【正文】 造中國地產(chǎn)新航母！**境內(nèi)地下有儲藏豐厚的煤炭資源和礦產(chǎn)資源，目前，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的具有工業(yè)開采價值的重要礦產(chǎn)資源有12類35種，是我國煤炭和天然氣的重要產(chǎn)地。隨著國家西部大開發(fā)的實施，**的煤炭、電力、天然氣、化工、毛紡等支柱產(chǎn)業(yè)得到長足發(fā)展，經(jīng)濟建設(shè)與城市建設(shè)的速度不斷加快。經(jīng)普訪調(diào)研分析，鑒于未來市民改善居住環(huán)境、拆遷、人口自然增長等因素，考慮在未來3年內(nèi)置業(yè)者居多，粗略估計將帶來近600萬平米的剛性需求。**房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司作為**市房地產(chǎn)行業(yè)的佼佼者， 企業(yè)品牌及以開發(fā)項目良好，已成功開發(fā)了諸多優(yōu)質(zhì)樓盤，在市場及客戶中建立了良好的口碑，擁有一定的影響力及號召力。某商住小區(qū)項目的建設(shè)符合某汽車博覽園區(qū)城市總體發(fā)展規(guī)劃的要求，與某汽車博覽園區(qū)發(fā)展程度相適應(yīng)，全面推進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展，使其成為房地產(chǎn)的一個新的分水嶺，滿足某汽車博覽園區(qū)經(jīng)濟性住房市場的需求。某商住小區(qū)項目的建設(shè)將帶動本地段發(fā)展，拉動人民群眾消費，為當(dāng)?shù)卣斦块T增加稅收，對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。組團(tuán)空間體現(xiàn)親切宜人、疏密有致的特點,創(chuàng)造了自然、休憩的社區(qū)居住環(huán)境，引領(lǐng)市場方向，更好地滿足市場快速增長的需求，必將會獲得市場的認(rèn)可。 可行性研究報告編制原則 本著實事求是的原則分析論證該項目的實施條件、經(jīng)濟和工程技術(shù)方案的可行性。規(guī)劃布局考慮到遠(yuǎn)期與近期結(jié)合、充分發(fā)揮土地及建筑設(shè)施的綜合效益。場區(qū)內(nèi)公用建筑具有一定的開放性，實現(xiàn)資源共享。 項目擬建地點某汽車博覽園**商住小區(qū)項目建設(shè)場地位于**市東勝區(qū)塔拉壕鎮(zhèn)，距市區(qū)6公里，109國道、包府公路、繞城線沿園區(qū)而過，區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢明顯。其中A ，建筑面積99400 m2（其中高層住宅建筑面積69600m2，商業(yè)建筑面積29800m2，）；，建筑面積111000m2（其中高層住宅建筑面積77900m2，商業(yè)建筑面積33100m2，）；，建筑面積121100m2；，建筑面積95100m2。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)值備注1規(guī)劃總用地面積㎡2總建筑面積㎡4266003商業(yè)建筑面積㎡629004住宅建筑面積㎡3637005容積率6建筑密度%26%7綠化率%34%8總投資萬元第二章 需求分析和建設(shè)規(guī)模**市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 **市房地產(chǎn)發(fā)展及消費能力分析**地區(qū)2006年房價為平均每2500元/平方米左右，2007年高達(dá)3500元/平方米，房價持續(xù)走高，一路飚升。這一消費水平不僅在內(nèi)蒙古地區(qū)，即使與全國大部分地區(qū)相比較，也處于較高水平。 房地產(chǎn)市場消費基礎(chǔ)的分析人口增加導(dǎo)致的剛性需求**東勝市現(xiàn)有常住人口30萬人，預(yù)計在今后4年即2007—2010年城市人口達(dá)到60萬人，其中，東勝城區(qū)將達(dá)到50萬人規(guī)模，**鎮(zhèn)達(dá)到10萬人口規(guī)模。，2006年開工尚未完工的建筑面積為144萬平方米，4年內(nèi)年均新增200萬平方米左右的可銷售面積才能滿足市場中的基本需求。但**整體城市的規(guī)模畢竟有限，城市的集客手段仍然比較單一，因此，從長期市場環(huán)境看，城市的可持續(xù)發(fā)展?jié)摿τ邢?。但另外需要引起我們足夠重視的是，城市化進(jìn)程也是左右地產(chǎn)市場發(fā)展的一個重要的因素。以政府為首的東勝城區(qū)的舊城改造城市拆遷工程是導(dǎo)致2006年東勝市房地產(chǎn)市場供求關(guān)系失衡、住宅剛性需求上升、房屋銷售價格急劇攀升的重要因素之一。通過這一組數(shù)字，可以看出由于拆遷規(guī)模的擴大，導(dǎo)致住房被動的剛性需求急劇上升。在內(nèi)蒙境域內(nèi)，**市絕對屬于經(jīng)濟增長最快地區(qū)。目前，加上流動人口近40萬人。以改善現(xiàn)有居住條件為目的的消費需求經(jīng)濟的發(fā)展使城市居民手中的可支配收入越來越多，對現(xiàn)有居住條件的不滿造成了大量的社會閑散資金流向房地產(chǎn)市場。同時，與國外情況有所不同的是，傳統(tǒng)“安居樂業(yè)”的心理導(dǎo)致居民盡其所有收入購房意愿強烈。非理性消費需求對于房地產(chǎn)市場的影響土地資源的稀缺和地價的自然趨升，使得社會對地價和房價上漲的預(yù)期成為一種認(rèn)同，同時，由于上述幾方面原因造成的地產(chǎn)市場供不應(yīng)求及房價的快速上升，進(jìn)一步強化了這種認(rèn)識。在這種市場氛圍下，非理性的消費心理促使住房需求不斷釋放。而且，根據(jù)現(xiàn)在**市的即定發(fā)展戰(zhàn)略，目前的市場格局還將在未來幾年中繼續(xù)持續(xù)一段時間。其中普通商品房開發(fā)占總開發(fā)量的70%左右，經(jīng)濟適用房占20%左右，%。在預(yù)售方面， 80平方米以下的住宅預(yù)售率為100%，80——%，%。具體表現(xiàn)在：產(chǎn)品類型發(fā)展不均衡。從現(xiàn)有可售商品住宅看，80平方米以上戶型占絕對主力。我們雖然不能得出80平方米以下的小戶型市場需求巨大的分析結(jié)論，但至少我們能從這類產(chǎn)品的預(yù)售效果看出，這類產(chǎn)品目前的供應(yīng)不能滿足市場的需求?！熬盼濉逼谀?*，到“十五”末為142平方公里。主城區(qū)人口分布變化呈以下特點：（1）東勝區(qū)人口最多，鐵西區(qū)人口增長率最快，**鎮(zhèn)最具發(fā)展?jié)摿ΑｋS著城市中心的轉(zhuǎn)移和新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，東勝區(qū)的人口開始下降，居民開始從人口擁擠、土地緊張的東勝區(qū)向新區(qū)遷居；鐵西和**鎮(zhèn)將是人口的主要遷入?yún)^(qū)。近兩年內(nèi)，天驕路板塊的人口密度增長率最高，其次是鐵西區(qū)，而康巴什新區(qū)剛開始投入建設(shè)不久，醫(yī)療、教育、金融、娛樂等基礎(chǔ)設(shè)施才剛起步，還不完善，人口增長率較低，但是發(fā)展?jié)摿ψ畲?。東勝區(qū)的人居狀況即將處于飽和狀態(tài)，而相比之下，鐵西區(qū)、康巴什新區(qū)、伊旗的人口密度較小，其房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿ο鄬^大。**鎮(zhèn)隨著基礎(chǔ)設(shè)施的完善，將形成自身的中心商務(wù)區(qū)與中心商圈，吸引**人前往置業(yè)投資。然而，與國內(nèi)同等經(jīng)濟規(guī)模的城市相比，**主城區(qū)家庭中具有高學(xué)歷的人口比重較小，文化程度普遍偏低。此外，**市人口的文化水平總體上來說也在不斷的提高，有助于消費市場的引導(dǎo)。據(jù)調(diào)查，**人乘坐最多的交通工具是私家車，幾乎占了１/２，其次是公車約占1/4，其他依次是計程車、步行及其它交通工具。在區(qū)域居住結(jié)構(gòu)里面，東勝區(qū)是傳統(tǒng)的行政和商業(yè)區(qū)，也是原來**人心目中的“高尚居住區(qū)域”，鐵西、康巴什新區(qū)是新興的城區(qū)，區(qū)政府遷往鐵西區(qū)與市政府遷往康巴什新區(qū)標(biāo)志著行政區(qū)的轉(zhuǎn)移，預(yù)示著這兩個新區(qū)將來的發(fā)展速度將超過東勝區(qū)，而成為新的行政區(qū)和商業(yè)區(qū)。**市房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展方向**市的房地產(chǎn)水平目前還處于初級階段，發(fā)展水平較全國其它發(fā)達(dá)城市還很低。**市房地產(chǎn)行業(yè)供給及需求情況**市房地產(chǎn)行業(yè)目前處于需求比較旺盛，供應(yīng)相對短缺的階段。隨著城市行政管理、經(jīng)濟管理職能向**鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移；東勝遠(yuǎn)期將成為區(qū)域傳統(tǒng)商業(yè)貿(mào)易服務(wù)中心，重點為居住及都市型工業(yè)，產(chǎn)業(yè)以羊絨紡織、生物制藥等新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。今后東勝區(qū)的需求依然會很旺盛，**鎮(zhèn)和伊旗的房地產(chǎn)發(fā)展會隨著新區(qū)的建設(shè)和發(fā)展情況而發(fā)展。**市房地產(chǎn)價格預(yù)測2006年至2007年是**房地產(chǎn)市場價格變化最大的一個時間段。至今，還有很多**人沒有從這個現(xiàn)實中清醒過來。在前面的篇幅中，我們已經(jīng)從技術(shù)角度列舉了拉動房價的幾個主要因素，即：城市擴容、城市化進(jìn)程、改善現(xiàn)有居住環(huán)境、非理性消費及外來人口等幾個因素綜合作用，致使現(xiàn)有需求極大的超出供給，進(jìn)而造成房價的上漲。管理部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)缺失嚴(yán)重。**的規(guī)模項目不多，大部分知名項目或高端項目全部集中在幾家代理公司手中，如大國機構(gòu)。因此，現(xiàn)在市場上會出現(xiàn)開發(fā)商嚴(yán)重惜售的市場狀況。這樣，勢必就造成目前市場上價格隨時漲，銷售不放量的市場環(huán)境。在沒有詳細(xì)了解項目情況，固守東勝區(qū)普通住宅銷售價格的條件下，3000元/平方米價位的接受力最強；但我們也可以看出，不少客戶也能接受高檔社區(qū)35004500的價位，甚至更高價位，產(chǎn)品、服務(wù)、附加值決定了項目的競爭優(yōu)勢。唯一要注意的就是，**的房地產(chǎn)市場自主性不強。對于區(qū)域市場有如下特點：區(qū)域市場內(nèi)，有較強的消費能力；由于整體規(guī)劃原因，市場有效需求量巨大，短期內(nèi)市場會持續(xù)繁榮；目前市場有效供應(yīng)量仍然不足，供求關(guān)系的矛盾不會在短期內(nèi)解決；多方面因素支撐，短期內(nèi)市場價格快速上漲的趨勢不會改變。產(chǎn)品：中高檔商品房在東勝區(qū)塔拉壕鎮(zhèn)目前房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)上，某商住小區(qū)將給日益發(fā)展起來的消費群體提供經(jīng)濟、舒適、優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境以及良好的小區(qū)配套設(shè)施，使消費者用有限的資源得到高價值的體現(xiàn)。 項目劣勢本案受銷售市場的波動影響較大，在項目開始實施時應(yīng)密切關(guān)注銷售市場動向，對可能出現(xiàn)的波動應(yīng)提前做出防范。 項目機會**市已形成了能源、化工、旅游等在國內(nèi)外頗具影響的優(yōu)勢和資源壟斷產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，城市競爭力高幅提升，促進(jìn)本地經(jīng)濟水平持續(xù)上漲的同時，亦吸引了大量外省市資金進(jìn)入，衍生出眾多優(yōu)質(zhì)的高收入人群，促進(jìn)了高端的市場需求。2008年全鎮(zhèn)稅收收入完成6億元，全社會固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持良好的發(fā)展勢頭，全年完成投資41億元。市民消費欲望高漲，市場需求旺盛，為市民未來消費打下經(jīng)濟基礎(chǔ)。（1）加強區(qū)域市場調(diào)研分析工作。（3）深入研究、重點分析。 項目市場定位項目產(chǎn)品定位原則 適應(yīng)市場需求，體現(xiàn)區(qū)域價值，帶動開發(fā)商品牌的提升，開發(fā)出區(qū)域內(nèi)代表性的高品質(zhì)產(chǎn)品，從項目產(chǎn)品本身特性、開發(fā)商品牌未來發(fā)展方向及目標(biāo)客戶的消費需求等角度綜合考慮定位。定位支撐：（1）規(guī)?！? 高尚品質(zhì) 優(yōu)質(zhì)生活某商住小區(qū)成就核心區(qū)域的大生活，大規(guī)模，高品質(zhì)帶動區(qū)域核心的升級換代，帶動城鎮(zhèn)消費的發(fā)展方向。建筑整體明朗清秀，典雅大氣，結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋奶攸c，給人以高品質(zhì)的歸屬感。（3）綠化——景觀系統(tǒng)的人性化本規(guī)劃以步行綠化主軸為設(shè)計重點，以帶狀綠化為主要布置形式，結(jié)合步行系統(tǒng)規(guī)劃，有機聯(lián)系各組群綠地，使各個組群綠化連為一體增強戶外空間連續(xù)性。 營銷策略根據(jù)市場調(diào)查結(jié)論，本項目的民族建筑特色與現(xiàn)代化的建筑手段完美結(jié)合、人性化設(shè)計特征最被消費者認(rèn)可，亦是今后項目推廣的重點。調(diào)查結(jié)果有助于我們在營銷通路上選擇何種廣告媒體作為告知渠道，更為準(zhǔn)確向消費者傳達(dá)我們的信息。㎡，總建筑面積426600㎡，其中住宅建筑面積363700㎡，商業(yè)建筑面積62900㎡。 場地現(xiàn)狀建設(shè)基地南北長約700米，東西長約510米，用地范圍內(nèi)地勢東南較西北約低7米。土地使用性質(zhì)為商業(yè)和住宅用地，場地基礎(chǔ)設(shè)施完善，基本達(dá)到七通一平條件。 城市規(guī)劃及區(qū)域性規(guī)劃要求本項目場址符合《**市城市總體規(guī)劃》（在編）和《某組團(tuán)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（在編），項目按**市東勝區(qū)規(guī)劃局《**市塔拉壕汽車產(chǎn)業(yè)園二期城市設(shè)計》規(guī)劃方案有關(guān)規(guī)定，按照**市東勝區(qū)塔拉壕汽車產(chǎn)業(yè)園住宅小區(qū)的城市規(guī)劃功能分區(qū)要求進(jìn)行設(shè)計。 周邊建筑物及環(huán)境條件本項目位于**塔拉壕鎮(zhèn)，場地北側(cè)為團(tuán)結(jié)中路，南側(cè)為南外環(huán)路，西側(cè)為潤興西街，東側(cè)為潤興東街，交通便利。小區(qū)綠地采用核與軸、點線面相結(jié)合的手法形成小區(qū)中心綠地，從而使綠地更均勻地接近居民。 場地工程地質(zhì)情況基地現(xiàn)狀地形屬于丘陵地貌，四周高，中間低。：①1表土主要為素填土，土黃色，松散，干燥，主要組成為風(fēng)成細(xì)砂堆積為主，中等凍脹性。②1表層以下主要為細(xì)砂、② 2－1粉砂～細(xì)砂、② 2－2細(xì)砂和② 2－3粉質(zhì)粘土，分布均勻，強凍脹性，埋深一般為0～。成分多為石英砂、石英巖，—。單元層② 2－② 2－② 2－② 3－② 3－③3－③3－承載及形變特性均可滿足建筑需求，可以作為天然持力層。根據(jù)勘探土地地質(zhì)資料，場地土層均由第四紀(jì)全新世洪積沉積層和中新更世湖相沉積層組成。：場地區(qū)域水文地質(zhì)單元屬河間平原相對富水區(qū)。東西烏蘭木倫河構(gòu)成地區(qū)區(qū)域侵蝕基準(zhǔn)面。區(qū)內(nèi)地下水補給以大氣降水和烏蘭木倫河潛流為主，地下水由南及西南方向順下游烏蘭木倫河谷逕流，潛流、蒸發(fā)及人工開采是地下水的主要排泄途徑。Na型為主，礦化度小于1g/L，水質(zhì)良好。Na型為主，礦化度小于1g/L,水質(zhì)良好。水位及水量隨季節(jié)性變化一般，水化學(xué)類型為HCO3—Ca場地在勘探孔深度范圍內(nèi)均見地下水。因場地地層中部普遍發(fā)育有較薄的粉質(zhì)粘土層，滲透性弱～微，分布較連續(xù)，構(gòu)成局部隔水層。對混凝土無侵蝕性。（第三組）。本場地屬建筑抗震有利地段。擬建項目為經(jīng)濟型建筑，交通、通訊等外部條件良好。項目建成后可達(dá)到經(jīng)濟、舒適、環(huán)境優(yōu)雅的居住效果。地理位置**市位于內(nèi)蒙古自治區(qū)西南，地處古老神奇的**高原腹地，是自治區(qū)呼（呼和浩特）—包（包頭）—鄂（**） “金三角” 經(jīng)濟區(qū)的重要一角。東、西、北三面臨河,在河幾字形灣內(nèi)，南接長城，東、南、西與晉、陜、寧接壤，北與呼和浩特、包頭市隔河相望構(gòu)成“金三角”。氣候**市西高東低，地貌主要分為東部的丘陵溝壑區(qū)、西部的高平原區(qū)、北部的庫布其沙漠區(qū)、南部的毛烏素沙漠區(qū)、中部的波狀高原區(qū)和北部黃河南岸的平原區(qū)。屬典型的溫帶大陸性氣候。全年初霜日多在9月下旬，無霜期約l54天。常年主導(dǎo)風(fēng)向為西北風(fēng)，年平均大風(fēng)日數(shù)約20天左右，主要出現(xiàn)在冬、春兩季，年平均沙暴日數(shù)的l7～23天，3～5月份平均為11天，約占全年沙暴日數(shù)的48%，其中在1959年沙暴日數(shù)最多達(dá)72天。全市轄東勝區(qū)、準(zhǔn)格爾旗、達(dá)拉特旗、伊金霍洛旗、烏審旗、杭錦旗、鄂托克旗、鄂托克前旗8個旗區(qū)，總?cè)丝诩s150萬，是以蒙古族為主體，漢族占多數(shù)的地級市。1995年至2006年間，在國家繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，加大對西部地區(qū)投入力度的推動下，**市經(jīng)濟發(fā)展快速平穩(wěn)。5年累計創(chuàng)造GDP總量是前51年的兩倍；全市8個旗縣區(qū)的財政收入都已過億元。增長勢頭良好的經(jīng)濟，為房地產(chǎn)業(yè)提供了良好的外部環(huán)境。 政策環(huán)境**市委、政府工作以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，正確處理改革、發(fā)展和穩(wěn)定的關(guān)系，適應(yīng)宏觀調(diào)控，突破瓶頸制約，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，培育壯大優(yōu)勢特色產(chǎn)業(yè)集群，加快建設(shè)能源重化工基地；深入推進(jìn)社會事業(yè)發(fā)展和精神文明、政治文明建設(shè)，努力構(gòu)建和諧社會，促進(jìn)經(jīng)濟社會快速、健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。進(jìn)一步加大東勝區(qū)、康巴什新區(qū)、鐵西區(qū)、阿鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施和重點工程建設(shè)力度，構(gòu)建城市核心區(qū)，拉大城市發(fā)展空間，增強人口承載和產(chǎn)業(yè)集聚能力，為盡快實施政府搬遷創(chuàng)造條件；加快旗