【正文】 旅游度假區(qū)購(gòu)置第二住所專用于休閑度假 。 都市桃源項(xiàng) 目建議書 23 休閑度假公寓 /別墅一般分布在著名旅游風(fēng)景區(qū)、旅游度假區(qū)，海濱城市等區(qū)域，要求周邊生活、娛樂、休閑、健身等配套設(shè)施齊全，交通便利；使用功能上基本接近第一住所，要求有獨(dú)立廚房，觀景陽臺(tái)等；服務(wù)管理上，一方面投資者是用于休閑度假，要求較高的服務(wù)品質(zhì)；另一方面，投資者只是在較為固定的假期里使用，在物業(yè)空置的大部分時(shí)間里需要有專業(yè)的管理公司提供對(duì)外租賃服務(wù)，因此休閑度假公寓 /別墅一般都由專業(yè)酒店管理公司負(fù) 責(zé)經(jīng)營(yíng)。通過專業(yè)酒店管理公司的管理，其物業(yè)品質(zhì)也將得到了極大的提升，使投資者在享受高品質(zhì)休閑度假的同時(shí)，也將使物業(yè)的增值、保值得到保障。而2021 年中國(guó)社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社推出的《中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)調(diào)查》的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)在社會(huì)中所占比例已達(dá)到了 %。 2021年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海、廣州和北京的人均 GDP 已基本達(dá)到 10000美元 以上 ，均已達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家以上水平。所謂專業(yè)技都市桃源項(xiàng) 目建議書 24 術(shù)人員主要包括：律師、 IT 業(yè)工程師、高級(jí)職稱的專家教授、傳播出版業(yè)精英人士、有一定資歷的演藝人員等等。這也是目前中國(guó)海南三亞、浙江千島湖、安徽黃山、北戴河等著名旅游風(fēng)景區(qū)的休閑度假公寓 /別墅受到廣大投資者追捧的主要原因。若 從現(xiàn)在開始，中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)人數(shù)每年增加一個(gè) 1%，那么，到 2020 年左右，中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)人數(shù)就可以占總?cè)丝诘?38%。 （ 四 ）項(xiàng)目選址地的資源條件分析 黃興鎮(zhèn)地處瀏陽河畔，緊鄰省會(huì) XX，北接機(jī)場(chǎng)高速和黃興大道，南連黃柏大橋，與榔梨、江背、干杉接壤，美麗的瀏陽河九曲回腸在這里彎過了三道灣，連綿 60 里。瀏陽河上三座大橋?qū)腰S興鎮(zhèn)與 XX 市區(qū)連為一體。 深厚的文化底蘊(yùn) 4600 年前新石器時(shí)代，瀏陽河畔先民就在鹿芝嶺月亮山繁衍生息，在此出土的 70 余 件石器均被中國(guó)歷史博物館珍藏。鎮(zhèn)政府所在地接駕嶺和鹿芝嶺、打卦嶺仍然印證著龍喜縣城的一派繁華。 1983 年 5 月 23 日，黃興鎮(zhèn)因共青團(tuán)和群眾文化工作成績(jī)出色名列全國(guó)先進(jìn)，受到時(shí)任團(tuán)中央書記處書記的胡錦濤同志親臨 視察。共和國(guó)大將、中國(guó)人民解放軍裝甲兵司令員、國(guó)防部副部長(zhǎng)許光達(dá)也出生在黃興鎮(zhèn)光達(dá)村蘿卜沖子組，其故居接待中心不日將向世人開放，而仙人市仙人弈棋的傳說，獅子山爛排灣的故事，老人們講來依舊美麗神奇。黃興鎮(zhèn)被瀏陽河三面環(huán)繞，站在沿江山向東望去， 30 公里的瀏陽河風(fēng)光帶如五龍捧圣，山水相映、綠色田園風(fēng)景美不勝收。 區(qū)位交通優(yōu)勢(shì) 作為中國(guó)第五大經(jīng)濟(jì)圈 —— 長(zhǎng)株潭城市群中的黃興新型城鎮(zhèn)，其區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯。 廣闊 的發(fā)展前景 昔日的“化工之鄉(xiāng)”已具備“城市東花園”的雛形，未來幾年，隨著黃興大橋、長(zhǎng)株高速、 XX 三環(huán)線的建設(shè)，黃興鎮(zhèn)交通區(qū)位更加明顯，黃興鎮(zhèn)將迎來發(fā)展建設(shè)的高潮，以省級(jí)全面小康示范村藍(lán)田新村和鹿芝嶺村為核心的黃興科教文化旅游產(chǎn)業(yè)小區(qū)已初具規(guī)模，國(guó)內(nèi)外許多投資商紛至沓來，已有全國(guó)小星星幼兒英語培訓(xùn)中心及動(dòng)畫制作基地惠天科都市桃源項(xiàng) 目建議書 27 技公司、 中保集團(tuán)保險(xiǎn)職業(yè)學(xué)院、 XX 商貿(mào)旅游學(xué)院、星沙旅游開發(fā)公司等落戶小區(qū)，按照黃興鎮(zhèn)確定的發(fā)展目標(biāo)定位：全國(guó)重點(diǎn)鎮(zhèn)、城市東花園、生態(tài)示范區(qū)，黃興鎮(zhèn)將以修好黃興大橋，拉通光達(dá)大道，建設(shè)黃興新城為行動(dòng)綱領(lǐng)，通過五到十年的努力，使全鎮(zhèn)人平收入超萬元，財(cái)政稅收過億元，基本實(shí)現(xiàn)小康目標(biāo)，打造出鎮(zhèn)域內(nèi) 20 平方公里由八個(gè)功能區(qū)、兩條風(fēng)光帶組成的全省、全國(guó)一流的開放、富裕、秀美的山水園林新型城鎮(zhèn)。 黃興鎮(zhèn)是 XX 城的東南門戶。區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。 針對(duì)以上有利條件，本項(xiàng)目擬從以下幾個(gè)方面進(jìn)行創(chuàng)意突破： 設(shè)計(jì)打造以接待外地旅游客源入住 過夜為主，以吸引城鎮(zhèn)居民節(jié)假日前來休閑娛樂為輔的新型旅游服務(wù)（集散）中心。 項(xiàng)目中旅游接待設(shè)施的開發(fā)方式中，含有“鄉(xiāng)村式家庭旅館群”的提法，其意在探討一種將當(dāng)?shù)剞r(nóng)民就地安置并幫助其創(chuàng)收的新拆遷模式，其設(shè)想為：在項(xiàng)目用地范圍內(nèi)劃定一塊區(qū)域，按照度假村的要求統(tǒng)一設(shè)計(jì)，建設(shè)農(nóng)民拆遷戶的安置房，然后再按家庭旅館的形式將他們的多余閑置房間納入到度假村的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 管理之中。 將現(xiàn)代高科技的生物工程技術(shù)應(yīng)用于生活污水處理與穿插在居住環(huán)境中的生態(tài)型種養(yǎng)業(yè)、從而營(yíng)造出一個(gè)既美化了環(huán)境又能創(chuàng)造很好的經(jīng)濟(jì)效益，最終將本開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)成為一個(gè)能在全國(guó)城鄉(xiāng)結(jié)合部起示范推廣作用的現(xiàn)代 桃源 ?！?5+2”的作息時(shí)間，其中兩天可以在本項(xiàng)目?jī)?nèi)度過，放松身心，享受田園之樂。充分利用投資商的人脈資源，重點(diǎn)吸引全球華人。 周邊 暫時(shí)沒有 類似 本項(xiàng)目的大型項(xiàng)目， 可謂獨(dú)此一家。 同時(shí) ，大量的高端客戶 —— 投資者也將為酒店帶來相當(dāng)規(guī)模的市場(chǎng)客源，并在銷售的過程中擴(kuò)大酒店的影響力。 物業(yè)在前期 就引入 專業(yè)的酒店 投資 管理公司進(jìn)行項(xiàng)目， 參與設(shè)計(jì)與投資， 使得物業(yè)在今后的建設(shè)、設(shè)計(jì)過程中更符合市場(chǎng)及專業(yè)的需要，物業(yè)今后的經(jīng)營(yíng)將更加專業(yè)化，滿足市場(chǎng)發(fā)展的需要。 機(jī)遇（ Opportunity） 1）區(qū)域發(fā)展需要特色高檔 度假 、 旅游 休閑酒店 XX 市場(chǎng)目前仍然以 市區(qū)型商務(wù) 星級(jí)酒店為主，真正能滿足高檔 度假、 休閑需求的酒店相對(duì)較少。XX 地區(qū)城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入基本上都已 經(jīng)達(dá)到或超過 3000 美元， 長(zhǎng)株潭及周邊的岳陽、益陽、婁底、邵陽、衡陽等是湖南經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)地區(qū)，是湖南的增長(zhǎng)極，也是中部地區(qū)的“增長(zhǎng)極”之一。 3） 政府對(duì)旅游 房產(chǎn) 業(yè)的高度重視 國(guó)家已將旅游業(yè)作為戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，各級(jí)政府對(duì)旅游業(yè)十分重視?！吨泄?XX 市市委關(guān)于推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展工作綱要 》中，要跳出農(nóng)村發(fā)展農(nóng)村、跳出農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)業(yè)，就是要發(fā)展適合城鄉(xiāng)結(jié)合與互補(bǔ)的復(fù)合型產(chǎn)業(yè) 。 4）當(dāng)?shù)剞r(nóng)民積極性較高 黃興鎮(zhèn)農(nóng)民在發(fā)展鄉(xiāng)村旅游方面有著豐富的經(jīng)驗(yàn)，積極性很高，但都市桃源項(xiàng) 目建議書 31 以“農(nóng)家樂”性質(zhì)的鄉(xiāng)村游，經(jīng)營(yíng)分散，檔次低， 不利于節(jié)約集約使用土地、有效保護(hù)資源環(huán)境，難以做大做強(qiáng)、做精做優(yōu)。 因此，黃興鎮(zhèn)打卦嶺村委會(huì)主動(dòng)出擊，多方招商引資，希望引進(jìn)大的戰(zhàn)略投資商， 向集約化發(fā)展，注重產(chǎn)業(yè)要素的整合和產(chǎn)品的集約化開發(fā)，才能形成具有競(jìng)爭(zhēng)力的市場(chǎng)品牌。 （ 七 ） 目標(biāo)客戶市場(chǎng)定位及細(xì)分 XX 優(yōu)美的風(fēng)景歷來是廣大休閑度假客人的首選 。 本項(xiàng)目總體定位為高端市場(chǎng)。 第四圈層：全球湘籍華人為主的欲回鄉(xiāng)投資置業(yè)的人士，完成“葉落歸根”心愿。 投入產(chǎn)出測(cè)算 （ 1）總投資估算： 億元 （不含二次投入） 土地成本與前期費(fèi)用估算表 序號(hào) 類 別 單 價(jià) 數(shù) 量 合計(jì) 備 注 萬元 /畝 畝 萬元 土地成本 20950 、 出讓地 20 1000 20210 含拆遷補(bǔ)償費(fèi) 、 租賃地 200 800 租期 50年，單價(jià)為每年 、 水庫(kù)山塘租賃 150 150 租期 51年，單價(jià)為每年 開辦費(fèi) 350 含調(diào)研考察策劃 合計(jì) 21300 主體工程建設(shè)費(fèi)估算表 序號(hào) 項(xiàng) 目 造 價(jià) 數(shù) 量 小 計(jì) 二次投入 備 注 元 /㎡ ㎡ 萬元 元 /㎡ 萬元 產(chǎn)權(quán)式住房 1200 280000 33600 1000 28000 可出售 產(chǎn)權(quán)式酒店綜合設(shè)施 1200 13000 1560 5000 6500 五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 休閑產(chǎn)業(yè)論壇 (會(huì)議中心 ) 1200 47000 5640 5000 23500 五星級(jí)會(huì)議酒店 展銷中心、休閑娛樂 1200 21600 2592 3000 6480 底層展銷 美食城 (街 ) 1200 9600 1152 1000 960 不含設(shè)備 康體養(yǎng)生會(huì)所 1200 3800 456 1000 380 不含設(shè)備 職校 1000 5000 500 僅房屋主體 小學(xué) 1000 3000 300 僅房屋主體 幼兒園 1200 3000 360 僅房屋主體 都市桃源項(xiàng) 目建議書 33 職工住宅樓 1000 10000 1000 僅房屋主體 1 辦公后勤綜合樓 1000 4000 400 500 200 含辦公設(shè)施 小計(jì) 400000 47560 66020 合計(jì) 113580 配套工程及其他費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 金額 /萬元 備 注 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 20210 三通一平，景點(diǎn)建設(shè)及生態(tài)農(nóng)業(yè)開發(fā) 企業(yè)管理費(fèi) 1000 總投資的 1% 宣傳廣告及營(yíng)銷代理費(fèi) 3000 總投資的 3% 不可預(yù)見費(fèi) 5140 總投資的 5% 合 計(jì) 29140 （ 2）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓預(yù)測(cè)收入： 億元（轉(zhuǎn)讓面積 28 萬平方米，轉(zhuǎn)讓均價(jià) 6000 元 /平方米）。如土地政策，鄉(xiāng)村集體土地統(tǒng)征、用地指標(biāo)等問題有可能對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生困擾。這樣對(duì)正常的房地產(chǎn)開發(fā)有不利影響。 鄉(xiāng)村休閑房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天必 然形成的一個(gè)具有相當(dāng)需求的市場(chǎng)。 規(guī)避分析：本項(xiàng)目控制規(guī)劃用地 1350 畝，本著節(jié)約用地的原則，一部分統(tǒng)征變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，用于產(chǎn)權(quán)式度假村與配套物業(yè)開發(fā)；一部分是長(zhǎng)期租賃，用途為農(nóng)用地，用于景區(qū)建設(shè)和生態(tài)農(nóng)業(yè)、環(huán)境配套建設(shè)。 按 照 “ 發(fā)展大旅游 ， 完善大配套 ， 形成大產(chǎn)業(yè) ”、“跳出農(nóng)村發(fā)展農(nóng)業(yè)” 的要求 ，應(yīng)該在產(chǎn)業(yè)政策上給予大力支持， 不會(huì)構(gòu)成本項(xiàng)目的建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)。打造旅游集散中心需要政府有關(guān)部門給予一定配合與支持，也需要項(xiàng)目地有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。 規(guī)避分析： （ 1） 本項(xiàng)目打造“游客集散中心”，有著優(yōu)越地理位置與交通條件，與黃花機(jī)場(chǎng)、高鐵、高速公路鄰近，交通便利，有利于游客集散休整（一般都是中高端游客）。 （ 3） 黃興鎮(zhèn)在近百年里，誕生成長(zhǎng)了黃興、許光達(dá)等許多國(guó)共兩黨的杰出人物，是“名人成長(zhǎng)福地”， 同時(shí)許多湘籍名人于此地有千絲萬縷的聯(lián)系，也是許多湘籍成功人士葉落歸根的理想之地。 （ 4） 本項(xiàng)目投資巨大，前期市場(chǎng)預(yù)熱市場(chǎng)較長(zhǎng)，旅游休閑回收期長(zhǎng)，財(cái)務(wù)成本高、壓力大。即以部分產(chǎn)權(quán)式度假物業(yè)賣出，然后，回租部分物業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，以房地產(chǎn)補(bǔ)旅游。 項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)行期間 ， 工程設(shè)計(jì)與該區(qū)域原有布局不夠協(xié)調(diào)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)欠缺前瞻性與合理性的統(tǒng)一，無法滿足正常使用需求，浪 費(fèi)投資資金 。 建設(shè)期間 ， 工程量變更、工期拖長(zhǎng)、投資增加。 項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)行期間 工程進(jìn)度拉長(zhǎng)、建設(shè)質(zhì)量低劣，影響項(xiàng)目功能的有效發(fā)揮。 項(xiàng)目建設(shè)期間 ， 項(xiàng)目建設(shè)過程中可能遭遇的不可預(yù)見的地址條件，異常惡劣天氣，未預(yù)料人工、材料價(jià)格上漲等，將對(duì)工程進(jìn)度、建設(shè)質(zhì)量和投資費(fèi)用造成影響。 管理風(fēng)險(xiǎn) 任何一個(gè)行業(yè)的 發(fā)展都需要相應(yīng)的管理理念和方式做支撐。企業(yè)管理不當(dāng)會(huì)成為項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)之一。從管理人才的基本品質(zhì)考慮，除了一般管理人才所必須有的基本素質(zhì)以外， 休閑產(chǎn)業(yè)需要高素質(zhì)復(fù)合型的 企業(yè)管理人才 ， 如對(duì) 休閑業(yè) 有發(fā)自內(nèi)心的熱愛 ， 熟悉旅游產(chǎn)業(yè)；精通服務(wù)性產(chǎn)品管理的技能；有一定的文化底蘊(yùn) ， 對(duì) 休閑產(chǎn)業(yè) 的規(guī)模、服務(wù)水準(zhǔn)、市場(chǎng)開發(fā)、組織運(yùn)行、資本結(jié)構(gòu)等要素有強(qiáng)烈的創(chuàng)新欲望與開拓能力 ，較強(qiáng)的資源整合能力 能力。 （ 1） 借助投資商的豐富的休閑娛樂業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，引入國(guó)際先進(jìn)的管理理念與方法，引進(jìn)休閑產(chǎn)業(yè)所需的高素質(zhì)人才。 （ 3） 對(duì)項(xiàng)目區(qū)農(nóng)民進(jìn)行培訓(xùn)，提高家庭旅館的管理能力和服務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)。