【正文】 望，具有敏銳的洞察力、嫻熟的資本運作能力、廣闊的國際化視野的高科技產(chǎn)業(yè)投資與整合的引領(lǐng)者，打造一個在創(chuàng)投行業(yè)國內(nèi)一流、國際知名的投融資服務(wù)旗艦。公司投資服務(wù)方向主要為國內(nèi)外旅游地產(chǎn)、基礎(chǔ)建設(shè)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)、醫(yī)藥、新能源、新材料、農(nóng)產(chǎn)品加工等領(lǐng)域的高新技術(shù)項目。 3． 可行性研究報告編制依據(jù) ⑴ 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議； ⑵ 國家計委計辦投資〔 20xx〕 15 號審定的《投資項目可行性研究指南（試用版）》； ⑶ 國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版）》； ⑷ 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》； ⑸ 《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》； ⑹ 《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》。 5． 項目建設(shè)的必要性 ① 項目建設(shè)符合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展 在宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的前提下，針對房地產(chǎn)市場的房價、地價過快上漲問題，中央出臺了一系列調(diào)控政策，如《關(guān)于遏制房價過快上漲的通知》、“國十一條”、“新國十條”等。 《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》提出把旅游業(yè)培育成國民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和人民群眾更加滿意的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。眾多新啟的項目詮釋著國家對旅游業(yè)的政策支持和旅游休閑時代的來臨，為旅游地產(chǎn)提供了廣闊的發(fā)展平臺。目前我國居民的生存型消費占消費總支出的比重逐漸下降，服務(wù)和享受型消費比重不斷提高，消費結(jié)構(gòu)升級持續(xù)時間相對縮短，轉(zhuǎn)換速度加快。 居民日益增長的消費能力和國家支持消費的政策為旅游地產(chǎn)的發(fā)展打下了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和給予了適當(dāng)?shù)恼咭龑?dǎo)。根據(jù)國家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)，在我國 4 萬億元投資計劃中， 萬億元用于鐵路、公路、機(jī)場、水利等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市世界民居博覽園項目可行性研究報告 4 電網(wǎng)改造。專家預(yù)言，未來在中國某些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市 5 年之內(nèi)將會進(jìn)入 5 個人一輛車的時代。 本項目符合國家有關(guān)大力發(fā)展旅游業(yè)的政策，無論從擴(kuò)大居民消費、增強(qiáng)居民消費能力和加快居民消費結(jié)構(gòu)、改善居民的生活環(huán)境、陶冶居民的藝術(shù)情操等方面看，建設(shè)本項目的前景都是十分看好的，對建設(shè)環(huán)境友好型、經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略型、旅游休閑型社會具有較大的意義。 旅游地產(chǎn)的核心在于旅游項目的發(fā)展，旅游地產(chǎn)的發(fā)展與旅游行業(yè)政策的支持息息相關(guān)，而旅游行業(yè)作為具有明顯比較優(yōu)勢的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，在國際金融危機(jī)和國內(nèi)“調(diào)結(jié)構(gòu)”、“擴(kuò)內(nèi)需”的背景下，旅游業(yè)的重要作用愈發(fā)凸顯出來。 該項目是商州區(qū)重點建設(shè)項目，符合區(qū)域發(fā)展的要求，符合有關(guān)國民世界民居博覽園項目可行性研究報告 5 經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的總體規(guī)劃、專項規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃的要求，而且項目最終實現(xiàn)的目標(biāo)與各項規(guī)劃的內(nèi)容一致、協(xié)調(diào)，將對商州區(qū)的城市建設(shè)起到很好的促進(jìn)作用。而投資、消費、出口是國民經(jīng)濟(jì)增長的原動力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍 然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會。因此，房地產(chǎn)建設(shè)投資的增加對于增加社會就業(yè)機(jī)會有著不可忽視的作用，而本項目作為商州區(qū)重點建設(shè)項目工程之一，將為增加商州區(qū)當(dāng)?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。 園區(qū)內(nèi)主要建設(shè)項目有：特色商業(yè)街、兒童游樂園、商山洛水國際大酒店、歐美風(fēng)情園、亞洲特色民居主題園、中國特色民居主題園、生態(tài)養(yǎng)殖觀光園、農(nóng)業(yè)觀光種植園、商務(wù)會議中心、世界宗教文化展覽中心、世世界民居博覽園項目可行性研究報告 6 界名酒博覽館、各種展覽館暨大型交易中心、學(xué)校以及醫(yī)院、森林墓園等配套設(shè)施。辦公地點就設(shè)在園區(qū)內(nèi)，方便園區(qū)的日常管理 。其中物業(yè)管理公司包括：自來水公司、裝修裝飾公司、天然氣供應(yīng)公司等分支機(jī)構(gòu)。 項目的定位及目標(biāo)客戶 1． 項目定位 發(fā)展定位：西安東南主要的休閑旅游度假基地，以世界特色民居文化為主要特點的高品質(zhì)中高級、以發(fā)展旅游度假、天然生物提取加工為主的生態(tài)型西安第二生活區(qū)。 發(fā)展目標(biāo)：將腰市鎮(zhèn)發(fā)展成為西安東南具有世界特色、地方特色和世界文化內(nèi)涵的休閑度假區(qū)。 ⑴ 將腰市鎮(zhèn)打造成國內(nèi)、國際會議中心和 休閑度假勝地； ⑵ 企業(yè)主 休閑度假 、 退休養(yǎng)老 居住的首選園區(qū) ； ⑶ 進(jìn)一步將腰市鎮(zhèn)打造成類似于 達(dá)沃斯、博鰲等國際水準(zhǔn)的會議中世界民居博覽園項目可行性研究報告 7 心，能接待國際首腦會議的、世界一流的、獨一無二的、集世界文化之大成的旅游 小鎮(zhèn)； ⑷ 世界城鎮(zhèn)化示范小鎮(zhèn) ⑸ 以旅游帶動地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的示范鎮(zhèn)。 2． 目標(biāo)客戶 世界民居博覽園的消費者就是全國以及海內(nèi)外收入水平中高層的群體，園區(qū)將成為游客周末、節(jié)假日休閑、度假的首選場所。 項目財務(wù)指標(biāo) 序號 項目 單位 金額 備注 1 總投資額 億元 2 總?cè)谫Y額 億元 3 項目總 收入 億元 277 計算期內(nèi)（不含建設(shè)期） 4 項目凈利潤 4 計算期內(nèi)（不含建設(shè)期） 5 項目總稅收 億元 建設(shè)期 內(nèi) 5 營業(yè)凈利率 % 計算期內(nèi) 6 靜態(tài)投資回收期 年 計算期內(nèi)（含建設(shè)期） 7 動態(tài)投資回收期 年 計算期內(nèi)（含建設(shè)期） 8 財務(wù)凈現(xiàn)值 億元 計算期內(nèi) 9 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 計算期內(nèi) 世界民居博覽園項目可行性研究報告 8 第二章 項目宏觀 形勢 分析 在對當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、旅游業(yè)發(fā)展趨勢和政策背景進(jìn)行簡介的基礎(chǔ)之上，主要對城鎮(zhèn)旅游背景、旅游業(yè)發(fā)展背景等方面進(jìn)行重點分析。旅游與小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展不僅有利于當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)增長 ,同時也為實現(xiàn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展和建設(shè)新農(nóng)村提供了可行途徑。 在旅游產(chǎn)業(yè)不斷壯大和旅游目的地功能不斷增強(qiáng)的今天，文化旅游小鎮(zhèn)的發(fā)展也向一定的主題化發(fā)展，綜觀中外的知名小城鎮(zhèn)，都具有一定的主題特色。如浦江鎮(zhèn)將被建成為具有意大利為特色主題的新城、安亭將建成具有德 國為特色主題的新城。 世界民居博覽園項目可行性研究報告 9 隨著旅游業(yè)由觀光型向休閑度假型的過渡，生態(tài)觀光、文化體驗等傳統(tǒng)旅游形式與現(xiàn)代休閑娛樂相結(jié)合，使城鎮(zhèn)旅游煥發(fā)新的活力，這類旅游產(chǎn)品具有很大的市場需求和開發(fā)潛力。 文化旅游小鎮(zhèn)開發(fā)項目，充分整合工業(yè)、農(nóng)業(yè)及城鎮(zhèn) 化 建設(shè)等用地類型，充分利用荒地、葦 地、灘涂等廉價 用地，建設(shè)新型生態(tài)小鎮(zhèn)，開發(fā)生態(tài)旅游項目，發(fā)展生態(tài)旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，倡導(dǎo)環(huán)保理念，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，充分挖掘土地潛力，有利于土地 集約化經(jīng)營，促使其 價值綜合提升。為了進(jìn)一步發(fā)揮旅游業(yè)關(guān)聯(lián)帶動性強(qiáng)、市場需求潛力大、投資效益好、容納就業(yè)多、發(fā)展速度快特點和優(yōu)勢，進(jìn)一步推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化、促進(jìn)對外開放，加快商州區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境文化的協(xié)調(diào)持續(xù)發(fā)展，將全力推進(jìn)世界文化融入旅游概念中來，將打造出一個主題鮮明的 世界 文化旅游基地。生態(tài)居住為亮點，可以形成以養(yǎng)生及生態(tài)居住與旅游觀光并重 的生態(tài) 休閑、居 住旅游園區(qū)，打造獨具世界 異域風(fēng)情度假品牌。 交通區(qū)位條件分析 本項目地坐落在陜西省商洛市商州區(qū)腰市鎮(zhèn)，腰市鎮(zhèn)位于商州區(qū)北部，東鄰洛南縣，南接板橋鎮(zhèn)，西連大荊鎮(zhèn)。距商洛市區(qū) 21 千米，省會西安 90 公里。商州區(qū)地處陜西東 南部，秦嶺南麓，丹江源頭，是商洛市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。 商州山清水秀，風(fēng)光旖旎。境內(nèi)山清水秀，風(fēng)光迷人，大云寺、仙娥湖、秦王山、靜泉山、硯池河溶洞等自然景觀和人文景觀多姿多彩，自古就是文人墨客會集勝游之地。商州近省城而未染塵囂，處深閨而不衍靚麗，是大自然賜予的天然“氧 吧”。全區(qū)宜林地 500 萬畝，其中有林地 200 多萬畝。作為商洛市中心城市，西安世界民居博覽園項目可行性研究報告 11 的第二生活區(qū)，商洛政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，商州通訊、供電、賓館、購物、娛樂設(shè)施一應(yīng)俱全，金融服務(wù)快捷，交通、物流、人流等優(yōu)勢非常明顯。 政策環(huán)境條件分析 本項目的旅游建設(shè)實施具有一系列外部的政策優(yōu)勢條件： 從外部政策環(huán)境看，首先是為應(yīng)對經(jīng)濟(jì)下滑和刺激內(nèi)需增長，國家及旅游主管部門出臺了一系列基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和加快旅游建設(shè)發(fā)展的利好政策；其次，中央提出大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，有利于其文化旅游開發(fā)建設(shè)的政策支持；第三，商洛作為多元化文化城市，國家系列戰(zhàn)略措施的實施為文化旅游小鎮(zhèn)旅開發(fā)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào) 整、區(qū)域經(jīng)濟(jì)小城鎮(zhèn)發(fā)展為該項目提供了相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)鏈（生態(tài) 農(nóng)牧 業(yè)等）及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的有力支持；第四，商洛文化產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展將為本項目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)增加了資金投入和政策支持。氣候情況見下表： 所屬氣候區(qū)域 暖溫帶半濕潤 季風(fēng)山地氣候 四季分配類型 四季分明、溫度適宜、 光照充裕 降雨集中月份 9月 年均降水量 毫米 最冷月均氣溫 ℃ 最熱月均氣溫 ℃ 極端最低氣溫 ℃ 極端最高氣溫 ℃ 年平均氣溫 ℃ 平均相對濕度 66% 世界民居博覽園項目可行性研究報告 12 無霜期天數(shù) 186 天 年日照時數(shù) 小時 年平均風(fēng)速 /秒 年最多風(fēng)向 南、西南風(fēng) 空氣質(zhì)量 優(yōu) 綜合而言，本項目適宜借助江山旅游文化作為增長極，以成熟配套為啟動點，以旅游產(chǎn)業(yè)為爆發(fā)點。世界民居博覽園項目可行性研究報告 13 第四章 建筑方案 設(shè)計依據(jù) 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 GB5018093（ 20xx年版 ） 《民用建筑設(shè)計通則》 GB5035220xx 《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB5004595 《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》 GB5006797 《城市規(guī)劃編制辦法》 項目設(shè)計主題和開發(fā)理念 世界民居博覽園項目是以世界民居文化為靈魂，用世界各地特色文化來包裝項目 ，形成其獨特的賣點。 園區(qū)主要建設(shè)項 目有： 廣場、 商山洛水大酒店、歐美風(fēng)情園、亞洲特色民居園、生態(tài)養(yǎng)殖觀光園 (歐式牧場 )、 生態(tài) 種植 觀光 園 （美式農(nóng)場種植中草藥等） 、 國際 商務(wù)會議中心、各種展覽館 （世界名酒博覽） 暨交易中心 （秦嶺藥市） 、森林墓園、學(xué)校以及醫(yī)院 、居民安置區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場、超市 等配套設(shè)施。讓游客既能觀賞、休閑、娛樂和度假，又能參與教育、學(xué)習(xí)、展覽和科技交流等活動。 項目總體規(guī)劃方案 規(guī)劃設(shè)計原則 ① 挖掘地塊核心價值，以城市運營的商業(yè)視角規(guī)劃園 區(qū)； ② 以銷售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計，保證項目滾動有序運作； ③ 節(jié)點式園林景觀視線軸設(shè)計，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間； ④ 人車雙路線設(shè)計，即相對人車分流系統(tǒng)，避免車流對園 區(qū)的穿越破壞。 項目結(jié)構(gòu)和布局 旅游 +地產(chǎn)，即：生態(tài) 養(yǎng)殖、種植、觀光 旅游 +商務(wù) 、 度假 、 人居地產(chǎn)。 ① 獨具特色的園區(qū)布局。 ② 更多的廣場和綠化開放的空間。 世界民居博覽園項目可行性研究報告 15 ③ 充分考慮商州的氣候特點，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求通風(fēng)系統(tǒng)暢通。園區(qū)內(nèi)設(shè)有專業(yè)的物業(yè)公司管理，物業(yè)公司下設(shè)自來水公司、天然氣供應(yīng)公司、裝修設(shè)計公司等為園區(qū)的需要提供服務(wù)；另外園區(qū)內(nèi)設(shè)有高級幼兒園，對園區(qū)內(nèi)及周邊的兒童提供早教的場所；園區(qū)內(nèi)亦設(shè)有健康醫(yī)療中心、醫(yī)院等為園區(qū)及周邊的人群提供醫(yī)療服務(wù)等。 世界民居博覽園項目可行性研究報告 16 在建筑立面上用復(fù)雜的線條曲線表現(xiàn)出優(yōu)美、動感、多變的視覺效果；再用文化磚加以裝點，讓建筑具有古樸和深沉的特色，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設(shè)計哲學(xué)。 著名建筑采用復(fù)制的辦法照搬原建筑。 ⑵ 具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和 消耗地震能量的能力。 2． 結(jié)構(gòu)設(shè)計 結(jié)構(gòu)的安全等級二級，設(shè)計使用年限 70 年，抗震設(shè)防類別丙類，地基基礎(chǔ)設(shè)計等級丙級，地下室防水等級二級。 樓層蓋均需用現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu)。地下室 防水以砼結(jié)構(gòu)自防水為主，抗?jié)B等極世界民居博覽園項目可行性研究報告 17 S8。 給排水設(shè)計 1． 設(shè)計規(guī)范 《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》 GB5001520xx（ 03 年版） 《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》 GB5014020xx 《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》 GB5008420xx（ 05 年版） 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB5001620xx 《室外給水設(shè)計規(guī)范》 GB5001320xx 《室外排水設(shè)計規(guī)范》 GB5001420xx 國家和本地區(qū)現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等 2． 給水設(shè)計 園區(qū)給水由香港百花投資控股有限公司全資子公司 xxx 自來水公司自來水系統(tǒng)提供水源，給水、污水和雨水就近與園區(qū)路上的城市管道連接，建議給水管分別從兩條道路上引入，以實現(xiàn)雙路供水。三層以上又成一區(qū)，由一組變頻機(jī)組供水。本設(shè)計中排出的污水主要是生活污水，室外設(shè)化糞池，待處理后，排入城 市污水管道，雨水有組織外排，裙房屋頂雨水有組織內(nèi)排水，在室外集中后排入城市雨水管。 產(chǎn)業(yè)政策： 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（ 20xx 年本）； 國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定（國發(fā)〔 20xx〕 28 號）； 世界民居博覽園項目可行性研究報告 19 中國節(jié)能技術(shù)政策大綱（計交能〔 1996〕 905 號）； 《關(guān)于印發(fā)節(jié)能減排綜合性工作 方案的通知》（國發(fā)〔 20xx〕 15 號）； 《中國節(jié)能技術(shù)政策大綱》（國家發(fā)改委 科技部