【正文】 后人們崇尚健康、自然、旅游的趨勢，有著廣闊的發(fā)展前景。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 Competitors Profile Report 企業(yè) 北京春暉溫泉 北京九華山莊 茗湯溫泉養(yǎng)生樂園 北京鳳山溫泉度假村 位置 順義區(qū) 昌平區(qū) 河北霸州開發(fā)區(qū) 昌平區(qū) 規(guī)模 400 畝 約 300 畝（四星） 100 畝 600 畝（二星） 資源 水溫 56℃，日出 水 2021 多立方米，溫榆河畔 日出水 2021多立方，水溫約 56℃ 臨近蟒山十三陵水庫，日出水2500 ㎡，水溫 58℃ 主要溫泉產(chǎn)品 20 多種溫泉浴， 10 多種水力沖擊噴淋水泉設(shè)施 溫泉行宮： 8 個中型溫泉池，五十多種藥浴，泥沙浴、保健理療 室內(nèi)外溫泉池 108 個， 6000 ㎡的山洞溫泉， 30000 ㎡的松林溫泉，各類沖擊，氣泡泉和加料泉，人工沙灘和瀑布。 客房： 2880580 元 /套，溫泉： 158元 /套票 客房： 660320 元 /套，溫泉： 98元 /位，按摩： 128268/90 分鐘，擦修： 58 元 /薦，泉區(qū)自助餐：38 元 /人 主要客源和流量 北京高中檔收入散客、團隊、周末節(jié)假日 1000 多人，平時幾百人不等，主要為住宿過夜休閑娛樂 北京中高檔收入散客和團隊，以會議為主，主要為會議、團隊客、泡溫泉人平時不多，平均兩、三百人 以北京、霸州為主要客源地，各類散客為主，兼有團隊，平日一、兩百人不等，周末近 500 多人 以北京客人為主，團、散客人呈現(xiàn)增長趨勢，平日兩、三百人，周末 500 人 基本特色和優(yōu)劣勢 較大的露天溫泉區(qū)和小別墅較吸引客人，滾動發(fā)展、公共關(guān)系做得不錯。但在產(chǎn)品的精致性，個性化和配套的檔次，規(guī)模方面仍有差距。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 Competitors Profile Report 企 業(yè) 珠海御溫泉 清新溫礦泉 中山沐浴園 恩平錦江溫泉 位 置 珠海斗門，距珠海 40 分鐘車程 清遠清新三坑，距廣州 1 小時車程 中山三鄉(xiāng)，距廣州 1 小時，珠海半小時車程 江門恩平，距廣州 3 小時車程 規(guī) 模 約 30 多畝 約 600 畝 約 250 畝 377 畝 資 源 出水溫泉 68℃，日出水量約2400 立方 出水溫度 28— 60℃，日出水量 萬立方 出水溫度 93℃，出水量 500立方 /日 出水溫度 68℃，日出水量2500 立方 主要溫泉產(chǎn)品 各類特色 溫泉池 38 個，帶溫泉池客房 20 多套。 池區(qū)總面積 1140 平方米，各類特色泉 30 多種。 主要項目配套 日式客房 65 套，日式餐廳，會議風味食坊，園林吧等配套 體育運動配套完善， 4A 景區(qū)，綜合配套規(guī)模較大 娛樂、餐飲、別墅等各類配套齊全，周邊景點較多。 主要產(chǎn)品價格 門票 128 元 /位 門票 90 元 /位，客房 398—868 元 /間 門票 108 元 /位，客房 300—770 元 /間 門票 88 元 /位，客房 350—880 元 /間 主要客源和流量 港、珠三角中高檔散客，團隊平日 600— 700 人，周末1800— 2021 人 珠三角（廣州為主）各類散客、團隊，平日： 500— 600人，周末： 1300— 1400 人。 港、五邑、廣州地區(qū)散客及團隊平日： 500— 600 人，周末： 1500— 1800 人。 體育運 動設(shè)施和綜合配套完善，景區(qū)后續(xù)發(fā)展余地較大，管理和服務(wù)較粗放。 最早開發(fā)溫泉沖浪，漂流、動感溫泉吸引不少人，別墅配套符合消費需求，管理和服務(wù)有等提高 2. 市場分析 /Analyses 表二 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 /Current Market Trend Analysis ? 從整體上看，以露天溫泉沐浴為主導產(chǎn)品，組合在旅游線路之中，成為游客度假休閑的消費產(chǎn)品，在我國是從 1998 年開始興起的，其主要特征是把溫泉沐浴從室內(nèi)發(fā)展到 露天、半露天，強化了溫泉的保健、娛樂、休閑、自然、運動的功能，擺脫了從屬酒店或度假村配套產(chǎn)品的地位（即常稱的第一代溫泉的概念，溫泉尚未被旅游組線的自然溫泉沐浴，或者只是酒店、度假村附屬產(chǎn)品）。 2. 市場分析 /Analyses /Current Market Trend Analysis 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 從經(jīng)營情況來看，產(chǎn)品設(shè)計的差異化、項目規(guī)?；凸芾矸?wù)的品牌化直接決定企業(yè)的經(jīng)營和銷售。錦江溫泉率先將沖浪、漂流、大型冷熱瀑布融入溫泉之中，有效地延伸了溫泉的娛樂、動感功能，其別墅的功能符合當今中高檔客人尊貴私密、休閑的需求，使其在眾多溫泉的包圍之中，仍穩(wěn)居較高的接待量。金山溫泉出水量大、水質(zhì)好，并善于將這一優(yōu)勢融于產(chǎn)品設(shè)計之中，如將泉眼設(shè)計在露天區(qū) 觀賞，整日泉霧繚繞、泉泡直冒，讓客人強烈地感覺到其原汁原味溫泉水的魅力，有效地贏得了游客的信賴和好感。園林面積為全國之最、野趣也最濃。 2. 市場分析 /Analyses /Current Market Trend Analysis 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 由于溫泉旅游項目開發(fā)過熱，且 產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，導致行業(yè)內(nèi)競爭加劇，客人的選擇隨意性增大，許多溫泉旅游企業(yè)主要通過價格及營銷手段吸引客人， B 類價格明保暗降，有的甚至在淡季與旅行社合作推出免門票促銷。如御溫泉在品牌擴張，集約、精致化經(jīng)營方面，中高檔路線定位和轉(zhuǎn)型的很順利；錦江溫泉在進行產(chǎn)品深化和規(guī)模擴張；仙沐園依據(jù)其區(qū)域交通、周邊景點配套的優(yōu)勢，重點把握珠三角和港、臺旅游團客源。 ? 北京及周邊地區(qū)的溫泉企業(yè)，近幾年才真正發(fā)展起來，比較有代表性的有九華山莊、春暉園溫泉度假村、八達嶺溫泉度假村、河北茗湯溫泉養(yǎng)生樂園、北京鳳山溫泉度假村等。如九華山莊其主要競爭力體現(xiàn)在大型運動場館，完善的 會議設(shè)施及配套，其溫泉并無特別之處，除了將保健醫(yī)護融入溫泉沐浴外，溫泉并沒有規(guī)模，也顯得很不規(guī)范順暢，不能算真正意義的溫泉度假村。鳳山和茗湯溫泉度假村基本具備了溫泉度假景區(qū)的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 雛形，在產(chǎn)品設(shè)置和推廣模式上均向廣東模式逐步靠攏，但囿于其規(guī)模和產(chǎn)品設(shè)置缺乏新意和底蘊，經(jīng)營狀況一般。 二是在目前市場條件下，新開發(fā)的溫泉景區(qū)必須明確溫泉景區(qū)主題概念，并且要具備一定的規(guī)模體量，才能搶占先機，應(yīng)對跟風競爭，進入市場。區(qū)域上集約、緊湊，形式上洞、窟、廊、院、室內(nèi)外相結(jié)合，盡可能達到四季經(jīng)營的要求。 五是季節(jié)性 經(jīng)營保障和營銷推廣必須到位。 2. 市場分析 /Analyses 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目優(yōu)、劣勢分析 /Competitors Strength and Weakness Comparison ? 帝景溫泉度假村所在地的貯熱面積 202 平方公里，第三系地熱層共 80 億立方米，水溫高（ 56℃ 102℃），水質(zhì)清澈透明，富含硫、硅、鈣、鐵等多種元素，具有相應(yīng)的保健價值，但略含酸性，將對管道池壁有一定的腐蝕性。項目東鄰寬廣的潮白河，西臨無污染的純靜綠野世界，在這取之不竭的源泉之地建立溫泉度假村，具有相應(yīng)的自然資源優(yōu)勢。 ? 帝景溫泉度假村交通基本便捷，津薊高速一路南下，距北京國貿(mào)大廈 45 分鐘車程，距京沈高速公路寶坻出口僅 200 米，溝通京津各地，極大便利來往休閑度假的客人。 ? 項目隸屬于廣東珠投、合生創(chuàng)展的珠江溫泉城，具有相應(yīng)的品牌優(yōu)勢和整體開發(fā)優(yōu)勢。但作為龍頭的溫泉旅游景點的前期帶動作用必須重視和設(shè)計經(jīng)營到位，才能真正實現(xiàn)聚集人流、整體土地房產(chǎn)增值的愿望。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。項目緊鄰京、津、唐主要城市，融入大北京都市圈，有著深厚的消費客源依托。不過北京東線旅游景點連寶坻的不多，北京及周邊對露天溫泉作為旅游消費習慣仍有待引導，旅行社組團聯(lián)線還有待開拓，這樣才能促進大規(guī)模消費。 我 們的項目在整體規(guī)劃理念上不錯，關(guān)鍵是對于溫泉度假產(chǎn)品的設(shè)計和運營方式要切合市場、落到實處才能確保其新穎先進性，從而在市場競爭中處于有利地位，使之成為切實可行的高效益項目。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 Marketing Activities ? 市場營銷部組織架構(gòu)及崗位編制表 級別 人數(shù) A2 1 人 B1 1 人 B2 1 人 B3 3 人 S3 5 人 E 3 人 計 17 人 市場營銷部經(jīng)理 1 美工主管 1 1 1 策劃主管 1 11 銷售主任 3 32 預(yù)訂接待主任 1 1 銷售代表 5 51 預(yù)訂接待員 3 美工 1 策劃助理 1 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 3. 銷售及市場推廣活動 /Sales amp。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 3. 銷售及市場推廣活動 /Sales amp。 Marketing Activities 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 市場推廣計劃 /Marketing promotion plan ? 廣告、推廣、促銷工作計劃綱要 計劃時間 計劃工作內(nèi)容 2021 年 5 月前 廣告策劃 —— 推廣促銷 —— 預(yù)訂接待的運作架構(gòu)； 2021 年 5 月前 根據(jù)目標市場確定長、短期廣告投放 和促銷活動計劃； 2021 年 6 月前 形成初步的基礎(chǔ)廣告文案和圖片系統(tǒng)； 2021 年 6 月前 形成 VI 系統(tǒng)并予逐步實施； 2021 年 6 月前 完成初步的品牌和產(chǎn)品各類媒介廣告； 2021 年 6 月前 在京津地區(qū)至少完成 34 處強勢戶外廣告； 2021 年 6 月前 完成宣傳印刷品、客戶及促銷禮品的制作； 2021 年 7 月前 完成度假村網(wǎng)站； 2021 年 6 月－ 開業(yè)經(jīng)營期間 建立廣泛的媒體和廣告客戶網(wǎng)絡(luò)； 開業(yè)前 結(jié)合地區(qū)公司開成儀式舉行新聞發(fā)布會； 開業(yè)前半個月 在各類媒體進行開業(yè)前的軟硬性推廣、形象宣傳 開業(yè)后經(jīng)營期內(nèi) 在正式試業(yè)后將根據(jù)整體營銷和廣告計劃進入逐步實施階段； 開業(yè)經(jīng)營期內(nèi) 根據(jù)市場和季節(jié)確定不同的產(chǎn)品組合 開業(yè)經(jīng)營期內(nèi) 逐步使廣告深入各區(qū)域市場 開業(yè)經(jīng)營期內(nèi) 根據(jù)不同節(jié)慶組織相應(yīng)的推廣促銷活動； 開業(yè)經(jīng)營期內(nèi) 及時調(diào)整各類媒體軟硬廣告和平面廣告，配合銷售和經(jīng)營活動 3. 銷售及市場推廣活動 /Sales amp。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本綱要綜合了解市場狀況、產(chǎn)品項目、消費需求、節(jié)慶時段和淡旺季等因素，在活動策劃和產(chǎn)品組合之