 時(shí)尚飾品 、 數(shù)碼等 二層：魅力女士專(zhuān)區(qū) 三層：精品男士專(zhuān)場(chǎng) 四層：餐飲 、 娛樂(lè) 、 休閑 在售樓盤(pán)調(diào)研 水石購(gòu)物廣場(chǎng) 【 招商政策 】 第一年租金 5折 ， 第二年租金 7折 ， 第三年租金 9折 ， 都按使用面積出租 。 項(xiàng)目占地面積 ， 總建筑面積約 10萬(wàn)平方米 ， 是滁州市中心的大型綜合性項(xiàng)目 。 其中超市經(jīng)營(yíng)面積 15000 ㎡ ， 四星級(jí)酒店 水石假日大酒店 11000 ㎡ ， 地下商場(chǎng) 5010 ㎡ ， 地下停車(chē)場(chǎng) 4850 ㎡ ， 該項(xiàng)目建設(shè)完成后將是集大型購(gòu)物廣場(chǎng) 、 精品商業(yè)街 ， 地下商場(chǎng) 、 星級(jí)酒店 、 地下停車(chē)場(chǎng)為一體的滁州市中心地標(biāo)性建筑 。 在售樓盤(pán)調(diào)研 盛大裝飾城 分析點(diǎn)評(píng)： 項(xiàng)目旨在打造一個(gè)能滿足市場(chǎng)需求 ， 結(jié)合本地消費(fèi)者習(xí)慣與現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展趨勢(shì) ， 構(gòu)建集建材購(gòu)物為主 、 娛樂(lè)為輔的 “ 一站式 ” 消費(fèi)商業(yè)綜合體 ， 設(shè)計(jì)上體現(xiàn)以人為本理念 。 項(xiàng)目建成后能容納 1500戶商戶 ， 提供 5000個(gè)就業(yè)崗位 ， 年成交額在6億元以上 ， 將成為全椒唯一的現(xiàn)代化裝飾建材航母 。 但是由于項(xiàng)目為全椒市唯一的建材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) ， 受到政府的大力支持 ， 目前市場(chǎng)反應(yīng)還不錯(cuò) 。 此項(xiàng)目和我項(xiàng)目銷(xiāo)售節(jié)奏差不多 ， 是我項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一 。戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)缺乏創(chuàng)新，以傳統(tǒng)自住的 100130平米大戶型為主，缺少靈活時(shí)尚的小戶型產(chǎn)品。 很多樓盤(pán)和商業(yè)定位不清，推出的時(shí)間比較集中，且主訴求點(diǎn)基本一致，未能深入人心，激起民眾強(qiáng)烈購(gòu)買(mǎi)欲望。 開(kāi)發(fā)商和營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)大多以滁州本土為主，外地品牌開(kāi)發(fā)商和一線城市營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)較少，導(dǎo)致行業(yè)缺少競(jìng)爭(zhēng)和創(chuàng)新。 目前政府陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策調(diào)控樓市，無(wú)疑對(duì)房產(chǎn)的銷(xiāo)售是個(gè)沖擊。 在售項(xiàng)目調(diào)研總結(jié) 在售項(xiàng)目調(diào)研總結(jié) 我司認(rèn)為：伴隨滁州地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的迅速發(fā)展，商業(yè)項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已趨白熱化。 思維導(dǎo)圖 滁州在售項(xiàng)目調(diào)研 客戶深度訪談 宏觀市場(chǎng)分析 滁州市房地產(chǎn)調(diào)研 微觀市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目定位 滁州專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 南譙小商品市場(chǎng) 【 項(xiàng)目地址 】 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)西側(cè) ， 豐樂(lè)南路與花園路交匯處 【 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 】 服裝 、 鞋帽 、 箱包 、 飾品 、 干花 【 主力鋪位面積 】 約 1020平米每間 ， 共 500余間 ， 大多數(shù)商鋪為工商局所有 【 租售情況 】 一般情況下 8000元 /間 —— 15000元 /間 ， 另每間有 300元的工商管理費(fèi) 【 售價(jià) 】 私人持有的商鋪目前對(duì)外報(bào)價(jià)約 10000元 /平米 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 南譙小商品市場(chǎng) 【 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 】 ?滁州市南譙小商品市場(chǎng) ， 1987年建成并投入使用 ， 占地面積 8930平方米 ， 門(mén)面 500余間 ， 攤位 242節(jié) ， 共有日雜百貨 、 服裝經(jīng)營(yíng)業(yè)主491戶 。 ?市場(chǎng)建立時(shí)間早，位于市區(qū)，但配套設(shè)施已落后，通道相對(duì)狹窄，市場(chǎng)整體規(guī)劃布局和內(nèi)部形象較差。整體形象差，檔次不高，購(gòu)物環(huán)境上跟不上消費(fèi)水平，不利于城市形象的提升。 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 世紀(jì)商業(yè)園 【 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 】 世紀(jì)商業(yè)園位于滁州商業(yè)繁華中心，是市內(nèi)規(guī)模最大的綜合型市場(chǎng)，園區(qū)經(jīng)營(yíng)面積 2萬(wàn)平方米，一期市場(chǎng)于 2021年底開(kāi)業(yè)，主要經(jīng)營(yíng)品種有：服裝、鞋帽、箱包、窗簾燈飾廣場(chǎng)、美容美發(fā)、攝影沙龍、餐飲茶座等。 目前市場(chǎng)正處在穩(wěn)定并逐步向良性發(fā)展的態(tài)勢(shì)。 二期招商的主要品種為：小百貨、床上用品以及其它生活日用品。 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 通力玉橋批發(fā)市場(chǎng) 【 項(xiàng)目地址 】 豐樂(lè)北路世紀(jì)商業(yè)園 【 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 】 各種小商品批發(fā) 【 租金情況 】 該市場(chǎng)以小商品批發(fā)為主，目前空轉(zhuǎn)二層 3間商鋪 1012萬(wàn)，年租金 ， 4050㎡ /月 一樓入口 120150元 /㎡ /月，中間 100120，兩年一簽 【 概況介紹 】 通力玉橋批發(fā)市場(chǎng)屬于安徽通力投資集團(tuán)有限公司，是由南京玉橋市場(chǎng)全面輔導(dǎo)和培訓(xùn)的規(guī)范的批發(fā)市場(chǎng)。 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 通力玉橋批發(fā)市場(chǎng) 【 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 】 通力玉橋批發(fā)市場(chǎng)擁有完善的管理機(jī)構(gòu)，并與轄區(qū)工商部門(mén)和國(guó)、地稅部門(mén)實(shí)施聯(lián)動(dòng)管理，促進(jìn)市場(chǎng)培育和健康發(fā)展。 通力玉橋批發(fā)市場(chǎng)是世紀(jì)商業(yè)園重要組成部分，市場(chǎng)面積 9000平米，來(lái)自全國(guó)各地的 300多家經(jīng)營(yíng)戶入住。 通力玉橋批發(fā)市場(chǎng)已輻射到南譙、瑯琊、來(lái)安、全椒、定遠(yuǎn)和明光大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)，成為滁州重要的小商品集散地，是滁州市唯一以小商品為主經(jīng)營(yíng)大類(lèi)的批發(fā)業(yè)態(tài)，是滁州區(qū)域鄉(xiāng)鎮(zhèn)商貿(mào)的橋梁。 ? 隨著市場(chǎng)的發(fā)展，規(guī)劃滯后、管理混亂等問(wèn)題與矛盾日益突出，這是制約 通力玉橋批發(fā)市場(chǎng) 未來(lái)發(fā)展的主要難題。 通力玉橋批發(fā)市場(chǎng) 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 白云商廈 【 項(xiàng)目地址 】 滁州市瑯琊區(qū)南譙北路 【 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 】 現(xiàn)代百貨，主要經(jīng)營(yíng)服裝、鞋、金銀飾品、化妝用品、辦公用品、煙酒食品等 【 概況介紹 】 滁州市白云商廈隸屬于安徽白云集團(tuán) ,是一家集各種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)于一體的現(xiàn)代購(gòu)物中心。 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 滁州建材市場(chǎng) 【 項(xiàng)目地址 】 滁州市瑯邪區(qū)紫薇北路 1038號(hào) 【 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 】 木材 、 線條 、 實(shí)木 、 復(fù)合地板 、 防盜門(mén) 、 實(shí)木門(mén) 、 油漆 、涂料 、 陶瓷 、 潔具 、 五金 、 防水材料 、 電器 、 石材等 【 租金情況 】 一般情況下 60元 /平米 /月 分析點(diǎn)評(píng)： 該市場(chǎng)主要以經(jīng)營(yíng)建材產(chǎn)品為主 ， 只租不售 ， 為一企業(yè)所有 。 目前存在的問(wèn)題主要有： ? 車(chē)道太窄不便于人流和貨流的暢通； ? 市場(chǎng)老舊 ， 形象差 ， 多數(shù)商家已經(jīng)聽(tīng)說(shuō)要拆遷了 ， 有的商家等拆了再搬 ， 但也有部分商家有主動(dòng)尋求新市場(chǎng)的想法； ? 對(duì)其他地方新成立市場(chǎng) ， 如果定位合理 ， 管理到位 ， 并具備一定的規(guī)模 ， 商戶愿意嘗試進(jìn)駐 。 由 3大版塊組成 ， 分別為長(zhǎng)江商貿(mào)城家居建材市場(chǎng) ， 長(zhǎng)江商貿(mào)城汽車(chē)市場(chǎng) （ 皖東國(guó)際車(chē)城 ） ， 長(zhǎng)江財(cái)富廣場(chǎng) 。 市場(chǎng)入駐各類(lèi)私營(yíng)企業(yè)近500家 ， 入住率接近 100%。 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 分析點(diǎn)評(píng)： ? 該項(xiàng)目為我項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ， 其規(guī)模和業(yè)態(tài)與我項(xiàng)目比較接近 。 ? 我司認(rèn)為，目前滁市正值大開(kāi)發(fā)，大建設(shè)之初，日后建材產(chǎn)品會(huì)日漸發(fā)展成熟，其發(fā)展前景和空間同樣不可估量。 長(zhǎng)江商貿(mào)城 皖東國(guó)際車(chē)城項(xiàng)目自 2021年開(kāi)始籌劃 ， 正式運(yùn)作于 2021年 。 市場(chǎng)自 2021年 10月 18日開(kāi)業(yè)以來(lái) ， 共計(jì)入駐商家 100余戶 ， 吸納了滁州 90%以上的汽車(chē)類(lèi)銷(xiāo)售企業(yè) ， 已成為皖東地區(qū)最具潛力的汽車(chē)交易市場(chǎng) 。項(xiàng)目占地 60余畝 ， 總建筑面積 15萬(wàn)余平米 ， 由一幢 32層酒店及 3幢 18層高層寫(xiě)字樓 、 商務(wù)公寓組成 。 皖東國(guó)際車(chē)城 【 項(xiàng)目介紹 】 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 ?問(wèn)卷調(diào)查 由于南譙小商品市場(chǎng)、通力玉橋市場(chǎng)和滁州建材市場(chǎng)、長(zhǎng)江商貿(mào)城客戶是我項(xiàng)目潛在客戶群，為摸清我項(xiàng)目的潛在客戶群體真實(shí)的購(gòu)買(mǎi)意圖和對(duì)我項(xiàng)目的首次口碑傳播，我司對(duì)市場(chǎng)內(nèi)的商戶進(jìn)行了抽樣調(diào)查，具體情況如下： 近期內(nèi)有無(wú)購(gòu)買(mǎi)商鋪計(jì)劃： 從下圖中可以發(fā)現(xiàn)，超過(guò)一半的被抽樣調(diào)查的商戶在未來(lái)幾年中不會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)商鋪。同時(shí)商家都認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)目前正處于波峰，其價(jià)格居高不下，因此也促使商家的觀望。 23%15%10%52%一年內(nèi)購(gòu)買(mǎi) 2 3 年內(nèi)購(gòu)買(mǎi) 3 年以上購(gòu)買(mǎi) 暫時(shí)不購(gòu)買(mǎi)意向商鋪面積： 如圖所