都市家苑項(xiàng)目初步開發(fā)方案-在線瀏覽
2025-05-03 04:38本頁面
【正文】 來萊西中央行政商務(wù)區(qū)、利群購物中心、梅花山公園，擁有天然的“廣告牌”位置，位居都市與大自然交會點(diǎn)，因此建議整體形象以“綠色生態(tài)、都市居家”為主要表現(xiàn)，對來往車輛、人流展示項(xiàng)目中高檔規(guī)?；^(qū)、生態(tài)住宅的整體形象。同時，為爭取更多潛在客戶，需參考萊西房地產(chǎn)市場商品住宅樓盤檔次和價(jià)位，以具競爭性的較低價(jià)位入市，結(jié)合項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢吸引潛在買家注意，并隨著項(xiàng)目的進(jìn)展和魅力逐步展現(xiàn)再提高價(jià)位，體現(xiàn)其良好的升值空間。 2）產(chǎn)品設(shè)計(jì)要充分考慮本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的定位。 3）產(chǎn)品設(shè)計(jì)的各方面要面對萊西房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)，通過對區(qū)域市場，項(xiàng)目所處地段的競爭對手的 情況的掌握，作為對產(chǎn)品設(shè)計(jì)具有針對性的建議。由于本項(xiàng)目占地面積在萊西市場是比較大的占地面積 112 畝，雖然可以分期開發(fā)與銷售，但是如果一期推出 更有利于資金的快速回籠和賺取利潤。總結(jié)本項(xiàng)目的戶型定位思路主要有： 目前需求市場狀況 住宅市場需求特點(diǎn)及客戶定位是確定本項(xiàng)目基本戶型的重要依據(jù)之一：根據(jù)本公司對萊西市潛在住宅買家的需求調(diào)查，萊西市潛在買家傾向于購買三房單位（其中尤以三房二廳的需求量最大）其次是二房，面積以 80— 100 平方米 /套的需求量最大， 100— 120 平方米的需求次之。 萊西商品房市場新住宅項(xiàng)目的戶型供應(yīng)特點(diǎn) 根據(jù)本公司的針對性調(diào)查，萊西樓盤的戶型供應(yīng)分布較散，檔次價(jià)格定位方面差別也很大，缺乏適合中檔及中高檔層次消費(fèi)者的項(xiàng)目。 戶型設(shè)計(jì)發(fā)展趨勢 根據(jù)目前戶型設(shè)計(jì)總的發(fā)展趨勢，住宅物業(yè)的戶型除了需滿足主人、客人、父母、兒童等的居住功能外，諸如代表主人生活品位的書房、家庭室、會友茶房等的設(shè)計(jì)也日益顯現(xiàn)重要，這是戶型設(shè)計(jì)多元化、多功能化的表現(xiàn)，也是目前生活水平不斷提高所帶來的市場需求細(xì)化的必然。 本項(xiàng)目基本戶型面積比例 面積 8090 ㎡ 110120㎡ 130140 ㎡ 140 ㎡以上 比例 20% 60% 15% 5% 建議的主力戶型為 110120㎡三房二廳，舒適型為 130140 ㎡的四房二廳，還有經(jīng)濟(jì)型的 8090㎡二房二廳，生態(tài)躍層為 140 ㎡以上的五房型；各戶型主要特點(diǎn)如下： 三房二廳主力型 面積 110120㎡之間，進(jìn)深兩段式，客廳開間不小于 米，引入錯層結(jié)構(gòu)，在客、飯廳之間以躍式臺階式空間分隔，或在廳、房之間以躍式臺階形式空間分隔，以形成房子整體的空間層次感，提高整套房子的檔次。據(jù)我們前期對萊西市場的調(diào)查把握，這種戶型是目前市場需求最大，目標(biāo)客戶最廣的戶型。 四房二廳舒適型 面積 130140㎡左右，針對追求舒適生活的，而對價(jià)格并不敏感的一群人，客廳開間不應(yīng)小于 米，這種戶型是在主力戶型上 發(fā)展，在其基礎(chǔ)上為住戶提供，更為寬敞的居住環(huán)境，更為豐富的居住空間，同時引入錯層結(jié)構(gòu)雙陽臺，輔角窗等。即套型共由三層互相錯位重疊而構(gòu)成，第一層為廚房、工人房、飯廳的工作區(qū)，第二層為會客廳，第三層為主臥室、次臥室，生態(tài)躍層嚴(yán)格做到，生活工作分區(qū)、動靜分區(qū)、干濕分區(qū)，并且層層享有觀景觀之優(yōu)勢，使業(yè)主無論工作、休閑、進(jìn)餐都可以望見優(yōu)美的景觀。戶型作為住宅項(xiàng)目的靈魂，不僅需在面積、比例設(shè)置上緊扣市場供需狀況，而且還要在設(shè)計(jì)過程中注意“以人為本”的種種細(xì)節(jié)，下面僅就當(dāng)前戶開型設(shè)計(jì)的幾個方面做建議，僅供參考： 戶型設(shè)計(jì)總的發(fā)展趨勢是向多功能、大面積方向發(fā)展，同時為了迎合不同的需求層次，內(nèi)部安排也趨于多元化。適應(yīng)生活水平日益提高的要求； 精心設(shè)計(jì)每個細(xì)節(jié)，節(jié)約每點(diǎn)面積，讓客戶買房更加經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。 各基本戶型發(fā)展比例建議 結(jié)合萊西市房地產(chǎn)市場的整體狀況，居民消費(fèi)心理及本項(xiàng)目的具體定位，確定項(xiàng)目以三房二廳為主力戶型，戶型比例如下： 套型 二 房二廳 三房二廳 四房二廳 五房 比例 20% 60% 15% 5% 對以上各基本戶型進(jìn)行的比例安排，將反映項(xiàng)目的整體客戶劃分類型和項(xiàng)目的檔次定位，同時戶型配比也需考慮項(xiàng)目可能面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)。由于本項(xiàng)目定位為中高檔住宅小區(qū)，對單戶面積較大的四房以上單位的數(shù)量應(yīng)進(jìn)行控制，以免為項(xiàng)目帶來大面積單位的消化壓力。充分考慮視覺景觀效果，做到戶戶有景、有賣點(diǎn)，合理安排樓房的位置與朝向，從投影平面上考慮日照要求與樓間綠地的空間安排，在豎直方向則考慮防止建筑物之間視線阻隔與干擾以最大限度滿足每個單元的視覺空間。 建筑內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 外立面設(shè) 計(jì)及裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 體現(xiàn)建筑風(fēng)格主要從建筑的外觀來體現(xiàn)，而建筑外觀主要體現(xiàn)為建筑體的外立面，外立面的設(shè)計(jì)要注重的是屋頂構(gòu)型，外立面用料、色調(diào)搭配，窗戶與陽臺等細(xì)部的處理，管線、空調(diào)位置的處理等幾個方面。以下是對本案建筑體外立面設(shè)計(jì)的幾點(diǎn)建議： A、外立面的色調(diào)以雪白色涂料為基調(diào)，配以綠色線條點(diǎn)綴。材料采用雙層塑鋼中空玻璃窗，玻璃采用原色玻璃。 陽臺采用開放式的波浪形設(shè)計(jì)，相隔的兩戶陽臺位于波峰，為達(dá)到立體像化效果，在陽臺上設(shè)置養(yǎng)花空間。 外立面不建議做屋頂，建議做具現(xiàn)代風(fēng)格的彎月型或其他形狀的頂板。同時，對應(yīng)項(xiàng)目“綠色生態(tài)，都市居家”的定位，住宅的內(nèi)部裝修材料應(yīng)力求選擇 對人體無害的建材，以環(huán)保、健康的標(biāo)準(zhǔn)有說服力地向潛在客戶進(jìn)行宣傳。故建議針對不同的市場客戶推出不同的內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)或套餐。建議采用一次到位的經(jīng)濟(jì)裝修標(biāo)準(zhǔn)，裝修方案設(shè)計(jì)中注重如何充分利用有限空間。室內(nèi)裝飾材料宜采用環(huán)保、明 快的涂料，并注意耐臟、易擦洗的特性；客廳、餐廳地板宜采用優(yōu)質(zhì)地磚，住房地板可采用復(fù)合木地板；廳房天花以涂料加角線修飾、無需吊頂，廚廁設(shè)鋁質(zhì)天花；廚衛(wèi)設(shè)施需齊備，最好采用系列設(shè)計(jì)以保持統(tǒng)一風(fēng)格；陽臺適當(dāng)安排電源插座及電動晾衣架，以體現(xiàn)現(xiàn)代化居家及開發(fā)商的細(xì)致。且由于有的是從遠(yuǎn)方來萊西置業(yè)，許多方面包括裝修、購買家庭裝飾件等不可能投入太多精力，因此建議針對這些客戶需要，提供全面和詳細(xì)的室內(nèi)裝修。如果我們的項(xiàng)目內(nèi)部采用精裝修一次到位，且附送全屋名牌家電，這有利于我們樓盤的銷售，也將成為我們的一個賣點(diǎn)。 針對重復(fù)置業(yè)人士，由于空間及經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對較寬裕，室內(nèi)裝修過程往往是發(fā)揮業(yè)主個性 的途徑之一，多數(shù)業(yè)主更愿意自己參與家庭裝修設(shè)計(jì)，豐儉由已。相對于毛坯房而言，廚衛(wèi)裝修由開發(fā)商于房屋建造時統(tǒng)一規(guī)劃上下水管道，可避免二次裝修改變管道走向帶來的漏水等現(xiàn)象。建議本項(xiàng)目的住宅內(nèi)部配置： 電話： 100 平方米以上住宅單位每戶設(shè)兩路外線，客廳、主臥、主臥衛(wèi)生間預(yù)留電話插座；
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