【正文】 司協(xié)會”。 國內(nèi)的物業(yè)管理產(chǎn)生于二十世紀(jì)八十年代初期 ,改革開放政策使商 品經(jīng)濟(jì)得以復(fù)蘇 ,特別是沿海開放城市率先打破了傳統(tǒng)土地管理和使用 制度 ,并實(shí)施一系 列優(yōu)惠政策 ,從而吸引了大量的外資涌入 ,房地產(chǎn)業(yè)異 軍突起 ,涉外商品房產(chǎn)生。傳統(tǒng) 的福利性房管制度無法適應(yīng)這一新形勢 ,物業(yè)管理在涉外商品房區(qū)最先 被配套引入。深圳市房地產(chǎn)管理局借鑒香港的物業(yè)管理于年月日成 立了國內(nèi)第一家物業(yè)管理公司 ~一深圳 市物業(yè)管理公司。 隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ,陸續(xù)有一些水平較高的外國物業(yè)管理 企業(yè)進(jìn)入中國 ,大量的國內(nèi)物業(yè)企業(yè)也開始誕生 ,全國陸續(xù)成立了約一萬兩千多家物業(yè)管理公司。 中國物業(yè)管理行業(yè)的突出特征是區(qū)域發(fā)展不平衡、差異大。北方及內(nèi)地城市起步晚 ,觀念陳舊 ,尚 處于原始未開發(fā)狀態(tài)。而北方及內(nèi) 地城市由于物業(yè)管理水平嚴(yán)重滯后 ,給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及城市建設(shè)造 成了不利影響。 飯店 管理行業(yè) 在當(dāng)今的中國旅游飯店領(lǐng)域 ,飯店集團(tuán)化管理正在成為一種重要的 管理模式 ,也是國際上飯店經(jīng)營管理的一個重要趨勢。目前 , 假日、喜來登、希爾頓、香格里拉等國際知名酒店集團(tuán)在我國管理著 多家高星級飯店 ,而中國自己也培育出錦江、建國國際等數(shù)十家飯店 管理公司。存在 如下個層次的飯店管理公司 : 外國管理公司余家 , 港澳及中資外籍公司 約家 , 國家旅游局批準(zhǔn)的內(nèi)資管理公司約家 , 一工商局批準(zhǔn)但未在國家旅游局備案的內(nèi)資管理公司約家。 . 北京市現(xiàn)有星級飯店家 ,其中五星級家 ,四星級家。北京市聘請飯店管理公司進(jìn) 行管理的涉外飯店有家 ,其中五星級家 ,四星級家 ,三星級 家 ,二星級家 ,公寓家。其中有專營物 業(yè)管 日前北京市現(xiàn)有注冊的物業(yè)管理企業(yè) 理的公司家 ,其目標(biāo)市場主要集中在住宅小區(qū) ,而且其中絕大部 分公司僅依托一個住宅小區(qū)而生存 ,沒有對外發(fā)展業(yè)務(wù)的可能 ,僅有 約十分之一的公司管理著多個物業(yè)項(xiàng)目 ,主要代表公司如中海物業(yè)、 金地物業(yè)等 。 從物業(yè)管理公司的投資構(gòu)成上看 ,北京市的家物業(yè)管理企業(yè) 中 ,內(nèi)資企業(yè)占家 ,外資企業(yè)家 ,其中不乏一些世界知名的 物業(yè)管理公司。 中國加入世貿(mào)組織及北京申辦奧運(yùn)成功等因素將極大促進(jìn)北京市 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 二、外部環(huán)境 分析 .一般環(huán)境分析 中國加入世界貿(mào)易組織 世界貿(mào)易組織 ,簡稱 ,與世界銀行、 國際貨幣基金組織 ,構(gòu)成了當(dāng)今世界三大國際經(jīng)濟(jì)組織。入世給中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了無限的機(jī) 遇 ,同時 ,也帶來了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。 、入世 :物業(yè)管理市場發(fā)展的諸多機(jī)遇 .有利于加速物業(yè)管理的市場化進(jìn)程 首先 ,加入要求物業(yè)管理行業(yè)與國際接軌 ,按照國際慣例或 國際方式運(yùn)行 ,這就極大地促進(jìn)了物業(yè)管理的市場化進(jìn)程。從這一方 面講 ,加入 ,物業(yè)管理的市場需求將增大。第四 ,入世之 后 ,國民待遇原則迫使物業(yè)管理市場對外國企業(yè)開放 ,而外國物業(yè)管 理企業(yè)的業(yè)務(wù)主要通過招投標(biāo)來獲得 ,這使得物業(yè)管理市場的招投標(biāo) 將變得更為平常。保沽服務(wù)市場、保 安服務(wù)市場、機(jī)電維修市場、房屋維 修市場等專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)市場等等。加入世界貿(mào)易組織 ,要向 國外開放中國物業(yè)管理市場。 它們帶來的是先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)和高級物業(yè)管理人才 ,國貿(mào)物管公 司在與之競爭、交流和合作中可以汲取它們的經(jīng)驗(yàn) ,取長補(bǔ)短 ,豐富 自己的經(jīng)驗(yàn)技術(shù) ,并在競爭和合作中 ,增強(qiáng)適應(yīng)能力 ,提高市場競爭 力 ,不斷發(fā)展和成熟壯大起來。國內(nèi)物業(yè)管理企業(yè) 在與國外企業(yè)競爭中 ,會一步步提高物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量與水平。 、入世 :物業(yè)管理市場面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn) 國民待遇的原則 ,既給“入世”之后的物業(yè)管理市場的發(fā)展 帶來諸多機(jī)遇 ,也給物業(yè)管理企業(yè)的生存和發(fā)展帶來了種種嚴(yán)峻的挑 戰(zhàn) : .先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)帶來的挑戰(zhàn)發(fā)達(dá)國家的物業(yè)管理已經(jīng)運(yùn)作了一個多世紀(jì) ,積累了很多成功的 經(jīng)驗(yàn)。這對國貿(mào)物管公司等國內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)來說將是 一個嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。加入和開放 物業(yè)管理市場后 ,國貿(mào)物管公司等國內(nèi)物管企業(yè)必然會面臨國外物管 公司低成本、低價格、高質(zhì)量的管理服務(wù)的挑戰(zhàn)。相比之下 ,國內(nèi)物業(yè)管理雖然是適應(yīng)房地產(chǎn)管理體制改革 產(chǎn)生的 ,但它仍然沒有擺脫傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的干擾 ,仍然在進(jìn)行著 一些非市場化的運(yùn)作。 物業(yè)管理在中國的發(fā)展 物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定程度之后的必然產(chǎn)物 ,是房地產(chǎn) 業(yè)在消費(fèi)環(huán)節(jié)的組成部分 ,因此物業(yè)管理必然要根據(jù)城市房地產(chǎn)業(yè)在 消費(fèi)環(huán)節(jié)的需求而發(fā)展。 住房制度改革及住宅商業(yè)化帶來物業(yè)管理行業(yè)的市場化 。 房屋產(chǎn)權(quán)的多元化要求物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的權(quán)威性 ,但是這種權(quán)威 性目前還無法得到保證 ,很大程度上增加了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng) 營風(fēng)險(xiǎn) 。 ■物業(yè)管理深入滲透到社會生活的基本層面 ,關(guān)系到物業(yè)消費(fèi)者 的基本利益 ,因此物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展將處于政府有關(guān)部門的 嚴(yán)格管制下 ,但是目前物業(yè)管理的立法水平很低。如下圖所示 : ?????????、赤避八中強(qiáng)巒場的禹訃管璉公問 潛在進(jìn)入者 崔存新潑蚴省掣岔 , 威脅 ????厲聲葶碧岔司之卜 ??? 買方 堡墮查 剖鬈隹 腳觥爭 ?? 保安 .請涪 .維修 痔地產(chǎn)發(fā)最確 業(yè)業(yè)主委員會 裝修等專業(yè)化公司 韭主自營物業(yè)、社區(qū)碾務(wù)中心等 替代品 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的特征 ,決定了產(chǎn)業(yè)內(nèi)競爭的激烈程度 ,進(jìn)而決定了產(chǎn) 業(yè)的利潤率。以下因素使買方因具有強(qiáng)大的談判能力 而處于絕對的支配地位 : ?目前物業(yè)管理在整個房地產(chǎn)業(yè)中尚處于從屬地位 ,其重要性還沒 有得到買方及房地產(chǎn)業(yè)最終消費(fèi)者的深刻理解 。 ■明顯的買方市場 : ■行政立法對買方不規(guī)范行為約束不力 物絲筮壟公星覷砬蘊(yùn)壘 :典型的競爭形式是價格競爭 ,這種競爭 使利潤率降低并直接影響到管理公司的成長、壯大及管理質(zhì)量的提高。 ?服務(wù)的同質(zhì)性 ,物業(yè)管理業(yè)屬于日常消費(fèi)類的服務(wù)業(yè) ,客戶選擇 物業(yè)管理的要點(diǎn)是價格和服務(wù) ,服務(wù)的同質(zhì)性本身將帶來激烈的 競爭 ,而目前還沒有物業(yè)管理公司能夠建立明顯的顧客偏好及品 牌忠誠度 。 擅蕉型叢盔塹盛壁 :中國潛在的龐大物業(yè)管理市場對國外物業(yè)管 理公司將產(chǎn)生持續(xù)的吸引力 ,由于國內(nèi)物業(yè)管理業(yè)尚處于幼稚階段 , 幾乎不存在進(jìn)入壁壘 ,國外有實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)將陸續(xù)加入競爭行 列 。 籃迥弦塑躞芝塞左 :在國外比較 成熟的物業(yè)管理行業(yè)中 ,保安、清 潔、工程維修等專業(yè)公司發(fā)揮著重要的作用。 登盆握碰 :盛毖 :從目前物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀看 ,在可預(yù)見的將來 , 不可能出現(xiàn)對物業(yè)管理行業(yè)構(gòu)成威脅的替代性服務(wù)產(chǎn)品。對物業(yè)管理行業(yè)來說 ,質(zhì)量理念和 品牌理念的角逐、市場環(huán)境 的變化、競爭格局的形成、高新技術(shù)的應(yīng)用、消費(fèi)觀念的更新 ,要求 .。 奉行“以人為本”的服務(wù)理念 ,不斷提升管理服務(wù)的質(zhì)量平臺 新世紀(jì)里 ,市場意識和市場競爭 ,對于物業(yè)管理行業(yè)來說 ,既是 機(jī)遇又是挑戰(zhàn)。因此 ,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在國內(nèi)物業(yè)管理 規(guī)章制度不斷健全、物業(yè)管理市場容量不斷擴(kuò)展的機(jī)遇下 ,堅(jiān)持“以 人為本”服務(wù)理念 ,不斷創(chuàng)新服務(wù)平臺 ,才能獲得市場。市場的開放和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 , 必然使人們的生活水平出現(xiàn)一個從量到質(zhì)的飛躍。因此 ,新世紀(jì)的居住區(qū)建設(shè) , 應(yīng)當(dāng)把“以人為本”的服務(wù)理念 ,貫穿到房地產(chǎn)規(guī)劃、建設(shè)的全過程 中 ,人才能營造出中國“天人合一”的居住環(huán)境 ,滿足人們的需求。其次是應(yīng)用生態(tài)環(huán)境學(xué)理論 ,從社區(qū)選址到建設(shè)都 要注意保持區(qū)內(nèi)自然景觀和生態(tài)環(huán)境 ,以保持原有地形的起伏與湖泊 的走勢 ,依自然環(huán)境來鋪設(shè)道理等 。與此同時 ,應(yīng)用 智能化技術(shù) ,以微電腦實(shí)現(xiàn)客訪、防盜、防火、防警等系統(tǒng)的自動化 控制 。水、電、 煤氣表出戶計(jì)費(fèi) 。從而使居室、教育機(jī)構(gòu)、 文化娛樂、商業(yè)配套、休閑等場所 ,都讓人感受到一種高雅文化環(huán)境 的氛圍 ,使居住者產(chǎn)生對居住環(huán)境的認(rèn)同感。世紀(jì)是質(zhì)量的世紀(jì) , 這是一種新趨勢 ,更是一種新挑戰(zhàn)。無論是顧客、發(fā)展商還是物業(yè)公司 ,對物業(yè)管理越來越關(guān) 注的是服務(wù)質(zhì)量 ,服務(wù)質(zhì)量自然而然地成為關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展 的核心問題。投入大量的人才、物力和時間等資源 ,從企業(yè)的經(jīng)營理念、發(fā)展 戰(zhàn)略、員工管理政策、服務(wù)方法、各項(xiàng)業(yè)務(wù)的操作程序、培訓(xùn)教材等 進(jìn)行系統(tǒng)化的、文字化的規(guī)范。以誠懇、守信、積極的態(tài)度對待居住者 。只有這樣 ,才能真正 尊重居住者的生理和心理需求 ,進(jìn)而為其提供更細(xì)致、更周到、更體 貼的人性化服務(wù)。居住區(qū)的可持續(xù) 發(fā)展 ,關(guān)鍵在于如何創(chuàng)造一個人性化的環(huán)境。利用公眾假日 ,組織豐富多彩的社會活動 ,為居住者提供廣泛的交流機(jī)會 ,以此推動和踟調(diào)物業(yè)區(qū)居住者之間的人際關(guān)系 ,建立 起互 惠互利、和睦共處的鄰罩關(guān)系 ,在居住區(qū)中創(chuàng)造出沒有“陌生人”的 理想家園 ,增強(qiáng)居住者對居住區(qū)的歸屬感。在競爭中形成國有企業(yè)、私營企業(yè)、外資企業(yè)、合資企業(yè)多 元競爭的局面。因此 ,國內(nèi)物業(yè)管理走規(guī)范化、專業(yè)化、科學(xué)化 的道路 ,是時代的呼喚。專業(yè)化體現(xiàn)在專 業(yè)技能 和專業(yè)分包兩方面。員工是企業(yè)最有價值的資源 ,也是 唯一能提供競爭優(yōu)勢的潛在力量。通過抓好管理人 才的培養(yǎng) ,解決“顧客對服務(wù)質(zhì)量的需求與企業(yè)管理水平之間的矛盾、 管理人才的缺乏和培訓(xùn)能力不足之間的矛盾”