【正文】 商業(yè)地產(chǎn) 項目 運營模式市場解 析 區(qū)別 六 ： 商業(yè)地產(chǎn)利益參與者更為復雜 住宅開發(fā)僅通過開發(fā)商和購買者兩個環(huán)節(jié)就可以構(gòu)成單一價值鏈，而商業(yè)地產(chǎn)的價值鏈上除了開發(fā)商，還包括消費者、經(jīng)營者和投資者。 商業(yè)地產(chǎn)的投資特點 ①開發(fā)商必須具備雄厚的資金實力，以便應對商業(yè)地產(chǎn)高風險的特性 ，后期還可以 給企業(yè)帶來融資、增加稅收的優(yōu)勢 ②商業(yè)項目規(guī)劃與主體經(jīng)營要緊密結(jié)合， 通過積聚效應，與城市 規(guī)劃 發(fā)展相結(jié)合 ， 需精通經(jīng)商之道 ③ 商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)從側(cè)面還 可以擴大企業(yè)品牌的知名度、提升企業(yè)的社會形象 附 圖 ：商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)流程區(qū)別示意圖 結(jié)合 商業(yè)模式的運營特點， 我們對 市場典型 商業(yè)模式操作所需的資源、運營的方法等商業(yè) 模式 運營過程進行 解析，以此來判斷適合我們潤興的商業(yè)模式。 酒店物業(yè)市場機會分析 ① 旅游經(jīng)濟、港口經(jīng)濟、外向型經(jīng)濟等產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展為酒店物業(yè)提供強有力的市場支撐，未來酒店物業(yè)的市場需求度將逐步提高 ② 現(xiàn)階段酒店物業(yè)競爭只能集中在資本規(guī)模、利潤讓渡等層面上，而相關(guān)預定、服務、設(shè)計等方面還滯后于發(fā)達國家，提升空間較大 ③ 投資型酒店、聯(lián)營型酒店模式在中國剛剛起步，未來產(chǎn)權(quán)式酒店 這種投資產(chǎn)品 在二 、 三線城市將會廣泛擴張 ④ 根據(jù)市場需求的變化， 從 多 元 化、 差異化的產(chǎn)品 中 取得競爭的優(yōu)勢 我國在 2020 年 對 國家法定節(jié)假日 進行了 調(diào)整，包括“五一” 黃金周的取消，“中秋節(jié)”、“清明節(jié)” 等 假期的添加 ， 還有 職工帶薪休假 新政 的出臺 ， 激活了 整個 酒店 物業(yè) 市場 板 塊， 這 讓整個酒店物業(yè) 進入了“價量齊升”的黃金投資期。 第 7 頁 共 38 頁 商業(yè)地產(chǎn) 項目 運營模式市場解 析 典型案例研究 經(jīng)濟型 酒店 —— 速 8酒店 速 8 酒店簡介： 速 8 酒 店屬于經(jīng)濟型 （部分 產(chǎn)權(quán)式 ） 連鎖 酒店品牌 ， 英文名為 Super 8 。 集團 旗下?lián)碛谐^ 6,400 多家加盟酒店、 539,000 多個房間，遍布全球六大洲。從 1974 年發(fā)展到現(xiàn)在，全球共有 2100 多家速 8酒店 ，僅 中國地區(qū)有 170 多家開業(yè)或即將開業(yè)的速 8酒店 ， 從沿海到內(nèi)地，市場份額逐漸擴大。 a) 輕松擁有世界知名酒店品牌 —— 速 8酒店，不必考慮酒店品牌的培養(yǎng)期，即可獲得世界知名酒店的共享持有權(quán) b) 專業(yè)項目評估指導 —— 速 8團隊會為投資者提供專業(yè)的咨詢和選址評估，將選擇風險降到最低 c) 專業(yè)的信息與營銷策略保障 —— 加盟速 8，您就擁有了一個專業(yè)的營銷智囊團，保持領(lǐng)先的競爭力 第 8 頁 共 38 頁 商業(yè)地產(chǎn) 項目 運營模式市場解 析 d) 減輕經(jīng)營者經(jīng)營負擔，降低競爭風險 —— 成熟的品牌 、 專業(yè) 的 營銷 管理系統(tǒng) ，速 8將會為投資者提供強有力的營銷保障后盾 e) 實 現(xiàn)更高的獲利，讓利益遞增 —— 品牌建設(shè)及經(jīng)驗的積累 ，讓投資者經(jīng)營成本逐年降低，受益逐年增長 酒店物業(yè)運營模式研究 酒店物業(yè)運營資源 分析 酒店物業(yè)運營資源 狹義 指的是酒店實體，也就是開發(fā)商自行建設(shè)的酒店 ， 包括酒店客房、宴會廳、會議廳、游泳池等。 其中產(chǎn)權(quán)式酒店運營多采用 投資者以貨幣 形式 購買或入股 等方式 持有酒店產(chǎn)權(quán)， 而聘請 品牌物管統(tǒng)一經(jīng)營管理 ，按年進行分紅和貨幣方式取得投資收益 。 酒店物業(yè)業(yè)態(tài)的開發(fā)選擇應結(jié)合當?shù)乜衫玫馁Y源，將多項資源進行有效的整合，建設(shè)適合當?shù)貙嶋H情況的酒店物業(yè)。 其中地段的選擇是這幾大關(guān)鍵要素的重點也是核心，它與城市經(jīng)濟體制及 目標客群的定位有密切的聯(lián)系。 好的 地段 可給酒店帶來更大的產(chǎn)品 增值 空間，具體 可分為兩種情況。第二 ， 酒店所選擇的地域雖然目前并不是發(fā)展的核心區(qū)或者商業(yè)積聚區(qū)但是該地域具有很強的增值潛力，如：政府指向的新開發(fā)區(qū)、城郊景觀帶等。 酒店的運營機制 分析 自營 型 酒店運營 機制根本上講就是自主經(jīng)營、自負盈虧，其運營客體對象是酒店自身也就是企業(yè)資本（固定資產(chǎn)） ； 產(chǎn)權(quán)式酒店運營機制，是將酒店的每個單位分別出售給投資 人，同時投資人委托酒店管理公司管理經(jīng)營，從而獲取一定的投資回報 （ 同時 投資人 擁有該 酒店每年一定時間的免費居住權(quán) ）。因此，開發(fā)商在開發(fā)初期， 可以 借助一些國際知名品牌的酒店管理公司， 以良好的聲譽 來提高投資者的信心 ? 酒 店的信息化給信息時代的酒店發(fā)展增加了籌碼 。而且整個經(jīng)濟大環(huán)境 、天氣、季節(jié)的影響對酒店的投資也會產(chǎn)生較大的阻力，由于這種收入的不穩(wěn)定性，所以開發(fā)酒店物業(yè)對資金的需求要有充足的保證。 但 受 經(jīng)濟環(huán)境 、季節(jié) 性的 影響， 也存在不確定因素，所以在區(qū)位的選擇、產(chǎn)品的特點上應做足功夫，打造適合市場的產(chǎn)品是決定酒店 物業(yè)開發(fā)的成敗的關(guān)鍵 。這種物業(yè)在 一、二 線城市已經(jīng)有很好的回報。 而 這種特殊 物業(yè) 對城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)要求比較嚴格 ， 作為城市經(jīng)濟的風向標，多建在 經(jīng)濟比較發(fā)達的 一、二 線城市與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的 港口、物流 城市 ，該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?的 需求度比較高。寫字樓這種特殊物業(yè)的開發(fā)要充分結(jié)合當?shù)?經(jīng)濟體制結(jié)構(gòu)、 辦公習性、 因地制宜 建設(shè)，而 不能盲目開發(fā)。 物業(yè)的 分類也較為單一 ，按開發(fā)目的劃分的話可分為自用型和出租出售型；按等級劃分可分為甲級和 5A 級。以狀態(tài)監(jiān)視為主，控制啟停為輔。 通信自動化系統(tǒng)（ CA） 綜合布線 系統(tǒng) （ 提供 5類線為基礎(chǔ)的綜合布線信息通道 ）、 無線通信轉(zhuǎn)發(fā)系統(tǒng) 、 信號增強系統(tǒng) （ 辦公樓各層設(shè)有 訊號 信號增強系統(tǒng) ）。 火災自動報警和消防聯(lián)動控制系統(tǒng)（ FA） 設(shè)有智能類比功能的火災自動報警及自動滅火和消防聯(lián)動控制 。 要具有 “ 純寫字樓 ” 功能標準 ：顛覆商住兩用寫字樓的升級革命已經(jīng)到來，將商場、生活區(qū)等相關(guān)聯(lián)性的配套進行分離是高檔寫字樓 發(fā)展 的必然趨勢。寫字樓在為企業(yè)創(chuàng)造一流的辦公環(huán)境的同時，應該賦予產(chǎn)品更多的附加因素， 如購物、休閑功能等 。 要有作為企業(yè)形象整合的標準 ：寫字樓的設(shè)計造型和風格是向公眾展示企業(yè)財富、特色，增加公眾對企業(yè)信任感的有效途徑。 第 14 頁 共 38 頁 商業(yè)地產(chǎn) 項目 運營模式市場解 析 體現(xiàn)智能化的商務環(huán)境標準： 現(xiàn)代寫字樓適應信息社會對寫字樓功能、環(huán)境和高效管理的要求，必須配備周全的商務服務系統(tǒng)。 很多人講， 房地產(chǎn) 是 城市 經(jīng)濟的晴雨表 與風向標 ，其實 這 里的房地產(chǎn) 主要指寫字樓 。其實人本身并不需要寫字樓，只是因為經(jīng)濟 發(fā)展 了， 企業(yè)與 公司 多 了 ，市場 才會產(chǎn)生對寫字樓的需求。 寫字樓作為城市的標簽和企業(yè)的 “ 形象代言人 ” ，與普通住宅相比，無疑有著更高的期望與要求 ， 他的功能不僅局限于辦公，更多的是代表企業(yè)的形象和實力的象征。通過這些數(shù)據(jù) 應該 可以 看到，目前 像青島、天津、廣州這些貿(mào)易量往來比較大的港口城市，以及北京、上海、成都這些政治經(jīng)濟中心 城市對寫字樓市場的需求還是保持良好的旺盛勢頭。 典型案例研究 青島萬邦航運中心 第 15 頁 共 38 頁 商業(yè)地產(chǎn) 項目 運營模式市場解 析 萬邦 航運中心 項目 地段優(yōu)勢優(yōu)越。 項目基本數(shù)據(jù)： 萬邦中心定位高端、產(chǎn)品特點突出 —— 項目總 投資 約 9個 億 ，落成后 將憑借 240 米的 “ 身高 ” ，成為島城 地標性寫字樓 建筑。 硬件設(shè)施達到國際頂級標準 —— 活動天花板 , 米 的 凈高 ； 標準層辦公樓承重為每平米 250 公斤 ， 超過百分之七十的使用率 , 有效減低成本 ；建材使用 100毫米的網(wǎng)絡(luò)架空地板 , 夾膠中空 LOWE玻璃幕墻，呈 現(xiàn) LED燈光效果 ， 盡享新穎靈活辦公室設(shè)計 。項目 從安全方面考慮， 51 層的寫字樓內(nèi)分別在 12 35和屋頂層設(shè)避難層 （可作餐廳、咖啡吧、商務會所） ，層高 米。 附表：項目銷售價格及租金概況 項目價格 戶型面積 入駐企業(yè) 租金： 10元 /㎡ /天 最小起租面積 150 ㎡ 長榮國際集團（世界第二大船公司）、地中海航運公司等 售價： 34000元 /㎡ 最小起售面積 2020 ㎡（整層） 附表 ：以 青島 寫字樓市場 舉例， 各片區(qū)寫字樓市場受歡迎度比較 寫字樓區(qū)域 市場認可度 空置率 典型項目 資源優(yōu)劣勢 香港中路（市南區(qū)） ★★★★★ 5% 保持捷中心、海信大廈 市政、商務配套齊全、交通道路發(fā)達、海景資源 山東路 CBD（市北區(qū)） ★★★★ 15% 廣發(fā)金融中心、金孚大廈 市政、商務配套齊全、交通道路發(fā)達 海爾路 CBD（嶗山區(qū)） ★★ 40% 數(shù)碼科技中心、地恩地財富中心 新建商務區(qū)，商務配套不完善，市場人氣氛圍較差 第 16 頁 共 38 頁 商業(yè)地產(chǎn) 項目 運營模式市場解 析 寫字樓物業(yè)運營模式研究 注：寫字樓物業(yè)運營有租售結(jié)合、自用等多種方式，這里討論 的運營 模式 指的是 除自用以外的其他運營方式 寫字樓物業(yè)的運營資源 與定位因素 寫字樓作為一個獨立的運營主體，它 代表的卻是所在城市經(jīng)濟活躍程度的晴雨表， 所以寫字樓物業(yè) 的運營資源與定位 因素很重要，這關(guān)系到物業(yè)的發(fā)展與投資成敗的關(guān)鍵，其 很重要的 一項 就是區(qū)域 的選擇 。 寫字樓物業(yè)的運營 寫字樓 物業(yè) 運營 的三大硬件 是 主體設(shè)施 、車位 配比 和物業(yè) 管理 。 主體設(shè)施： 現(xiàn)代化有品位的建筑、智能化的硬件設(shè)施、生態(tài)化舒適的辦公環(huán)境 車位配比： 盡可能達到 每 6070㎡ 配比 1個停車位 物業(yè)管理： 高效、管理經(jīng)驗豐富的物業(yè)管理公司 (世邦魏理仕、戴德梁行 ) 寫字樓 運營 不同于普通住宅 可以即時銷售，而 它需要長期管理和運作 。 畢竟 寫字樓 的入住率是個很重要的指標 。所以要在租售上同時下功夫，盡力提高入住率。但是經(jīng)濟大環(huán)境的影響是 寫字樓物業(yè)開發(fā)的一個很大的不可預估的風險。 利潤點 ： ①銷售物業(yè)的營銷收入及租金收入 ②固定資產(chǎn)的增加使企業(yè)融資能力得到提高 ③品牌、口碑得以良好的宣傳，提升企業(yè)形象（如定名“潤興大廈”） 風險點： ① 寫字樓物業(yè)對經(jīng)濟環(huán)境要求苛刻 ，而現(xiàn)階段 經(jīng)濟 環(huán)境前景不為樂觀，經(jīng)濟危機 的發(fā)生 會導致企業(yè)對寫字樓物業(yè)需求的下降 ②寫字樓物業(yè)的開發(fā)資金占用周期較長 ，良好的資金鏈是保障開發(fā)運行的關(guān)鍵 ③ 寫字樓物業(yè)作為一種投資產(chǎn)業(yè)，會受其他市場投資產(chǎn)品熱度變化的影響 綜上所述，寫字樓物業(yè) 市場 在未來 還有較廣 闊的發(fā)展空間。 第 18 頁 共 38 頁 商業(yè)地產(chǎn) 項目 運營模式市場解 析 四 、購物中心運營模式解析 購物中心業(yè)態(tài)解析 購物中心的業(yè)態(tài)按歸屬劃分，分為自持物業(yè)、半自持物業(yè)和銷售物業(yè)。 購物中心的 業(yè)態(tài) 是指 ：零售企業(yè)為滿足不同的消費需求 進行相應的要素組合而形成的不同經(jīng)營形態(tài)。按照零售業(yè)態(tài)分類原則分為便利店、超市、倉儲會員店、 購物中心、廠家直銷中心、電視購物、郵購、網(wǎng)上商店、自動售貨亭等 多 種業(yè)態(tài)，并 對其 規(guī)定了相應的技術(shù)條件和經(jīng)營特點。 很多人消費習性已固守一種傳統(tǒng)模式， 例如他 會去利群 購 日常用品 ；去萬達餐飲、娛樂； 購物就會選擇 會員日去麥凱樂 和百盛； 休閑逛街就會選擇去義烏小商品城 等等。 市場供應量過大，蛋糕不是每家都可以分到。 購物中心 物業(yè)市場機會分析 ①旅游與 經(jīng)濟 發(fā)展較好的城市是購物中心物業(yè)發(fā)展的必備條件，消費支出水平的提高是購物中心發(fā)展強有力的市場支撐 ②現(xiàn)階段 購物中心行業(yè)競爭集中在價格 與 產(chǎn)品上，而相關(guān)售后服務、產(chǎn)品引導 等還 不 完善 ，做好這些投資價值會有一定的提升空間 ③借助品牌優(yōu)勢提升形象，拉動可銷售 /出租物業(yè)的價值。 典型案例研究 青島寶龍城市廣場 第 20 頁 共 38 頁