【正文】 文華文華 實質(zhì)：營造投資熱度，同步招商、從而達(dá)到銷售目的。推廣形式： 戶外造勢、活動推升區(qū)域知名度及促銷、不定期組織推介活動、短信、派單、電影下鄉(xiāng)及項目現(xiàn)場包裝等推廣手段。銷售方式：長期返租 ,返租年限： 510年（有待開發(fā)商確定）回報率： 610%（有待開發(fā)商確定） 10年返租回報率調(diào)查如下：新天地國際廣場項目情況概述新天地國際廣場項目情況概述新天地國際廣場新天地國際廣場 營銷策略及銷售情況分析營銷策略及銷售情況分析營銷策略： 項目對外宣傳 “ 家樂福、蘇寧電器入駐 ” ，以長期返租的形式，提升項目在市場的投資熱度，從而拉動項目銷售，從項目實質(zhì)情況來看，以已入駐成形的大型商業(yè)入駐，通過長期返租的形式，壓縮客戶投資風(fēng)險，從而吸引區(qū)域投資客戶對項目的認(rèn)可度?？腿悍治觯?處于新老城區(qū)交界處，預(yù)計的鋪面總價不高，項目投資客戶面較大， 主要集中在仙桃城南新區(qū)客戶及周邊經(jīng)濟(jì)情況較好鄉(xiāng)鎮(zhèn)及仙桃本地投資客，部分江漢平原及周邊市投資客戶。仙桃城市廣場仙桃城市廣場5層樓共 2萬方商業(yè)， 但只銷售一樓和二樓，一樓整樓和二樓內(nèi)部的商鋪集中在 2030㎡ 之間，總價在 80120萬左右，二樓臨街窗口有少量大面積商鋪，總價在 200萬以上。從整體來看位置好的商鋪銷售情況好， 小面積供應(yīng)量大未銷售完全，大面積的小供應(yīng)量反而銷售完全，主要由于大面積商鋪較少。仙桃城市廣場仙桃城市廣場 營銷策略及銷售情況分析營銷策略及銷售情況分析營銷策略： 項目對外宣傳 “ 家樂福、蘇寧電器入駐 ” ，以長期返租的形式，提升項目在市場的投資熱度，從而拉動項目銷售，從項目實質(zhì)情況來看，以已入駐成形的大型商業(yè)入駐，通過長期返租的形式，壓縮客戶投資風(fēng)險，從而吸引區(qū)域投資客戶對項目的認(rèn)可度。客群分析： 處于新老城區(qū)交界處，預(yù)計的鋪面總價不高，項目投資客戶面較大， 主要集中在仙桃城南新區(qū)客戶及周邊經(jīng)濟(jì)情況較好鄉(xiāng)鎮(zhèn)及仙桃本地投資客，部分江漢平原及周邊市投資客戶。綜合體綜合體 ——仙桃世界城仙桃世界城仙桃世界城仙桃世界城 營銷策略及銷售情況分析營銷策略及銷售情況分析營銷策略： 項目地段位于繁華的大新路的后段，招商上突出銀泰仙桃商城，借助與其同在一地段，來往人流共同性，拉升項目價值，從而拉動項目銷售，從項目實質(zhì)情況來看，利用成熟的地段與市場，配以短期返租減小項目投資風(fēng)險，從而吸引區(qū)域投資客戶對項目的認(rèn)可度。客群分析： 效果最好的是在武漢漢正街派發(fā)傳單，針對的是在漢正街做生意的投資客，和仙桃本地和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資客。元泰元泰 元泰 銷售方式：短期返租 年限： 35年 回報率： 68%35年返租回報率調(diào)查如下：元泰元泰 新新 世界步行街世界步行街 營銷策略及銷售情況分析營銷策略及銷售情況分析營銷策略： 項目負(fù)責(zé)招商及后期運營的是思銳，思銳招商上利用自己成熟的武漢光谷步行街資源進(jìn)行招商，通過已招商戶對項目價值拉升，從而拉動項目銷售，從項目實質(zhì)情況來看，以優(yōu)秀商戶入駐，后期統(tǒng)一運營管理品牌，配以短期返租減小項目投資風(fēng)險，從而吸引區(qū)域投資客戶對項目的認(rèn)可度?？腿悍治觯?鋪面種類較多，每層均價也有差異，總價可選擇性高，項目投資客戶面較全面， 主要集中在仙桃城北老城區(qū)投資及二次置業(yè)人群，仙桃白領(lǐng)及以上階層，還有周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資客?，F(xiàn)代現(xiàn)代 萬。森林國森林國際城與元泰際城與元泰 代理機(jī)構(gòu)。森林國際城森林國際城現(xiàn)代現(xiàn)代 通過了解，招商滯后是等待新政府搬遷，及新客運站的搬遷，現(xiàn)在銷售只是以價換取少量銷售回籠部分資金，所以銷售不積極，在宣傳方面略好于銷售，利潤增長點在二期，三期的大體量商業(yè)，二期，三期開發(fā)同步于新市政中心的建立，后期拉升價格?？腿悍治觯?主要集中在仙桃彭場鎮(zhèn)等周邊經(jīng)濟(jì)情況較好鄉(xiāng)鎮(zhèn)及仙桃本地投資客，部分江漢平原及周邊市投資客戶推廣形式： 戶外造勢、活動推升區(qū)域知名度、短信、派單、及項目現(xiàn)場包裝等推廣手段。 銷售價格增長較快，銷售情況良好。 商業(yè)操作思路上 多采用返租形式，帶租約銷售，包租年限在 510年左右，年投資回報，多采取分層次遞增的形式，以年投資回報率 6%10%之間 ； 鋪面劃分采取虛擬產(chǎn)權(quán)的形式， 面積多在 2040平米之間，總價控制在 2040萬之間。區(qū)域市場對本項目的利好借鑒區(qū)域市場對本項目的利好借鑒鋪面劃分區(qū)間30—120平米（以 2030平為主）鋪面劃分均留通道，保證公攤面積不超過 40%承受總價總價 20萬 —40萬操盤思路較為類似， 招商先行，采取帶租約銷售；包租多為 510年，年投資回報率在 6%8%之間 ；投資客 是區(qū)域主力購鋪客戶；市場去化量在 10萬方左右， 以第一季度去化 2萬方反推仙桃市場解讀| 仙桃重點指標(biāo)分析 | 仙桃房產(chǎn)市場分析 | 仙桃在售商業(yè)項目調(diào)研| 仙桃汽車市場分析 | 仙桃周邊汽車市場分析 | 專業(yè)汽車市場案例借鑒漢宜高速黃金大道仙桃大道漢江路紡織大道復(fù)州大道何李路123456789絲寶路仙桃汽車市場分布：仙桃汽車市場分布： 仙桃汽車市場分布較為零散，主要集中在城西片仙桃汽車市場分布較為零散，主要集中在城西片區(qū)，沿街店鋪較多，集中市場較少。說明：全市約 30家一手車經(jīng)營網(wǎng)點多以經(jīng)銷商和廠家直營店為主。仙桃汽車市場分布：仙桃汽車市場分布： 仙桃汽車市場分布較為零散，主要集中在城西片仙桃汽車市場分布較為零散，主要集中在城西片區(qū)，沿街店鋪較多，集中市場較少。市場現(xiàn)狀：市場現(xiàn)狀： 區(qū)域板塊汽車市場經(jīng)營嚴(yán)重不規(guī)范、占道經(jīng)營現(xiàn)象突出，區(qū)域板塊汽車市場經(jīng)營嚴(yán)重不規(guī)范、占道經(jīng)營現(xiàn)象突出，整體形象檔次偏低，缺乏專業(yè)管理。臨街私房 臨街鋪面汽車美容二手車交易客戶訪談客戶訪談 ——德政院豐田展示店德政院豐田展示店基本概況：店鋪總面積約 320平米，由四檔單層面積約 80平米的社區(qū)底商打通經(jīng)營，汽車展示區(qū)占 160平米，汽車維修區(qū)約占 160平米，由于商鋪為上下兩層布局，二層基本閑置，作為員工休息區(qū)。月，考慮到租約到期，戶主提高租金的壓力，經(jīng)銷商考慮重新尋地經(jīng)營。也在綜合權(quán)衡綠地板塊的市場。目前店鋪租金在 22元 /平米 訪談描述：店鋪經(jīng)理對本項目比較關(guān)注，前期也與公司領(lǐng)導(dǎo)約談過，其想購地自行經(jīng)營，與本項目營銷模式不符，先考慮在綠地對面空地租地建店自營。從 經(jīng)營戶或經(jīng)銷商 經(jīng)營要求來看：對整車銷售的大經(jīng)銷商而言，他們比較關(guān)注項目 是否可以賣地或租賃地皮自主建設(shè)經(jīng)營，同時，比較關(guān)注后期市場氛圍的形成狀況；對于小型自營業(yè)主而言，他們比較關(guān)注 招商政策及市場信心，部分實力較強(qiáng)的客戶對銷售價格比較關(guān)注；對于汽車配件、美容裝飾、汽車維修、二手車等自營戶而言，他們比極關(guān)注 市場氛圍和銷售價格。銷售策略： 不包租，自買自營。現(xiàn)行優(yōu)惠： 認(rèn)籌期間一萬抵三萬。銷售評估： 6個汽車 4S店由公司股東自我持有 ,經(jīng)營品牌已確定 （現(xiàn)代、大眾、神龍、三菱、長安、本田） 其中神龍以于 9月份試營業(yè)，招商難度不大。 天門陸宇汽車大市場（一期）天門陸宇汽車大市場（一期）市場較小，滿足天門當(dāng)?shù)匦枨螅狈Ω叨似放破嚌摻祚Y汽車城潛江天馳汽車城4S店汽車飾品展示汽車展示商務(wù)中心目前 8個汽車 4S店已建成，現(xiàn)在售一期 2個汽車飾品展示中心，經(jīng)營范圍擴(kuò)大到汽配用品、美容保養(yǎng)綜合樓。銷售策略： 兩年包租，每年返還 5%，不充抵房款。一、二層連買，暫時無促銷優(yōu)惠，一、二樓均價 5888元／㎡左右。前期銷售 80%， 8月期間開盤，一樓層高 2層，二樓層高 3米。但其銷售區(qū)域經(jīng)營類型與旁邊專業(yè)市場重合，后期銷售有一定難度。潛江天馳汽車城潛江天馳汽車城潛江嘉業(yè)汽配城潛江嘉業(yè)汽配城潛江嘉業(yè)汽配城潛江嘉業(yè)汽配城內(nèi)鋪 4750㎡ ,街鋪在 100120㎡ 之間臨街內(nèi)鋪項目一期開發(fā)約 25畝。目前一期 6棟內(nèi)街商鋪與今年 4月份開始認(rèn)籌， 12月底開盤。銷售策略：三年包租，每年返還 10%，充抵首付款，三層連買。銷售評估： 產(chǎn)品地位與旁邊天馳汽車城有部分產(chǎn)品重合，對比銷售時機(jī)較晚。 預(yù)計前期認(rèn)籌 40%左右，項目地塊狹小間距過窄，一樓層高 ，二、三樓層高 3米。與天馳項目重疊，整體運營不佳，以汽配銷售為主?！?銷售價格在 1000012023元 /平米之間，總價在 2050萬之間?，F(xiàn)在售的是高檔汽車展廳共銷售 300套商鋪，共計 15000平米。銷售策略： 20年包租，第一年返租 6%，第 27年返租 7%，第 820年返租8%，鋪面劃分 2095㎡ 面積不大，每年底返還租金。銷售評估： 主力店招商成功， 9個汽車 4S店（寶馬、雷克薩斯、奔馳、斯巴魯、雷諾、 Jeep克萊斯勒、韓國現(xiàn)代、菲亞特、捷豹路虎）陸續(xù)營業(yè)，因定向合作開發(fā)前期土地資金壓力不大。 鋪面劃分不大（總價優(yōu)勢）包租周期長是最大銷售優(yōu)勢。市場定位、汽車品牌均較為高端，以汽車展銷為主。實際銷售產(chǎn)品多為 2—3層產(chǎn)業(yè)配套物業(yè)，主要經(jīng)營范圍以 汽車配件用品、美容、保養(yǎng) 為主。■ 銷售產(chǎn)品多采取 包租形式 ，這是由商業(yè)地產(chǎn)投資特性決定。開發(fā)商為降低銷售門檻，打消投資者心理預(yù)期顧慮， 多采用 2—3年返祖形式促銷?！?項目規(guī)劃多以 銷售、辦證、零部件用品、維修 等一站式汽車購物為主要賣點?！?招商先行， 前期引進(jìn)主力 4S店拉動整體招商氛圍，以招商優(yōu)勢作為銷售助力。n規(guī)劃布局整齊有序，分區(qū)明確，且預(yù)留未來發(fā)展用地；道路系統(tǒng)及停車體系結(jié)合良好，方便快捷?？山梃b點項目簡介n 區(qū)位：位于太原武宿新城區(qū)域，太榆同城中心位置n 占地： （ 410畝）n 建面： 35萬平米n 容積率： n 是一個集汽配、汽修、倉儲、物流、信息于一體的國際化汽配交易大型專業(yè)批發(fā)市場，是山西省重點招商引資項目、中部地區(qū)最先進(jìn)的汽配貿(mào)易流通平臺和汽配產(chǎn)品集散基地。地塊基本信息概況地塊基本信息概況 ——地塊區(qū)位地塊區(qū)位123433地塊環(huán)境：地塊環(huán)境： 地塊東面臨豪布斯卡，周邊市政配套完善，但為形成整體地塊東面臨豪布斯卡，周邊市政配套完善，但為形成整體氛圍，緊鄰洪南大道，對外昭示性較強(qiáng)，交通便利。項目地塊東面與豪布斯卡隔路相望，周邊地勢平坦，區(qū)域內(nèi)以原住居民為主，對外昭示性和吸納性較強(qiáng)。21地塊人車流通分析：地塊人車流通分析： 地塊所處的仙洪公路車流量較大，人流量很少，地塊所處的仙洪公路車流量較大，人流量很少，項目昭示性較強(qiáng)，應(yīng)充分提升現(xiàn)場營銷氛圍的包裝項目昭示性較強(qiáng)，應(yīng)充分提升現(xiàn)場營銷氛圍的包裝車流量： 3540輛 /min人流量： 3人 /min車流量： 3540輛 /min人流量： 3人 /min地塊緊鄰仙洪大道， 1路、 7路公交站處在項目門口，通往仙桃城區(qū)，出行較為便捷，處于漢宜高速路口，并可以直達(dá)通往洪湖，潛江等地，交通網(wǎng)絡(luò)較為完善。并處在高速路口，物流運輸便捷。地段城南城市發(fā)展重點地塊規(guī)模大開發(fā)周期長，屬長線投資體地塊周邊商業(yè)氛圍尚未形成，競爭壓力大地塊基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：地塊基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 地塊分地塊分 A、 B地塊，地塊， A地塊為一期開發(fā)用地，主要以地塊為一期開發(fā)用地，主要以汽車商業(yè)用地為主，汽車商業(yè)用地為主， B地塊為配套居住地塊。83項目項目 3結(jié)構(gòu)分析（結(jié)構(gòu)分析（ 1F部分）部分）建面： ㎡，層高： 6米；結(jié)構(gòu)優(yōu)勢：216。216。216。結(jié)構(gòu)劣勢：216。內(nèi)部分割墻體較多，不利于分割，建議內(nèi)部盡量不砌墻，但保留相關(guān)管道；216。汽車電梯電梯樓梯樓梯樓梯 電梯項目項目 3結(jié)構(gòu)分析（結(jié)構(gòu)分析（ 3F部分）部分）汽車電梯電梯樓梯樓梯樓梯 電梯建面： ㎡ ，層高： ；結(jié)構(gòu)優(yōu)勢：216。216。216。結(jié)構(gòu)劣勢：216。三樓梯設(shè)置，分割后，公攤較大。垂直、平行人流動線明確，垂直人流動線通過一部扶梯和一部升降電梯及 3個步梯組合而成。柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)合理， 812米柱距，便于商鋪的組合和利用。四周帶落地窗設(shè)計，視野開闊，通風(fēng)，采光效果較好。無汽車電梯，使用功能偏窄，易于辦公；216。三樓梯設(shè)置，分割后，公攤較大。垂直、平行人流動線明確，垂直人流動線通過 4部汽車電梯及 11個步梯組合而成。柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)合理， 812米柱距，便于商鋪的組合和利用。分區(qū)明確，適合作為倉儲物流使用結(jié)構(gòu)劣勢：216。內(nèi)部分割墻體較多，不利于分割，建議內(nèi)部盡量不砌墻，但保留相關(guān)管道；216。汽車電梯樓梯 樓梯 樓梯 樓梯 樓梯樓梯樓梯樓梯樓梯樓梯樓梯汽車電梯車通道 車通道汽車電梯汽車電梯項目項目 7結(jié)構(gòu)分析（結(jié)構(gòu)分析（ 1F部分）部分）建面： ㎡ ，層高： 6米；結(jié)構(gòu)優(yōu)勢：216。216。216。結(jié)構(gòu)劣勢：216。內(nèi)部分割墻體較多，不利于分割，建議內(nèi)部盡量不砌墻，但保留相關(guān)管道；216。汽車電梯樓梯電梯樓梯樓梯樓梯樓梯樓梯樓梯樓梯樓梯樓梯樓梯電梯汽車電梯主入口主入口主入口主入口車通道 車通道中空建面： ㎡ ，層高： 6米；結(jié)構(gòu)優(yōu)勢：216。216。216。結(jié)構(gòu)劣勢：216。21