【正文】 27234 平方米，總建筑面積 28975 平方米，包括：建設(shè)庫房 22600 平方米和綜合辦公樓 6375 平方米。并新購置一批先進的辦公信息化、 花卉檢測中心、公共信息服務(wù)平臺等先進設(shè)備及配套運輸工具。 序號 名稱 單 位 指標(biāo) 1 規(guī)劃用地總面積 平方米 32662 2 規(guī)劃可建設(shè)用地面積 平方米 27234 3 總建筑面積 平方米 28975 庫房 平方米 22600 庫房 1 平方米 2455 庫房 2 平方米 4877 庫房 3 平方米 15268 綜合樓 平方米 6375 綜合樓 1 平方米 1425 綜合樓 2 平方米 4950 花卉交易貨場 平方米 633 勞動定員 該項目需勞動人員 220 人，其中管理人員 51 人，一般工作人員 169 人。 投資估算 該項目總投資估算為 8500 萬元，其中固定資產(chǎn)投資 8147 萬元，鋪底流動資金 353 萬元。 該項目資本金為 1700 萬元。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 綜合技術(shù)經(jīng)濟 指標(biāo)匯總表 5 序號 項目 單位 指標(biāo) 1 規(guī)劃用地總面積 平方米 32662 2 規(guī)劃可建設(shè)用地面積 平方米 27234 3 總建筑面積 平方米 28975 4 容積率 5 建筑密度 % 52 6 綠地率 % 7 總投資 萬元 8500 固定資產(chǎn)投資 萬元 8147 鋪底流動資金 萬元 353 8 經(jīng)營收入 萬元 9900 9 營業(yè)稅 萬元 495 10 稅金及附加 萬元 50 11 總投資 萬元 8500 12 總成本費用 萬元 6520 13 利潤總額 萬元 2850 14 所得稅 萬元 709 15 稅后利潤 萬元 2127 16 投資利潤率 % 17 投資利稅率 % 18 所得稅后內(nèi)部收益率 % 19 財務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=8%） 萬元 12245 20 投資回收期（含建設(shè)期 1 年） 年 21 盈虧平衡點 % 第二章、項目建設(shè)背景及必要性 一、政治與政策環(huán)境分析 長期以來，中國國內(nèi)政局穩(wěn)定，經(jīng)濟增長穩(wěn)步提升，投資環(huán)境不斷改善，社會主義市場經(jīng)濟體系不斷健全與完善，在公有 制的實現(xiàn)形式、建立現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度 6 和大力發(fā)展非公有經(jīng)濟等方面取得了重大突破。投資建設(shè)多功能科技生態(tài)休閑山莊，正是切實貫徹國家 三農(nóng) 政策，發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟和解決部分農(nóng)民就業(yè)和增收的具體表現(xiàn)。本項目的建設(shè) 有利于提高 在西安旅游產(chǎn)業(yè)中的地位，增加旅游 的實力和影響，也必將為優(yōu)化省市城建規(guī)劃、促進第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展作出積極的貢獻。 經(jīng)濟的升溫，不但催生了 生態(tài) 的觀念，也強化了 環(huán)保 和 綠色 意識。 即使是在非典肆虐的 2020 年 18 月間，陜西 省國內(nèi)旅游收入還是 上升了 26. 06%，而國家林業(yè)部的數(shù)據(jù)顯示，去年以花卉業(yè)、林業(yè)加工、園林綠化為主題的旅游業(yè)的產(chǎn)值增幅分別達到 %、 %和 %。但是另一個情況卻是：雖然接待人次在全省排名第二，但旅游總收入排名第五，這就要求旅游接待企業(yè)在提高產(chǎn)品服務(wù)附加值和引導(dǎo)客人的消費方面 大做文章。 而環(huán)保產(chǎn)業(yè)和園林產(chǎn)業(yè)，不論在國際國內(nèi)，都被譽為當(dāng)前的朝陽產(chǎn)業(yè)，正 7 由于其社會效益和經(jīng)濟效益雙優(yōu)，國家一直在加大對環(huán)保和園林產(chǎn)業(yè)的扶持和投入。在這樣的背景下啟動 雁南花卉物流 項目，其綜合效 益的預(yù)期是不言而喻的?！吨腥A人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年計劃綱要》中提出“立足優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)推動發(fā)展，把調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)作為主線，促使經(jīng)濟增長由主要依靠工業(yè)帶動和數(shù)量擴張帶動向三次產(chǎn)業(yè)協(xié)同帶動和結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級帶動轉(zhuǎn)變”。產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品和企業(yè)組織結(jié)構(gòu)更趨合理，服務(wù)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重和就業(yè)人 員占全社會就業(yè)人員比重分別提高 3個和 4 個百分點。 二、符合國家的行業(yè)發(fā)展規(guī)劃 促進現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展是一項跨行業(yè)、跨地區(qū)、跨部門的綜合性工作，涉及面廣、政策性強，需要各地政府和各有關(guān)部門協(xié)同配合，形成合力。為進一步推進我國現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展，在全國范圍內(nèi)盡快形成物暢其流、快捷準(zhǔn)時、經(jīng)濟合理、用戶滿意的社會化、專業(yè)化的現(xiàn)代物流服務(wù)體系，國家發(fā)展改革委、商務(wù)部、公安部、鐵道部、交通部、海關(guān)總 署、稅務(wù)總局、民航總局、工商總局聯(lián)合制定了《關(guān)于促進我國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見》發(fā)改運行 [2020]1617 號，為我國現(xiàn)代物流的發(fā)展提供了政策支持。搞好農(nóng)資的供應(yīng)，全面實施現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)，對于穩(wěn)定糧食生產(chǎn)、保障糧食安全、助農(nóng)增收具有十分重要的意義。國家計委等部門《關(guān)于印發(fā)進一步加快農(nóng) 產(chǎn)品流通設(shè)施建設(shè)若干意見》的通知中提出：“我國農(nóng)產(chǎn)品流通設(shè)施建設(shè)的目標(biāo)是：完善批發(fā)市場的功能，提高批發(fā)市場的檔次，在全國大中城市和主要產(chǎn)區(qū)建設(shè)一批布局合理、交易方式先進、功能齊全、信息靈敏、安全衛(wèi)生 8 的骨干批發(fā)市場；??逐步形成以全國骨干批發(fā)市場為核心，以連鎖超市等其它流通方式為補充，以現(xiàn)代物流服務(wù)體系為依托，以現(xiàn)代交易、結(jié)算、信息、檢測、儲藏、物流等技術(shù)為支撐，以良好的企業(yè)經(jīng)營和資金投入機制為保證，以穩(wěn)定、有序、規(guī)?；霓r(nóng)產(chǎn)品經(jīng)銷商隊伍為主體的現(xiàn)代化的農(nóng)產(chǎn)品市場流通體系。依靠得天獨厚的交通條件、資源優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)政策、良好的投資環(huán)境和日益完善的配套服務(wù)， 陜西 經(jīng)濟得到了迅猛發(fā)展。 因此該項目的 建設(shè)符合 陜西 發(fā)展 政策和發(fā)展規(guī)劃。通過農(nóng)資物流中心可以同時帶動商品流、信息流、人才流、資金流，以及產(chǎn)品加工、運輸、金融等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，增加當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)機會，推動區(qū)域經(jīng)濟的快速發(fā)展。隨著城市化水平的提高，大量農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘惺忻?，同時 隨著高校的擴招，每年有數(shù)百萬的大學(xué)畢業(yè)生面臨找工作，我國就業(yè)形勢嚴(yán)峻。該項目的建設(shè)屬于勞動密集型項目，項目的日常運營需要大量的工作人員為消費者服務(wù)，同時可吸引眾多商家前來創(chuàng)業(yè)，都需要大量的工作人員，對 當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)具有促進作用。項目的建設(shè)有 利于加強農(nóng)資的質(zhì)量監(jiān)管， 綜上所述，該項目的建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策，有利于促進當(dāng)?shù)亟?jīng)濟快速發(fā)展，增強企業(yè)的綜合經(jīng)濟能力，增加就業(yè)機會，加強農(nóng)資的質(zhì)量管理，具有明顯的經(jīng)濟和社會效益，項目的建設(shè)是十分必要的、可行的 。多年來始終堅持為“三農(nóng)”服務(wù)宗旨，不斷完善為農(nóng)服務(wù)體系，縣鎮(zhèn)村 三級銷售服務(wù)網(wǎng)絡(luò)健全。構(gòu)建起以市農(nóng)資有限公司為龍頭， 100 多處分公司、加盟店為骨干， 110 處村級服務(wù)站、 320 個果樹、蔬菜種植戶為基礎(chǔ)的三級農(nóng)資供應(yīng)服務(wù)網(wǎng)。爭取到 30 多個國內(nèi)外名牌農(nóng)資商品的省、地區(qū)、縣級總經(jīng)銷、總代理權(quán)，品牌農(nóng)資商品的銷售額占全系統(tǒng)農(nóng)資銷售總額的86%，在全市樹立起了“誠信供銷、合作興農(nóng)”的服務(wù)名牌，確保農(nóng)資供應(yīng)數(shù)量足、價格穩(wěn)、質(zhì)量好、服務(wù)優(yōu)。 陜西省 經(jīng)濟實力不斷提升，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，已經(jīng)具備了由生產(chǎn)服務(wù)型城市向現(xiàn)代物流中心城市轉(zhuǎn)型的條件。隨著第三產(chǎn)業(yè)比重不斷上升，以高附加價值產(chǎn)業(yè)的快速增長為標(biāo)志， 陜西 經(jīng)濟已經(jīng)進人了經(jīng)濟功能轉(zhuǎn)型的轉(zhuǎn)折點。加快發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，是我國應(yīng)對經(jīng)濟全球化和加入世界貿(mào)易組織的迫切需要，對于提高我國經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益，優(yōu)化資源配置，改善投資環(huán)境，增強綜合國力和企業(yè)競爭力具有重要意義。 第三 章 市場分 析 一、需求分析 （一）園林科技的需求分析 宏觀層面： 從前面的環(huán)境分析可以得知，當(dāng)前中國的園林產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，進而帶動了園林科技的發(fā)展，也同時給園林科技的發(fā)展帶來了新的要求。 微觀層面： 環(huán)境綠化、美化水平既是城市居民生活質(zhì)量的重要標(biāo) 志，更是城市形象、品位的重要體現(xiàn)。長沙市 創(chuàng)建國家園林城市總體規(guī)劃 ，提出在兩年內(nèi)新建 100 座公園綠地，近幾年用于城市綠化、美化工程投資都在億元以上。國內(nèi)的大中城市更是不遺余力地推進城市美化、綠化的工程。上海市從 1998 年 9月開始實施了 大樹引入城市，改善生態(tài) 環(huán)境 計劃，計劃用三年時間，從滬郊、外地引種 100 萬棵各類喬木，其中大樹 6萬棵。并且大樹、古樹的移栽后的成活率很低（不到 30%）；亂挖亂移造成生態(tài)環(huán)境的破壞，古樹遭致滅頂之災(zāi)。但是城市綠化、美化對大樹、古樹的需求不僅不可能萎縮，反而隨著城市化步伐的加快更加強勁，城市對山水、植物景觀，特別是對大樹、古樹旺盛的需求，與自然界原生資源的稀缺和原生土地景觀、生態(tài)環(huán)境的保護之間的矛盾更加突出。 （二）環(huán)保科技的需求分析 宏觀層面： 國家經(jīng)濟的發(fā)展，給環(huán)境的保護提出了更高的要求。 根據(jù)具體情況來看， 2020 年，全國環(huán)境污染治理投資為 億元，比上年增長 %。全國環(huán)境污染治理投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值的 %。環(huán)保產(chǎn)業(yè)的增長，就是技術(shù)的發(fā)展和新的需求。每年僅排入 四水 的工業(yè)廢水在 11 億噸左右，未經(jīng)處理排 入江河的城市生活污水大約有 9 億噸。二是局部地區(qū)環(huán)境污染和生態(tài)破壞加劇的狀況沒有根本好轉(zhuǎn)。 目前在城鎮(zhèn)的環(huán)保方面，生活和生產(chǎn)垃圾量非常大，在我國城市一般來說，平均每戶 34口人，日排放垃圾均 10公斤左右，絕大多數(shù)放置于地面，腐爛發(fā)臭，使得蚊蠅滋生造成了對環(huán)境污染和居民的危害；很多地方都是把住戶的垃圾袋再用特制的塑料袋集中 后裝車，不僅費錢而且塑料袋會造成環(huán)境污染，并且住宅區(qū)地上置垃圾箱或建垃圾房易污染，不僅占地面積大，而且與住宅區(qū)優(yōu)美的環(huán)境極不協(xié)調(diào)。 （三）旅游休閑需求分析 宏觀層面： 根據(jù)專家預(yù)測，未來近 20 年，中國的旅游進入旺盛期。中國社會和經(jīng)濟的發(fā)展，尤其是改革開放的發(fā)展，極大的刺激了中國居民享受休閑、領(lǐng)悟文化和進行旅游認知世界和大自然的熱情 ，也吸引了大批的外國居民來華觀光。生態(tài)旅游成為新的時尚，發(fā)展形勢喜人。其中顯著的特點是：家庭出游總量增加、休閑旅游成為 新寵 。并且在 西安 ，休閑娛樂的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還有待優(yōu)化。更為主要的，目前在 西安 休閑娛樂的開發(fā)和現(xiàn)有的市場格局沒有形成特色，尤其是在生態(tài)旅游、休閑方面，旅游開發(fā)的品質(zhì)有待進一步提升。 三、市場分析的結(jié)論 旅游休閑 和人環(huán)科技的需求非常大，并且需要適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)。 近年來，人們的生態(tài)旅游消費需求日漸明顯，生態(tài)游年均遞增 1015%，全球生態(tài)旅游產(chǎn)值高達 3000 億美元。這一方面說明物質(zhì)文明的發(fā)展，必定促進精神文明的發(fā)展，另一方面現(xiàn)代文明的發(fā)展促使人們重新去體會和體驗中國傳統(tǒng)文化 的精髓： 天人合一 的美好境界。 雁南花卉物流 通過科學(xué)的定位，具有鮮明個性特征的功能設(shè)計，很好地適應(yīng)了顧客的需求。 雁南花卉物流 的定位和全方位的功能很好地滿足了顧客的需求，并且也為滿足這種需求提 供了一定的導(dǎo)向。 山莊的實用新型技術(shù) 復(fù)合型生態(tài)活體景觀植物 開發(fā)成果將會有效滿足當(dāng)前城鎮(zhèn)綠化對于大樹和古樹的需求、 自控式地下垃圾箱 技術(shù)則必定會給城鎮(zhèn)生活垃圾的處理開創(chuàng)新的天地、 熱帶蘭組織培養(yǎng)法 和 綠景天天臺植草 等項目也將會給園林綠化、屋頂建筑綠化、以及對于極具觀賞價值花卉的開發(fā)，做出積極的貢獻。 市場營銷一般思路： ①顧客定位： 14 、高收入家庭和個人； ； 、環(huán)保生產(chǎn)和技術(shù)開發(fā)企業(yè)。 第 四 章 項目建設(shè)方案 建設(shè)內(nèi)容 該項目為湖北廣水市棉花有限責(zé)任公司建設(shè) 工程。 （一）主要建設(shè)內(nèi)容 交易區(qū) 交易區(qū)占地面積 11 畝，建筑面積 8048 萬平方米，其中作為集中式的交易展覽大廳約 3240 平方米（兩層結(jié)構(gòu)）。 辦公配套服務(wù)區(qū) 綜合辦公大樓總建筑面積 1800 平方米，其中辦公區(qū) 800 平方米 ,農(nóng)產(chǎn)品研發(fā)中心 1000 平方米。 倉儲區(qū) 有普通產(chǎn)品存儲、氣調(diào)庫、冷庫等幾種方式。普通倉庫存儲量 5000 噸。 （二）配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 輔助設(shè)施 新建磅房、變配電站、鍋爐房、制冷機房、水泵房等輔助設(shè)施， 400 立方米 15 消防水池一座。 總圖 建停車場一處，面積約 2020 平方米 ,綠化面積 5200 平方米。 經(jīng)營范圍 主要經(jīng) 營花卉、苗木及林產(chǎn)品； 花卉 期貨交易平臺； 與市場交易有關(guān)的信息咨詢、資金結(jié)算、商業(yè)服務(wù)等； 設(shè)施出租及相關(guān)服務(wù)； 花卉 研發(fā) 產(chǎn)品 經(jīng)營方式 各經(jīng)銷商自行組織貨源，先行檢驗檢測，參照市場指導(dǎo)價格，實行電子撮合、交易，最后實行電子結(jié)算。 設(shè)計指導(dǎo)思想 建立科學(xué)、完整的市場體系，提高流通效益，減少流通環(huán)節(jié)，為交易者提供規(guī)范化場所。 交易原則 本項目建成后，項目將具備完善的檢驗、 花卉 研發(fā)、儲藏、交易、運輸、結(jié)算等功能。 16 交易區(qū) 規(guī)模 交易區(qū)主要設(shè)置模式為現(xiàn)場交易，集中展示和獨立門面經(jīng)營的模式。交易大棚建筑面積 1728 萬平方米，獨立門面交易區(qū) 1080 平方米。 大廳按農(nóng)產(chǎn)品種類分為 綠植 交易區(qū) 、盆景交易區(qū)、園藝交易區(qū)、 倉儲、物流、配送、停車場以及加工等大區(qū)。 交易大棚 建交易大棚 1 個，占地面積 1728 平方米（ 48*36），總建筑面積 1728 平方米。 小型門頭房 建設(shè)小型門頭房一排， 1080 平方米（ 15*120*3）， 36 間門面，出售或出租。 按照國務(wù)院關(guān)于加快建立“菜籃子”產(chǎn)品檢