【正文】 莃蚄蝿?wù)剀低J袂節(jié)薈螞肄肅薄蟻膆莀蒀蝕袆膃莆蠆羈荿節(jié)蠆肁膂薀蚈螀莇蒆螇袃膀莂螆羅蒞羋螅膇膈蚇螄袇肁薃螃罿芆葿螃肁聿蒞螂螁芅芁螁袃肈蕿袀羆芃蒅衿肈肆莁袈螈芁莇袇羀膄蚆袇肂莀薂袆膅膂蒈裊襖莈莄蒁羇膁芀薀聿莆薈薀蝿腿 蒄蕿羈莄蒀薈 肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芆薁薅羇肈蕆薅肀芄莃蚄蝿?wù)剀低J袂節(jié)薈螞肄肅薄蟻膆莀蒀蝕袆膃莆蠆羈荿節(jié)蠆肁膂薀蚈螀莇蒆螇袃膀莂螆羅蒞羋螅膇膈蚇螄袇肁薃螃罿芆葿螃肁聿蒞螂螁芅芁螁袃肈蕿袀羆芃蒅衿肈肆莁袈螈芁莇袇羀膄蚆袇肂莀薂袆膅膂蒈裊襖莈莄蒁羇膁芀薀聿莆薈薀蝿腿蒄蕿羈 莄蒀薈肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芆薁薅羇肈蕆薅肀芄莃蚄蝿?wù)剀低J袂節(jié)薈螞肄肅薄蟻膆莀蒀蝕袆膃莆蠆羈荿節(jié)蠆肁膂薀蚈螀莇蒆螇袃膀莂螆羅蒞羋螅膇膈蚇螄袇肁薃螃罿芆葿螃肁聿蒞螂螁芅芁螁袃肈蕿袀羆芃蒅衿肈肆莁袈螈芁莇袇羀膄蚆袇肂莀薂袆膅膂蒈裊襖莈莄蒁羇膁芀薀聿莆薈薀蝿腿 蒄蕿羈莄蒀薈 肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芆薁薅羇肈蕆薅肀芄莃蚄蝿?wù)剀低J袂節(jié)薈螞肄肅薄蟻膆莀蒀蝕袆膃莆蠆羈荿節(jié)蠆肁膂薀蚈螀莇蒆螇袃膀莂螆羅蒞羋螅膇膈蚇螄袇肁薃螃罿芆葿螃肁聿蒞螂螁芅芁螁袃肈蕿袀羆芃蒅衿肈肆莁袈螈芁莇袇羀膄蚆袇肂莀薂袆膅膂蒈裊襖莈莄蒁羇膁芀薀聿莆薈薀蝿腿蒄蕿羈 莄蒀薈肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芆薁薅羇肈蕆薅肀芄莃蚄蝿?wù)剀低J袂節(jié)薈螞肄肅薄蟻膆莀蒀蝕袆膃莆蠆羈荿節(jié)蠆肁膂薀蚈螀莇蒆螇袃膀莂螆羅蒞羋螅膇膈蚇螄袇肁薃螃罿芆葿螃肁聿蒞螂螁芅芁螁袃肈蕿袀羆芃蒅衿肈肆莁袈螈芁莇袇羀膄蚆袇肂莀薂袆膅膂蒈裊襖莈莄蒁羇膁芀薀聿莆薈薀蝿腿蒄蕿羈莄蒀薈 肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芆薁薅羇肈蕆薅肀芄莃蚄蝿?wù)剀低J袂節(jié)薈螞肄肅薄蟻膆莀蒀蝕袆膃莆蠆羈荿節(jié)蠆肁膂薀蚈螀莇蒆螇袃膀莂螆羅蒞羋螅膇膈蚇螄袇肁薃螃罿芆葿螃肁聿蒞螂螁芅芁螁袃肈蕿袀羆芃蒅衿肈肆莁袈螈芁莇袇羀膄蚆袇肂莀薂袆膅膂蒈裊襖莈莄蒁羇膁芀薀聿莆薈薀蝿腿蒄蕿羈 莄蒀薈肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芆薁薅羇肈蕆薅肀芄莃蚄蝿?wù)剀低J袂節(jié)薈螞肄肅薄蟻膆莀蒀蝕袆膃莆蠆羈荿節(jié)蠆肁膂薀蚈螀莇蒆螇袃膀莂螆羅蒞羋螅膇膈蚇螄袇肁薃螃罿芆葿螃肁聿蒞螂螁芅芁螁袃肈蕿袀羆芃蒅衿肈肆莁袈螈芁莇袇羀膄蚆袇肂莀薂袆膅膂蒈裊襖莈莄蒁羇膁芀薀聿莆薈薀蝿腿 蒄蕿羈莄蒀薈 肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芆薁薅羇肈蕆薅肀芄莃蚄蝿?wù)剀低J袂節(jié)薈螞肄肅薄蟻膆莀蒀蝕袆膃莆蠆羈荿節(jié)蠆肁膂薀蚈螀莇蒆螇袃膀莂螆羅蒞羋螅膇膈蚇螄袇肁薃螃罿芆葿螃肁聿蒞螂螁芅芁螁袃肈蕿袀羆芃蒅衿肈肆莁袈螈芁莇袇羀膄蚆袇肂莀薂袆膅膂蒈裊襖莈莄蒁羇膁芀薀聿莆薈薀蝿腿蒄蕿羈 莄蒀薈肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芆薁薅羇肈蕆薅肀芄莃蚄蝿?wù)剀低J袂節(jié)薈螞肄肅薄蟻膆莀蒀蝕袆膃莆蠆羈荿節(jié)蠆肁膂薀蚈螀莇蒆螇袃膀莂螆羅蒞羋螅膇膈蚇螄袇肁薃螃罿芆葿螃肁聿蒞螂螁芅芁螁袃肈蕿袀羆芃蒅衿肈肆莁袈螈芁莇袇羀膄蚆袇肂莀薂袆膅膂蒈裊襖莈莄蒁羇膁芀薀聿莆薈薀蝿腿 蒄蕿羈莄蒀薈 肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芆薁薅羇肈蕆薅肀芄莃蚄蝿?wù)剀低J袂節(jié)薈螞肄肅薄蟻膆莀蒀蝕袆膃莆蠆羈荿節(jié)蠆肁膂薀蚈螀莇蒆螇袃膀莂螆羅蒞羋螅膇膈蚇螄袇肁薃螃罿芆葿螃肁聿蒞螂螁芅芁螁袃肈蕿袀羆芃蒅衿肈肆莁袈螈芁莇袇羀膄蚆袇肂莀薂袆膅膂蒈裊襖莈莄蒁羇膁芀薀聿莆薈薀蝿腿蒄蕿羈 莄蒀薈肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芆薁薅羇肈蕆薅肀芄莃蚄蝿?wù)剀低J袂節(jié)薈螞肄肅薄蟻膆莀蒀蝕袆膃莆蠆羈荿節(jié)蠆肁膂薀蚈螀莇蒆螇袃膀莂螆羅蒞羋螅膇膈蚇螄袇肁薃螃罿芆葿螃肁聿蒞螂螁芅芁螁袃肈蕿袀羆芃蒅衿肈肆莁袈螈芁莇袇羀膄蚆袇肂莀薂袆膅膂蒈裊襖莈莄蒁羇膁芀薀聿莆薈薀蝿腿 蒄蕿羈莄蒀薈 肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芆薁薅羇肈蕆薅肀芄莃蚄蝿?wù)剀低J袂節(jié)薈螞肄肅薄蟻膆莀蒀蝕袆膃莆蠆羈荿節(jié)蠆肁膂薀蚈螀莇蒆螇袃膀莂螆羅蒞羋螅膇膈蚇螄袇肁薃螃罿芆葿螃肁聿蒞螂螁芅芁螁袃肈蕿袀羆芃蒅衿肈肆莁袈螈芁莇袇羀膄蚆袇肂莀薂袆膅膂蒈 裊襖莈莄蒁羇膁芀薀聿莆薈薀蝿腿蒄蕿羈莄蒀薈肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芆薁薅羇肈蕆薅肀芄莃蚄蝿?wù)剀低J袂節(jié)薈螞肄肅薄蟻膆莀蒀蝕袆膃莆蠆羈荿節(jié)蠆肁膂薀蚈螀莇蒆螇袃膀莂螆羅蒞羋螅膇膈蚇螄袇肁薃螃罿芆葿螃肁聿蒞螂螁芅芁螁袃肈蕿袀羆芃蒅衿肈肆莁袈螈芁莇袇羀膄蚆袇肂莀薂 袆膅膂蒈裊襖莈莄蒁羇膁芀薀聿莆薈薀蝿腿蒄蕿羈莄蒀薈 肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芆薁薅羇肈蕆薅肀芄莃蚄蝿?wù)剀低J袂節(jié)薈螞肄肅薄蟻膆莀蒀蝕袆膃莆蠆羈荿節(jié)蠆肁膂薀蚈螀莇蒆螇袃膀莂螆羅蒞羋螅膇膈蚇螄袇肁薃螃罿芆葿螃肁聿蒞螂螁芅芁螁袃肈蕿袀羆芃蒅衿肈肆莁袈螈芁莇袇羀膄蚆袇肂莀薂袆膅膂蒈裊襖莈莄蒁羇膁芀薀聿莆薈薀蝿腿蒄蕿羈 莄蒀薈肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芆薁薅羇肈蕆薅肀芄莃蚄蝿?wù)剀低J袂節(jié)薈螞肄肅薄蟻膆莀蒀蝕袆膃莆蠆羈荿節(jié)蠆肁膂薀蚈螀莇蒆螇袃膀莂螆羅蒞羋螅膇膈蚇螄袇肁薃螃罿芆葿螃肁聿蒞螂螁芅芁螁袃肈蕿袀羆芃蒅衿肈肆莁袈螈芁莇袇羀膄蚆袇肂莀薂袆膅膂蒈裊襖莈莄蒁羇膁芀薀聿莆薈薀蝿腿 蒄蕿羈莄蒀薈 肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芆薁薅羇肈蕆薅肀芄莃蚄蝿?wù)剀低J袂節(jié)薈螞肄肅薄蟻膆莀蒀蝕袆膃莆蠆羈荿節(jié)蠆肁膂薀蚈螀莇蒆螇袃膀莂螆羅蒞羋螅膇膈蚇螄袇肁薃螃罿芆葿螃肁聿蒞螂螁芅芁螁袃肈蕿袀羆芃蒅衿肈肆莁袈螈芁莇袇羀膄蚆袇肂莀薂袆膅膂蒈裊襖莈莄蒁羇膁芀薀聿莆薈薀蝿腿蒄蕿羈 莄蒀薈肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芆薁薅羇肈蕆薅肀芄莃蚄蝿?wù)剀低J袂節(jié)薈螞肄肅薄蟻膆莀蒀蝕袆膃莆蠆羈荿節(jié)蠆肁膂薀蚈螀莇蒆螇袃膀莂 薅 螃羋莂薁螂莀芅袀螁肀蒀螆螀膂芃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄袇肆蕆螂袇腿芀蚈袆莁蒅蚄裊肁莈薀襖膃薃蒆袃芅莆螅 目 錄 一、主題：限速中前行 ..................................................................................................................... 2 房地產(chǎn)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)休戚相關(guān) 將在限速中前行 [1] ................................................................ 2 政策走勢(shì)：各方博弈 由“堵”到“疏”勢(shì)在必行 ............................................................................ 2 注：新“國(guó)四 條”指住建部、國(guó)土資源部、監(jiān)察部于 2020 年 9 月 29 日聯(lián)合發(fā)布的《對(duì)各地進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲通知提出四項(xiàng)要求》；新“國(guó)八條”指 2020 年1 月 26 日， 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上推出的八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施；資料來(lái)源：中原集團(tuán)研究中心根據(jù)公開(kāi)監(jiān)測(cè)所得。 ................................................................................................................. 3 (一 )限貸： 購(gòu)房成本增加 微調(diào)尚存空間 ................................................................................. 3 （二）限購(gòu)：擴(kuò)容 阻力重重 博弈或?qū)⒊掷m(xù) ................................................................................ 5 （三）限價(jià)：直指房?jī)r(jià)目標(biāo) 有悖市場(chǎng)均衡 ................................................................................ 6 （四）保障房：躍進(jìn)減 速定局 制度瓶頸待破 ............................................................................ 7 （五）未來(lái) :方向性調(diào)整難現(xiàn) 行政性干預(yù)仍存 ........................................................................... 8 標(biāo)桿房企：成長(zhǎng)分化 因勢(shì)利導(dǎo)適者生存 ........................................................................................ 10 本報(bào)告中所指“標(biāo)桿房 企”包括有以下 10 家上市公司：保利、富力、恒大、華潤(rùn)、金地、綠城、萬(wàn)科、雅居樂(lè)、招商、中海。這一年，央行總共進(jìn)行 3 次加息， 6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。這一年，全國(guó)有超過(guò) 120 個(gè)城市出臺(tái)了房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)， 46個(gè)大中城市出臺(tái)了“限購(gòu)令”， 10個(gè)城市出臺(tái)了針對(duì)樓盤(pán)的強(qiáng)制“限價(jià)令”。??不可否認(rèn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)本身作為重要地影響著眾多相關(guān)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展依然休戚相關(guān)。??反思 2020年嚴(yán)厲的限制性政策的執(zhí)行效果，其實(shí)在打擊投資和投機(jī)性需求的同時(shí)，也無(wú)辜地誤傷了剛性和改善性需求。 ??可以預(yù)計(jì)， 2020年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，將在限速中前行。近 1 年以來(lái)，以“限購(gòu)”、“限貸”、“限價(jià)”為核心的行政性干預(yù)政策已經(jīng)基本奏效，各地成交量持續(xù)低迷，房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)回落，土地市場(chǎng)亦日趨下行。然而，樓市低迷對(duì)于各地方財(cái)政造成的壓力日增，近期各地政府已 紛紛試圖自下而上地尋求政策突破口，各級(jí)政府的博弈日趨敏感。為了促進(jìn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的發(fā)展，我們認(rèn)為，后市政策有必要在既定的框架內(nèi)作靈活調(diào)整，即在繼續(xù)抑制投資和投機(jī)性需求的同時(shí)，必須鼓勵(lì)剛性和改善性的正當(dāng)需求，唯此才能帶動(dòng)市場(chǎng)持續(xù)有序地前行。 (一 )限貸： 購(gòu)房成本增加 微調(diào)尚存空間 2020年以來(lái)，貨幣政策告別“適當(dāng)寬松”，開(kāi)始“穩(wěn)健運(yùn)行”。 3月，銀監(jiān)會(huì)要求嚴(yán)格實(shí)行“動(dòng) 態(tài)、差別化的個(gè)人住房貸款政策，限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房”，亦使得個(gè)人房貸定向收緊。由于信貸額度持續(xù)收緊，銀行的利差訴求使得有限資金更多投放于較高利率的消費(fèi)類貸款，銀行房貸業(yè)務(wù)積極性有所降低，而包括首套房在內(nèi)的房貸利率則水漲船高。中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，截至 11月底，北京、天津、上海、深圳、成都五大城市二手住宅價(jià)格年內(nèi)累計(jì)跌幅在 %~%之間。“限購(gòu)”背景下，“一刀切”的貨幣緊縮使得剛需購(gòu)房成本徒增，房?jī)r(jià)調(diào)控的結(jié)果距調(diào)控的根本目的漸行漸遠(yuǎn)。 2020年底，隨著國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的惡化，貨幣政策5 出現(xiàn)了微調(diào)信號(hào)。在 2020年上半年，隨著貨幣政策的微調(diào)，銀行新一年信貸額度的釋放 ，房貸或?qū)⒊霈F(xiàn)結(jié)構(gòu)性松動(dòng)。此外，對(duì)于剛需型和改善型購(gòu)房者，下調(diào)首付比例和利率也具備了一定的實(shí)施條件。 2020年 1月頒布的“新國(guó)八條”使“限購(gòu)”擴(kuò)展到全國(guó)所有省會(huì)城市、計(jì)劃單列市和部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，執(zhí)行力度也從 2020年的限“新購(gòu)一套”加強(qiáng)到“本地限三，外地限二”（見(jiàn)附表 11）?！跋拶?gòu)”疊加“限貸”對(duì)市場(chǎng)的殺傷力使得地方政府政策執(zhí)行動(dòng)力不足，而由于整體信貸環(huán)境由中央把控，地方只能在“限購(gòu)”層面尋求騰挪空間。因此，國(guó)務(wù)院于 7月 14日公布了二三線城市“限購(gòu)”的五條標(biāo)準(zhǔn)（下簡(jiǎn)稱新“國(guó)五條”）。 9月，湖北省曾出臺(tái)文件要求省內(nèi)城市自查，要求 10月底前房?jī)r(jià)漲幅控制未達(dá)標(biāo)城市“限購(gòu)”，但至今自查結(jié)果仍無(wú)下文。 已經(jīng)執(zhí)行“限購(gòu)”的城市，其執(zhí)行尺度亦存差異。此外，天津、廈門(mén)、成都等地在政策執(zhí)行口徑上也存在暗松。 12月初，住建部要求“限購(gòu)”到期城市延續(xù)“限購(gòu)”，不作“方向性”調(diào)整。第一，即將到期的 9個(gè)“限購(gòu)”城市中，除廈門(mén)外暫時(shí)還未表態(tài)，長(zhǎng)春、石家莊、貴陽(yáng)、青島、合肥、南寧、金華、徐州等市均持觀望態(tài)度；第二，曾被媒體誤報(bào)“限購(gòu)”即將到期的?？?、濟(jì)南已澄清，表明會(huì)按照升級(jí)版本的“限購(gòu)”政策執(zhí)行；第三，宣布2020年將繼續(xù)“限購(gòu)”的太原、廣州，其政策原文中沒(méi)有期限的截止日期，而且均為局部限購(gòu)，尺度6 較松。 （三）限價(jià)：直指房?jī)r(jià)目標(biāo) 有悖市場(chǎng)均衡 2020年 1月出臺(tái)的 “新國(guó)八條”中明確要求各級(jí)政府須在一季度公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。 就有公開(kāi)數(shù)據(jù)的 120個(gè)城市的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)來(lái)看，大多數(shù)城市以當(dāng)?shù)?GDP增速、人均可支配收入增長(zhǎng)速度為標(biāo)準(zhǔn) (房?jī)r(jià)的參照標(biāo)準(zhǔn)的一種方式 )，基本把房?jī)r(jià)漲幅控制在 8%15%之間。隨著政府加大力度對(duì)調(diào)控執(zhí)行的監(jiān)管力度，自 2020年 3月開(kāi)始，各地陸續(xù)出臺(tái)了具體“限價(jià)”措施（詳見(jiàn)表 12）。從“限價(jià)”條款來(lái)看，各個(gè)城市雖然對(duì)房?jī)r(jià)控制的幅度不同，限價(jià)方式不同（按最高價(jià)、項(xiàng)目均價(jià)、按戶型分類均價(jià)），但均直指年初公布的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，多為臨時(shí)性措施。中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，增城、從化“限價(jià)”后的月均成交套數(shù)較“限價(jià)”之前分別上浮 58%和11%。其實(shí)在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求長(zhǎng)期失衡的背景下，“限價(jià)”可以有更多的含義。目前，地價(jià)下行有限，建材和勞動(dòng)力成本因通脹不斷上升，此時(shí)單限房?jī)r(jià)猶如揚(yáng)湯止沸。 （四）保障房：躍進(jìn)減速定局 制度瓶頸待破 2020年保障房建設(shè)已在全國(guó)范圍內(nèi)全面啟動(dòng)，從中央到地方紛紛加大了保障房的建設(shè)和投入力度。據(jù)住建部數(shù)據(jù)，截至 11月底，全國(guó) 1000萬(wàn)套保障房已全部開(kāi)工。督察中特別強(qiáng)調(diào)新開(kāi)工的 1000萬(wàn)套是指“三分之一達(dá)到結(jié)構(gòu)完成，三分之一出地面，三分之一做到基 礎(chǔ)澆鑄混凝土”，直指開(kāi)工數(shù)據(jù)上報(bào)中的不規(guī)范行為。 從目標(biāo)“大躍進(jìn)”到“重算開(kāi)工率”，一定程度上折射出了保障房建設(shè)的資金問(wèn)題。但由于 2020年市場(chǎng)的低迷，各地土地出讓金減少，該部分資金難以補(bǔ)缺。因此，近期各級(jí)政府也積極以信貸、地方債、企業(yè)債等方式為保障房融資。 此外， 2020年保障房建設(shè)目標(biāo)的調(diào)低，也顯示出我國(guó)保障房的制度建設(shè)正處于探索期。首先，未來(lái)公租房在保障房類型中的占比有必要大幅提升，才能使得保障房逐漸遠(yuǎn)離開(kāi)工率導(dǎo)向的怪圈?！?輪候制”是指對(duì)保障房申請(qǐng)人先行進(jìn)行資格審核和準(zhǔn)入的制度，并對(duì)通過(guò)審核資質(zhì)的人員信息建立數(shù)據(jù)庫(kù)，再根據(jù)保障性住房建設(shè)進(jìn)度，對(duì)已通過(guò)審核的申請(qǐng)人按先后次序分配保障房或購(gòu)買資質(zhì)的管理制度。 8 （五）未來(lái) :方向性調(diào)整難現(xiàn) 行政性干預(yù)仍存 12月 12日 — 14日， 2020年度中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)的表述中強(qiáng)調(diào)：“要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”，奠