【正文】 天地廣場 ) 里水醫(yī)院 里水電影院 沿江公園 太行站 豐崗 豐崗收費站 草場 洲村市場 洲村 恒大 保利地產(chǎn) 佛南（拍） 2021029 地塊 項目市場論證規(guī)范 （試行） 第 5 頁 共 30 頁 投 資環(huán)境分析 政策環(huán)境 財稅政策 2021 年 4 月 2 日，財政部下發(fā)通知稱，對兩個或兩個以上個人共同購買 90 平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。 2021 年 4 月 30 日，北京政府發(fā)布調(diào)控通知，要求商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險狀況暫停發(fā)放第三套及 保利地產(chǎn) 佛南（拍） 2021029 地塊 項目市場論證規(guī)范 （試行） 第 6 頁 共 30 頁 以上住房和不能提供 1 年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民購房貸款；要求自《通知》發(fā)布之日起，同一購房家庭只能新購買一套商品住房； 金融機構(gòu)和稅務(wù)部門可以根據(jù)房屋權(quán)屬交易系統(tǒng)中個人住房記錄，實施差別化的信貸和稅收政策。“房產(chǎn)稅這個稅種我們一直在進行研究，它的開征也可以為地方政府帶來一個穩(wěn)定的主體稅種。自 2021 年 10 月 1 日起，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。 2021 年 10 月 11 日， 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部一位官員表示 ,目前 ,財政部主導(dǎo)的條例修訂工作正在緊張進行 ,并已進入沖刺階段 ,但涉及評估、征收手段等方面的原因 ,還需要一定的時間準(zhǔn)備 ,但取消原有《暫行條例》中規(guī)定的對城鎮(zhèn)住宅的免征優(yōu)惠待遇已成定局。對購買首套住房且套型建筑面積在 90平方米以上 的家庭，貸款首付款比例不得低于 30%。 2021 年 8 月 25 日， 中國人民銀行公布 2021 年 7 月份金融市場運行情況，指出前 7 月金融市場總體運行平穩(wěn)。 2021 年 9 月 29 日，國務(wù)院出 臺具體措施， 對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到 30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于 50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率 倍的規(guī)定。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳 保利地產(chǎn) 佛南（拍） 2021029 地塊 項目市場論證規(guī)范 （試行） 第 7 頁 共 30 頁 納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)中低價位、中小套型商品住房項目和參與保障性安居工程的貸款需求。 2021 年 10 月 20 日 ，從此日 上調(diào)個人住房公積金貸款利率。五年期以下 (含五年 )從 %調(diào)整為 %，五年期以上從 %調(diào)整為 %。 土地政策 2021 年 9 月 2 日，國土資源部部長徐紹史表示，國土部正會同發(fā)改委、住建部等相關(guān)部門研究制定《全國國土規(guī)劃綱要》。 2021 年 10 月 21 日，佛山市住建局下發(fā)《關(guān)于進一步規(guī)范商品房預(yù)銷售行為和 加強商品房預(yù)銷售監(jiān)管的通知》，當(dāng)中并未有涉及限購內(nèi)容，不過通知對于樓盤“捂盤惜售”行為定義做出了界定：對取得預(yù)售許可的商品住房項目，未在規(guī)定時間內(nèi)對外公開銷售的，原則上可認定為捂盤；對取得預(yù)售許可的商品住房項目，未在規(guī)定時間內(nèi)對外公開銷售全部準(zhǔn)售房源的，原則上可認定為惜售。對有上述違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，各商 業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項目貸款和貸款展期。 2021 年 9 月 7 日， 佛山市出臺了《佛山市國有建設(shè)用地土地出讓金及租金計收標(biāo)準(zhǔn)》 (佛府〔 2021〕 95 號 )，自 2021 年 10 月 1 日起正式實施以加強國有土地有償使用管理。 2021 年 9 月 19 日， 日前，國務(wù)院法制辦在京召開備受關(guān)注的《國有土地上房屋征收與拆遷補償條例》草案專家研討座談會，房屋拆遷條例形成草案初稿。 小結(jié)： 首套房貸款上調(diào)至三成、三套房可暫停審批放貸、 限制異地購房 、全國十四個城市頒限購令 等嚴(yán)厲的金融政策令市場的觀望氣氛日漸濃厚， 尤其以一線城市為甚， 商品房市場的銷售速度 及開盤量 大大下降，開發(fā)商回款速度放緩。整體而言，目前的房地產(chǎn)政策嚴(yán)厲，但從房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展看，此次嚴(yán)厲的政策讓非理性的市場進行調(diào)整，讓中國的房地產(chǎn)市場保持長期的健康運行。作為廣佛經(jīng)濟圈的重要一極，佛山連續(xù)多年保持了 GDP 高速增長態(tài)勢，穩(wěn)居廣東第三大城市，已成為珠三角經(jīng)濟新的增長極。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。三次產(chǎn)業(yè)的比重分別為 %、 %和 %。 人均可支配收入 :2021 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 24578 元，比上年增長 %。城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為 %，下降 個百分點。城鎮(zhèn)居民現(xiàn)住房總建筑面積人均 平方米。其中中長期貸款余額 億元，比年初增長 %。蔬菜種植面積 千公頃，增長 %。 工業(yè)和建筑業(yè)： 2021 年全部工業(yè)完成增加值 億元，比上年增長 %。國有及國有控股企業(yè) 億元，增長 %；集體企業(yè) 億元，下降 %；股份制企業(yè) 億元，增長 %；外商及港澳臺投資企業(yè) 億元，增長 %。分輕重工業(yè)看，輕工業(yè) 億元，增長 %；重工業(yè) 億元，增長 %。 引進外資情況 ： 2021 年 全年 新簽外商直接投資項目 162 個，合同外資金額 億美元，分別比上年下降 %和 %；實際使用外商直接投資金額 億美元，增長 %，其中制造業(yè)占 %，房地產(chǎn)業(yè)占 %，批發(fā)和零售業(yè)占 %，建筑業(yè)占 %，科學(xué)研究、 技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)占 %，交通運輸、倉儲和郵政業(yè)占 %。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)投資 ，增長 %；農(nóng)村投資 ，增長 %。 2021年 18月，全市全社會固定資產(chǎn)完成投資 ，比上年同期增長 %。 受 08年房地產(chǎn)低迷氛圍以及信貸緊縮對房地產(chǎn)市場造成的影響，開發(fā)商難以從商業(yè)銀行或銷售方面取得充裕的資金，所以 08年開發(fā)商拿地動作極其謹(jǐn)慎，直接導(dǎo)致 09年 房地產(chǎn)開發(fā)投資 負增長。 2021年 19月，全市商品房成交量大幅上漲，成交面積 ㎡ ，成交金額 ，成交均價 /㎡ ，2021—— 2021年前三季度佛山市房地產(chǎn)投資額及其同比增長率 保利地產(chǎn) 佛南（拍） 2021029 地塊 項目市場論證規(guī)范 （試行） 第 13 頁 共 30 頁 成交套數(shù) 41207套 。 小結(jié) ：整體而言，佛山市的城市綜合實力以及經(jīng)濟實力居于珠三角地區(qū)前列，隨著廣佛同城化的深化推進，將給佛山的房地產(chǎn)業(yè)帶來更大的消費潛力及投資價值。 區(qū)位理念 —— “ 佛山前庭，廣州后院 ” 。 行政劃分： 根據(jù)廣東省民政廳《關(guān)于同意佛山市南海區(qū)調(diào)整部分鎮(zhèn)（街）行政區(qū)劃的批復(fù)》（粵民區(qū) [2021]104 號文）， 2021 年 1 月開始 撤銷和順鎮(zhèn)，將其行政區(qū)域并入里水鎮(zhèn)。 人口數(shù)量： 戶籍人口 萬，常住人口 萬 。 經(jīng)濟水平 ： 2021 年里水地方生產(chǎn)總值 135 億元，稅收總額 億元，農(nóng)民人均純收入 9686元。 2021 年里水鎮(zhèn)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 165 億元 ,稅收 保利地產(chǎn) 佛南（拍） 2021029 地塊 項目市場論證規(guī)范 （試行） 第 15 頁 共 30 頁 億元，可支配財力收入 億元，固定資產(chǎn)投資 68 億元，農(nóng)民人均純收入 10753 元。 重要片區(qū)規(guī)劃： 按照《佛山市南海區(qū)里水鎮(zhèn)總體規(guī)劃》，里水鎮(zhèn)未來 15 年（ 2021－ 2020 年）總體規(guī)劃將按照 “ 一心二城三片四帶 ” 的空間結(jié)構(gòu)體系進行建設(shè)。 “ 兩城 ” 指南部主城區(qū)，北 部副城區(qū)。 “ 四帶 ” 指西部綠化帶、佛一環(huán)綠化帶、南部綠化帶、沿江綠化帶等四帶，構(gòu)成里水鎮(zhèn)區(qū)的環(huán)城綠地，突出里水山水田園的空間格局。 保利地產(chǎn) 佛南（拍） 2021029 地塊 項目市場論證規(guī)范 （試行） 第 16 頁 共 30 頁 商品房供應(yīng) 土地市場情況： 佛山的土地市場整體表現(xiàn)為需求旺盛， 2021 年在禪城、桂城以及順 德等多個地方拍出新地王。 2021年佛山市共成交商住用地 134宗；總成交面積 591萬㎡，比 2021年同期增長了 %；總成交金額 231 億元，環(huán)比 08 年上漲了兩倍；平均樓面地價 元 /㎡。直至 7 月底佛山樓市快速回暖，各開發(fā)商又紛紛掀起拿地?zé)岢?，土地市場再度活躍。拍出土地面積達到 萬平米，總的建筑面積約 萬平米。 時間 位置 土地用途 土地面積 容積率 競得人 樓面地價 2021331 南海里水沙涌村“大圍” 城鎮(zhèn)混合住宅 2 南海世發(fā)創(chuàng)建房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 1723 2021619 南海區(qū)里水鎮(zhèn)里廣公路側(cè) 城鎮(zhèn)住宅（其他普通商品住房）兼容批發(fā)零售及其他商服用地 佛山領(lǐng)地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 4614 202183 南海區(qū)里水鎮(zhèn)里水橋南側(cè)地段 城鎮(zhèn)住宅用地兼容批發(fā)零售用地及其他商服用地 佛山市南海區(qū)聯(lián)誠投資發(fā)展有限公司 5803 202183 南海區(qū)里水鎮(zhèn)草場村蟹坑地段 城鎮(zhèn)住宅用地兼容批發(fā)零售用地及其他商服用地 佛山市裕東龍房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 9812 2021122 南海區(qū)里水鎮(zhèn)草場村民委員會蟹坑小組地段 城鎮(zhèn)住宅用地 佛山市裕東龍房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 4344 2021613 南海區(qū)里 水鎮(zhèn)和順官和公路共同路段北側(cè) “白沙圩”地段 住宅兼批發(fā)零售、其他商服用地 佛山市鉅隆房產(chǎn)有限公司 1516 保利地產(chǎn) 佛南（拍） 2021029 地塊 項目市場論證規(guī)范 （試行） 第 17 頁 共 30 頁 商品房新開工、竣工面積： 2