【正文】 ....................................................25 第七部分 價(jià)格策略 ..................................................................................................................28 第八部分 銷售渠道 ..................................................................................................................32 專業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)管理信息服務(wù) 本資料由廈門管理創(chuàng)新工作室整理，供相關(guān)人員參考，請(qǐng)注意保密 4 第一部分 市場(chǎng)定位 準(zhǔn)確的定位是成功的基礎(chǔ)。 特征描述： 擁有穩(wěn)定收入，家庭儲(chǔ)蓄在 10— 30 萬(wàn)之間，月入在 2500— 4500 元的中等收入家庭，年齡在 35— 50 歲之間，有子女。 三、 檔次定位 立足中高檔，突出品牌；做老百姓的精品住宅，建中高層階層的理想家園。（具體價(jià)格及價(jià)格策略另附） 五、 賣點(diǎn)定位 主題語(yǔ)： 怡豐 — 海韻豪園 —— 南城大道 309號(hào) 品質(zhì)賣點(diǎn)： 專業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)管理信息服務(wù) 本資料由廈門管理創(chuàng)新工作室整理，供相關(guān)人員參考，請(qǐng)注意保密 6 南岸區(qū)唯一別墅內(nèi)高層物業(yè)（“終極置業(yè)”概念） 廣告賣點(diǎn)： 概念賣點(diǎn) —— 法式地中海風(fēng)情 高級(jí)花園洋房社區(qū) 教育賣點(diǎn) —— 雙語(yǔ)幼兒園、怡 豐實(shí)驗(yàn)學(xué)校 配套賣點(diǎn) —— 怡豐“一卡通”（與海洋公園互動(dòng)） 會(huì)所賣點(diǎn) —— 法國(guó)會(huì)所、產(chǎn)權(quán)式酒店 景觀賣點(diǎn) —— 江景、都市夜景 物管賣點(diǎn) —— 全封閉人性化“三代服務(wù)”論 價(jià)格賣點(diǎn) —— 中檔價(jià)格、高貴享受 品牌賣點(diǎn) —— 香港國(guó)際集團(tuán)、重慶老牌開發(fā)商、海洋公園等知名品牌互動(dòng) 專業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)管理信息服務(wù) 本資料由廈門管理創(chuàng)新工作室整理，供相關(guān)人員參考，請(qǐng)注意保密 7 第二部分 產(chǎn)品提升 確定了推廣主題，渲染出了主題氛圍，就需要有實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)品來(lái)支撐來(lái)充實(shí)。 法 蘭西歷史悠遠(yuǎn)，藝術(shù)成就突出，其長(zhǎng)久以來(lái)就是一個(gè)令人心馳神往的浪漫國(guó)度。 法式浪漫生活情調(diào)及居住環(huán)境是現(xiàn)代都市人所追求的一種生活，以法蘭西情調(diào)為主題，配以海洋文化，對(duì)怡豐大廈作特色化的包裝，充分體現(xiàn)物業(yè)的品味和檔次是重新包裝項(xiàng)目的核心。 在重慶這個(gè)沒有 “海 ”的城市，做 “海 ”的文章實(shí)在是沒有多大空間。三是“結(jié)合”怡豐 海洋公園項(xiàng)目，與該項(xiàng)目形成品牌互動(dòng)關(guān)系。 /這是一座山水城市，我們呼吸著自由的海洋氣息； /這是一個(gè)象大海一樣遼 闊的時(shí)代 /這還是一個(gè)以販賣大海而倍顯繁榮的市場(chǎng)。 /生活中，似乎已擁塞了太多的 ”海 “。這時(shí)才發(fā)現(xiàn) /原來(lái)我們很少有時(shí)間能與大海平靜地對(duì)視、交流、相處乃至相融。直到 “海韻豪園 ”的出現(xiàn)，我們才知道海變了，家也變了。 二、從“實(shí)”方面入手，通過(guò)眾多的法蘭西元素來(lái)支撐和體現(xiàn)本項(xiàng)目的定位，即如何來(lái)體現(xiàn)是 法式地中海風(fēng)情、高級(jí)花園洋房社區(qū) ？ 大廈工地圍墻： 以羅馬柱、巴洛克及雕塑為裝飾，同時(shí)漆上宣傳口號(hào)專業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)管理信息服務(wù) 本資料由廈門管理創(chuàng)新工作室整理，供相關(guān)人員參考，請(qǐng)注意保密 9 以配合樓盤的宣傳定位 ； 大廈裙樓外立面： 大型羅馬柱造型，用水泥和石膏塑造羅馬圖案、頂端有飛翔的潔白小天使等造型； 大廈大門： 外移到南城大道旁，恢宏渾厚且突顯高貴典雅的歐式廊柱造型，金黃色的外顏色，配上各種圖案墻藝、大型雕塑，大門為黑色鐵藝雙開，給人們一種純正的 法式地中海風(fēng)情。三樓以上為產(chǎn)權(quán)式酒店（高檔客房公寓），實(shí)施酒店式星級(jí)服務(wù)； 園林內(nèi)容的更新及豐富： A、泳池改造及增加設(shè)施 —— ⑴瓷片翻新（藍(lán)色）； ⑵池底圖案采用不同色彩瓷片組成，如海豹或海豚等圖案； ⑶嬉水池增加按摩功能； ⑷泳池邊進(jìn)行綠化改造，建議采用高度在 ～ 米的灌木叢把泳池 圍住 ,專業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)管理信息服務(wù) 本資料由廈門管理創(chuàng)新工作室整理，供相關(guān)人員參考，請(qǐng)注意保密 10 且周邊綠地改造為沙地質(zhì)感的地面； ⑸ 建議在泳池邊硬地加種若干顆大棕櫚樹； ⑹ 草地跟沙地銜接邊緣采用鵝卵石鋪設(shè)而成； ⑺池邊噴水設(shè)施增加 3 至 5 個(gè)小造形噴嘴，如青蛙、鯉魚等造型。 通過(guò)以上“虛”“實(shí)”結(jié)合，從里到外把項(xiàng)目全力營(yíng)造出純正的重慶首席的法式地中海風(fēng)情 高級(jí)花園洋房社區(qū) 。 整體構(gòu)架如下：（見下頁(yè)） 專業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)管理信息服務(wù) 本資料由廈門管理創(chuàng)新工作室整理，供相關(guān)人員參考，請(qǐng)注意保密 12 整體宣傳方案 公共媒體宣傳 戶外媒體 印刷媒體 現(xiàn)場(chǎng)包裝 活動(dòng)宣傳 報(bào)紙 電視 電臺(tái) 雜志 售樓書 宣傳折頁(yè) 戶型、 價(jià)格插頁(yè) 購(gòu)房須知 專遞廣告 投資置業(yè)指南 海報(bào) 業(yè)主通訊 戶外廣告牌 指示牌 旗幟 車體廣告 售樓處 工地圍墻 條幅、彩旗 各項(xiàng)慶典（開盤、入伙等） 展銷會(huì) 促銷活動(dòng) 其它活動(dòng)（業(yè)主聯(lián)誼會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)等） 專業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)管理信息服務(wù) 本資料由廈門管理創(chuàng)新工作室整理，供相關(guān)人員參考，請(qǐng)注意保密 13 一、 公共傳播媒體 報(bào)紙廣告 A、 媒體選擇 以《晨報(bào)》為主，《商報(bào)》《晚報(bào)》為輔。 電視廣告 根據(jù)項(xiàng)目具體情況，暫不計(jì)劃投放電視廣告。 雜志廣告 根據(jù)項(xiàng)目具體情況，暫不計(jì)劃投放雜志廣告。建議少印售樓書，以折頁(yè)代替（設(shè)計(jì)思路在隨后）。 做單頁(yè)雙面 A4 的海報(bào)，既可隨報(bào)附送，亦可在促銷點(diǎn)大量派送?！稑I(yè)主通訊》作為小區(qū)自辦的文化雜志，即可增進(jìn)業(yè)主的小區(qū)的認(rèn)同感，提高小區(qū)的文化層次，亦可促進(jìn)怡豐大廈的銷售。紙張規(guī)格、質(zhì)地、色彩的選擇如樣本。） ★ 第 7P： 上端為重慶最繁華的夜景圖片（合折起來(lái)時(shí)與第 2P 的南岸步行街夜景相呼應(yīng)），圖片的夜色上空洋溢著濃濃的法蘭西浪漫情調(diào)，配上一對(duì)法國(guó)情侶含情脈脈的對(duì)視圖片；下端為“重慶南岸 區(qū)的地位及未來(lái)展望”，右下端為“項(xiàng)目區(qū)位圖”（把長(zhǎng)江納入地圖，要求簡(jiǎn)潔、立體、直觀）； ★ 第 8P： （折合后為封底）為強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，打造經(jīng)典的“裝修標(biāo)準(zhǔn)、合作單位名單”，下端為“項(xiàng)目開發(fā)商的名稱、地址、郵編、銷售熱線、傳真、網(wǎng)址、電子郵件”等資料。高雅的歐式建筑”，抓住客戶的眼球，當(dāng)然就能抓住大腦，產(chǎn)生 “購(gòu)買的欲望”。 路旗 在公開發(fā)售或促銷活動(dòng)時(shí)，使用路旗廣告來(lái)烘托氛圍，用路旗包裝的主要地方： A、 工地現(xiàn)場(chǎng)； B、 樓盤通往主干道的道路兩邊。 四、 現(xiàn)場(chǎng)包裝 因房地產(chǎn)的不動(dòng)性，現(xiàn)場(chǎng)包裝在商品房的銷售中有著舉足輕重的地位?，F(xiàn)場(chǎng)包裝是與媒體廣告相輔相成的。 B、 天花以法蘭西國(guó)旗“紅、白、藍(lán)”三色布幔，以波浪造型鋪設(shè)。 D、 置業(yè)顧問前臺(tái)及背景玄關(guān)仿造歐式風(fēng)格，面油淺棕真石漆仿真，內(nèi)嵌日光燈槽加強(qiáng)燈光效果。2 廣告釘固定，不僅成本低且效果好。 G、 售樓處外立面，以“白”色為基調(diào)，大面積平波落地窗設(shè)計(jì)，增加室內(nèi)采光，頂端 215 m2 純形象大型噴繪廣告，再配以夜景投光 燈 ，使之達(dá)到全方位展示效果 。 因本項(xiàng)目的高層景觀資源豐富，加且項(xiàng)目現(xiàn)狀因素（如外立面的施工）決定，建議先在 B 座 24 層的 0 0 0 07房共建四套樣板房。充分展現(xiàn)本項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)的特色所在，以歐式為主調(diào)，一律采用歐化家私，同時(shí)不同的樣板房設(shè)計(jì)風(fēng)格也有所不同，以迎合不同年齡層次的客戶群口味，如小戶型偏重以色彩明快的年輕風(fēng)格，而大戶型則偏重以深沉穩(wěn)重的成熟風(fēng)格。將售樓處與工地圍墻有機(jī)地組合為一體，繪以大面積的色彩圖案和簡(jiǎn)要文字，并配上迎風(fēng)招展的各色彩旗，以使行人在幾百米以外都能為其所吸引。 （四） 模型 本項(xiàng)目模型現(xiàn)狀過(guò)于陳舊，給人以敗落之感，建議重新制作。 模型為售樓處必備工具，特別是預(yù)售房，它給客戶以來(lái)樓盤直觀清晰的形