【正文】 場費（元） 5000 實用率 (%) 合作條件 聯(lián)營 5％ 20％ 保證金（元） 無 合作方式 聯(lián)營 5％ 20％ 稅（元） 水 電費（元） 管理費 （元 /㎡ ） 600＋水電 停車位 數(shù)量 配套經(jīng)營項目 餐飲 人流量 （ 人 /小時 ） 502 特 點 商業(yè)規(guī)模適中，地段極佳， 內(nèi)部裝修屬中檔，外立面裝修大眾化 提袋率 10％ 各樓層業(yè)態(tài)分布 及部分品牌 6F 家電 、美食城 。 品牌：安奈爾、小豬嚕嚕、巴布豆、西瓜、太郎、米奇、妙世界、好孩子 4F 品牌 男裝、 戶外用品 、季節(jié)商品 、健身器材、體育用品、運動服裝 。 品牌：才子、馬克華、菲菲羅倫、思莊吉、金利來、忘不了、雅戈爾、羅蒙、斯得雅培、夢特嬌 2F 少淑裝、 品牌女裝、服飾。品牌 ：羽西、名鉆坊、周大福、美寶蓮、高夫卡、西歐三星、天梭、梅花、玉蘭油、達芙妮、百麗、歐萊雅、沙馳、千百度 1F 食品 超市 備注 廣告費： 3000／年 （ 表 13） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 6 分析：華達百貨同樣位于市商業(yè)旺區(qū)珠山路段，占盡天、地、人之優(yōu)勢，于 2020 年 4 月開業(yè)。因其有相對嚴格的商業(yè)管理制度和比較成熟的經(jīng)營理念，因此，其經(jīng)營狀況表現(xiàn)良好，在景德鎮(zhèn)市民中口碑較好，是消費者購物，休閑的好去處。深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 7 群英街 （表 14） 調查 時間 2020520 地段 市珠山中路 公交線路 161820K26K35103 1456 目標所在地功能劃分 開發(fā)區(qū)（ ） 開業(yè)日期 2020 年 4 月 營業(yè)時間 社區(qū) （ ） 商業(yè)區(qū) （ √ ） 管理模式 自主管理（ √ ） 租金 （元 /㎡ ） 4F 租金支付 委托管理（ ） 3F 定位 中檔 2F 經(jīng)營狀況 良好 1F 建筑 面積（ ㎡ ） 萬 出租率 進場需提 交證件 一期建筑面積 2 萬 進場費 （元） 實用率 (%) 合作條件 保證金（元） 無 合作方式 稅（元） 水 電費（元） 管理費 （元 /㎡ ） 停車位 數(shù)量 （輛 ） 90 配套經(jīng)營項目 人流量 （ 人 /小時 ） 特 點 建筑設計時尚新穎，運用灰 色鋁板，黑灰色鋁合金門窗等設計元素 提袋率 3F 時尚精品 ：品牌服裝、箱包皮具、精品鞋帽、珠寶首飾 休閑娛樂 ：酒店、品牌餐飲連鎖、超市、便利店、咖啡、茶吧、休閑吧、娛樂中心、都市生活館等 多元精品 ： 通訊器材、家電數(shù)碼、字畫古玩、瓷器工藝 2F 1F 備 注 目前正在銷售中 （ 表 14 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 群英街位于市商業(yè)中心珠山中路段，地理優(yōu)勢相當明顯， 單間鋪面面積以 5070 ㎡為主 ， 與景德鎮(zhèn)商城不同的是群英街一期工程在地理位置上占據(jù)先天優(yōu)勢且商鋪主要以首層臨街面為主，充分迎合了本地經(jīng)營者與消費者的習慣， 所以 開發(fā)商 以銷售為中心 而忽視經(jīng)營管理的做法并不會對其今后的商鋪經(jīng)營狀況造成太大的影響。 因 其 在地理位置上稍顯劣勢且 商業(yè)業(yè)態(tài)組合較混亂，開發(fā)商銷售完后不再對投資者和經(jīng)營者負責，目前經(jīng)營狀況較差，多處商鋪空置。 溫州商業(yè)街 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 10 位于廣場南靠近浙江路段 ， 已建， 但因多種原因，目前大部分面積空置狀態(tài)。 皇冠百貨 位于廣場南 路與曙光路交叉口 ， 共六層，建筑面積共計 16800 平方米，之前曾經(jīng)開業(yè)過， 因管理和經(jīng)營不散而關閉， 目前在出售或出租中。 綜合分析 ： 綜上對景德鎮(zhèn)市開業(yè)或在建大型商業(yè)物業(yè)進行的市場調查，不難發(fā)現(xiàn)，多數(shù)商業(yè)物業(yè)目前處于銷售建筑停滯或經(jīng)營管理混亂狀態(tài)，這與開發(fā)商的實力和領導層開發(fā)理念有很大關系， 多數(shù)開發(fā)商只注重銷售這一環(huán)節(jié)，而忽視了現(xiàn)代競爭環(huán)境下的商業(yè)需要有效管理的問題，因為我們的產(chǎn)品最終是要展現(xiàn)給消費者，只有讓消費者認可，我們產(chǎn)品的質量才是合格的，而消費者對產(chǎn)品所處的環(huán)境以及整個 產(chǎn)品的 商業(yè)氛圍 和其創(chuàng)新程度比較感興趣，所以除了銷售，整個商業(yè)的業(yè)態(tài)合理規(guī)劃、商家的合理選擇與有經(jīng)驗的經(jīng)營管理團隊便構成了現(xiàn)代商業(yè)繁榮的前提。 其中本項目與華 達 百貨無論從規(guī)模還 是從建筑形態(tài)上均有相似之處，所以為了避免與其可能發(fā)生的正面競爭，在以后的主題與業(yè)態(tài)定位上我們會盡量與之不同，采用補充或者錯位經(jīng)營策略 ； 而目前已開業(yè)的 景德 鎮(zhèn) 商城 無論在經(jīng)營管理還是整體的形象統(tǒng)一上均存在很大欠缺，對經(jīng)營者和消費者已經(jīng)形成一種較為負面的影響 ，除了投資者認識到統(tǒng)一經(jīng)營管理對于一個商業(yè)物業(yè)的重要性而進行合理調整，否則，它對本項目不會造成威脅 ；群英 街 的一期工程 因在地段上占據(jù)先天的優(yōu)勢，而且它是以商業(yè)街臨街面的形式展現(xiàn)給經(jīng)營者和消費者，所以說它的出現(xiàn)勢必要分流部分珠山中路的消費人流 ，但相對此黃金商圈每天近 20 萬人次的潛在消費大軍 ，再加上本項目的多主題 定位 立體交叉，在某種意義 說 上可能是一種雙方共 贏的局面 ，而非相互競爭 。多處商業(yè)空置 珠山中路 〔 傳統(tǒng)老商業(yè)中心 〕 華南路到蓮社路段 40200 ㎡不等 190369 99％ 屬市區(qū)老商業(yè)中心地段，主要經(jīng)營品牌服裝服飾、女鞋等以中青年 女性性為主要消費對象的業(yè)態(tài)。 單從目前景德鎮(zhèn)市民消 費習慣和交通情況以及政府對傳統(tǒng)商業(yè)中心的支持力度來看，浙江路商業(yè)在一段時期內(nèi)還無法趕上本項目所處 市區(qū)龍頭 商圈。 2020 年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，按可比價格計算，比上年增長 %，其中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長6%，第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %，第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %；全市人均生產(chǎn)總值達 14582 元，比上年增長 %，以上年末匯率換算達 1869 美元。三是農(nóng)業(yè)基礎設施仍然相對滯后；四是就業(yè)和社會保障壓力較大 。 消費市場持續(xù)活躍。分地區(qū)看，城市市場增長步伐快于農(nóng)村市場，全年城市的零售額達 億元，比上年增長 %；縣及縣以下零售額為 億元，比上年增長 %。 消費拉動效應增強。消費增長成為經(jīng)濟上升的重要力量。 對外經(jīng)濟 。 2020 年，杭瑞高速景德鎮(zhèn)段順利通車，成為我市向東挺進的一條重要通道；濟廣高速景鷹段建設迅速，南環(huán)高速公路建設加快實施。全年完成客運量 萬人次，比上年增長 %，其中鐵路客運量 萬人次，增長 %；公深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 14 路客運量 876 萬人次，增長 %；民航客運量 萬人次，增長 22% 。 2020 年，全市接待國內(nèi)游客 萬人次，比上年增長 %，實現(xiàn)國內(nèi)旅游收入 億元，增長 %；接待入境游客 萬人次，增長 ％，實現(xiàn)旅游外匯收入 1903 萬美元，增長 %。全市旅游業(yè)帶動直接就業(yè)人數(shù) 7000 余人，間接就業(yè)人數(shù) 萬余人。我市被評為 “ 中國最值得外國人去的 50 個地方之一 ” 。根 據(jù)測算， 2020 年旅游收入占GDP 的比重為 ％，比上年提高 個百分點 ,旅游業(yè)日益成為我市重要的支柱產(chǎn)業(yè)。 2020 年底，全市金融機構各項存款余額達 億元，比上年增長 %,居民儲蓄存款達 億元 ,增長 12%。全年金融機構現(xiàn)金收入 億元，增長21%,金融機構經(jīng)營效益穩(wěn)步提高。 2020 年，群眾性體育活動豐富多彩，舉辦各項體育運動達 20 次，參加人員超過 1 萬人次；體育競技水平有新的提高，體育 健兒在省級以上體育競賽中獲得較好成績。 人口增長繼續(xù)得到有效控制。 城鄉(xiāng)居民生活水平穩(wěn)步提高。城鄉(xiāng)居民收入增加 的同時，生活消費深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 15 支出也穩(wěn)步增長。農(nóng)民人均生活消費支出 元，比上年增長 %，其中食品支出增長 %。據(jù)抽樣調查， 2020 年末城市居民人均房屋使用面積 平方米，比上年增長%；農(nóng)民人均住房面積 平方米，比上年增長 %。重點工程建設加快，景東大道跨皖贛鐵路立交橋貫通，白鷺大橋建設進展順利，中華北路延伸開發(fā)建設項目路南拆 遷補償完成51471 平方米，北路拆遷完成 23400 平方米，人民公園改造項目共引進資金480 萬美元，工作進入實質性階段。增加了昌江之水、春苗、高嶺石、馬踏飛燕等一批城市雕塑景觀。 二 、 項目概況 區(qū)位介紹 傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)域，是景德鎮(zhèn)當之無愧的鉆石地段。總 建筑面積約 23286m178。萬 地下停車場車位約 30 個。項目門前的休閑廣場也是景德鎮(zhèn)市唯一一個大型休閑 娛樂廣場 。 物業(yè)概況 項目商場共五層，呈不規(guī)則的四邊形；一層層高約 5 米，二層 四層每層高 約 米 。和下沉式廣場面積為 341 m178。 圖 5：商場二 ~六層平面圖 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 17 珠山中路商圈主要商業(yè) 分布圖 （圖） 華南路 珠 山 中 路 華達百貨 廣場南路 中國工商銀行 獸王男裝 第七小學 KAPPA 勁霸男裝 萊克斯頓 城市信用社 花苑賓館 博士眼鏡 康奈皮鞋 群英街 神功剪發(fā) 金伯利鉆石 老煙斗 金冠眼鏡 女人秀 澳倫皮鞋 良友賓館 中國電信 通信電子市場 內(nèi)衣連鎖 以純 七牌男裝 海潤之家 七匹狼 李寧 友誼商場 玉器坊 藥店 金利來 金盛賓館 鴻星爾 特步 景客隆超市 星期六 喬丹專賣 達芙妮 之都 勁霸男裝 卓爾珠寶 周六福 景德鎮(zhèn)商城 中國郵政 農(nóng)村信用社 斯爾麗 中國聯(lián)通 佳佳基 交通銀行 黎人坊 金昌利陶瓷大 廣場北路 蓮社南路 休閑廣場 本 案 圖書館 萬客隆超市 永和大王 肯德基 錦宮大廈 宏越時尚休閑館 達菱妮 蜘蛛王 傲寶貝 蓮社北路 馬鞍山路 佳佳基 時光隨道休閑 酒吧 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 18 珠山 中 路 商圈主 要 以 人民 廣場為原點，向珠山路約 公里， 延蓮社路廣場路、馬鞍山路、新村路、珠山東路等各 方向 路 段約 公里 左右， 是景德 鎮(zhèn) 市主要 購 物 、休閑 場 所，其商圈 輻 射到周 邊 浮梁、婺源、 樂 平等地。 珠山中路 商 業(yè)經(jīng)營 范圍 主要 以服裝 、鞋帽、 服裝飾 品、眼 鏡 店、 通訊專賣 店 為 主，各品 類 80％的經(jīng)營 都集中在 這一區(qū) 域，反映本路段日常消 費 品商 業(yè)中 心的地位 ， 目前為止，僅有兩家餐飲和四家休閑場所，分布零散。 廣場南路圖書館集中了少兒輔導、教育培訓、電腦維修 、美容美發(fā) 等幾家 中小型 服務機構。 新村西路靠近廣場路段也集中了一些中小精品品牌店，但由于整體環(huán)境較差，所以顯得檔次較低。 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 19 車流量調查表 調查路段： 廣場北路與珠山東路交叉口 車 流特征 調查時間段 公交車 〔 車次 /小時〕 摩托車 /自行車 〔 車次 /小時〕 小汽車 /出租車 〔 車次 /小時〕 合計 〔人 /小時〕 普通日 時段 588 1638 1974 4200 節(jié)假日 時段 596 1799 1987 4382 平均值 592 1718 1981 4291 所占比例 13% 40% 47% （ 表 22 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 分析：以上對廣場北路和珠山東路交叉口的車 流調查中可以看出：出租車 /小汽車在此路段出現(xiàn)次數(shù)較多，