2006年龍泉天盛商務(wù)中心項(xiàng)目營(yíng)銷方案-在線瀏覽
2025-07-11 23:40本頁面
【正文】 4 龍泉 8%/ 成都 /1 外地 2%住宅部分( 合計(jì)： 482人 )商業(yè)部分（合計(jì) 49人）天盛商務(wù)中心 06 年 2 月 6 日前客戶咨詢統(tǒng)計(jì)（表一） 類別 需求面積 需求人數(shù) 所占比例5 0㎡以 下 33 %50 70 ㎡ 70 %70 90 ㎡ 113 %90 11 0 135 28%11 01 30 105 %130 ㎡以上 24 5%面積不確立 4 /20 30 ㎡ 27 55%30 40 ㎡ 10 20%40 50 ㎡ 4 %50 ㎡以上 8 16%住宅部分商業(yè)部分天盛商務(wù)中心 06 年 2 月 6 日前客戶咨詢統(tǒng)計(jì)（表二） 通過天盛公司售樓處接受咨詢近 2 個(gè)月的情況分析： 住宅部分： （ 1）來訪區(qū)域： 以航天區(qū)域?yàn)橹?，由于本?xiàng)目沒有正式對(duì)外宣傳，主要是航天內(nèi)部人員知曉，對(duì)外也是通過口碑宣傳，并且與航天職工有親戚或朋友關(guān)系的龍泉其它區(qū)域、成都或外地客戶。 （ 2）需求面積：需增加內(nèi)容 商業(yè)部分： （ 1） 來訪區(qū)域：需增加內(nèi)容 （ 2） 需求面積：需增加內(nèi)容 戶型需求偏向于大中戶型，其中套二、套三及以上戶型占咨詢?nèi)藬?shù)的 70%以上，套二以下戶型只占 咨詢?nèi)藬?shù)的 21%左右，結(jié)合本項(xiàng)目現(xiàn)有的戶型配比， 70 ㎡以下的戶型占到 41%左右， 90 ㎡以上戶型占 56%，中間 70 ㎡左右的套二只有 3%左右。而前來咨詢商鋪的客戶，以 40 ㎡以下占多數(shù)，從龍泉城區(qū)現(xiàn)在售的與本項(xiàng)目業(yè)態(tài)類似的樓盤如麗陽精舍、金色極地商業(yè)部分銷售得比較好的商鋪面積段來看，客戶咨詢情況與市場(chǎng)情況是比較吻合的。但是，這次統(tǒng)計(jì)的咨詢 情況是在本項(xiàng)目尚未正式對(duì)外推廣的前提下，所以根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析出的相關(guān)情況，并不能作為確定產(chǎn)品最終 的依據(jù)，而必須在本項(xiàng)目售樓處正式對(duì)外開放，所有推廣方式到位并經(jīng)過一段時(shí)間的客戶市場(chǎng)積累后，才能對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行最終定案。 第三部分：開盤解密 “天盛驛都錦繡”后開發(fā)的又一高品質(zhì)之作，其外立面設(shè)計(jì)與龍泉現(xiàn)有的大多數(shù)樓盤相比，有所突破與創(chuàng)新，但目前，“天盛商務(wù)中心”的外部環(huán)境還不足以支撐其樓盤本身的“高品質(zhì)”定位，在營(yíng)銷過程中，“天盛 項(xiàng)目形象設(shè)計(jì) 項(xiàng)目的包裝分為兩個(gè)部分：一是整體形象的設(shè)計(jì)，這是項(xiàng)目對(duì)外宣傳推廣的重要標(biāo)志，是客戶對(duì)樓盤的想象力的引導(dǎo)，是吸引購(gòu)房者進(jìn)入項(xiàng)目的第一媒介；二是項(xiàng)目施工形象的包裝，這是工地形象的展示， 是客戶的信心來源。 （ 2）施工現(xiàn)場(chǎng)的包裝 A、售樓處的形象設(shè)計(jì) 現(xiàn)場(chǎng)售樓處是房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷最根本、有效的一種現(xiàn)場(chǎng)銷售渠道，作用表現(xiàn)為銷售具有直觀性，對(duì)購(gòu)房者需求的捕捉力更為有效，對(duì)目標(biāo)客戶的殺傷力最強(qiáng)。 現(xiàn)天盛公司選定航天賓館原員工餐廳作為售樓處符合以上售樓處選址要求 。現(xiàn)有航天賓館停車場(chǎng)可協(xié)商利用。結(jié)合項(xiàng)目的形象定位，售樓部的裝飾風(fēng)格應(yīng)與樓盤的類型、檔次相吻合；顏色、造型盡量與樓盤配合，格調(diào)一致，應(yīng)該以品質(zhì)、精致為展示重點(diǎn)，以烘托渲染所售樓盤檔次及規(guī)模；售樓處的外部和內(nèi)部要充分體現(xiàn)“現(xiàn)代、精致、時(shí)尚”的風(fēng)格和內(nèi)涵，以裝飾為主，裝修為輔，通過軟裝飾品的表現(xiàn)，營(yíng)造具有特色的銷售現(xiàn)場(chǎng)，現(xiàn)有的一些結(jié)構(gòu)缺陷 可以通過內(nèi)外部裝修彌補(bǔ)，從色彩、燈光、材料方面使售樓部新穎、時(shí)尚、醒目。 ? 宣傳元素 ：在售樓處外部，為了更好的烘托賣場(chǎng)氣氛，要有條幅、大型圍板等作襯托，起到醒目和加深印象的作用。內(nèi)容初期主要為形象宣傳，逐漸過渡到賣點(diǎn)宣傳，設(shè)計(jì)風(fēng)格要和整個(gè)樓盤的主體形象相匹配，指示牌和燈箱形狀可以靈活多樣：箭頭型、三角型、平面指示牌、多面指示牌等。只有以上各項(xiàng)工程盡快完成 ，才能更有效的對(duì)銷售起到促進(jìn)作用。 ? 功能布置分區(qū) ： （具體方案已提交） （ 1）項(xiàng)目模型展示區(qū) 在客戶進(jìn)入售樓處時(shí)，通過這里，可以了解項(xiàng)目的基本情況、未來生活的場(chǎng)景以及所生活小區(qū)的環(huán)境等等，促使客戶對(duì)未來生活的一種想象，增強(qiáng)其購(gòu)買欲望。 （ 2）前臺(tái)接待處區(qū) 置業(yè)顧問等候客戶光臨，以及接聽客戶來電咨詢所處的位置。 （ 4）休息區(qū)、展示區(qū)（ VIP客戶區(qū)） 作為客戶洽談和簽約區(qū)的延伸，此處布置可與洽談、簽約區(qū)略有區(qū)分。 （ 4）資料室及儲(chǔ)藏室 存放銷售部客戶檔案及其他相關(guān)資料，存放手提袋、 DM 單和樓書等其他銷售 宣傳 資料區(qū)域。 B、樣板間的布置 由于本項(xiàng)目的定位是區(qū)域高品質(zhì)住宅，要讓客戶在 期房階段，提前感受開發(fā)商傾心傾力打造的精致生活氛圍和別具一格的 “ 現(xiàn)代時(shí)尚 ” 、 “ 理想家園 ” ，給項(xiàng)目品質(zhì) 以 有利的支撐，最終使開盤價(jià)格盡量上提，除了工程進(jìn)度順利進(jìn)行外， 請(qǐng)專業(yè)設(shè)計(jì)公司在 06 年 4 月前設(shè)計(jì) 12 套不同主力戶型樣板間的 裝修方案 ，在 06 年 8 月前應(yīng)完成樣板間的 裝修、 布置 并對(duì)外展示， 可以極大的激發(fā)客戶的購(gòu)買欲，同時(shí)可以更好的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的附加值 。商務(wù)中心 ” 的內(nèi)在氣質(zhì)呈現(xiàn)給來訪客戶， ? 樣板間應(yīng)在開盤銷售達(dá)到 40%左右出 現(xiàn)，位置根據(jù)工程進(jìn)度選擇，同時(shí)應(yīng)將 客戶參觀路線清理干凈、設(shè)置廣告宣傳畫面。得體的樣板房設(shè)計(jì)，會(huì)促使客戶產(chǎn)生購(gòu)買的欲望，加強(qiáng)客戶的購(gòu)買信心。 ? 有專人負(fù)責(zé)樣板間和樣板環(huán)境的日常清潔與管理，提前展示本項(xiàng)目良好的品質(zhì)和物管服務(wù)，為銷售作有力的支撐。工地形象如何，不僅直接和開發(fā)公司形象有關(guān)，而且還能營(yíng)造銷售氣氛，具有長(zhǎng)效、強(qiáng)效傳遞信息的功能： ? 工地圍墻：工地圍墻是最大的戶外廣告看板，利用廣告噴繪或其他手段，向客戶傳遞樓盤形象，公司形象及項(xiàng)目所需表達(dá)的意圖。由于本項(xiàng)目售樓處緊鄰工地現(xiàn)場(chǎng)，除工地圍墻外，航天賓館也可考慮納入包裝范圍。 ? 施工中項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)主體應(yīng)該懸掛精神標(biāo)語，加以包裝。 第四部分：營(yíng)銷策略的制定 一、營(yíng)銷方式建議 以坐銷為主，配合各階段的廣告推廣策略，輔以行銷方式。對(duì)縮短銷售周期、實(shí)現(xiàn)資金快速回籠有一定的支撐和促進(jìn)作用（各階段活動(dòng)策略詳見廣告推廣策略）。有利于提升樓盤的檔次和品位，展示樓盤的內(nèi)涵，獲得客戶認(rèn)可，促進(jìn)銷售，同時(shí)也有利于加強(qiáng)公司形象，樹立公司品牌。 五、價(jià)格策略 （一）制定價(jià) 格的總體思路 中開高走，小幅頻漲 針對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際情況分析：有開盤前宣傳及工程進(jìn)度能對(duì)項(xiàng)目的中高端定位構(gòu)成強(qiáng)有力支撐的情況下，選擇“中開高走，小幅頻漲”的總體價(jià)格思路。 本項(xiàng)目在具體的實(shí)際銷售中，如果前期排號(hào)及換認(rèn)購(gòu)能引來火爆情況的話，在開盤時(shí)可適當(dāng)?shù)?將價(jià)格提高，具體提高的幅度
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