【正文】 題。美國學(xué)者甘哈曼的《第四次浪潮》宣告： 21 世紀(jì)進(jìn)入 “ 第四次浪潮 ” ，這次浪潮以休閑活動(dòng)為中心。中國是世界上最大的國內(nèi)旅游市場，據(jù)統(tǒng)計(jì) 2021 年國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá) 20億人次，國內(nèi)旅游收入 已過萬億元， 國內(nèi)旅游業(yè)收入的增長超過了 GDP的增長。京津冀、長江三角洲、珠江三角洲市場是國內(nèi)主要客源產(chǎn)出地，出游率高，人均消費(fèi)水平高出全國平均水平。按世界上國際旅游收入與國內(nèi)旅游收入 1∶ 9 的比例，我國國內(nèi)旅游市場目前還僅開發(fā)了 1/4，隨著國內(nèi)旅游規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大和旅游消費(fèi)水平的不斷提高，世界旅游及旅行理事會(huì)預(yù)測，未來 10 年中國旅游業(yè)將保持年均 %的增長速度。到 2021 年國內(nèi)旅游人數(shù)可達(dá) 26 億人次以上，旅游業(yè)總收入可達(dá) 2 萬億元人民幣左右。 旅游發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì) XX 是首批中國歷史文化名城和優(yōu)秀旅游城市，素有“楚漢重鎮(zhèn)”、“偉人故里”、“屈賈之鄉(xiāng)”、“快樂之都”等美譽(yù)。 近 10 多年來， XX 旅游業(yè)取得了長足的進(jìn)步，旅游 業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率逐年上升，旅游收入相當(dāng)于 GDP 中的比重穩(wěn)定在 10%以上，在第三產(chǎn)業(yè)中的比重一直保持在 20%以上。預(yù)計(jì)全年共接待國內(nèi)外游客 萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入 億元，同比分別增長 %、%。旅游產(chǎn)業(yè)體系更加完善。 XX 先后榮獲“中國最具幸福感城市”、“中國十佳休閑宜居生態(tài)城市”，被美 國《福布斯》雜志公布為“中國大陸最適合發(fā)展旅游業(yè)的城市”之一。但是與旅游業(yè)發(fā)達(dá)城市相比，與旅游資源先天稟賦相比，與人民群眾的期盼相比，仍有一定的差距，在加強(qiáng)規(guī)劃管理、促進(jìn)集約發(fā)展等方面有待進(jìn)一步加強(qiáng)。 鄉(xiāng)村休閑旅游存在的問題 以“農(nóng)家樂”為代表的鄉(xiāng)村休閑旅游自上世紀(jì) 90 年代開始， XX 縣和望城縣發(fā)揮鄰近大城市的區(qū)位優(yōu)勢(shì)得到快速發(fā)展，其中黃興鎮(zhèn)依托現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展鄉(xiāng)村休閑旅游成為全國“農(nóng)家樂”的示范點(diǎn)。 滿足了人們走出城市、親近自然的心理。沒有將鄉(xiāng)村旅游納入?yún)^(qū)域旅游開發(fā)的大系統(tǒng)，都市桃源項(xiàng) 目建議書 14 進(jìn)行統(tǒng)籌安排，甚至出現(xiàn)了遍地 開花和重復(fù)建設(shè)的現(xiàn)象，是導(dǎo)致資源開發(fā)的形式單一、水平不高、檔次低下、特色不強(qiáng)，從而缺乏對(duì)客源市場的吸引力的主要原因。 許多基礎(chǔ)設(shè)施仍然適應(yīng)不了游客的需要，例如，道路、停車場、洗手間、工具室、電話亭等公共設(shè)施簡陋、設(shè)備不足；客房、餐廳茶樓等主要食宿設(shè)施條件差，衛(wèi)生狀況和設(shè)施設(shè)備條件難以讓人接受，難以留住游客。雖說鄉(xiāng)村旅游投資相對(duì)較少，見效較快，但并不是說不需要資金，尤其是建設(shè)上規(guī)模、上檔次的鄉(xiāng)村旅游區(qū)，既需完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，又需對(duì)外宣傳促銷，必須有一定的資金保證 。 （ 4） 人才與管理 滯后。具體表現(xiàn)為：一是衛(wèi)生狀況不好，存在 “ 臟、亂、差 ” 現(xiàn)象；二是亂搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重，破壞了古建筑、古村落的古樸風(fēng)格，形成強(qiáng)烈的視覺反差；三是少數(shù)景點(diǎn)游覽線路組織不好，標(biāo)志不明顯，有的還要走回頭路；四是有的景點(diǎn)工商戶太多，濃厚的鄉(xiāng)村文化氛圍或宜人的自然風(fēng)光被花哨的商業(yè)氣息所沖淡，讓旅游者找不到 “ 返璞歸真 ” 、 “ 回歸自然 ” 的感覺；五是管理與 經(jīng)營體制不健全，從行業(yè)管理上看，管理力度不夠，并缺乏相應(yīng)的政策法規(guī)，大多數(shù) “ 農(nóng)家樂 ” 協(xié)會(huì)也形同虛設(shè)，許多開發(fā)和經(jīng)營行為得不到應(yīng)有的規(guī)范。沒有專業(yè)管理人員的統(tǒng)一管理，會(huì)使本來就很松散的鄉(xiāng)村旅游經(jīng)營者更加松散；沒有專業(yè)管理人員的點(diǎn)撥和引導(dǎo)，也很難加快鄉(xiāng)村旅都市桃源項(xiàng) 目建議書 15 游向前發(fā)展的速度。 首先，目前我國鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品單一，未形成系列，產(chǎn)品雷同，品位不高，難于滿足旅游市場日趨多層次、多樣化和高文化品位的旅游需求；其次，產(chǎn)品粗糙，深度開發(fā)不夠。第三，我國鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品參與性不足，難于提高旅游者旅游感受。 XX 旅游 未來 發(fā)展 的 目標(biāo)與布局 2021 年末出臺(tái)了《 XX 市旅游業(yè)發(fā)展 20212021 年規(guī)劃》中， 結(jié)合XX 市的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀，確定了以下九個(gè)方面內(nèi)容 。通過規(guī)劃的實(shí)施，達(dá)成以下幾個(gè)目標(biāo)。規(guī)劃期內(nèi)， 將 XX 市建設(shè)成為湖南省旅游業(yè)的核心 和樞紐，全國旅游熱點(diǎn)城市，中國中西部極具影響力的旅游勝地和中轉(zhuǎn)中心；建設(shè)成為以山、水、洲、城為依托，以娛樂休閑為特色，以楚漢文化和湖湘文化為內(nèi)涵的世界級(jí)旅游目的地和復(fù)合型國際化旅游城市 。到 2020 年， XX 市年接待旅游者突破 5700 萬人次，全市旅游總收入達(dá) 1519 億元，相當(dāng)于全市 GDP 總量的 %，使旅游業(yè)成為 XX 市國民經(jīng)濟(jì)的重要戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。到 2020年， XX 市 5A 級(jí)旅游區(qū)達(dá)到 3 個(gè)（岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)、劉少奇紀(jì)念館、馬王堆漢文化旅游區(qū)）； 4A 級(jí)旅游區(qū)達(dá)到 12 個(gè)（銅官窯文化 園、湖南第一師范、石燕湖生態(tài)旅游區(qū)、溈山宗教文化旅游區(qū)、灰湯溫泉度假旅游區(qū)、洗心禪佛教文化旅游區(qū)、黑麋峰生態(tài)旅游區(qū)、黃興鎮(zhèn)鄉(xiāng)村旅游區(qū)、都市桃源項(xiàng) 目建議書 16 楊開慧故里紅色文化旅游區(qū)、善化歷史文化旅游區(qū)、湖湘文化園、千龍湖生態(tài)旅游區(qū)）。通過規(guī)劃的實(shí)施，提供 80 萬個(gè)就業(yè)崗位，為本地人民的致富奔小康鋪平道路；大力提高農(nóng)村的精神面貌；為弘揚(yáng)湖湘文化，提升市民素質(zhì)，建設(shè)文明城市做出更大的貢獻(xiàn)，更為促進(jìn)和諧社會(huì)的形成提供積極影響。創(chuàng)建“中國最佳娛樂旅游城市”，建設(shè)成泛珠“ 9＋ 2”區(qū)域的重要旅游城市、中國中西部地區(qū) 的中心旅游城市，建設(shè)成最適宜人居的綜合性城市。景區(qū)環(huán)境質(zhì)量 100%達(dá)標(biāo)；生態(tài)環(huán)境和文物古跡得到保護(hù)，生態(tài)人居環(huán)境得到改善，實(shí)現(xiàn)生態(tài)環(huán)境和旅游業(yè)的和諧發(fā)展。規(guī)劃期內(nèi)， XX 市將大力實(shí)施“六大戰(zhàn)略” :一是項(xiàng)目建設(shè)戰(zhàn)略。二是增長極戰(zhàn)略。三是大旅游戰(zhàn)略。四是旅游品牌戰(zhàn)略。五是區(qū)域合作戰(zhàn)略。六是城市旅游戰(zhàn)略。 （ 3）未來 XX 市旅游空間總體布局。 一心： XX 市都市區(qū)范圍，總面積 1450 平方公里； 三帶：瀏陽河旅游帶，湘江旅游帶，溈水風(fēng)光帶； 四組團(tuán)：文家市紅色觀光旅游組團(tuán)、花明樓 灰湯紅色觀光度假旅游組團(tuán)、黑麋峰生態(tài)旅游組團(tuán)、開慧 社港歷史文化觀光度假旅游組團(tuán)。 結(jié)合 XX 市的主要旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及發(fā)展現(xiàn)狀，提出了未來 XX 市旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整的方向和內(nèi)容、旅游產(chǎn)品開發(fā)的重點(diǎn)和專項(xiàng)產(chǎn)品 、旅游精品線路的規(guī)劃設(shè)計(jì)等。 （ 5） XX 旅游形象及營銷策略。進(jìn)一步提出了“快樂之都，多情 XX”等系列形象鮮明的 XX 市旅游宣傳口號(hào)，確立了以旅游媒介地、客源地、目的地為主要營銷目的地的“三地營銷”戰(zhàn)略，提出了“二次”營銷的理念和實(shí)施辦法，總體定位于跳出傳統(tǒng)旅游目的地營銷的概念，著力于城市營銷，向國內(nèi)外展示 XX 的風(fēng)采和魅力，形成 XX 旅游的優(yōu)質(zhì)品牌。依托著強(qiáng)勁增長的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，度假投資型房產(chǎn)正展示著休閑度假房產(chǎn)行業(yè)的魅力。 據(jù)了解， 深圳的“ 萬科棠樾境界行館 ”于 2021 年 12 月 5 日開盤，推出 96 套高層單位，戶型 90130 平米，開盤即售罄，第二天臨時(shí)加推36 套也全部售完，現(xiàn)在又推出第二批僅剩的稀缺單位。熱銷的背后表現(xiàn)得是資源、原生態(tài)環(huán)境、配套和品質(zhì)優(yōu)勢(shì)于一體的高端產(chǎn)品， 這樣的產(chǎn)品也決定了它在市場中的保值抗跌性。隨著候鳥式休閑方式的興起，深圳的休閑度假地產(chǎn)也逐步發(fā)展。度假之余還可以投資更是甚好。目前海南全省已建成旅游飯店４００多家，其中五星級(jí)及按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的飯店有４０多家，都市桃源項(xiàng) 目建議書 19 正在建設(shè)的五星級(jí)飯店２０家。博鰲、神州半島、石梅灣、清水灣、海棠灣 ?? 七八個(gè)高水準(zhǔn)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目在海南東海岸靚麗呈現(xiàn) 。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅以產(chǎn)權(quán)酒店模式出現(xiàn)的旅游房產(chǎn)項(xiàng)目，已在幾年內(nèi)由幾家發(fā)展至 600 多家，并遍布全國主要商務(wù)城市，如上海、北京、杭州、天津等地出現(xiàn)的以投資理財(cái)為主的商業(yè)經(jīng)營型產(chǎn)權(quán)酒店，即各類產(chǎn)權(quán)式旅游星級(jí)酒店、公寓式酒店、度假酒店、服務(wù)式公寓、經(jīng)濟(jì)型酒店等；以及在海南三亞、浙江千島湖、安徽黃山、北戴河等著名旅游風(fēng)景區(qū)出現(xiàn)的以異地房產(chǎn)投資為主的投資消費(fèi)類休閑度假第二住所，如度假公寓、別墅等。 地 產(chǎn)業(yè)是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，受金融業(yè)及土地政策的影響較大；而旅游業(yè)特別是生態(tài)旅游行業(yè)，前期投資完成后，在保護(hù)好生態(tài)環(huán)境的前提下，后期投入很少，并且可獲得較長時(shí)期的投資回報(bào)。 有地產(chǎn)分析人士認(rèn)為，與旅游項(xiàng)目的長線投資開發(fā)不同，房地產(chǎn)項(xiàng)目一般是 3 至 5 年為一個(gè)周期，投入巨額資金之后要求運(yùn)轉(zhuǎn)快，馬上就都市桃源項(xiàng) 目建議書 20 得見效益，因而難度也越來越大。 目前， 涉足旅游房地產(chǎn)的公司超過百家， 其中 既包括首創(chuàng)、海航、中信、中旅等大型 企業(yè)，也包括合生地產(chǎn)、天鴻集團(tuán)、萬科集團(tuán)、萬達(dá)集團(tuán)、萬通集團(tuán)等一大批房地產(chǎn)投資商、開發(fā)商、旅游企業(yè)。這種所謂 “ 泛地產(chǎn)時(shí)代的經(jīng)營模式 ” ，把旅游作為房地產(chǎn)開發(fā)的墊腳石，通過旅游項(xiàng)目把生地做成熟地乃至旺地，以此帶旺房地產(chǎn)的生意。 例如， 作為廣州后花園的清遠(yuǎn)，一股蓬勃興起的生態(tài)旅游熱催旺了當(dāng)?shù)禺a(chǎn)權(quán)式酒店。最近，清遠(yuǎn)又推出 5 幢造型別致的產(chǎn)權(quán)式酒店，全部按照國際生態(tài)度假模式建設(shè)，據(jù)悉，其擁有的 300 多套房間業(yè)已被認(rèn)購一空。據(jù)稱，這一模式是香港大地產(chǎn)商們慣用的，包括香港新世界地產(chǎn)和新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)，酒店都是其重要的一塊業(yè)務(wù)，地產(chǎn)商這幾年也開始投入商務(wù)酒店的開發(fā)。飛機(jī)班車化、城際高速列車公交化，交通便捷，城際距離正變短或消 失，是旅游地產(chǎn)興起的客觀外部條件。都市桃源項(xiàng) 目建議書 21 專家分析指出，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長，一方面造就了具有消費(fèi)能力的族群，另一方面培育了這批人的超前消費(fèi)觀念，發(fā)展旅游地產(chǎn)已經(jīng)擁有了扎實(shí)的市場基礎(chǔ)。有開發(fā)商認(rèn)為，第二居所、異地購房同樣也屬于旅游地產(chǎn)的范疇，因?yàn)楝F(xiàn)在普通住宅也可以用來度假，度假的地產(chǎn)也可以變成當(dāng)?shù)匾恍┖廊A住宅。 旅游房產(chǎn)分類： 商業(yè)經(jīng)營型旅游房產(chǎn)：分布在主要商務(wù)和旅游城市的各類以投資經(jīng)營為主要目的的旅游星級(jí)酒店、公寓式酒店、度假酒店、服務(wù)式公寓、經(jīng)濟(jì)型酒店等。 旅游房地產(chǎn)開發(fā)、投資價(jià)值比較 XX 房地產(chǎn)市場概況 旅游房產(chǎn)分類 產(chǎn)品細(xì)分 使用價(jià)值 開發(fā)價(jià)值（開發(fā)商） 投資價(jià)值（投資機(jī)構(gòu)或個(gè)人） 消費(fèi)類旅游房產(chǎn) 各類分時(shí)度假酒店物業(yè) 休閑度假消費(fèi) 保留物業(yè)產(chǎn)權(quán)，通過銷售使用權(quán)獲 得經(jīng)營回報(bào)和物業(yè)增值 不具備投資價(jià)值 投資＋消費(fèi)類旅游房產(chǎn) 度假公寓、度假別墅、養(yǎng)老公寓等 度假居住 銷售物業(yè)產(chǎn)權(quán)獲取房地產(chǎn)開發(fā)利潤 房產(chǎn)增值＋休閑度假 投資類旅游房產(chǎn) 旅游星級(jí)酒店、服務(wù)式公寓、經(jīng)濟(jì)型酒店、度假酒店等 商業(yè)經(jīng)營 整體轉(zhuǎn)讓獲取開發(fā)利潤、持有一定時(shí)期獲取經(jīng)營利潤和物業(yè)增值、零售獲取房地產(chǎn)開發(fā)利潤 經(jīng)營收益＋物業(yè)增值 都市桃源項(xiàng) 目建議書 22 2021 年，受全球性金融風(fēng)暴影響， XX 房地產(chǎn)市場步入調(diào)整。預(yù)計(jì)全年全市（含郊縣）完成房地產(chǎn)開發(fā)投資約 478億元，與去年同期相比增長約 14%，占全市固定資產(chǎn)投資比例約 25%；全年商品房施工面積約 4447 萬㎡，其中新開工面積約 1631 萬㎡，竣工面積約 687 萬㎡，與去年同期比分別增長約 34%、 48%、 30%。2021 年全市商品房均價(jià)為 4285 元 /㎡，其中，商品住宅平均售價(jià)為 3906元 /㎡；商品房非住宅平均售價(jià)為 6503 元 /㎡。 旅游休閑房產(chǎn)還處于空白狀態(tài)，已有一些較強(qiáng)實(shí)力的開發(fā)商在進(jìn)行初步嘗試。在歐美發(fā)達(dá)國家，每年 1–2 次固定的長假，加上每周兩天的休息，使許多中產(chǎn)階級(jí)家庭在擁有第一住所的同時(shí)，還在風(fēng)景優(yōu)美、氣候適宜的