【正文】 近期調(diào)控頻繁，且對(duì)外資置業(yè)有多種限制，影響了部分高端置業(yè)群體釋放需求。 地塊受 90/70 限制，在當(dāng)前的信貸政策以及限購(gòu)令等因素，項(xiàng)目存在一定的政策風(fēng)險(xiǎn)。 受景觀(guān)資源以及發(fā)展商品牌牽引，佛山禪桂客戶(hù)有部分高端客戶(hù)外溢： 恒大御景半島 、 中海金沙灣 以及 中心山語(yǔ)湖 等具備山水景觀(guān) 等稀缺 資源的樓盤(pán)，吸引了一定量的禪桂高端客戶(hù) ， 項(xiàng)目一線(xiàn)臨江的 稀缺 資源 及山體資源 將有機(jī)會(huì)獲得一定數(shù)量的禪桂中心高端客戶(hù)。 （ 2）物業(yè)類(lèi)型及其配比： 本項(xiàng)目 與恒大御景半島、保利西海岸等金沙洲板塊內(nèi)項(xiàng)目位置非常接近，且資源較為雷同， 本項(xiàng)目占地 規(guī)模不大，即使興建別墅，也難顯規(guī)模效益 。 地 處的容桂新城板塊 ，位居順德唯一中軸線(xiàn)上，坐享德勝河河景，屹立于德勝商務(wù)區(qū) 中，周邊規(guī)劃功能齊全。 里水 產(chǎn)品質(zhì)素與檔次： 里水所獨(dú)有的山水自然資源以及所處廣佛同城邊界的有利位置，在廣州地產(chǎn)向外圍發(fā)展 及廣佛同城化強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)背景下，保利、萬(wàn)科、合生、恒大、中信等地產(chǎn)商紛紛 保利地產(chǎn) 佛南（拍） 2021029 地塊 項(xiàng)目市場(chǎng)論證規(guī)范 （試行） 第 26 頁(yè) 共 30 頁(yè) 進(jìn)駐里水市場(chǎng)，并開(kāi)發(fā)了一大批中高端至高端的項(xiàng)目，也有本土發(fā)展商開(kāi)發(fā)的中端項(xiàng)目如鉅隆金溪藍(lán)灣、海逸錦繡藍(lán)灣等。 佛山 熱銷(xiāo)產(chǎn)品戶(hù) 型： 三房為市場(chǎng)上最熱銷(xiāo)產(chǎn)品，其次客戶(hù)也較為接受小面積的二房或面積偏大的四房。 佛山房地產(chǎn)市場(chǎng) 各個(gè)檔次的產(chǎn)品齊備。 保利地產(chǎn) 佛南（拍） 2021029 地塊 項(xiàng)目市場(chǎng)論證規(guī)范 （試行） 第 25 頁(yè) 共 30 頁(yè) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展：隨著廣佛一體化進(jìn)程的加速，里水的區(qū)域優(yōu)勢(shì)越加明顯，將會(huì)很大程度吸引房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)駐 消化 量：從歷年來(lái)看，里水房地產(chǎn)市場(chǎng)的消化量在逐年上升，其根本的原因在于市場(chǎng)供貨量的增加。經(jīng)歷了 2021年的樓市低谷后， 2021 年的剛需釋放以及快速反彈，佛山樓市在 2021 年的表現(xiàn)可觀(guān)察出佛山樓市潛力巨大。 保利地產(chǎn) 佛南（拍） 2021029 地塊 項(xiàng)目市場(chǎng)論證規(guī)范 （試行） 第 23 頁(yè) 共 30 頁(yè) 2021 年 1 1 0 月佛山市五區(qū)成交統(tǒng)計(jì)對(duì)比0 . 0 05 0 . 0 01 0 0 . 0 01 5 0 . 0 02 0 0 . 0 02 5 0 . 0 00 . 0 02 0 0 0 . 0 04 0 0 0 . 0 06 0 0 0 . 0 08 0 0 0 . 0 01 0 0 0 0 . 0 01 2 0 0 0 . 0 0成交面積 ( 萬(wàn) ㎡ ) 7 7 . 2 3 1 9 3 . 2 4 2 1 5 . 4 2 5 0 . 1 6 3 6 . 1 8均價(jià) ( 元 / ㎡ ) 9 6 5 8 . 5 9 8 2 8 7 . 8 4 6 1 9 1 . 1 2 5 5 4 9 . 7 9 5 5 8 2 . 2 4 禪城 南海 順德 三水 高明 南海 區(qū) 商品房銷(xiāo)售均價(jià) ： 從 2021 年 110 月南海區(qū)成交均價(jià)統(tǒng)計(jì)表看出，今年以來(lái)南海區(qū)新建商品房售價(jià)運(yùn)行較為平穩(wěn)，今年最低售價(jià)出現(xiàn)在 2 月份， 僅 7350 元 /㎡，全年峰值出現(xiàn)在 4月份，達(dá)到近 9000 元 /㎡的高度 。到 2021 年中信山語(yǔ)湖、金溪藍(lán)灣等項(xiàng)目相繼入市，當(dāng)年成交金額再度躍升一臺(tái)階。 保利地產(chǎn) 佛南（拍） 2021029 地塊 項(xiàng)目市場(chǎng)論證規(guī)范 （試行） 第 20 頁(yè) 共 30 頁(yè) 2021 年 1 1 0 月南海區(qū)成交套均面積統(tǒng)計(jì)0 . 0 02 0 . 0 04 0 . 0 06 0 . 0 08 0 . 0 01 0 0 . 0 01 2 0 . 0 01 4 0 . 0 0套均面積 ( ㎡ ) 1 2 2 . 4 8 1 2 2 . 1 1 1 0 8 . 3 6 1 1 5 . 0 1 1 1 3 . 0 7 1 1 3 . 8 0 1 0 3 . 6 0 1 0 9 . 6 6 1 0 1 . 4 5 1 0 3 . 0 4 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 里水 商品房銷(xiāo)售金額、銷(xiāo)售面積 2021 年至今，里水市場(chǎng)銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售套數(shù)、銷(xiāo)售金額均保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，里水市場(chǎng)再次開(kāi)始進(jìn)入活躍期。 佛山市 09年一手住宅月度成交走勢(shì)圖 保利地產(chǎn) 佛南（拍） 2021029 地塊 項(xiàng)目市場(chǎng)論證規(guī)范 （試行） 第 18 頁(yè) 共 30 頁(yè) 2021 年 1 1 0 月佛山成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)0204060801000100000202100300000400000500000600000700000800000面積 ( 萬(wàn) ㎡ ) 7 0 . 3 1 5 4 . 5 8 4 2 . 8 5 5 0 . 4 5 7 7 . 0 8 4 0 . 5 4 3 8 . 5 6 4 4 . 4 5 5 5 . 9 9 9 3 . 8 6金額 ( 萬(wàn)元 ) 499825 355175 282625 398353 566407 308413 286567 335265 410758 7014201 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 套均面積 ： 由 19 月成交套數(shù)和成交面積數(shù)據(jù)分析可知，佛山今 年成交產(chǎn)品的套均面積主力段在 105117 ㎡間。 2021 年 19 月，記錄在佛山建設(shè)局的新批預(yù)售證總共有 453 個(gè)，總供應(yīng)的 住宅面積為 萬(wàn)㎡ 。 時(shí)間 位置 土地用途 土地面積 容積率 競(jìng)得人 樓面地價(jià) 2021331 南海里水沙涌村“大圍” 城鎮(zhèn)混合住宅 2 南海世發(fā)創(chuàng)建房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 1723 2021619 南海區(qū)里水鎮(zhèn)里廣公路側(cè) 城鎮(zhèn)住宅（其他普通商品住房）兼容批發(fā)零售及其他商服用地 佛山領(lǐng)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 4614 202183 南海區(qū)里水鎮(zhèn)里水橋南側(cè)地段 城鎮(zhèn)住宅用地兼容批發(fā)零售用地及其他商服用地 佛山市南海區(qū)聯(lián)誠(chéng)投資發(fā)展有限公司 5803 202183 南海區(qū)里水鎮(zhèn)草場(chǎng)村蟹坑地段 城鎮(zhèn)住宅用地兼容批發(fā)零售用地及其他商服用地 佛山市裕東龍房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 9812 2021122 南海區(qū)里水鎮(zhèn)草場(chǎng)村民委員會(huì)蟹坑小組地段 城鎮(zhèn)住宅用地 佛山市裕東龍房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 4344 2021613 南海區(qū)里 水鎮(zhèn)和順官和公路共同路段北側(cè) “白沙圩”地段 住宅兼批發(fā)零售、其他商服用地 佛山市鉅隆房產(chǎn)有限公司 1516 保利地產(chǎn) 佛南（拍） 2021029 地塊 項(xiàng)目市場(chǎng)論證規(guī)范 （試行） 第 17 頁(yè) 共 30 頁(yè) 商品房新開(kāi)工、竣工面積： 2021 年 佛山市 商品房施工面積 萬(wàn)平方米，下降 %；其中商品住宅 萬(wàn)平方米，下降 %。直至 7 月底佛山樓市快速回暖，各開(kāi)發(fā)商又紛紛掀起拿地?zé)岢保恋厥袌?chǎng)再度活躍。 保利地產(chǎn) 佛南（拍） 2021029 地塊 項(xiàng)目市場(chǎng)論證規(guī)范 （試行） 第 16 頁(yè) 共 30 頁(yè) 商品房供應(yīng) 土地市場(chǎng)情況： 佛山的土地市場(chǎng)整體表現(xiàn)為需求旺盛， 2021 年在禪城、桂城以及順 德等多個(gè)地方拍出新地王。 “ 兩城 ” 指南部主城區(qū)，北 部副城區(qū)。 2021 年里水鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 165 億元 ,稅收 保利地產(chǎn) 佛南（拍） 2021029 地塊 項(xiàng)目市場(chǎng)論證規(guī)范 （試行） 第 15 頁(yè) 共 30 頁(yè) 億元，可支配財(cái)力收入 億元，固定資產(chǎn)投資 68 億元，農(nóng)民人均純收入 10753 元。 人口數(shù)量： 戶(hù)籍人口 萬(wàn)，常住人口 萬(wàn) 。 區(qū)位理念 —— “ 佛山前庭，廣州后院 ” 。 2021年 19月，全市商品房成交量大幅上漲，成交面積 ㎡ ，成交金額 ，成交均價(jià) /㎡ ，2021—— 2021年前三季度佛山市房地產(chǎn)投資額及其同比增長(zhǎng)率 保利地產(chǎn) 佛南（拍） 2021029 地塊 項(xiàng)目市場(chǎng)論證規(guī)范 （試行） 第 13 頁(yè) 共 30 頁(yè) 成交套數(shù) 41207套 。 2021年 18月，全市全社會(huì)固定資產(chǎn)完成投資 ，比上年同期增長(zhǎng) %。 引進(jìn)外資情況 ： 2021 年 全年 新簽外商直接投資項(xiàng)目 162 個(gè)，合同外資金額 億美元，分別比上年下降 %和 %；實(shí)際使用外商直接投資金額 億美元，增長(zhǎng) %，其中制造業(yè)占 %，房地產(chǎn)業(yè)占 %，批發(fā)和零售業(yè)占 %，建筑業(yè)占 %，科學(xué)研究、 技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)占 %，交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)占 %。國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè) 億元，增長(zhǎng) %；集體企業(yè) 億元，下降 %；股份制企業(yè) 億元，增長(zhǎng) %；外商及港澳臺(tái)投資企業(yè) 億元，增長(zhǎng) %。蔬菜種植面積 千公頃，增長(zhǎng) %。城鎮(zhèn)居民現(xiàn)住房總建筑面積人均 平方米。 人均可支配收入 :2021 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 24578 元，比上年增長(zhǎng) %。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。整體而言，目前的房地產(chǎn)政策嚴(yán)厲，但從房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展看，此次嚴(yán)厲的政策讓非理性的市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整，讓中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)保持長(zhǎng)期的健康運(yùn)行。 2021 年 9 月 19 日， 日前，國(guó)務(wù)院法制辦在京召開(kāi)備受關(guān)注的《國(guó)有土地上房屋征收與拆遷補(bǔ)償條例》草案專(zhuān)家研討座談會(huì)，房屋拆遷條例形成草案初稿。對(duì)有上述違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購(gòu)置土地，各商 業(yè)銀行停止對(duì)其發(fā)